1、2010 泉州楼市白皮书发布 调控中泉州楼市波澜不惊【核心提示】2010 年的楼市在一片调控声中逐渐远去，2011 年的楼市又在一片质疑声中翩然而至。2010 年，楼市调控越来越严厉并且诸多落到实处；这一年，央行 连续 6 次上 调存款准备金率、 1 次加息；这一年，国家更加关注中低阶层的住房问题，保障房 建设掀起了一阵阵热潮，是名副其 实的“ 民生年”又是一年岁末时，东南早报联手某网站策划推出2010 年泉州楼市白皮书 ，用独特的视角，用数字深度解读 2010年泉州楼市，全方位盘点 2010 年泉州楼市 成交数据、预售许可、土地成交、调控效果、明年走势等，深度解析泉州 房企生存状态、购房者消
2、费心态。【成交数据篇】综合表现：1-11 月泉州市区住宅成交约 13000 套，成交面积 140 万平方米，成交均价 6231 元/ 平方米。据泉州市房地产信息中心数据统计，某网站数据监控中心综合整理，2010 年 1-11 月市区商品住房成交均价为 6231 元/平方米，较 2009 年市区商品住房价格 5692 元/ 平方米上涨 9.46%。而据最近的两周商品住宅成交数据，11 月 29 日-12 月 5 日市区住宅成交 345 套，均价为 9017 元/平方米，12 月 6 日-12 月 12 日成交 231 套，均价为 8438 元/平方米。预计加上 12 月份的数据统计，2010 年
3、泉州商品住宅成交量会达到 14000 余套，成交面积在 150 万平方米左右，全年市区均价会达到 6300 元/平方米左右，比 2009年增长 10%以上。1-11 月，泉州市区共成交 13063 套，成交面积 1409177 平方米，成交均价为 6231 元/平方米。在 1-11 月区域成交套数和均价上，丰泽区成交套数为 6087 套，成交均价为 6705 元/平方米；鲤城区成交套数为 1613 套，成交均价为 6188 元/平方米；洛江区成交套数为 3388 套，成交均价为 5219 元/平方米；泉州开发区成交套数为 49 套，成交均价为 19160 元/ 平方米；泉港区成交套数为 192
4、6 套，成交均价为 3070 元/平方米。从区域数据成交来看，丰泽区和洛江区是市民选择置业的两大区域，丰泽区成交量占五区成交的 46.6%；洛江区成交量占五区成交的 25.9%，鲤城区成交量占五区成交的 12.3%；泉港区成交量占五区成交的 14.8%；泉州开发区成交量占五区成交的 0.4%。房价上涨分析：今年 1-11 月，市区商品住房成交均价较去年上涨 9.46%，价格上涨的主要原因如下：第一是泉州市民买房活跃，刚性需求、改善型需求均是支撑泉州楼市的主要购买力，并且许多设区市居民以及外地来泉务工居民越来越希望定居泉州，享受市内便捷的交通和优越的配套资源。第二是泉州开发成本不断增加，受土地资
5、源的限制，土地一级市场竞争激烈，地价有所上涨，直接导致商品房价格的上涨。同时，建材成本、人工费不断上升，住房品质提升，环境配套不断完善等因素也增加了开发成本。第三，泉州市大规模的拆迁改造，比如华侨大学的 9000 亩拆迁和鲤城区的大规模拆改 工程，直接导致一些拆迁户提前购房。第四，虽然今年以来国家两次宏观调控，推出的首次购房首付比例的提高、利率优惠的提高、贷款利率的上调等措施都给泉州部分购房人群增加了购房成本。然而，当一部分在观望的人群发现房价上涨的趋势没有改变，而通货膨胀的预期渐渐逼近时，从 4月份开始持币观望的有意购房者又开始出手买房。部分购房者担心房价上涨，非理性提前入市，也加剧了房价上
6、涨。第五是优质楼盘的集中放量，楼盘打折促销吸引购房者。不管是城东-洛江片区的中骏财富中心、三盛 四季公园、嘉琳广场、汇龙 大江盛世、学府上城，东海片区的东海湾、海景 国际花园、富临嘉园，还是桥南片区的摩卡小镇、辉映江山等楼盘，今年推盘活动频频。泉州各大开发商的营销力度也随之加大，在优惠活动的推波助澜下，泉州楼市在高频率的房产调控下依然持续热销。【预售许可篇】综合表现：1-11 月泉州市区批准预售许可楼盘约 30 个，预售许可面积约 145 万平方米，批准预售套数约 12000 套据某网站数据监控中心统计，1-11 月市区批准预售许可楼盘约 30 个，预售许可面积约 145 万平方米，批准预售套
