1、1房地产集团财务中心会计核算管理制度一、基本会计制度为了规范公司会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，选用如下会计政策：1 会计制度公司执行企业会计准则 2017 、 企业会计准则讲解 2017及其他补充规定。2 会计年度本公司采用公历制，即会计年度自 1 月 1 日起，至 12 月 31 日止。3 记账本位币本公司记账本位币为人民币。4 计量属性本公司以权责发生制为记账原则，一般采用历史成本为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。5 会计核算事项公司发生的下列事项，应当及时办理会计手续，进行会计核算
2、：（1）款项和有价证券的收付。（2）财物的收发、增减和使用。（3）债权债务的发生和结算。（4）资本、基金的增减。（5）收入、支出、费用、成本的计算。（6）财务成果的计算和处理。（7）其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。6 编制现金流量表时现金等价物的确定标准2现金等价物是指企业持有的期限短、流动性高、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的短期投资。本公司以该项投资在 3 个月或更短的时间内就能转换为已知现金为标准。7 外币业务核算方法（1）外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外币金额折算为人民币金额。（2）资产负债表日，按照下列方法对外币货
3、币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额;以公允价值计量的交易性金融资产，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益。货币性项目，是指持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债；非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。8 金融资产和金
4、融负债核算方法8.1 金融资产和金融负债的分类公司按投资目的和经济实质将拥有的金融资产分为下列四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产。公司按经济实质将承担的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的其他金融负债两类。8.2 金融资产和金融负债的计量（1）公司初始确认金融资产，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。（2）
5、公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置金融资产时可能发生的3交易费用。但是，下列情况除外：持有至到期投资以及贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。（3）金融资产转移的确认与计量：公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方为金融资产转移，转移金融资产可以是金融资产的全部，也可以是一部分。包括两种形式：将收取金融资产现金流量的权利转移给另一方。将金融资产转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的权利，并承担将收取的现金流量支
6、付给最终收款方的义务。公司已将全部或一部分金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时，终止确认该全部或部分金融资产，收到的对价与所转移金融资产账面价值的差额确认为损益，同时将原在所有者权益中确认的金融资产累计利得或损失转入损益；保留了所有权上几乎所有的风险和报酬时，继续确认该全部或部分金融资产，收到的对价确认为金融负债。对于公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。（4）金融资产和金融负债终止确认：满足下列条件之一的公司金融资产将被终止确认：收取该金融资产现金流量的合
7、同权利终止。该金融资产已转移，且符合企业会计准则第 23 号金融资产转移规定的金融资产终止确认条件。公司金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。（5）金融资产和金融负债公允价值的确定：存在活跃市场的，公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债，采用活跃市场中的现行出4价，公司拟购入的金融资产或已承担的金融负债采用活跃市场中的现行要价，没有现行出价或要价，采用最近交易的市场报价或经调整的最近交易的市场报价，除非存在明确的证据表明该市场报价不是公允价值。不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定公允价值。8.3 金融资产减值核算方法期末，公司对以公允价值计量且其变动计入当
8、期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，根据金融资产的账面价值与其未来现金流量现值的差额计提减值准备。金融资产发生减值的客观证据，包括下列各项：（1）发行方或债务人发生严重财务困难。（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等。（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人做出让步。（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组。（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易。（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以
9、来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等。（7）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本。（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。（9）其他表明金融资产发生减值的客观证据。以摊余成本计量的金融资产发生减值时，减值损失按账面价值与按原实际利率折现的预计未5来现金流量的现值之间的差额计算。对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确
10、认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。可供出售金融资产发生减值时，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出计入当期损益。8.4 应收款项坏账准备的确认标准、计提方法（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：在资产负债表日，本公司对单项金额重大（应收账款金额在 5000 万元以上，包含 5000 万元；其他应收款金额在 1 亿元以上，包含 1 亿元）的非关联方应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额确认减值损失，计提坏账准备
