1、房地产集团临时示范区建设各阶段管理指引6.1.1 总则6.1.1.1 目的：进一步规范房地产集团临时示范区的选址、设计、施工及竣工验收的建设管理过程，明确各部门的工作界面，提高临时示范区的建设效率，提升临时示范区的建设品质，降低临时示范区建设成本。6.1.1.2 适用范围：房地产集团全国各地临时示范区（含临时样板房） 。6.1.1.3 阅读范围：房地产集团综合计划、营销、设计、产品体验部、成本、物资和招投标条线全体员工。6.1.2 建设管理指导6.1.2.1 临时示范区综合计划临时示范区所有建设计划均有房地产总公司综合计划运营中心统一编制，其它相关部门配合，编制完成后下发项目公司和录入ERP
2、平台供其他部门参考，并进行时时更新（3 个月 1 次） 。6.1.2.2 临时示范区选址6.1.2.2.1 临时示范区选址工作界面划分：下属公司 总公司流程节点 销售事业部城市公司/项目公司产品体验部营销管理中心成本管理中心设计管理中心董事长提出临时示范区选址建议及编制临时示范区选址建议书 临时示范区初级选址方案 临时示范区选址方案评审、优化 o o o临时示范区选址方案审批 临时示范区选址方案下发 临时示范区选址结束 职能分工说明：组织、经办 ：配合 ：督办 ：审核 o：评审及优化 : 审批6.1.2.2.2 临时示范区选址要求：1）根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定临时示范区
3、位置（包括：临时售楼处、临时样板房）的总体位置；2）临时售楼处的位置及示范区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：单行道，反方向车辆无法直接到达；沿途交通道路品质低；项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长（若无此交通条件需要考虑观光车） ；3）临时售楼处建筑与周边建筑无对视、无视线遮挡；临时示范区道路景观视线良好，无市政绿化遮挡；考虑临时示范区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；4）临时示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立
4、，临时示范区内应设置 11-12 个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；5）临时示范区总面积控制在 2342.1 平方米（六跨建筑） 、2521.9平方米（七跨建筑）两个选择标准以内。6.1.2.2.3 临时示范区样板房选址要求：1）临时示范区样板房选址在临时售楼处里面（由设计管理中心、产品体验部、项目工程部、项目营销部参与选址） ；2）室外临时示范区样板房临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计，其景观绿化面积另行计算（需要向总公司产品体验部提出室外样板房申请） 。3）样板房选址原则： 样板房在售楼处排列位置较佳，能够满足最大面积的样板房容纳量，并且不影响
5、销售客厅空间和其它公共空间；主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡。6.1.2.3 临时示范区设计6.1.2.3.1 临时示范区设计工作界面划分：下属公司 总公司流程节点 销售事业部城市公司/项目公司产品体验部营销管理中心成本管理中心设计管理中心董事长临时示范区设计任务（临时售楼处钢结构设计、临时售楼处精装修设计、临时样板房装修、临时示范区景观规划设计） 临时示范区方案设计 临时示范区方案评审/优化 o o 临时示范区方案审批 临时示范区方案施工图 临时示范区方案施工图评审/优化 o o 临时示范区方案图纸下发项目 临时示范区方案施工图交
6、底 临时示范区施工图纸下发项目 临时示范区设计结束 职能分工说明：组织、经办 ：配合 ：督办 ：审核 o 评审及优化 : 审批6.1.2.3.2 临时示范区钢结构设计要求1）统一使用*临时示范区钢结构标准图纸；2）临时示范区钢结构面积控制在 1042.1 平方米（六跨建筑） 、1221.9平方米（七跨建筑）两个选择标准。3）对于钢结构需设计变更的需要提前向总公司产品体验部提出申请，待总公司产品体验部、设计管理中心审批通过后方可更改。6.1.2.3.3 临时示范区区景观设计1）景观方案风格与所售楼盘的风格特征吻合或互补，营造出西班牙园林气息；体现景观概念价值，提升售场档次气息；2）合理规划组织景
7、观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线及重点景观的效果展示；3）景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；4）应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系；5）景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；6）控制临时示范区主景观面积 1000 平方米以内，停车场 300 平方米以内，并且景观总造价控制在 100 万元以内（与当地楼盘销售价格进行景观成本档次定位） 。6.1.2.3.4 临时示范区售楼处装修设计和装饰设计1）设计风格应与该
