1、台湾以房养老三方案模式提议财团法人台湾综合研究院金融证券投资谘询委员会财金/产经论坛张金鹗政大地政系特聘教授政大台湾房地产研究中心主任目次壹、前言(以房养老方案简介)贰、社会上对於以房养老主要疑虑叁、台湾以房养老三方案模式提议肆、 以房养老方案对各层面未来影响伍、结论与建议、1-1u 主要提供六十五岁以上的老年人 u 将资产转换成现金的机制 u 老年人能在宅老化维持其生活品质 u 减轻国家对於老年人社会福利上的负担目前已经有许多先进国家(如美国、英国、澳洲、法国与加拿大等国)发展施行外，邻近的日本、香港、中国大陆等国也均在发展当中。1-2台湾目前的情况 u 高龄化：台湾目前高龄人口比例为 10
2、%，超过联合国定义的 7%门槛，已属於老人国u 少子化：台湾每名妇女生育数仅为 14.2，位居世界各国之末 65 岁以上人口 65-74 岁人口 75 岁以上人口年别(中推计)(中推计)(民国)人数占总人口(万人(%)人数人数(中推计)长期(万人)(万人)97239.710.4%136.5103.2107348.014.4%202.8145.2117536.121.3%314.7221.5 资料来源：经建会(2008)1-3目前七个生产者抚养一个退休者抚养比(抚养比为 7:1)，但未来十年后为五个扶养一个老年人(5:1)下一代年轻人的负担沉重，资源分配不公生产者(青壮年人)的负担越来越沉重，产
3、生世代冲突平均每人财富缩减，依靠工作人口缴税所支应的社会福利与公共设施也将有财源匮乏未来政府老人照护需求大幅增加，财政负担更趋沉重让老年人先运用自己的财富来照顾自己(先自救再他救)，并可减轻政府财政负担 1-4房屋自有率高有较高比例的老年人口适用此方案土地价值较高若将台湾的房地产价值中土地价值占整个房地产价值比例较高，土地增值的部分高於房屋折旧，使得台湾的房地产相对跌价风险较小，放款机构承担负净值的风险也较低老人可在宅老化台湾传统价值观下老年人较不愿意搬去安养中心居住，此方案不但可以让老人住在自家中，且有零用金来支付日常支出及医疗支出 1-5、襄主 1-6疑虑一、国人观念接受度不高?说明：由於
4、国人固有养儿防老的观念，且总希望将房屋留给下一代，国人对本案的接受度不高，造成本案实施的阻力澄清或回应：养儿防老虽为社会主流价值，但并非每个老人可以享有子女照顾，全国无子女的夫妻约有 25 万对，而 60 岁以上无子女的夫妻有 1 万对、5059 岁的无子女夫妻有 2 万对，中期全国可能有 3 万户的可能申请人，且未来观念可能因中壮年人负担沉重而养儿防老观念渐渐改变，对於以房养老接受度便会增加。1-7疑虑二、增加国家财政负担?说明：本案需要政府负担或补助，对於国家财政而言，是额外而沈重的负担澄清或回应：随著台湾老年人口比例增加，到民国 117 年时，65 岁以上人口约有 536 万人(为现况
5、240 万人的二倍余)。国家未来要照顾的老年人不断增加之下，本方案可以协助老年人自己先照顾自己(先自助再他助)，创造其新的养老金流来源，故实施本方案反而减轻国家财政负担的方案。1-8疑虑三、排挤其他社会福利支出?说明：社会福利资源有限，若实施本案可能排挤其他社会福利支出预算，使得弱势老人的资源减少澄清或回应：本方案为减轻老年人空有资产却没有现金问题，目前社会上老年人口不断增加的情况之下，未来政府对於老年人所需提供的社会福利支出势必会不断增加，本方案协助老年人先自己照顾自己，故本方案为增加老年人社会福利的资源，并非排挤目前现有的其他社会福利支出 1-9疑虑四、制度设计不佳，引发社会问题?说明：可
6、能有金钱陷阱、诈骗弊端，或者若子女有意取得父母的不动产，将与银行冲突澄清或回应：可透过制度设计避免社会问题，如：u 专业谘询团体：老人申请以房养老方案之前，必须取得专业谘询团体的建议，老人充分了解权利义务关系后，才能申请，以避免可能发生的诈骗 u 子女优先承购权利：若子女若有意在父母过世后，取得拟向抵押贷款的不动产，可以支付金钱给银行或社会福利机构，买回该不动产。1-10、翩翩翩翩翩翩醺组翩翩翩翩翩翩翩 J 吵 1-11考量台湾文化与产业情况，并参考国外所实施的以房养老相关方案后，提出三个台湾以房养老模式提供参考：u 逆向抵押贷款方案(RM)以银行为主体 u 售后租回年金屋方案(SL)以保险公
