1、凯德中国地产经营模式研究目 录一、概况 .11、凯德中国背景 .12、发展沿革 .23、发展战略 .3二、市场拓展的三种方式 .41、收购已有项目 .42、参股当地成熟公司 .53、招拍挂获取土地 .5三、地产业务结构分析 .61、市场开拓模式资金占比 .62、土地获取情况 .73、物业类型 .84、项目区域分布 .10四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 .111、资金链条 .112、项目运作流程 .113、资本运作 嘉茂零售中国信托分析 .124、集团的资产配置作用 .131一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德
2、商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布 20 多个国家 120 多个城市。新加坡嘉德置地集团 40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有 100%的股权。嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先
3、的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15 年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾 570 万平方米。凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有 50 家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等 33 个大中城市，总租赁面积超过 400 万平方米。雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的
4、国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有 26 个物业，约 5,000 套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着 5 支房地产投资信托（REIT）和 17 支私募基金，其中涉及中国业务的信托有 2 支，私募基金有 9 支。2图 1：凯德中国业务结构图2、发展沿革从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到20
5、06年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形成了“32”的战略布局。图 2：凯德中国重要发展事项3图 3：凯德中国业务分布“3”： 指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广州为核心的珠三角区域。这 3 个区域市场目前均为 100%独家投资；“2”：河南市场和四川市场。这 2 个市场均为与当地成熟企业合作3、发展战略凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相关） 、平衡（在各项业务间保持平衡） 、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大） 。“集中”意味着专注
6、房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。“平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。凯德置地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的业务格局。凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路以门户城市为核心、辐射周边区域从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。“规模”意味着凯德置地要
7、在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。凯德置地与深国投和北京华联集团的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是4这样通过与国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。2009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会” ，专司中国市场的资源统筹工作。此举标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。凯
8、德中国预计在2013-2015年间，资产额达到100亿新元(合人民币近500亿元)。二、市场拓展的三种方式1、收购已有项目2003 年凯德置地斥资 5.451 亿收购北京的上元项目。2004 年 12 月 23 日，嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置” ）签署了合作框架协议，通过投资 9.84 亿元取得了 6 家以沃尔玛为主力店的商场 51%的股份。2005 年 1 月 4 日，嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置地斥资 17.46 亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2005 年 3 月，凯德置地以 18.37 亿元收购了中环世贸的两栋接
9、近完工的甲级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。2005 年 7 月 8 日，嘉德商用产业有限公司与深国投商置和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以 33.73 亿元人民币接手深国投另外 15 家商场 65的股权。2006 年 5 月 17 日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta）有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以 13.2亿人民币的价格收购了北京西环广场的商业部分。2006 年 10 月 30 日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以 3 亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。2009 年 9 月 27 日，深国投商置与嘉德置地集团就资产置换达成协议。就其共
10、同投资的 33 个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的4 个项目 65的股权及深国投广场 50的收益权置换深国投商置持有的 16 个项目 35的股权及 6 个项目 49的股权。资产置换后，深国投商置将获得 4 个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。2010 年 1 月 18 日，凯德置地与东方海外签署协议，以 150 亿元人民币价格，整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公5司的 100%股权。以上收购共涉及金额超过 245.6 亿元。2、参股当地成熟公司2005 年 11 月，凯德置地以 1.028 亿港元的价格收购丽丰控股旗下子公司丽运发展 5
11、0股权，双方合作开发广州白云区金沙洲住宅新城项目；2007 年 3月，又以 6.44 亿港元购买丽丰控股配送的 16.1 亿股的新股，持股比例达到 20%。拥有了丽丰控股达 100 万平方米的土地储备。2006 年 5 月 30 日，凯德置地以 50:50 的比例与成都置信实业（集团）有限公司合作成立了一家房地产公司四川置信凯德实业有限公司。该合资公司注册资本为 7 亿元人民币，凯德置地注资 10.9 亿元人民币，置信方以 40 万平方米土地入股。2006 年 12 月，凯德置地通过其全资子公司投资 5 亿元人民币，成功控股河南建业 29.75的股份。2007 年 8 月，凯德置地再次投资 5
