1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 公司 报告2009 年 10 月 15 日房地产开发 李少明 首席分析师 010-66276931 万丽 010-66276963 W 6 12 个月目标价： 35.00 元 当前股价： 26.16 元 评级调整： 维持 基本资料 上证综合指数 2970.53 总股本 (百万 ) 3520 流通股本 (百万 ) 3188 流通市值 (亿 ) 834 EPS（ TTM） 0.74 每股净资产（元） 4.45 资产负债率 70.8% 股价表现 （ %） 1M 3M 6M 保利地产 -0.57 -11.95 45.51 上证综合指数 -1.86 -5.55 17.5
2、4 -27%0%27%54%81%108%135%2008/10 2009/1 2009/4 2009/7保利地产 上证综合指数相关报告 保利地产 -公司销售增长高于全行业2009-9-9 保利地产 -业绩稳步增长，储备侧重重点城市 2009-8-26 保利地产 -签约量环比下降与推盘量和销售淡季直接相关 2009-8-11 保利地产 600048 强烈推荐9 月销售超预期，四季度仍有好表现 公司公布 09 年 9 月销售数据。 9 月实现签约面积 52.99 万平米，签约金额 44.16亿元。 1-9 月实现签约面积 392.24 万平米，同比增长 163.16%；实现签约金额 323.35
3、亿元，同比增长 165.20%。公司 9 月新增 9 个项目。 投资要点： 9月销售额环比增 28%，超预期，销售增速继续保持领先地位。 公司 9月实现签约面积 53万平，签约金额 44.2亿，同比分别增长 226%和 230%，环比分别增长 27%和 28%； 9月销售均价为 8334元 /平米，同比上升 1.2%，环比上升 0.7%； 1-9月签约面积 392万平，签约金额 323亿，同比分别增长 163%和 165%， 1-9月销售均价为 8244元 /平，同比上升 0.8%。 1-9月的销售金额为 08年全年（销售认购金额 205亿）的 1.58倍。 9月新增项目 9个，土地成本较合理
4、， 09年新增项目 585万平米，新增资源卓有成效。 公司 9月新增 9个地块，分别位于青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆（ 3个项目）和佛山。 9月新增项目权益面积为 210万平米，占 1-9月新获取项目权益建面的 36%，成交总价 99.25亿元，平均楼面地价 4726元 /平米， 1-9月公司累计新增项目 20个，总建筑面积为 600万平米，权益建面 585万平米，成交总价为 243亿，平均楼面地价 3644元 /平米。 预计公司 4季度新推盘金额将超百亿元， 10月和四季度销售将有良好表现。预计公司 09、 10年 EPS1.04、 1.50元，维持强烈推荐评级。 主要财务指标 单位：
5、百万元 2008 2009E 2010E 2011E营业收入 (百万元 ) 15520 18624 24211 31474同比 (%) 91% 20% 30% 30%归属母公司净利润 (百万元 ) 2239 3371 4915 6750同比 (%) 87% 22% 44% 36%毛利率 (%) 40.8% 39.0% 42.0% 45.0%ROE(%) 19.4% 13.6% 16.2% 17.8%每股收益 (元 ) 0.91 0.96 1.40 1.92P/E 30.82 23.34 16.20 11.90P/B 5.98 3.18 2.62 2.12EV/EBITDA 29 23 16 1
6、2资料来源：中投证券研究所 公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/7图 1：公司 09 年新增项目（单位：万平，亿元） 项目 所处 城市 用地性质公司 权益 占地 面积 规划 建面 权益面积 成交价款 楼面地价 （元 /平）2009-05 云水名苑居住项目 北京密云县 居住 100% 20.2 31.6 31.6 3.85 1220 2009-06 阳江市江城区城南新区 A 区 3 宗地 广东阳江市 居住 100% 20.91 27.32 27.32 0.73 267 2009-06 重庆市江北区大石坝组团 K 分区 重庆江北区 居住 100% 59.65 125.31 125.31
7、38.10 3,040 2009-06 和平路与慎益大街交口地块 天津和平区 商住 100% 1.43 7.13 7.13 3.81 5,341 2009-07 张槎地块 佛山禅城区 居住兼容办公等 100% 9.53 26.61 26.61 6.75 2,537 2009-07 新城北区 2 号地块 北京大兴区 居住 100% 9.10 22.49 22.49 16.30 7,248 2009-07 金沙洲 B3702A09 地块 广州白云区 住宅 100% 5.49 15.36 15.36 8.50 5,534 2009-07 领事馆路以南、火烧堰以北、美国领事馆以东 成都武侯区 商住 5
8、1% 4.37 29.99 15.30 12.19 4,063 2009-08 长青桥西地块 沈阳东陵区 商住 100% 3.20 11.18 11.18 3.12 2,786 2009-08 昆仑路西侧地块 天津东丽区 商住 100% 24.74 58.22 58.22 20.40 3,504 2009-08 狮山镇松岗禅炭路万石东风水库地块 佛山南海区 城镇住宅兼容批发零售等 100% 12.38 34.66 34.66 5.62 1,621 2009-09 金沙路孤山村地块 青岛四方区 住宅、商服、科教100% 4.84 15.40 15.40 2.80 1,818 2009-09 创业
9、文化广场地块 长春净月区 公共设施、居住100% 16.81 26.89 26.89 5.41 2,012 2009-09 金沙江河西新城地块 南京建邺区 居住 100% 9.58 21.08 21.08 15.92 7,553 2009-09 黄浦江中心段 E18单元 1-8 地块 上海浦东 办公 100% 3.70 8.88 8.88 30.05 33,826 2009-09 下沙 R21-A-12 地块 杭州开发区 住宅 100% 5.27 13.69 13.69 10.21 7,458 2009-09 A 分区 A05-3/01 地块 重庆大渡口 居住 100% 2.98 10.44
10、10.44 1.96 1,877 2009-09 大杨石组团 J 分区J08-11-1/04 地块 重庆九龙坡 居住 100% 4.80 21.59 21.59 5.90 2,733 2009-09 江北城组团 E 分区E22-2/02 地块 重庆江北区 居住、兼容商业金融业 100% 14.17 59.49 59.49 16.00 2,690 2009-09 容桂容奇路地块 佛山顺德区 住宅兼容商服 100% 12.05 32.54 32.54 11.00 3,380 9 月 74.20 210.01 210.01 99.25 4,726 1-9 月合计 242.79 599.85 585.
