1、浅谈土地估 价报告中估价对象界定的撰写【摘 要】针对土地估价报告中估价对象界定的撰写，分别从委托估价方、估价对象、估价对象描述、地价影响因素等方面进行了论述。 土地估价报告是土地评估机构给委托方提供的说明评估情况、过程和结论的书面答复，是确定估价对象的客观合理价格的文件，它全面、客观、公正、准确地记述了估价过程和估价结果。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象界定准确，估价方法选择合理，估价结果计算正确，文字描述准确，格式规范、内容完整及要件齐全的文字材料。一份高水平的估价报告除应满足估价规程的一般要求外，还要有自己的特点，而不是照抄规范格式。估价报告质量的高低，不仅反映了土地估价师的水平，也
2、直接关系到有关各方的利益。因此，土地估价人员应对报告质量给予足够的重视。 估价报告由摘要、估价对象界定、土地估价结果及使用、附件四部分组成。本文对土地估价报告中估价对象界定中所涉及的格式、内容等方面做探讨。估价对象界定部分是在说明委托估价方的同时，还明确估价对象并针对待估宗地具体条件分析影响地价的因素。 一、 委托估价方 说明该项估价的委托者（单位或个人），委托方与估价对象使用者之间的关系，委托单位的营业范围、单位地址、法人代表、联系人，或委托个人的联系地址、联系方式等。 二、估价对象 此部分要说明估价对象的具体位置、面积、容积率、用途、使用年期，开发程度和土地等级。描述时内容应全面而不繁琐，
3、并前后一致，专业术语规范。 三、 估价对象描述 估价对象的具体自身条件是影响其价格的主要因素，在评估估价对象的价格时，应明确土地的登记状况、土地权利状况、土地利用状况。 （一）、土地登记状况 说明估价对象的历史来源、位置、土地使用证编号、使用权人、用途、面积、使用权时间、宗地四至等。 描述时要严格按照土地登记证书上的登记内容写，真实地反映土地的登记状况，描述要有先后顺序，先写土地使用证的证书编号，再写土地使用权人，位置、用途、面积等内容。 （二）、土地权利状况 土地权利在我国主要指土地使用权和在土地所有权和土地使用权上派生出的他项权利，具体包括：待估宗地的所有权状况；待估宗地在基准日的使用权性
4、质（划拨或出让），若是以划拨方式取得，应了解取得该宗地是完全无偿还是支付了部分费用，其使用是否有特殊限制等，若是以出让方式取得，应说明土地取得的时间、出让金额、批准使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊规定等；是否有他项权利（如存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下等他项权利、相邻关系权利等），若在估价时点存在他项权利应加以详细说明。 描述时专业术语应使用精准，描述内容应合法、合规、合理。不该写的尽量不写。如待估宗地是划拨用地，描述中说此宗地享有抵押权担保权等其他权利显然是不合法的。 （三）、土地利用状况 土地利用状况包括利用现状和利用的变迁。 土地利用现状应描述：土地的现状用途；现状利用
5、方式；宗地内外的基础设施开发利用程度（供上水、供下水、供电、供路、供讯、供热，供气等状况及其保证率，场地是否平整）；若土地上有建筑物，应具体描述建筑物的面积、用途、结构、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容积率、绿化率等；地上其他附着物状况。 土地利用的变迁包括规划利用、最佳利用等情况，规划条件对地价影响较大，对规划批准机关、日期，批准文号和具体规划设计条件应详细说明。 四、 地价影响因素分析 宗地所在位置的条件优劣是影响地价的重要因素，一般将影响地价的因素分为一般因素、区域因素、个别因素三方面。 （一）、一般因素 一般因素是对城市地价有一般、普遍、共同影响的因素，主要有城市资源、自然经济状况，
6、包括：地理位置、面积、地形状况、城市人口、矿产资源等；房地产制度、法规及房地产市场状况，包括：土地政策、住房制度、税收政策等；城市整体规划和发展目标。 （二）、区域因素 区域因素是在待估宗地所在的区域范围，对地价有影响的因素。主要包括： 区域概况，即：待估宗地所处区域位置、区域等级、商业区经济发展等。 道路交通情况，包括：对内交通状况（公交线路、站点、车流量等）；对外交通情况（距长途汽车站、火车站、飞机场等地距离）；道路的通达度。 基础生活设施状况：即待估宗地所处区域的基础设施开发程度；医院、学校、公园等配套生活设施的完善程度。 环境状况：包括自然环境和社会环境。 规划限制：通过了解城市的总体
7、规划相关资料，确定待估对象所处区域的规划限制条件。 其他，如产业聚集状况、相邻区域的利用状况等 一般因素和区域因素可根据估价对象的自身条件对有重要影响的因素进行着重描述。描述内容应全面客观，前后一致，与估价过程分析相对应。 （三）、个别因素 个别因素是对土地价格水平直接相关的宗地自身条件及其基础设施条件。 宗地自身条件主要包括：宗地的位置；交通情况；临街状况；用途；面积、形状、容积率； 基础设施状况包括：基础生活设施状况（周围商业中心、学校、医院、公园等）和开发程度（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通气及场地是否平整）。 区域因素和个别因素是确定土地价格的重要依据，不同用途的用地要考虑的因素应个有所侧重。 参考文献 1 土地估价技术报告中存在的问题分析. 郑庆杰.黑龙江国土资源 2004.11