11、；对于经单独测试后未发现减值的非关联方应收款项，采用账龄分析法计提坏账准备。（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计提方法：对于年末单项金额非重大的应收款项，采用与经单独测试后未减值的应收款项一起按账龄作为类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些应收款项组合在年末余额的如下比例（可以单独进行减值测试）计算确定的减值损失，计提坏账准备。账龄 计提比例（%）1 年以内 5.0012 年 10.0023 年 15.00634 年 20.0045 年 50.005 年以上 100.00（3）对于其他应收款项的坏账准备计提方法：对于应收票据、预付款项应当
12、按个别认定法进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。9 存货核算方法（1）存货分类：公司存货包括：原材料、工程施工、开发成本、开发产品、低值易耗品、周转材料等。（2）存货取得和发出的计价方法：存货按实际成本计价：发出时按加权平均法或者个别计价法计价。（3）低值易耗品采用一次摊销法核算。（4）存货盘存制度：公司存货盘存采用永续盘存制。（5）存货跌价准备确认标准及计提方法：期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。公司在对存货进行全面盘点的基础上，对于存货因市场价格持续下跌且在可预见的未来无回升的希望、全部或部分陈旧过时，产品
13、更新换代等原因，使存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后的金额。其中：商品存货的可变现净值为估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额；材料存货的可变现净值为产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额；为执行销售合同或劳务合同而持有的存货，可变现净值以合同价格为基础计算。公司持有7的存货数量多于销售合同订购数量的，超过部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。本公司于资产负债表日确定存货的可变现净值。
14、以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。10 长期股权投资核算方法10.1 初始计量公司长期股权投资的初始投资成本按取得方式不同分别采用如下方式确认：（1）同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本；收购成本与初始投资成本之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。（2）非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按交易日所涉及资产、发行的权益工具及产生或承担的负债的公允价值，加上直接与收购有关的成本所计算的合并成本作为长期股权投
15、资的初始投资成本。在合并日被合并方的可识辨资产及其所承担的负债（包括或有负债） ，全部按照公允价值计量，而不考虑少数股东权益的数额。合并成本超过本公司取得的被合并方可识辨净资产公允价值份额的数额记录为商誉，低于合并方可识辨净资产公允价值份额的数额直接在合并损益表确认。（3）其他方式取得的长期投资：以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，合同或8协议约定价值不公允的，按公允价值计量。通过非货币资产交换取得的长期股权
16、投资，具有商业实质的，按换出资产的公允价值作为换入的长期股权投资初始投资成本；不具有商业实质的，按换出资产的账面价值作为换入的长期股权投资初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按长期股权投资的公允价值确认。10.2 后续计量（1）对子公司的投资，采用成本法核算：子公司为公司持有的、能够对被投资单位实施控制的权益性投资。若本公司持有某实体股权份额超过 50%，或者虽然股权份额少于 50%，但本公司可以实质控制某实体，则该实体将作为本公司的子公司。（2）对合营企业或联营企业的投资，采用权益法核算：合营企业为公司持有的、能够与其他合营方对被投资单位实施共同控制的权益性投资；联营
17、企业为本公司持有的、能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资。若公司持有某实体股权份额介于 20%至 50%之间，而且对该实体不存在实质控制，或者虽然本公司持有某实体股权份额低于 20%，但对该实体存在重大影响，则该实体将作为本公司的合营企业或联营企业。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。对于被投资单位净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所
18、有者权益。9（3）不存在控制、共同控制或重大影响的长期股权投资：在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。在活跃市场中有报价或公允价值能够可靠计量的长期股权投资，在可供出售金融资产项目列报，采用公允价值计量，其公允价值变动计入股东权益。10.3 长期股权投资减值公司期末检查发现长期股权投资存在减值迹象时，应估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，按其可收回金额低于账面价值的差额，计提长期投资减值准备。对于在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其账面价值低于按照类似金融资产当时的市场收益率对未来现金流量折现确定的现值的数额，确认为减值损失
19、，计入当期损益。对可供出售金融资产以外的长期股权投资，减值准备一经计提，在资产存续期内不予转回，可供出售金融资产减值损失，可以通过权益转回。11 投资性房地产核算方法投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。（1）投资性房地产的初始计量：投资性房地产按其成本作为入账价值。其中，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入的投资性房地产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值