11、16 218.61 3,644 数据来源：上市公司，中投证券研究所 公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/7图 1：保利地产单月销售面积与销售金额 0102030405060708008-01 08-05 08-09 09-01 09-05 09-09销售认购 /签约面积（万平） 销售认购 /签约金额（亿）图 2：保利地产单月销售面积与销售均价 0102030405060708008-01 08-05 08-09 09-01 09-05 09-09-2,0004,0006,0008,00010,00012,000销售认购 /签约面积（万平） 月销售均价（元 /平）数据来源：上市公司，中
12、投证券研究所 图 2：保利地产单月销售面积各年同期比较 0102030405060Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec单月销售面积（万平）-100%0%100%200%300%400%500%600%2007（认购） 2008（认购）2008（签约） 2009（签约）2008年（认购）同比 % 2009年（签约）同比 %图 3：保利地产单月销售金额各年同期比较 公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/70102030405060Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec单月销售金
13、额（亿）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2007（认购） 2008（认购）2008（签约） 2009（签约）2008年 （ 认购 ） 同 比 % 2009年 （ 签约 ） 同 比 %图 4：保利地产单月销售均价各年同期比较 4,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,000Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec单月销售均价（元 /平）2007（认购） 2008（认购） 2009（签约）数据来源：上市公司，中投证券研究所 图 5：保利地产累计销
14、售面积各年同期比较 0501001502002501-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-101-111-12累计销售面积（万平）-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2007（认购） 2008（认购）2008（签约） 2009（签约）2008年（认购）同比 % 2009年（签约）同比 %图 6：保利地产累计销售金额各年同期比较 公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/70501001502002501-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-101-111-12累计销售金额（亿）0%50%1
15、00%150%200%250%2007（认购） 2008（认购）2008（签约） 2009（签约）2008年（认购）同比 % 2009年（签约）同比 %图 7：保利地产销售均价各年同期比较 60007000800090001000011000120001-11-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12销售均价（元 /平）2007（认购） 2008（认购） 2009（签约）数据来源：上市公司，中投证券研究所 请务必阅读正文之后的免责条款部分 附：财务预测表 资产负债表 利润表 会计年度 2008 2009E 2010E 2011E 会计年度 2008 2009E 20
16、10E 2011E流动资产 53211 68562 79382 91887 营业收入 15520 18624 24211 31474 现金 5470 16921 17835 17172 营业成本 9188 11361 14042 17311 应收账款 206 299 366 485 营业税金及附加 1546 1862 2421 3462 其它应收款 370 448 581 756 营业费用 462 559 721 938 预付账款 6969 10593 12279 15472 管理费用 311 372 484 629 存货 40196 40300 48321 58001 财务费用 -33 -1
17、06 -247 -249 其他 1 1 1 1 资产减值损失 304 108 140 184 非流动资产 421 1302 3323 5304 公允价值变动收益 -1 -0 -0 -0 长期投资 46 28 37 33 投资净收益 97 169 158 141 固定资产 189 193 194 193 营业利润 3837 4637 6806 9340 无形资产 1 1 1 2 营业外收入 197 250 232 238 其他 185 1080 3091 5076 营业外支出 10 9 10 9 资产总计 53632 69864 82706 97191 利润总额 4023 4878 7029 9
18、569 流动负债 19515 26356 32357 39584 所得税 980 1171 1687 2297 短期借款 70 0 0 0 净利润 2239 3371 4915 6750 应付账款 9799 16761 21790 28327 少数股东损益 805 335 426 522 其他 9646 9594 10567 11257 归属母公司净利润 2239 3371 4915 6750 非流动负债 18444 16302 17373 16837 EBITDA 3828 4557 6588 9121 长期借款 14048 14048 14048 14048 EPS（元） 0.91 0.9
19、6 1.40 1.92 其他 4396 2253 3325 2789 负债合计 37959 42657 49730 56421 主要财务比率 少数股东权益 1594 1929 2356 2878 会计年度 2008 2009E 2010E 2011E股本 2452 3520 3520 3520 成长能力 资本公积 6800 14284 14284 14284 营业收入 91.2% 20.0% 30.0% 30.0%留存收益 4827 7474 12816 20088 营业利润 86.8% 20.8% 46.8% 37.2%归属母公司股东权益 14079 25278 30620 37891 归属
20、于母公司净利润 86.9% 21.8% 44.1% 36.1%负债和股东权益 53632 69864 82706 97191 获利能力 毛利率 40.8% 39.0% 42.0% 45.0%现金流量表 单位:百 净利率 19.6% 19.9% 22.1% 23.1%会计年度 2008 2009E 2010E 2011E ROE 19.4% 13.6% 16.2% 17.8%经营活动现金流 -7590 7777 1010 1741 ROIC 11.6% 15.7% 19.7% 23.3%净利润 2239 3371 4915 6750 偿债能力 折旧摊销 24 26 28 30 资产负债率 70.
