1、房地产业面临转型从支柱产业到实体经济的重要支撑产业房地产市场 CHINA REAL ESTATE房地产业面临转型：从支柱产业到实体经济的重要支撑产业 1杨楠（ 1.中海投资发展集团，广东 深圳 518053）摘要：我国房地产业在国民经济中占据着重要地位，然而在经济不断增长产业逐步升级的背景下，房地产业在国民经济中所面临的深层次问题也逐渐显现。新时期房地产业急需进行转型，在转型的过程中需要与实体经济发展相协调，与居民的居住需求相匹配，要演变为实体经济的重要支撑产业。关键词：房地产业，支柱产业，转型，实体经济中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)04-
2、0012-15 收稿日期：2013-04-01 房地产业是城市经济增长和产业发展的重观经济过度波动的风险。房地产开发投资在短期要推动力。房地产业为产业的生产活动和居民的内能够刺激经济增长，但其剧烈波动亦会增加国居住生活提供了空间服务，是城市正常运转的必民经济运行的不稳定性。特别是住房投资，其增要保证，同时，房地产业的发展为改善城市面长不可能脱离与 GDP之间的长期均衡关系，否则貌、发展优势产业、吸引优质劳动力、提高居民就很可能造成住房投资的陡然下滑，从而对国民居住水平和生活质量奠定了基础。作为国民经济经济的稳定发展造成危害。其次，过度重视房地的重要产业部门，房地产业增加值是 GDP的重要产业，
3、会挤压实体经济发展空间，不利于经济可组成部分， 2011年占国内生产总值的 5.6%，与房持续发展，且房地产开发对财政收入的支持缺乏地产业密切相关的建筑业占国内生产总值的7.1%。可持续性。房地产开发虽然能够通过土地出让收 2003 年 8 月国务院首次在文件 国务院关于促进入为地方财政增收，但后期持有期间不能创造稳房地产市场持续健康发展的通知 （18 号文）中定的税收收入，因此对于地方财政的贡献是一次明确肯定了房地产业的支柱产业地位。性的，不能形成长期稳定的现金流。最后，商品随着中国经济的快速增长，房地产业在国民住宅价格上升较快，居民住房支付能力受到影响。经济中面临的深层次问题逐渐暴露出来。
4、首先，住房问题已经成为政府关注的重要议题，尤其近经济增长高度依赖房地产开发投资，存在导致宏些年来屡次出台的房地产调控政策，昭示着房地12房地产市场 CHINA REAL ESTATE产业转型的必要性。2 保证住房供给规模，优化供应结构，调房地产业在转型的过程中需要与实体经济发整空间布局，促进重点产业发展展相协调，需要与居民的居住需求相匹配，要转保证住房供给规模、优化供应结构及调整建化为实体经济的重要支撑产业。具体而言，就是设空间布局均应符合统筹兼顾、综合考虑的要求，应该充分发挥房地产业对城市重点产业发展的支既要与当地居民家庭的住房需求相匹配，又要与撑和服务作用，为产业发展提供充足和高质量的产业
5、发展战略密切结合。要协调好近期和远期的劳动力保障；房地产业在发展过程中应该与城市关系，合理把握政府与市场的关系，一方面加强发展相协调，充分发挥房地产开发对城市建设的政府的调控和保障作用，另一方面要防止直接干推进作用，充分利用土地出让金对基础设施建设预市场的微观经济活动。为此需要做好以下几点。的支持作用，改善基础设施和公共服务质量；高第一，保证住房供给规模，遏制住房价格过度重视保障性住房建设在改善民生中发挥的重要快上涨。住房供给需要有效满足住房需求，避免作用，站在城市整体发展的角度，高度协调商品由于供给不足带来的价格上涨压力。房开发与保障性住房建设的关系，合理安排保障第二，住房建设结构应与人们的
6、住房需求相性住房建设的规模与布局，切实改善低收入家庭匹配。应充分调研当地人口特征和实际住房需求，的居住条件。以实现住房建设与住房需求的良性互动。从具体措施上来看，房地产业的转型应该实第三，住房供给的质量结构应与劳动力质量现以下几个方面的转变。和需求特征相匹配。应注重各档次住房产品的差异性建设，以及商业设施和公共服务的良好配套。第四，加强居住区配套设施建设和管理，改 1 引导房地产业适度发展，实现对实体经变重住宅建设、轻居住区配套服务设施建设，商济的有效支撑在经济增长方式转变和产业转型的过程中，业服务设施多、公益服务设施少的状况，切实加房地产业应从单纯依靠房地产开发投资拉动经济强与人民群众切身利
7、益相关的居住区配套服务设增长的发展方式调整为充分支撑实体经济和产业施的管理机制建设。发展的发展方式，为居住和产业提供空间服务，以优质的居住条件和宜居环境吸引高质量劳动力；3 合理安排保障性住房建设，改善民生以良好的投资环境吸引优势产业，为社会经济可加强政府的社会管理和公共服务职能，通过持续发展做出更持久的贡献。制定规划、完善政策、深化机制体制改革，进一在优化产业结构，逐步引导房地产业适度发步明确住房保障目标，逐步健全分类型、多层次展的同时，切不可过度抑制房地产业的合理发展，的住房保障体系。否则会对地区经济的平稳运行带来负面冲击。因加强廉租房和公租房建设。建立长期稳定的此，仍然需要重视房地产业对