20、，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。（2）投资性房地产的后续计量：公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计价，折旧与摊销按资产的估计可使用年限，采10用直线法计算，其中房产按法定使用年限与预计使用年限孰低的年限计提折旧，地产按法定使用权年限摊销。如存在可收回金额低于其账面价值，将按照其差额计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。12 固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法（1）固定资产的标准。固定资产是本公司为销售商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用年限超过一年，单位价值较高的有形资产。在满足下列条件时方
21、确认固定资产：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。（2）固定资产计价。固定资产按取得时实际成本计价，其中：外购的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。通过非货币资产交换取得的固定资产，具有
22、商业实质的，按换出资产的公允价值入账；不具有商业实质的，按换出资产的账面价值入账。通过债务重组取得的固定资产，按公允价值确认。（3）折旧方法。固定资产折旧采用平均年限法。对已计提减值的固定资产按减值后的金额计11提折旧。（4）按固定资产类别、预计使用年限和预计净残值率确定年折旧率如下：类别 预计使用年限 预计残值率 年折旧率房屋建筑物 30 年 3% 3.23%机器设备 8 年 3% 12.13%运输设备 5 年 3% 19.4%电子设备 5 年 3% 19.4%办公设备 5 年 3% 19.4%其它 5 年 3% 19.4%（5）固定资产减值准备的确认标准、计提方法：公司期末对固定资产进行检
23、查，如发现存在下列情况，按固定资产可回收金额低于其账面价值的差额确认并计提固定资产减值准备。计提时按单项资产计提，难以对单项资产的可收回金额进行估计的，按该资产所属的资产组为基础计提。减值准备一经计提，在资产存续期内不予转回。固定资产市价大幅度下跌，其跌幅大大高于因时间推移或正常使用而预计的下跌，并且预计在近期内不可能恢复；公司所处经营环境，如技术、市场、经济或法律环境，或者产品营销市场在当期发生或在近期发生重大变化，并对公司产生负面影响；同期市场利率大幅度提高，进而很可能影响公司计算固定资产的可收回金额的折现率，并导致固定资产可收回金额大幅度降低；固定资产陈旧过时或发生实体损坏；12固定资产
24、预计使用方式发生重大不利变化，如企业计划终止或重组该资产所属的经营业务、提前处置固定资产等情形，从而对企业产生负面影响；企业内部报告的证据表明固定资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如固定所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额；其他有可能表明资产已发生减值的情况。13 在建工程核算方法（1）在建工程是指正在兴建中的资本性资产，以实际成本入账。成本包括机器设备的购置成本、建筑费用及其他直接费用，以及建设期间专门用于在建工程的借款的利息费用与汇兑损益。在建工程达到预定可使用状态时，停止其借款利息的资本化。（2）在建工程结转为固定资产的时点：在建工程按各项工程
25、实际发生的支出分项目核算，并在工程达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并计提折旧，待办理了竣工决算手续后再作调整。（3）在建工程减值准备的计提：本公司于期末对在建工程进行全面检查，当存在下列一项或若干项情况时，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，提取在建工程减值准备。减值准备一经计提，在资产存续期内不予转回：长期停建并且预计未来 3 年内不会重新开工的在建工程；所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。14 无形资产核算方法（1）无形资产的计价：
26、公司的无形资产包括土地使用权、专利技术和非专利技术等。13购入的无形资产，按实际支付的价款、相关税费以及直接归属于是该项无形资产达到预定用途所发生的其他支出作为实际成本。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。通过非货币资产交换取得的无形资产，具有商业实质的，按换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为入账成本；不具有商业实质的
27、，按换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为入账成本。通过债务重组取得的无形资产，按公允价值确认。自行研究开发的无形资产，其成本包括达到预定用途前所发生的支出总额，同时满足下列条件的，确认为无形资产（专利技术和非专利技术）：与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；该无形资产的成本能够可靠抵计量；完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生的经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将内部使用的，应当证明其用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出
28、售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量；14运用该无形资产生产的产品周期在 1 年以上。（2）无形资产的摊销方法：无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。（3）无形资产减值准备确认标准、计提方法：公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，无形资
29、产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法；对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，按准则规定处理。（4） 、资产负债表日，检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按本编制方法“四、 （十五） ”所述方法计提无形资产减值准备。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。15 长期待摊费用的摊销方法及摊销年限长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上（不含一年）的各项费用。长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内按直线法进行摊销。长期待摊费用包括待摊税金，公司房地产
30、业务以预收收入为计税依据预缴营业税款、土地增值税等税金，本会计期间按权责发生制根据公司当年实际预收收入计提应纳营业税额、土地增值15税等税金,预交税金计入长期待摊费用,实现收入后与收入匹配的税金由长期待摊费用转入相关损益项目。16 存货、投资性房地产及金融资产以外资产减值准备确定方法（1）减值测试：公司在资产负债表日对存在下列迹象的资产进行减值测试：资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而导致资产