7、数约12000 套，预计全年批准预售楼盘会超过 30 个，预售许可面积超过 150 万平方米，批准预售套数超过 12000 套。在月度预售许可批准方面，1 月、7 月是预售许可最多的月份，分别达到 40 万平方米和 32 万平方米，两个月份集中批准面积就已达到 1-11 月的一半额度。由于 2 月正值春节期间，没有批准预售数据，3 月批准预售 94494 平方米，4 月批准预售 41827 平方米，5 月批准预售 77385 平方米，8 月批准预售 84040 平方米，9 月批准预售 191335 平方米，10 月批准预售 35699 平方米，6 月暂缺数据。 1-11 月月度成交详情月份 泉
8、州市区成交套数 市区成交均价（元 /平方米）1 月 2213 5441.172 月 1249 5095.33 月 2028 4803.34 月 1672 5891.25 月 1055 5671.926 月 408 9210.947 月 479 10062.228 月 829 7183.669 月 861 6530.1110 月 1070 7215.3711 月 1199 7958.511-11 月 1-11 月成交 13063 套 1-11 月成交均价 6231 元/平方米1-11 月泉州各区成交详情区县 成交套数（套） 成交面积（平方米） 成交均价（元/ 平方米） 丰泽区 6087 7649
9、29 6705鲤城区 1613 122574 6188洛江区 3388 368692 5219泉州开发区 49 7578 19160泉港区 1926 145404 3070泉州市区 13063 1409177 6231泉州市区 1-11 月预售许可详情月份 数量 楼盘 面积（平方米） 套数11 月 4 海景国际、宝珊花园、浦西万达、盛世领墅 156495.29 81910 月 3 奥林匹克花园、世纪嘉园、江南春天 35699.75 3609 月 4 海景国际、中骏裕景湾、辉映江山、摩卡小镇 191335.99 16268 月 2 中骏裕景湾、学府路拓改工程 84070.32 16327 月 6
10、 中骏裕景湾、三盛四季公园、嘉琳广场 325619.18 2729学府上城、宏毅工业园、金海湾 6 月 缺数据 5 月 2 中骏裕景湾、中骏西湖 1 号 77385 6964 月 2 大江盛世、湖心铭典 41827.67 3883 月 5 湖景花园、千亿山庄、祥光花苑 94496.94 847亿达广场、鑫顺花园 2 月 无批准 1 月 6 宝珊花园、滨海华庭、阳光花园城 408838.73 2745祥安居、富贵世家、豪景花苑 1-11 月 约 30 1450000 左右 12000 左右泉州跨出生态人居第一步近几年，尤其是今年，各个开发商开始比拼楼盘品质，在户型、景观、用材、配套等方面都花了很
11、大心思，泉州的居住环境实现了质的飞跃。更令人高兴的是，有开发商提出了生态人居的理念。生态人居是今后房地产的发展方向。生态人居以健康舒适的居住感受为基础，节约能源与环境保护共生发展，讲求的是人与自然的和谐。泉州的开发商已开始尝试着迈出保护生态环境、让住宅融入生态环境的第一步。相信今后会有更多的开发商主动挖掘泉州的生态资源，开发出更多符合生态人居标准的住宅。不过，这毕竟是第一步。如何利用好生态资源，如何处理好生态资源与住宅的关系，如何保持生态资源的可持续，还需要进一步探索。 【调控效果篇】“417”调控 泉州成交量锐减后反弹2010 年初上涨的房价，引起了政府的重视。“新国十条”在 4 月中旬突降
12、楼市，限购、二套房首付 50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新规接踵而来，让购房者和开发商一时集体迷失了方向。楼市进入了首次调控的漩涡中，随后各地政府先后出台了更加严格和细致的执行细则。“417”调控出台后，随着住房贷款收紧，二套房认定标准明确并不断深化，对泉州的商品房市场产生了立竿见影的效果，投资投机性需求得到明显抑制，市场持续了近 4 个月的观望期，政策效应明显。泉州 4 月份成交 1672 套，5 月开始明显下降为 1055 套，6 月份下降到今年月度成交最低点 408 套，直到 7 月才开始扭转成交下跌，成交才开始有一些好转，为 479 套。经过三四个月的博弈期后，
