1、第 2 次作业一、单项选择题（本大题共 20 分，共 20 小题，每小题 1 分）1. 房地产的基本存在形态在理论上只有（ ）。A. 土地、建筑物、房地B. 土地、建筑物；C. 建筑物、房地；D. 土地、建筑物、房地、权益。2. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).A. 毛租金乘数法B. 潜在毛收入乘数法C. 净收益乘数法D. 有效毛收入乘数法3. 估价报告书中说明的( )限定了其用途A. 估价原则B. 估价方法C. 估价目的D. 估价对象状况4. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )A. 变动规律和发展趋势B. 变动规律和长期趋势C. 发展
2、规律和变动趋势D. 发展规律和长期趋势5. 当供给增加量小于需求减少量时，则( )A. 均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 均衡价格上升，均衡交易量减少6. 一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（ ）A. 降低房价 B. 提高房价 C. 对房价没有影响7. 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。A. 有用性、稀缺性、有效需求 B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率 D. 价值、使用价值、供求8. 某种商品住宅的价格从 2000 元/m2 上升到 2200 元/m2, 其需求量从 1000 套减
3、少为 800 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。A. 2.33B. 2.33C. 3.33D. 3.339. 假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )A. 和B. 差C. 积D. 商10. 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则投资利润为（ ）万元A. 180.0 B. 300.0 C. 309.0D. 313.211. 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方 2625 元，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳
4、的税费为正常成交价格的 7，应由买方交纳的税费为正常成交价格的 5。则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元。A. 2625B. 2500C. 2214D. 2173.1712. 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110 元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999 年的价格为（ ）元/平方米A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 245013. 收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值的A. 市场交易价格 B. 当前获取的收益 C. 预期收益能力 D. 重新开发建设成本14. 用基准地价修正法评估
5、宗地价格的一个最重要的前提条件是（ ）A. 评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价 B. 要对评估对象宗地进行交易日期调整 C. 要对评估对象宗地进行土地状况调整 D. 要对评估对象宗地进行交易情况调整15. 估价结果的准确性属于估价报告的（ ）A. 外在质量 B. 内在质量 C. 难说16. 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由( )决定的。A. 房地产的历史价格资料B. 房地产的未来历史价格资料C. 房地产的现时价格资料D. 估价人员选取的价格资料17. 某宗房地产,净收益每年 50 万元,土地价值 200 万元,建筑资本化率为 12%,土地资本化率为 10%,则该宗房地产的总价值为
6、( )万元.A. 417B. 500C. 460D. 45018. 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（ ）A. 选择最佳用途 B. 选择土地的位置 C. 选择该块土地的规模 D. 选择该块土地的档次19. 市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（ ）的数学原理相同。A. 直线趋势法B. 平均增减量法C. 移动平均法D. 平均发展速度法20. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )A. 被烧损前的状况B. 被烧损后的状况C. 被烧损前与被烧损后的差异状况D. 未来修复或重建后的状况二、多项选择题（本大题共 20 分，共 10 小题，每小题
7、 2 分）1. 适合原理加上（ ），便为最高最佳使用A. 收益递增递减原理； B. 预期原理； C. 替代原理； D. 均衡原理。2. 移动平均法( )A. 是对原有价格按照时间序列进行修匀 B. 采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数 C. 形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 D. 一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均3. 在运用成本法时最主要的有（ ）。A. 区分计划成本和实际成本B. 区分实际成本和客观成本C. 结合实际成本来确定评估价值D. 结合实际开发利润来确定评估价值E. 结合市场供求分析来确定评估价值
8、4. 关于深度价格修正率说法正确的有( )A. 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 B. 深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象 C. 距离街道深度愈深，价值也就愈高 D. 如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值5. 建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（ ）。A. 统一币种 B. 统一货币单位 C. 统一面积内涵D. 统一交易情况6. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）A. 商业利润 B. 净运营收益
9、C. 潜在毛收入 D. 有效毛收入7. 下列 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是（ ）。A. 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B. 买者和卖者 的人有限C. 买者和卖者都有进出市场的自由D. 买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E. 销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化8. 物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ ）。A. 自然经过的老朽 正常使用的磨损B. 意外的破坏、损坏C. 延迟维修的损坏、残存D. 功能缺乏E. 环境污染9. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括( )A. 土地权利设置的限制B. 房地产相邻关系的限制C. 土地
10、使用管制D. 土地权利行使的限制10. 成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（ ）因素构成。A. 折旧费B. 维修费C. 管理费D. 投资利息E. 房产税三、简答题（本大题共 60 分，共 6 小题，每小题 10 分）1. 收益法适用的对象和条件2. 评估价值定义？3. 农地征用和城市房屋拆迁费用的有关规定4. 简述长期趋势法的概念和作用5. 宗地价格的定义以及操作步骤6. 选取可比实例的基本要求答案：一、单项选择题（20 分，共 20 题，每小题 1 分）1. A 2. B 3. C 4. A 5. B 6. A 7. A 8. A 9. B 10. D 11. B 12. B
11、13. C 14. A 15. B 16. A 17. D 18. A 19. D 20. C 二、多项选择题（20 分，共 10 题，每小题 2 分）1. AD 2. ABCD 3. BE 4. ABD 5. ABC 6. BCD 7. ABCD 8. ABC 9. ABCD 10. ABCD 三、简答题（60 分，共 6 题，每小题 10 分）1. 参考答案：（一）适用对象 1、有收益或有潜在收益的房地产。 2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。 （二）适用的
12、条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。解题方案：收益法评分标准：答对一方面得 2.5 分2. 参考答案：评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。解题方案：评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。评分标准：评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。（5 分）3. 参考答案：1、征地补偿费用。 （1）土地补偿费。 （2）安置补助费。 （3）地上附着物和青苗的补偿费。 2、新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地的）。 3、耕地
13、开垦费（占用耕地的）。 4、耕地占用税（占用耕地的）。 5、征地管理费。6、政府规定的其他有关税费。解题方案：农地征用和城市房屋拆迁费用评分标准：答对一步 2 分4. 参考答案：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。 1、主要用途。长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。 2、其他用途。用于收益法中对未来净收益等的预测；用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整；用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。解
14、题方案：长期趋势法评分标准：答对一方面得 4 分5. 参考答案：宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格 。 土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权等等。 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行： 1、搜集有关基准地价的资料； 2、查出估价对象所处地段的基准地价； 3、进行交易日期调整； 4、进行土地状况调整； 5、求出估价对象宗地的价格。解题方案：宗地价格的定义评分标准：答对一步 1.5 分6. 参考答案：1、需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。 2、这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。 3、可比实例的基本要求； 可比实例应是估价对象的类似房地产； 可比实例的成交日期应与估价时点接近； 可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。解题方案：可比实例的基本要求评分标准：答对一步 1.5 分