31、可收回金额大幅度降低。有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。有证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期。其他表明资产可能已经发生减值的迹象。使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。（2）资产组的认定：对于难以估计可收回金额的单项资产，按照该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定以若干资产的组合能够产生独立于其他资产或资产组合的现金流入为依据。（3）资产或资产组可收回金额的确定：进行减值测试时，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
32、16资产或资产组公允价值减去处置费用后的净额按照下列方法确定：采用公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额。不存在销售协议但存在资产活跃市场的，采用该资产的市场价格减去处置费用后的金额。其中，资产的市场价格根据资产的买方出价确定。不存在销售协议和资产活跃市场的，参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。资产或资产组预计未来现金流量的现值，按照资产或资产组在预计使用寿命内，持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，以企业的加权平均资金成本、增量借款利
33、率或其他能够反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率合理调整后作为折现率对其进行折现。（4）减值处理及转回：资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回，在处置相关资产时一并转出。17 借款费用的会计处理方法（1）借款费用资本化的确认原则：借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。本公司发生的借款费用，属于需要经过 1 年以上（含 1 年）时间购建的固定资产、开发投资性房地产或存货所占用的专门借款或
34、一般借款所产生的，予以资本化，计入相关资产成17本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。相关借款费用当同时具备以下三个条件时开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。（2）借款费用资本化的期间：为购建固定资产、投资性房地产、存货所发生的借款费用，满足上述资本化条件的，在该资产达到预定可使用状态或可销售状态前所发生的，计入资产成本；若固定资产、投资性房地产、存货的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开始；在达到预定可使用状态或可销售状态时，停止
35、借款费用的资本化，之后发生的借款费用于发生当期直接计入财务费用。（3）借款费用资本化金额的计算方法：为购建或者生产开发符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建或者生产开发符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。18 商誉公司的商誉是非同一控制下的企业合并形成的，合并成本大于享有被购买单位可辨认净资产公允价值份
36、额的差额。初始确认后的商誉，以其成本扣除累计减值损失的金额计量，不进行摊销，18但每年末需进行减值测试。对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失商誉减值损失一经计提，不再转回。19 预计负债的核算方法（1）确认原则：当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本公司将其确认为负债：该义务是本公司承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益
37、流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。（2）计量方法：按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。20 职工薪酬（1）公司职工薪酬主要包括几个方面：职工工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；因解除与职工的劳动关系给予的补偿；19其他与获得职工提供的服务相关支出。（2）确认和计量：除辞退福利外，在职工为公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬（包括货币性薪酬和非货币性福利）确认为负债，根据职工提供服务的受益对象，记入相关资产成本或当期损益。公司为职工交纳的医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保
38、险、生育保险、住房公积金按照工资总额的一定比例计算，上述各项费用的的计提基数和比例如下：项目 计提基数 计提比例养老保险 工资总额 20.00%失业保险 工资总额 1.50%工伤保险 工资总额 0.50%医疗保险 工资总额 8.00%生育保险 工资总额 0.80%住房公积金 工资总额 8.00%公司职工福利费按实际发生额列支。21 股份支付及权益工具（1）股份支付的种类：股份支付，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的工具。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。（2）权益工具公允价值的确定方法：本公司对于授予的存在活跃市场的期权等
39、权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。20对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值。以权益结算的股份支付：a)以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，应当以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，应当在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，应当以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。企业在可行权
40、日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。b)以权益结算的股份支付换取其他方服务的，应当分别下列情况处理：其他方服务的公允价值能够可靠计量的，应当按照其他方服务在取得日的公允价值，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。其他方服务的公允价值不能可靠计量但权益工具公允价值能够可靠计量的，应当按照权益工具在服务取得日的公允价值，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。以现金结算的股份支付：以现金结算的股份支付，应当按照企业承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相