13、之前一直被抑制住的刚需是回暖潮的最大推动力，房价亦蠢蠢欲动，虽不少新开楼盘都以价博量，面对激烈的市场竞争，不少楼盘也适时推出降价或者打折优惠的促销政策，整个泉州楼市在 8 月的成交开始迅猛增长为 829 套，9 月继续好转为 861 套，泉州楼市在传统的“ 金九” 旺季开始规模性地“ 回暖”。从泉州前三季度的市场销售运行数据分析，今年泉州的商品住房销售整体形势不是很好。但与全国形势相同，泉州商品住房销售势头在 8 月份和 9 月份开始出现明显的反弹，呈现了回升迹象。分析其原因主要有两种：一是持续近 4 个月的市场观望期，在市民对房价会下调的预期落空后，刚性需求重新释放，成为销售回升的主要动力。
14、二是房价不降反而呈涨势的情况下，在目前国内投资渠道狭窄的大环境下，民间闲余资金重新涌入楼市，成为销售回升的第二推手。据某网站网数据监控中心统计，一次调控后，从 4 月到 9 月，泉州成交量先大幅下降后在 8 月开始明显回升，各区代表性楼盘价格缓慢上涨，使得上涨成为主流态势。经过一次调控后，泉州楼市进入了一个新的发展领域。“929”调控 泉州楼市刚性需求依然强烈2010 年 9 月 29 日，二次调控政策出台：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款
15、等。“929”政策是“ 新国十条”的细化和深化的补充，使政策措施施行得更加完善。从此，个别城市出台 “限购”、“限贷”等政策，迅速推及到全国，比“国十条”政策更加具体、力度更大。此后央行一度屡出重拳，11 月 19 日，中国人民银行决定，从 2010 年 11 月 29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，此番上调后，存款准备金率高达 18，创历史最高点，而此次上调距离上次不到 10 天。从买方市场来看， “929”调控新政首套房首付提高至三成，与近期加息的效应叠加，将明显增加购房者的首付压力和利息成本,进一步抑制购房需求，部分资金实力不强、还款能力有限的自住型购房者，
16、也将可能暂缓购房计划。据某网站数据监控中心统计，一系列的政策对全国一线城市的成交量打击很大，成交迅速锐减。但是在泉州，10 月商品住宅的成交量比 9 月成交量继续上涨 24%，达到 1070 套，并且市区成交均价还比 9 月上涨 20.5%，均价为 7215.37 元/ 平方米；而 11 月的商品住宅成交套数又比 10 月上涨 12%，达到 1199 套，并且成交均价又比 10 月上涨 10.3%，达到 7958.51 元/平方米。反观泉州楼市，泉州有部门声称泉州暂时不会颁布“限购令” ，从 9 月底到 10 月 31 日的楼盘推盘情况可以看到，泉州桥南片区的辉映江山二期精英领域 9 月 28
17、 日开盘，报道称开盘期间就有 200 多位购房者成为精英领域的业主；到了国庆期间，城东片区的韵动领地推出 1 号楼 60 多套房源，起价在 6000 元/ 平方米，均价为 6600 元/ 平方米，房源热销；位于丰泽区的海景国际星域推出 300多套房源，起价 6376 元/平方米，均价 9000 元/ 平方米左右，首期的 300 多套房源开盘销售达七成，半个月之后又有二期房源开始对外预约；过完国庆黄金周之后，中骏四季康城、百捷 中央公园 11 号楼以及中骏 财富中心 7 号楼分别正式对外发售，富临嘉园同时也于10 月 23 日开盘，起价 9500 元/平方米，均价 11000 元/ 平方米，依然
