1、合肥市飞龙路地产项目 前期定位报告（上）,目 录,第一部分：合肥市场 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位,第一部分：合肥市场,城市阅读 / 楼市阅读 /区域阅读,城市阅读,合肥市经济发展状况,2006年合肥地区生产总值1073.86亿元，提前年实现GDP千亿元发展规划，增长17.5%，为1997年以来最高增幅，增速在全国省会城市中名列前茅。比上年提高1.2个百分点；实现财政收入167.77亿元，增长28.2%，总量占全省20.6%. 全社会固定资产投资824.8亿元，占全省23.3%增长6.5%，创1993年以来最高增幅，增速位于全国省会城市前列。 社会消费品零售总额384.3亿元，增长1
2、8.5%。城镇居民人均可支配收入11013元，增长13.7%；农民人均纯收入3690元，首次超过全国平均水平，增长15.1%。 2006年中国城市竞争力研究报告显示，合肥的城市整体竞争力由上年的第31位上升到第29位，城市成长竞争力从第32名前移到第29名。,经济发展充满活力，全市综合实力得到大幅提升。基础设施建设进一步加快，社会各项事业全面发展，投资发展环境明显改善，人民群众得到更多实惠，经济社会呈现出又好又快的发展态势，从近年的发展来看，这种强势经济将会持续。,工薪收入增长14.9%。农民人均纯收入预计为3690元，首次超过全国平均水平(3587元)，同比增长15.1%，分別高于全国、全省
3、4.9和2.7个百分点。预计全年城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15%。,合肥城镇居民人均可支配收入增幅创历史同期最高，购买力增强,合肥市人均收入增长情况,2006年，合肥市城镇居民人均可支配收入11013元，同比增长13.7%。,合肥市20062020年城市规划,到2005年底，合肥市中心城区人口已达224万人，城市建设用地225平方公里。 2006年2020年市中心城区规划目标(1)中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。(2)中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地
4、100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。,截至2005年底，合肥市建成区人均住房使用面积18.4平方米，距离合肥市“十一五”末规划常住人口达到300万，人均住房面积30平方米尚有差距，因此，在规划期内的住房建设发展任务将会更加艰巨。,市中心区近15年内分区总体规划,本项目,规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。 经开区： 312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。 滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河
5、工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。,介时，两区人口达92万人，占市中心区总人口25.6%，为主要人口聚集区,市中心区近15年内交通总体规划,本项目,飞龙路,宿松路,城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建。 推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。 本项目周边交通网将成，紧靠市一级主干道飞龙路和宿松路，邻近市主干快速路美丹路,美丹路,市中心区近15年内配套总体规划,本项目,2km,8km,5km,规划将中心城区划分为八个城市分区，即八个城市中心区。 本项目地处经开区、西区和南区中心位置，方便快捷。 本
6、项目周边主要是南艳湖生活居住区和滨湖新区北部的学教区以及飞龙工业园区。,市中心区近15年内景观总体规划,本项目,3000亩南艳湖和十五里河滨水景观带将本项目紧紧包围在中间，区域景观适宜生活居住。 向北可延宿松路到环内城景观带；向西可经习友路直至大蜀山生态公园；向南顺美丹路直达合肥城市后花园滨河生态风景区。,市中心区近15年内绿化总体规划,本项目,至2006年全市新增成片造林面积51.4万亩，森林覆盖率提高到14.8%，城市建成区绿化覆盖率达37%。 今后一段时间延合宁高速走廊防护绿地、十五里河滨水绿化及公共绿地重点建设将使本项目周边空气清新，绿意葱葱。,市中心区建设用地现状和近期规划,市中心区
7、建设用地现状示意图,市中心区建设用地近期规划示意图,项目周边建设用地现状和近期规划,项目周边建设用地现状示意图,项目周边建设用地近期规划示意图,特殊用地,本项目,绿化用地,二类工业,仓贮用地,居住用地,本项目,本项目地处城市规划特殊用地内，土地性质、用途值得关注。 周边土地性质复杂多样，既是重点发展的南艳湖周边居住区的边缘，也是十五里河滨河绿化区的边缘，以工贸、仓贮、物流为特点的规划用地数量众多，人口集聚密度高，但居住条件不容乐观。,小 结,合肥市经济发展处于提速期，在全国同等级城市中的GDP增长率有所靠前，竞争力增强。 城市迅猛发展、扩大，城市功能完善、加强，城市人口剧增，商品房供求持平，但区域供求关系有变化。 人均可支配收入增多，购买力增强，消费观念有一定的提高。 城市未来规划特征明显：道路网延伸变密、交通提速；分区多，城市次中心渐渐形成；老城区人口向四周疏散，区域人口补充性集聚；环境渐有改善，绿化面积大增；滨河新区将成为投资热点。 项目处于未来规划的三大板块之间（经开区、南区和滨河新区），发展动力强劲，政府政策性投入增多，但可变因素也将增多。,关键词：1、本项目的土地性质将决定开发用途；2、区域土地供应复杂，发展具有多样性；3、城市次中心的形成使周边补充性人口聚集；4、南艳湖周边将是未来人口主要聚集地之一。,