7、司为主体 u 社会照护服务方案(SC)以社会福利机构为主体(SC1：附负担赠与方式、SC2：信托方式)1-12本方案以银行为主体，一般情况银行评估后接受老年人申请逆向信托机构等处抵押贷款，若是较弱势老年人可理房屋抵押权?可发行金融资产证券化(RMBS)透过社会福利机制补助弱势老人保费部分。现金流授权或信托抵押权 4监督合作 3 政府银行保险公司一般市场机制?协助承担老年人寿命风险及房补助弱势老屋净值风险人保费 1.1 由政府协助成立 RM2 申请 1.2 专业谘询申请时必须经过专业谘机构询机构谘询 1.0 老年人?强制施行?让老年人充分了解各方案资讯 1-13参与者角色老年人?将房地产抵押给银
8、行以获取生活零用金，持有房地产所有权?未来房地产增值部分将由老年人设定之受益人获得?弱势老年人可寻求社福机构专业谘询团体协助取得保费补贴政府?协助补贴弱势老人保费?监督银行收取手续费与保费情况，与订约合理性?协助成立专业谘询机构银行?发行逆向抵押贷款(金融机构)?与保险公司合作(老年人寿命风险移转给保险公司)保险公司?收取保险费用，承担老年人寿命风险(除弱势老年人)?承担房地产负净值风险(当民间机构无法胜任，政府才介入)专业谘询机构?初期可和社福团体合作(加入相关专业人士协助)?长期应由政府协助成立机构?强制施行部分应为免费政府补贴?应由法律、财税、不动产、社会福利及估价师等专业人士组成信托机
9、构?当抵押权规模够大时，可透过发行金融资产抵押债权证券化商(option)品的方式提升资产流动性，或转售抵押权给保险公司。1-14本方案以保险公司(寿险)为主体，政府主要为审核与监督之角色。主要保险公司购得之资产，可以委由资产管理公司物业管理公司来进行管理维护，授权资产管理公司来进行资产之有效运用。价授权金处理 3?针对保险公司核贷条件与制度进行审核与监督?利用租税减免等法规方式鼓励保险公司提供此方案资产 2 监督政府保险公司委托 2 物业管理公司(寿险)?房屋管理维护等事项处理由政府协助成立年金 1 出售 1 出租管理 2 专业谘询申请时必须经过专业谘询机机构构谘询 1.0?可向保险公司购买
10、寿险降低道德风险老年人?保险公司购买房屋，故房屋之维护等?强制施行相关工作将由保险公司负责?让老年人充分了解各方案资讯?老年人免交房屋税及地价税 1-15参与者角色老年人?出售房地产并租回居住，房地产为保险公司所有?可购买寿险以降低道德风险?无房地产所有权，无须负担房屋税、地价税及修缮维护等费用政府?针对保险公司核贷条件与制度进行审核与监督?协助成立专业谘询机构且强制实施?可利用租税减免等法规方式鼓励保险公司配合实施保险公司?承购老年人房地产(寿险公司)?委托物业管理公司维护管理房地产并处理承租业务物业管理公司?租约期间维护管理房地产及相关庶务资产管理公司?受托进行资产处分（待资产规模足够时，
11、或可发行证券化商专业谘询机构品?初）期可和社福团体合作(加入相关专业人士协助)?长期应由政府协助成立机构?强制施行部分应为免费政府补贴?应由法律、财税、不动产、社会福利及估价师等专业人士组成 1-16本方案以社会福利机构(NGO)为主体，政府主要为协助与监督之角色，?照护服务结束后，协助社福机构进行资产管理或处分等工作资金部分可用资产贷款方式取得。本方案可以协助社会上对於老年人福利资产管理公司?社福单位也可用於社会福利事业上，如提供成为暂时庇护所等制度更趋於完善。偿还资产授权贷款 5 剩余处理 5?协助社会福利机构实施此方案，以补助或提供低资产 4 利贷款等方式介入协助资产贷款 3 政府监督社
12、会福利机构(NGO)金融机构现金流 3 由政府协助成立附负担提供赠与照护 1.1 服务 2 委托 3?强制施行，让老年人充分了解专业谘询申请时必须经过专业谘询机构谘各种方案资机构询 1.0老年人物业管理讯管理维护房屋公司 41-17参与者角色老年人?将房地产赠与(附负担赠与)给社福机构，取得照护服务?无房地产所有权，无须负担房屋税、地价税及修缮维护等费用政府?初期以补助或减低赋税等方式，协助社会福利机构实施此方案?监督社福机构，确定参与此方案的老年人获得适当的照护服务?协助社会福利团体取得融资社会福利机构?需缴交相关赋税，负责照护服务并管理维护房屋?与政府合作，获取相关资源、官方配合与协助银行
13、?以社福机构受赠的房地产为担保品给予贷款，协助社福机构获(金融机构)得稳定的现金流量专业谘询机构?初期可和社福团体合作(加入相关专业人士协助)?长期应由政府协助成立机构?强制施行部分应为免费政府补贴?应由法律、财税、不动产、社会福利及估价师等专业人士组成物业管理公司?租约期间维护管理房地产及相关庶务资产管理公司?受托进行资产处分（待资产规模足够时，或可发行证券化商品）1-18本方案以社会福利机构(NGO)为主?信托契约结束后，协助社福机构体，政府主要为协助与监督之角色，进行资产管理或处分等工作?可法人或自然人私募或公开发行结合信托机构来保障老年人权益。本方案可以协助社会上对於老年人福利资产管理