18、受到泉州众多购房者的追捧。虽然二次调控出台的初衷是为了抑制房价过快上涨，让购房者产生观望的心理，但是从泉州这几个楼盘开盘以及销售情况来看，二次调控的出台对于泉州那些想要买房的人群所起到的影响并不是特别明显，首次买房者宁愿多付一成首付也要买房，泉州刚性需求强烈，因而国家调控对泉州的房价没有起到多大的影响。从 10 月、11 月成交量及价格来看，泉州 10 月份、11 月份房地产成交量价齐升。这是自 4 月一轮房地产调控启动以来，随着新政满百日后，7 月份市场回暖，8 月成交量继续上升，刚性需求释放， 9 月份回归正常市场， 10 月份推盘较多，市场上新房源增加，成交量上升，由于市区楼盘比重增加，
19、如海景国际 9000 元/ 平方米均价、富临嘉园 11000 元/平方米均价，直接提升市区整体均价。藏富于民的城市经济特点，让泉州蕴藏了相当可观的刚性需求，与全国市场的表现相比，泉州楼市基本平稳，调控政策的出台，对于首次置业者、改善性需求者主要是心理影响，但是有好的房子，性价比高的房子，许多购房者还会出手。而开发商将会以注重提升品质、服务来提升市场占有率。长期来看，泉州市场仍然值得期待，泉州大部分开发企业在此背景下选择按照原有计划进行开发、营销，着力打造品牌品质，加强自身市场竞争力，以期在市场好转时占据有利地位。 【楼市预测篇】房价将保持平稳 成交量保持高位2010 年泉州楼市整体向好，尽管政
20、策频出但是对泉州房地产市场的影响并不大。鉴于 2010 年全国楼市持续向上的走势，以及 2011 年国家宏观调控的基调仍旧会贯穿全年，房产税试点、加息、通胀、保障房建设等等都将是影响楼市的部分重要因素，结合2010 年泉州楼市特点，某网站网数据监控中心认为 2011 年泉州楼市或呈现出以下几点特征：第一，房价应该保持平稳，或有小幅上升。2010 年 111 月泉州市区商品住房均价为 6231 元/平方米，较09 年市区商品住房价格 5692 元/平方米上涨 9.46%，预计明年市区住房均价上涨幅度也在 10%左右，会接近 7000 元/平方米。第二，高价盘将更多出现。2010 年，中骏 财富中
21、心、东海湾、海景国际花园等代表性楼盘目前均价已经达到 8000 多元平方米，个别楼盘的个别房源价格已经达到上万元每平方米。可以预见的是，如果明年在老城区开发的楼盘，例如万达住宅项目、南益住宅项目等推出的时候，市区均价 1 万元/平方米的楼盘将更多地出现。第三，泉州成交量会保持高位。据某网站网数据监控中心统计，2011 年中骏、南益、万达、卓辉、中超、东海等房企都将推出新项目或新房源，明年将是泉州房地产市场大放量的一年，充足的房源是成交量保持高位的重要保证，预计 2011 年成交量会比2010 年上升 5%15%。第四，市民选择老城区置业会扩大，同时其他板块置业优势将更明显。今年以来，老城区拆建
22、规模比去年大，明年将是置业老城区的回归年，许多市民可以在老城区安家，享受老城区的繁华和便捷。同时市民如果选择东海片区、城东-洛江片区、桥南片区等片区置业，这些板块的楼盘优势将更加明显，配套也将慢慢成熟，老城区及成熟新区板块将会越来越发达。第五，更多的知名房企高调进入泉州。目前的泉州虽汇集了中骏、南益、万达、三盛、冠亚、禹州、上实等房企，但是一线品牌房企还有很多没有进驻泉州，面对潜力依旧巨大的泉州市场，预计明年会有一些一线知名品牌房企入驻泉州房地产市场。综合预计，2011 年泉州楼市或许是房价理性而稳健的一年，是消费结构转变和楼市热点转换的一年，同时，也是楼市“ 韬光养晦，和谐发展” 的一年，尽
23、管泉州可能会出现一些“ 波澜”，但依旧会“ 波澜不惊”！严厉调控调出健康楼市2010 年日历终于翻到了最后一月。这个时候，各种总结和盘点接踵而至。国十条、二套房、限购令、限贷令、房价、加息、保障房、闲置土地无疑成为这一年楼市最重要的关键词。这一年也可谓是房地产政策“调控年”，上半年，由“ 国十一条”引发第一轮调控，“ 史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控，从开发商到购房者，都经历了“ 过山车 ”式此起彼伏的刺激心情。2010 年的楼市不平静，调控政策一波接一波。回头看看今年的调控政策，或许也能大致推断未来楼市调控的方向。如今，在房地产政策越来越倾向于保障性住房与自住型住房建设的前提下，行业结构性调整的架势已经拉开。2011 年，我希望这是房地产行业走向健康发展，置业者理性置业，民众轻松享受安居生活的开始。