21、8% 61.1% 60.1% 58.1%财务费用 -33 -106 -247 -249 净负债比率 投资损失 -97 -169 -158 -141 流动比率 2.73 2.60 2.45 2.32 营运资金变动 -10839 4060 -4464 -5752 速动比率 0.65 1.06 0.95 0.85 其它 1116 594 936 1103 营运能力 投资活动现金流 -7590 -779 -1880 -1884 总资产周转率 0.33 0.30 0.32 0.35 资本支出 24 24 24 24 应收账款周转率 77 70 69 70 长期投资 -6 917 2009 1996 应付
22、账款周转率 5.21 4.33 4.39 4.36 其他 -7573 163 153 136 每股指标（元） 筹资活动现金流 8496 4453 1784 -519 每股收益 (最新摊薄 ) 0.91 0.96 1.40 1.92 短期借款 -548 -70 0 0 每股经营现金流 (最新摊薄 ) -2.16 2.21 0.29 0.49 长期借款 5010 0 0 0 每股净资产 (最新摊薄 ) 4.45 7.73 9.37 11.58 普通股增加 1226 1067 0 0 估值比率 资本公积增加 -1225 7484 0 0 P/E 30.82 23.34 16.20 11.90 其他
23、4033 -4028 1784 -519 P/B 5.98 3.18 2.62 2.12 现金净增加额 844 11451 914 -663 EV/EBITDA 29 23 16 12 资料来源：中投证券研究所，公司报表，单位：百万元 公司报告请务必阅读正文之后的免责条款部分 7/7投资评级定义 公司评级 强烈推荐：预期未来 6 12 个月内股价升幅 30%以上 推 荐： 预期未来 6 12 个月内股价升幅 10% 30 中 性： 预期未来 6 12 个月内股价变动在 10%以内 回 避： 预期未来 6 12 个月内股价跌幅 10%以上 行业评级 看 好： 预期未来 6 12 个月内行业指数表
24、现优于市场指数 5%以上 中 性： 预期未来 6 12 个月内行业指数表现相对市场指数持平 看 淡： 预期未来 6 12 个月内行业指数表现弱于市场指数 5%以上 分析师简介 李少明：中投证券房地产行业首席分析师，工商管理硕士， 12 年证券研究从业经验。 万 丽：中投证券房地产行业研究员，中国人民银行研究生部金融学硕士， 2008 年 4 月加入公司。 主要覆盖公司：万科、保利地产、招商地产、泛海建设、金融街、华发股份、苏宁环球、世茂股份、中华企业、冠城大通、香江控股、广宇发展、沙河地产、首开股份、胜利股份、大龙地产 免责条款 本报告由中国建银投资证券有限责任公司（以下简称 “中投证券 ”）
25、提供，旨为派发给本公司客户使用。未经中投证券事先书面同意，不得以任何方式复印、传送或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道，非通过以上渠道获得的报告均为非法，我公司不承担任何法律责任。 本报告基于中投证券认为可靠的公开信息和资料，但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证。中投证券可随时更改报告中的内容、意见和预测，且并不承诺提供任何有关变更的通知。 本公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易， 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。 本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券的买卖出价。投资者应
26、根据个人投资目标、财务状况和需求来判断是否使用报告所载之内容和信息，独立做出投资决策并自行承担相应风险。我公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或间接损失负任何责任。 中国建银投资证券有限责任公司研究所 公司网站： http:/ 深圳 北京 上海 深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 A 座 19 楼 邮编： 518000 传真： （ 0755） 82026711 北京市西城区闹市口大街 1号长安兴融中心 2 号楼 7 层 邮编： 100031 传真： （ 010） 66276939 上海市静安区南京西路 580 号南证大厦16 楼 邮编： 200041 传真： （ 021） 62171434
