1、房地产开发项目建设过程中的质量管理工程项目的开发建设要经过项目决策阶段,实施阶段和交付使用阶段.其中实施阶段是形成产品的关键阶段,也是质量控制的关键阶段.实施阶段由设计,施工,交付使用三个阶段组成,把好实施阶段的质量关是房地产开发项目质量管理的重点.一,设计阶段的质量管理1.规划方案设计质量房地产开发商最好要请一个全程策划的咨询公司,并且在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后,参与到后一阶段的规划方案设计中来.开发商在寻找规划方案设计单位时,要对规划方案设计单位的业绩进行综合考察.因为规划方案设计是一个关系着开发商生存的重要的创造性工作.开发商可选择多家具有相应实力的规划设计单位进行方案设
2、计.在方案设计过程中,作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚,随意干涉,应让设计师尽情发挥.在几家都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的初步规划方案.然后与作出最优方案的初步设计单位签订合同,并在此基础上进行细化,作出报批方案.另外,房地产开发经营涉及面广,协作单位多,市政园林,邮电通讯,供水,供电,供气等部门都要涉及到,要协调工的技术质量管理,包括施工队伍的选择,施工材料,配件和设备的采办,动力供应和后勤服务等方面,直接关系着施工质量和房产质量.为了提高房产质量,一定要择优选用现场管理好,技术质量管理好,技术素质高,资质等级高的建筑企业开发施工.建筑材料和各种构件的性能,
3、规格,品种,色泽等,必须完全符合设计要求,完全达到有关规范,标准的要求,并必须有出厂合格证,还要在进入工地前进行严格检验.直接施工的技术质量管理,是确保提高房产质量的核心,管理过程中应把握好三点:1.要强化施工队伍的质量意识.通过思想教育,达到从企业领导到全体职工都树立起“百年大计,质量第一 “的观念,形成“人人讲质量,个个为质量“的良好风气 .2.要强化施工队伍的技术培训 l.强化施工队伍技术培训的方法多种多样,既可以采取“ 请进来,送出去“ 的形式学习先进技术和先进经验,也可以在施工现场扎实地普及基本知识,强化技能训练.3.强化施工现场的技术质量管理.具体说来就是严格把好“ 四关 “:1.
4、材料关 .对施工单位使用的建筑材料,装饰材料,半成品,预制品及其他一切构件,要严格把关检验,不合格的不准使用.2.抽验关.现场工程技术人员要督促施房地产开发项目建设过程中的质量管理文/陈富龙杜建东张云涛好这些关系.保证规划质量.2.施工图设计质量房屋产品质量的第一步是从设计开始的,先天不足必将后患无穷,因此要择优选好设计方案,住宅的套型,结构体系,内部功能,空间利用,节能节地等都要进行创新创优设计,在保证结构可靠的前提下达到两个要求:一要合理开间,要在确定的套房面积内,合理安排居住,使用,卫生等面积,让人使用方便,居住舒适:二要做到建筑造型和风格有艺术感,墙体立面形状,屋盖形式的处理要灵活得当
5、,能给人以美的享受,使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值.工程设计一般按初步设计,施工图设计两个阶段进行.备阶段的设计成果包括设计说明,技术文件(图纸)和经济文件(概预算), 其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量.为了有效地控制设计质量,就必须对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核.在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件,设计合同,政府有关批文,各项技术规范,自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核.在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况.过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低 .二,施工阶段的质量管
6、理施工过程中的技术质量管理,是提高房产质量的中心环节和重点,包括辅助施工和直接施工两个方面.辅助施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块,如期进行试压并作出试压报告记录,并实行随时抽检制.3.施工关.现场工程技术人员和质量监督员,要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸,方案施工,不得有一丝一毫的含糊.如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸,方案施工,应立即采取果断措施,作出返工处理.4.记录关.现场施工管理人员,每天都要认真负责填好“施工日记“, 使施工质量的每个环节都达到设计要求,确保房产质量,并且要在施工完成后组织专家按照国家建筑工程施工质量验收统一标准和相关专业施工质量验收规范严格进行验收,不合格的工程决不交付使用.三,竣工交付使用阶段的质量管理房屋竣工交付后,其质量管理并没有划上句号,至少还有两方面的管理工作要做.一是要做好售后服务.要按照建设和管理并举的方针,对开发出售后的房产,要建立专门的机构,配备专人管理,并采取切实可行的管理方法,常年开展服务工作,帮助住户解决困难,及时进行维修,使住户满意.二是要做好征求意见和调查研究工作.要组织人员广泛征求住户的意见和要求,并及时地进行处理.要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面,并对调查后的材料进行全面整理分析并及时反馈到有关部门,以进一步提高房产开发的质量.囵作者单位:南阳市建设工程质量监督检验站收稿日期:200802-15 】