12、 亿元人民币，使其股份从 29.75上升到 36.14。拥有了河南建业达 450 万平方米的土地储备。2007 年 4 月，凯德置地出资 3325 万元认购上海广南房地产开发有限公司95的股份，获得该公司在青浦区徐泾别墅区内 141,932 平方米的土地。2007 年 7 月 10 日，嘉德置地通过其全资子公司凯德商用产业有限公司，与万科企业股份有限公司签署合作协议。该合作协议的主要内容包括,凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发,并且在未来合适的时间进行收购。以上参股
13、涉及金额超过 27.7 亿元。3、招拍挂获取土地2005 年 2 月，凯德置地以 5.5 亿元拍得北京市东直门附近一块占地 14686平方米综合性开发用地。2005 年 4 月 13 日，凯德置地以人民币 10.7 亿元（合新币 2.14 亿元）的总价在宁波市江北区成功竞得一块 98,413 平方米的土地。这一行动标志着凯德正式开始登陆国内二线城市。2006 年 5 月 16 日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司联手以 5.62 亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地 59,622 平方米的住6宅地块。这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场。2006 年 7 月 17 日，
14、凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目。两个项目共占地 5 万平方米。2006 年 10 月 10 日，凯德置地以 3.03 亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一占地 40,142 平方米的综合地块（居住用地兼容商业）这意味着凯德置地在该年上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场。2006 年 11 月 1 日，凯德置地以 5.65 亿元的价格成功竞得佛山市一占地约11.6 万平方米的住宅地块2006 年 11 月 29 日，凯德置地通过旗下公司以近 8.7 亿元的价格首次竞得成都市一面积 32,571.78 平方米的
15、商用地块，将其建成一个大型地标性综合性项目成都“来福士”2006 年 12 月 15 日，凯德置地以 9320 万元的价格成功竞得佛山市一占地25,189 平方米的住宅地块2007 年 5 月 25 日，凯德置地以人民币 11.67 亿元的价格成功拍得位于四川省成都市一占地面积 110,389 平方米的住宅用地。2007 年 8 月 23 日，凯德置地通过旗下全资子公司以 5.981 亿元的价格竞得上海市闸北区一占地面积 20,310 平方米的商业地块，2007 年 10 月 19 日，凯德置地以 10 亿 2125 万元的价格，一举拿下杭州市江干区钱江新城一占地面积 40,355 平方米的商
16、用地块，将在此建造其全球地标性品牌综合项目“来福士” ，预计在 2011 年建成包括办公楼、商场、五星级酒店以及服务公寓在内的综合性项目。2007 年 10 月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以 6.92 亿人民币成功获得成都市温江区三个综合地块，面积 922707 平方米。2009 年 6 月 11 日，凯德置地以 7876 万元成功拍下杭州拱墅区和睦 A19-B地块，与之前拿下的 A19-A 地块一起开发，开发面积约 9 万平方米。以上购地金额超过 75.7 亿元。三、地产业务结构分析1、市场开拓模式资金占比在以上 3 种市场拓展模式中，收购已有项目占据绝对主力，涉及金额超过2
17、45.6 亿元；其次是招拍挂获取土地，涉及金额超过 75.7 亿元；最后是参股当7地成熟公司，涉及金额超过 27.7 亿元。市场开拓模式资金占比如下图所示：图 4：凯德中国市场开拓模式资金占比2、土地获取情况通过招拍挂获得土地情况见下表：表1：招拍挂获得土地明细时间 城市 金额（亿） 土地面积（平方米） 用途2005.2 北京 5.5 14686 综合2005.4 宁波 10.7 98413 住宅2006.5 杭州 5.62 59622 住宅2006.7 北京 不详 50000 住宅2006.10 佛山 3.03 40142 综合2006.11 佛山 5.65 116000 住宅2006.11
18、 成都 8.7 32571.78 商业2006.12 佛山 0.93 25189 住宅2007.5 成都 11.67 110389 住宅2007.8 上海 5.98 20310 商业2007.10 杭州 10.21 40355 商业2007.10 成都 6.92 922707 综合2009.6 杭州 0.79 90000 住宅总计 75.7 1620384.788参股当地成熟公司获得土地情况见表2。表2：参股当地成熟公司获得土地情况时间 合作方参股金额（亿）土地面积（平方米）凯德持股比例2006.5 成都置信实业 10.9 400000 50%2006.12 河南建业 10 4500000 3
19、6.14%2007.3 丽丰控股 6.44 1000000 20%2007.4上海广南房地产开发有限公司0.3325 141932 95%总计 27.6725 6041932从表1和表2可以看出，凯德置地通过拍挂获得土地约162万平方米，通过参股当地成熟公司获得土地约604万平方米，后者是前者的3倍多。凯德置地主要通过资本运作的方式获得土地开发资格，这得益于其有充足的资金。3、物业类型凯德置地已建、在建和潜在建设项目共计32个，总建筑面积达到412万平方米。其中住宅占绝对主力，建筑面积为2,85万平方米；商业房产次之，建筑面积为78万平方米；综合地产建筑面积为49万平方米。不同物业建筑面积占比
20、见下图。图5：三种不同物业建筑面积占比凯德置地已建、在建和潜在建设的27个住宅项目，全部为中高档或者高档9项目。其中2个为纯别墅产品，4个为别墅产品与普通住宅的组合。表3：住宅地产列表序号 项目名称 项目地点 项目完工日期总建筑面积（平方米）总单元数（户）1 上海新家坡 上海市卢湾区 1999 年 4 月 121,470 1,0012 新家坡美树馆 上海市徐汇区 2000 年 6 月 149,415 8053 菊 园 上海市浦东区 2001 年 6 月 153,455 1,1094 曼克顿豪庭 上海市静安区 2002 年 10 月 35,827 2475 江临天下 上海市浦东区 2003 年
21、1 月 155,183 9396 汇豪天下 上海市浦东区 2005 年 10 月 129,462 9097 莱诗邸 上海市徐汇区 2005 年 6 月 101,962 7128 天山河畔花园 上海市长宁区 2007 年 275,200 1,9609 上元 北京市朝阳区 2007 年 271,950 1,67010西郊林茵湖畔上海市闵行区 2007 年 108,700 42911 柏丽华庭 上海市宝山区 2007 年 84,680 70012 卓锦万代 北京市朝阳区 2006 年 10 月 65,500 24713 金沙洲项目 广州市白云区 2010 年 450,000 约 300014 凯德泊
22、宫 佛山市禅城区 2009 年 54,178 20815凯德天伦世嘉佛山市禅城区 2009 年 46,454 64816 凯德城脉 佛山市禅城区 2010 年 79,996 72017 凯德视界 杭州市拱墅区 2009 年 53,642 57818 上海广南项目 上海青浦区 2009 年 63,643 待定19 皇城 77 北京城内东城区 待定 待定 待定20 北京华玺 北京东城区朝阳门 待定 约 68,000 约 30021凯德汇豪天下宁波市江北区 2010 约 144，409 约 87022 成都鹭湖宫 成都国色天乡 待定 238,485 1485总计 2,851,611 18,5377个商业房产中3个为凯德置地旗下的“来福士广场”系列产品，2个为纯写字楼项目，分别是北京的凯德大厦和厦门的汇腾大厦。表4：商业房产列表：