8、项目楼盘的建筑风格相吻合，与该项目的宣传主题相吻合，提升楼盘设计品质；2）设计要有亮点和鲜明的设计主题；3）结构、设备和工作人员工作流线尽量隐蔽；4）各功能区划分和各区域需求：表 2.临时售楼处各功能区划分功能区名称 必须设置的功能区 可选设置的功能区 备注入口门厅接待咨询台模型展示区洽谈区 包括：洽谈区、吧台区销控台财务收银区 要求：位置相对安全、可设置收银台前室签 约 区 签约区：建议设置 3 组，有隔断的形式。方便面对面服务，尤其针对网签项目。置业顾问办公室 营销经理办公室 储 藏 室 公用卫生间 保 安 室 保 洁 室 含拖布池（靠近卫生间但独立）及保洁储藏室投 影 室 工法展示区 儿
9、童娱乐区 样板房 功能区面积不包括通道区域（含楼梯5）监控系统：售楼处出入口设监视器一个（位置能兼顾售场大厅） 、财务室收银上方设监控器一个，控制设备设在保安室；6）临时售楼处装修成本控制要求:根据当地消费标准和楼盘预售价格进行临时售楼处装修档次选择；对于临时售楼处精装修材料可优化部位采用价格合理的其它产品替换，效果影响不能太大；对于临时售楼处一些部位的施工工艺比较复杂的，要进行工艺优化，或用其它工艺代替。7）员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶；地面：普通地砖或普通地毯；墙面：乳胶漆刷。6.1.2.4 临时示范区工程施工6.1.2.4.1 临时示
10、范区工程施工工作界面划分：下属公司 总公司流程节点 销售事业部城市公司/项目公司产品体验部 招标部成本管理中心工程管理中心设计管理中心临时示范区施工招标（钢结构、精装修、景观） 组织临时示范区工程施工 临时示范区施工过程中的 间） 、强弱配电间、管井、风井等辅房面积质量管控、监督临时示范区施工定期检查 临时示范区效果调整 临时示范区工程验收 临时示范区交付使用 职能分工说明：组织、经办 ：配合 ：督办 ：审核 o 评审及优化 : 审批6.1.2.4.2 临时示范区钢结构施工要求1）安全文明施工，对于施工现场做好卫生工作、防护工作，保持专业装修队伍的良好形象，加强用电作业、高空作业、用火作业的安
11、全防护；2）对于各种物料进入施工现场必须做好物料验收工作，并做好进场记录和封样工作，对于不合格产品严禁进入施工场地；3） 必须按图设计纸施工，如需变动需要征求产品体验部和设计管理中心进行设计变更审批；4）对于钢结构施工竣工验收必须达到验收标准，对于不达验收标准的给予返工整改，由项目公司进行督办整改；5）加强施工过程中的成品保护，对于施工过程中保护不力或损坏的给予相应的处罚；6）对于施工过程中的各种资料（签证需要专门管理核对）要及时归档入库。6.1.2.3 临时售楼处、临时样板房精装修施工要求1）安全文明施工，对于施工现场做好卫生工作、防护工作，保持专业装修队伍的良好形象，加强用电作业、高空作业
12、、用火作业的安全防护；2）对于各种物料进入施工现场必须做好物料验收工作，并做好进场记录和封样工作，对于不合格产品严禁进入施工场地；3） 必须按图设计纸施工，如需变动需要征求产品体验部和设计管理中心进行设计变更审批；4）在施工过程中如果产品体验部、设计管理中心和成本管理中心提出部分优化方案或设计变更并发优化公文，施工单位必须按照优化或设计变更方案进行施工；5）对于装修施工竣工验收必须达到验收标准，对于不达验收标准的给予返工整改，并安排项目公司进行督办整改；6）加强施工过程中的成品保护，对于施工过程中保护不力或损坏的给予相应的处罚；7）对于施工过程中的各种资料（签证需要专门管理核对）要及时归档入库
13、。6.1.2.4 临时示范区景观施工要求1）安全文明施工，对于施工现场做好卫生工作、防护工作，保持专业装修队伍的良好形象，加强用电作业、高空作业、用火作业的安全防护；2）对于各种物料进入施工现场必须做好物料验收工作，并做好进场记录和封样工作，对于不合格产品严禁进入施工场地；3）对于土方、硬质景观施工必须按照图纸施工，且硬质景观施工必须认真精细，在施工中如有变动需要征求产品体验部和设计管理中心进行设计变更审批；4）在软景施工中要按照设计施工图纸进行苗木搭配（规格型号、数量不得有差异） ，在搭配过程在如果有部分植物种植位置或密度有问题需要及时联系产品体验部，由产品体验部、设计管理中心进行植物配置调
14、整建议；5）对于特殊时期（严寒、炎热、雨雪等）的施工需要做好景观成品保护预案，保证景观植物成活率和其它景观成品的质量效果，如有损坏需要施工单位给予相应处罚；6）在施工过程中如果产品体验部、设计管理中心和成本管理中心提出部分优化方案或设计变更并发优化公文，施工单位必须按照优化或设计变更方案进行施工；7）对于景观施工竣工验收必须达到验收标准，对于不达验收标准的给予返工整改，并安排项目公司进行督办整改；8）对于施工过程中的各种资料（签证需要专门管理核对）要及时归档入库。6.1.2.3 临时示范区工程竣工验收要求6.1.2.3.1 所有检查项目分为优良（无需整改） 、合格（需要进行小部分整改）和不合格（进行多方面整改）三部分评定等级，对于不合格或合格产品进行及时整改，待达到优良后给予验收。6.1.2.3.2 验收中的检查内容首先以设计依据（包括设计图纸、变更、材料样品等）为准。施工之前，工程师应将本验收标准和设计图纸进行对比，特别注意有差异的地方，尽量按优化后的设计进行施工。6.1.2.4 附则6.1.2.4.1 设计中无要求或未明确的以具体验收标准参照国家相应规定进行竣工验收。6.1.2.4.2 对于展示完毕的临时示范区材料回收利用流程参考三点一线材料流转制度 。