8、经济的直接拉动作廉租房和公租房财政预算资金来源，利用土地出用，在结构调整上把握“分阶段、有节奏”的原则，让净收益等途径加大财政支持力度，利用规划条实现产业结构优化的“软着陆” 。件、土地出让、税收优惠及其他优惠政策吸引社会资金有序参与。新建廉租房和公租房要科学规 13房地产市场 CHINA REAL ESTATE划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设成为满足居民首次购房的主要途径和改善性购房施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套的重要渠道。设施建设。应建立和执行更加科学合理的准入和 5.2 培育和规范租赁市场退出机制，加强动态监管。加强房屋租赁备案管理，规范租赁市场交易规范发展经济适用
9、住房。继续抓好经济适用双方的行为。完善住房租赁市场的机制建设，通住房建设，进一步严格规范管理，科学确立经济过金融、税收和土地政策鼓励开发企业持有租赁适用住房的政策目标，界定并严格审查经济适用房源，以及机构投资者进入租赁市场，形成规范住房的供应对象，合理确定经济适用住房的建设化的管理和稳定的租权关系，以满足租赁者的不规模，严格执行经济适用住房建设标准。同需求。4 加强节能减排政策引导，加快推进住宅 6 完善信息披露机制，规范房地产市场秩序6.1 完善统计与信息披露机制，提高市场有效性产业化 4.1 通过政策法规引导房地产开发项目节能减排目前，国内很多城市的房地产市场统计和信建立有利于促进发展节能
10、省地型住宅的法规息披露机制尚不健全，房地产价格等热点统计指制度，不断完善节能省地型住宅的标准和规范。标的数据真实性和可信性较差，不利于市场参与通过规划和建筑设计，从源头上引导开发项目集者做出最优决策。针对当前房地产市场趋向多样约化和节约化。通过政策支持企业发展节约型居化、产品多元化和区位差异化的特点，相关政府住区和节能省地型住宅。主管部门需不断完善房地产统计方法、制度、指 4.2 推动住宅产业化发展标体系和报表制度，加强统计信息的有效整合，建立住宅产业化引导激励和推进机制，在政加快房地产市场信息系统和信息披露机制建设，策性住房中确保安排一定比例的建筑面积用于产做好相关规划、土地供应情况、房地产
11、市场供求业化试点；进一步通过规划、税收等激励政策，及房价、地价变动等信息发布，做到信息披露真实、促进绿色建筑和住宅产业化项目的开发建设。培准确、完整、及时，方便公众更好的了解和使用，育住宅产业化实施主体，鼓励开发、设计、部品提高房地产信息市场透明度和市场有效性，促进生产、施工、物流企业和科研单位组成联合体，市场理性发展。形成优势互补、实力雄厚、信誉良好的大型产业 6.2 规范市场交易秩序集团。房地产管理部门应加快制定和完善规范房地产市场的政策，并按照中央和北京市的相关法规政策加大执法力度，建立房地产交易诚信机制，5 进一步规范和发展存量房市场和租赁市场5.1 继续发展存量房市场发展和规范房地产
12、中介服务。重点从加强商品房搭建规范化和专业化的交易平台，加大推行预售和销售管理、商品房销售合同管理、房地产存量房资金监管方案的实行力度，从行政管理措经纪管理等方面入手，依法严肃查处虚假宣传、施上完善交割制度。推广买卖合同律师签约制度，合同欺诈、捂盘惜售等违规行为。营造良好的市有效保障买卖双方的合法权益。推动存量房市场场环境，切实保护居民的住房消费。14房地产市场 CHINA REAL ESTATE参考文献：索.2007.31.尹振涛.新形势下的房地产企业的战略转型.当代 4.刘志峰.加快转变房地产业发展方式全面提升房经济管理.2009.1 地产业发展质量.住宅产业.2011.72.韦颜秋 张伟
13、杰.房地产业结构性战略转型研究.建作者简介：筑经济.2012.11 杨楠，中海投资发展集团人力资源部总经理、天津 3.程良波.房地产业的健康发展与政府转型问题.求大学土木工程专业学士、香港浸会大学#99ff99MBA。The Transition of Real Estate Industry: From Pillar Industry to a Supporting IndustryYang NanAbstract：Real estate occupies an important position in the national economy.In the context of grow
14、ing economy and industrial upgrading,the deep-seated problems of real estate in the national economy is gradually emerging.There is an urgent necessity for the transition of real estate industry.The transition process needs to be coordinated with the development of the economy and match the housing needs of the residents.Keywords：Real estate industry,Pillar industry,Transition,Real economy李美婷/责任编辑 15