14、公司支付处分收益 5 资金提供制度更趋於完善。者授权信托期间取资产得现金流 3 发行?协助社会福利机构实施此方案，以补助或提供低剩余处理受益 5 利贷款等方式介入协助资产 4 凭证 2 政府合作社会福利机构监督 2(NGO)信托机构由政府协助成立提供照护信托委服务契约 1 托 23?强制施行，让老年人充申请时必须经过分了解各种专业谘询专业谘询机构谘方案资讯机构询 1.0 老年人物业管理管理维护房屋公司 31-19参与者角色老年人?与信托机构签订信托契约，约定社会福利团体应提供之照护服务及未来房地产产权移转予社会福利机构政府?监督整个机制运作，监督管理信托公司契约及运作社会福利机构?单纯提供照护
15、服务给老年人?取得资产后可授权资产管理公司做处分信托机构?负责管理维护房屋(授权物业管理公司)?监督社会福利团体提供之服务是否如契约所订定?发行受益凭证，取得资金提供给社会福利团体执行照护服务资金提供者?可为自然人或法人，受益凭证购买者分享日后资产处分的报酬，或透过资产组合的模式，定期获得报酬物业管理公司?租约期间维护管理房地产及相关庶务资产管理公司?受托进行资产处分（待资产规模足够时，或可发行证券化商专业谘询机构品?初）期可和社福团体合作(加入相关专业人士)?长期应由政府协助成立机构?强制施行部分应为免费政府补贴?应由法律、财税、不动产、社会福利及估价师等专业人士组成 1-20方案利弊逆向抵
16、押贷款(RM)?银行：?银行：逆向抵押贷款配合正向抵押贷风险评估不容易、贷款成数评款，资金流动性高估不易?老年人：?老年人：拥有产权，增值仍属於其指定银行收取手续费保费过高，贷之继承人所有款不划算售后租回年金屋(SL)?保险公司：?保险公司：持有产权，出租无空置率问题购买分散的房地产较无诱因?老年人：?老年人：无须负担税赋、房屋管理事项保险公司愿付价格可能偏低不合理，造成买卖不成 1-21方案利弊社会照护方案?社会福利机构：?社会福利机构：-赠与方式(SC1)协助有需要之老年人，帮助其主要专业为提供照护等社会服获得更好的居家照护等服务务，对於风险评估、资金取?老年人：得、房地产管理较无法全方位
17、机制简单、费用产生较少，且的处理，初期社会福利机构取社福机构不只提供零用金且涵得资金较不易盖必要之照护服务?老年人：利用附负担赠与方式，可能缺乏监督机制社会照护方案?主要解决社会福利机构对於?透过信托机构处理，可能募-信托方式(SC2)资金取得、风险评估等财务上集资金不容易、手续费过高处理较无专业的问题，利用信?老年人较为相信社会福利机托契约的方式委由专业团队处构不愿意将财产信托到信托机理，社会福利机构专职提供照构等问题护方式 1-22、r J 1-23u 社会层面老年人在宅老化且有现金可支付医疗等日常支出降低年轻一代奉养父母的财务压力价值观转变：以儿养老转变为以房养老增加大众购屋意愿 u 政
18、府层面降低未来老年社会福利津贴支出(老年人可先自助)透过与社会福利团体合作扩大老年人社会福利网络照顾到需要更多需协助的老年人族群 u 产业层面新方案未来可发展成一个新兴产业，替许多产业(如银行、寿险、社会福利机构等)创造新的机会 1-24hmmammm 、1-25u 台湾适合发展以房养老：虽有传统养儿防老及继承观念，但有高住宅自有率、房地产价值不易贬值等因素，故仍有适合发展此方案的条件u以房养老方案提供老年人多一种选择：让老年人退休金来源不只来自保险或储蓄之外，可以将自己努力一辈子的不动产转成现金来支应老年时期生活所需费用 u以房养老可弥补原有社福体系疏漏之处：以可照顾到无现金收入，却有房地产而无法领取补助的弱势族群 u以房养老可减轻未来政府财政负担：未来面临高龄化社会，预期政府所需支付的老年人社会保险及福利津贴将大幅增加 1-26短期：u 专案基金：政府应成立专案基金，积极地协助设立实验个案 u 专业谘询机构：政府应协助成立专业谘询机构 u 提供诱因提高各单位承作意愿：政府提供诱因增加大家意愿 u产官学界专案研究小组：行政院应成立跨部会专案小组与业者研究配套措施或运作机制 u 相关业者(银行、保险、社会福利机构等)应配合协助：相关业者应协助实验个案的运作，让整体推动更顺畅长期：u以房养老相关制度建立：政府应对法令上牴触的部份修法，建立以房养老条例1-27参俨屿，