41、应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，应当以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值21金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在资产负债表日，后续信息表明企业当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，应当进行调整，并在可行权日调整至实际可行权水平。企业应当在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据：等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工
42、具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量应当与实际可行权数量一致。22 收入确认原则（1）商品销售：销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：在商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。（2）提供劳务：劳务在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项的证据时，确认劳务收入。劳务的开始和完成分属不同的会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将要发生的
43、成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认劳务收入。（3）让渡资产使用权：22让渡无形资产(如商标权、专利权、专营权、软件、版权等 )以及其他非现金资产的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定并应同时满足：与交易相关的经济利益能够流入公司；收入的金额能够可靠地计量。（4）房地产销售收入：在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该项目实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且该项目有关的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。出售自用房屋
44、：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该房屋实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且该房屋有关的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。代建房屋和工程业务：代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。（5）建造合同：在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。建造合同的结果能
45、够可靠估计是指同时满足：合同总收入能够可靠地计量；23与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。如果建造合同的结果不能可靠地估计，区别以下情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为费用，不确认合同收入。如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，将预计损失立即确认为当期费用。（6）出租物业收入：按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据确认出租物业收入的实现。（7
46、）物业管理收入：在物业管理服务已经提供，按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。（8）其他业务收入：按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。23 确认递延所得税资产的依据公司所得税的会计核算采用资产负债表债务法核算。公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。对已确认的递延所得税资产，当预计到未来期间很可能无法获得足够24的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产时，应当减记递延所
47、得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。本公司未来期间很可能获得足够的应纳税所得额的金额是依据管理层批准的经营计划（或盈利预测）确定。除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：（1）商誉的初始确认；（2）同时具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损） 。资产负债表日，公司对递延所得税资产和递延所得税负债按照税法规定、根据预期收回该资产或清偿该负债期间的税率计量。适用税率发生变化的，对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债重新
48、计量，除直接在所有者权益中确认的交易或者事项产生的递延所得税资产和递延所得税负债以外，将其影响数计入变化当期的所得税费用。资产负债表日，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，相应减记递延所得税资产的账面价值。24 企业合并及合并财务报表（1）同一控制下的企业合并：对于同一控制下的企业合并，本公司采用权益结合法进行会计处理。合并取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额） ，与合并中取得的净资产账面价值份额的差额调整资本公积，资本
49、公积不足冲减的，调整留存收益。25为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。（2）非同一控制下的企业合并：对于非同一控制下的企业合并，本公司采用购买法进行会计处理。合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用计入企业合并成本。（3）合并报表合并范围：合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。本公司对其他单位投资占被投资单位有表决权资本总额 50以上（不含 50%） ，或虽不足 50%但有实质控制权的，全部纳入合并范围。本公司合并范围包括*镇江房地产开发有限公司等直接和间控制的公司。（4）反向购买合并财务报表编制方法：凡本公司能够控制的子公司都
