1、天津上海哈尔滨三地房地产开发形势分析报告 模板天津市房地产开发形势分析报告按照建设部通知要求，现将天津2003年房地产开发完成情况和2004年形势分析汇报如下。 一、2003年完成情况总体上看，2003年，天津房地产业保持了持续、快速、健康发展的好势头。主要表现在五个方面。（一）房地产投资、施工形势持续趋好，增幅提高，与国民经济发展保持了合理的比例关系2003年天津房地产业的发展态势良好，房地产投资、施工、销售等指标全面增长。房地产施工面积同比增长。房地产投资完成210亿元，同比增长20%。房地产施工面积1950万平方米，竣工832万平方米。其中住宅施工面积1700万平方米，竣工750万平方米
2、，同比增长12%。总体上看，天津房地产业投资有三个特点：一是与全市经济保持了协调发展。今年天津GDP增幅为14.3%，是近几年增幅最高的一年。全市固定资产投资完成1040亿元，同比增长28%。房地产投资所占比例为20%，投资增幅为20%，房地产投资规模和增幅合理，与全市经济总量增长和投资增长总体上保持了同步态势。二是民营企业成为投资的主要力量。伴随着房地产市场机制的不断完善，民营企业已成为房地产投资的主体。民营企业预计全年完成投资172亿元，占全市房地产投资的82%。三是外地投资商大量来津，带动了全国房地产投资向我市流动。2003年，共有11家外地企业在津正式投资房地产项目开发，全年完成投资1
3、5亿元，同比增长50%，占全市房地产投资的7%，更多的外地开发企业已确立在津投资意向，正在积极洽谈项目，天津正在吸引全国开发企业的目光。（二）全市商品房市场销售活跃2003年商品房销售1022万平方米，同比增长55%，是我市商品房销售量最高的一年，首次突破1000万平方米。其中现房销售790万平方米，同比增长40%。商品房销售金额285.7亿元，同比增长68%。商品房平均销售价格2795元/平方米，同比增长7.3%。全市存量房销售688万平方米、86.4亿元，分别比去年同期增长95%和116%。二、三级市场交易比例达到1：0.67，市场联动效应明显加强。天津商品房市场销售有三个特点：一是大规模
4、拆迁拉动了安置型需求。2003年全市拆迁面积450万平方米，是上年同期拆迁量的3倍，拆迁投资130亿元，成为拉动今年商品房销售和房地产投资增长的主要因素之一。拆迁带来了安置型需求的增长。旺盛的市场需求有力地拉动了房地产投资增长，保证了商品房市场供求平衡，无泡沫成分，市场运行健康平稳。二是居民收入提高使居民住房消费预期增强。2003年天津人均居民可支配收入10290元，同比增长10.2%，居民购房能力显著增强。三是购房居民以本地居民普通住宅需求为主，本地居民购房占总需求的95%以上，购房目的主要是居住为主，没有炒作成分。（三）空置面积下降，市场供求结构进一步优化2003年，由于商品房销售面积大于
5、同期竣工面积和上市面积，空置房被逐步消化。截至2003年底，全市竣工一年以上的滞销房和积压房面积为149万平方米，同比减少104万平方米，市场供求结构进一步优化。（四）积极探索住房社会保障机制，保持社会稳定2003年，随着全市拆迁规模的提高，拆迁居民中收入和住房“双困户”增加，妥善安排特困拆迁居民的住房问题成为事关全市稳定的大事。为此，我市出台了三项有针对性的制度：一是拆迁责任制度。提出拆迁中“不让一家一户过不去”的目标，并按照这一目标层层落实责任，统筹安排，周密部署，把握了拆迁工作主动权。二是特困居民拆迁预案审查制度。天津要求每个拆迁项目提前都首先进行困难户情况调查，提前报告书面拆迁预案，预
6、案不落实的不许拆迁。三是定期检查制度。拆迁前检查拆迁预案和资金、房源落实落实情况，拆迁中检查特困居民安置落实进度，拆迁后检查安置结果。各区政府在重点拆迁片安排专人负责特困户安置情况的监督检查，对重点户重点跟踪落实，保证居民安置到位。为了帮助低收入拆迁居民购买到买得起、买得放心的住房，天津组织了两次面向低收入拆迁居民的“情系百姓特惠售房”活动，组织了6000余套质量优良、户型适中、价格合理的商品房，实行零利润销售。为了从根本上解决特困居民住房问题，实现社会的长治久安，为实现拆迁特困户安置工作的规范化、制度化，我市正在全面建立起住房社会保障体系，建立起特困拆迁居民住房问题的长效解决机制。2003年
7、12月初，我市开工建设了30万平方米社会保障住房，通过政策支持，成本预计控制在1600元/平方米左右，只相当于商品房市场价格60%。通过以上努力，2003我市拆迁投诉率控制在千分之五以下，其中特困居民无一例因居住无着而上访。（五）房地产行业管理进一步加强，市场秩序不断优化。按照建设部的要求，我们对全市975家开发企业都建立起了企业信用档案。在此基础上，开发了开发企业信誉度管理系统，以开发企业协会为载体，对各企业经营情况进行综合打分，评定信誉等级，向社会公布，以引导企业以信誉赢得市场，求得发展，为群众放心购房和政府加强行业监管提供保障。二、2004年房地产开发形势（一）有利形势和推动发展的主要因
8、素总体上看，2003年全市人均GDP将达到3100美元，实现了全市经济社会发展“三步走”目标的第一步。随着全市经济发展和“三步走”战略第二步的实施，2004年房地产面临着更加有利的宏观经济形势，房地产业具备了高速增长的宏观经济条件。需求方面：2004年房地产市场需求稳中有增，预计2004年商品房销售能够继续保持1000万平方米以上，二手房交易规模700万平方米以上。支撑需求持续保持较高规模的因素主要有以下几点：一是随着城镇居民可支配收入持续增加，2004年居民可支配收入指标将继续保持两位数增长，使居民住房消费能力进一步提高，住房改善型需求有新的增长。二是2004年全市拆迁计划安排300万平方米
9、左右，拆迁居民10万户，全市安置型需求规模将在800万平方米以上，占全市商品房和二手房市场需求总量的近50%，为市场提供相对充足的安置型需求。三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率将达到44%，比2003年提高2.5个百分点，将有25万农村居民转移到城市和城镇，为城市房地产市场增加400万平方米以上的住房需求。开发方面：需求增长将成为推动房地产开发规模和投资规模增长的根本动力。适应市场有效需求，我们提出2004年房地产开发指标为：商品房施工面积2000万平方米，同比增加50100万平方米。商品房竣工面积900万平方米左右，其中住宅竣工面积800万平方米。推动2004年房地产投资增长的有利因
10、素主要体现在开发规模扩大、行业结构调整和推进技术进步三方面：一是开发总规模持续增长，房地产投资有坚实的项目基础。根据我市经济和社会发展计划，2007年前我市人均住房建筑面积每年预计增加11.5平方米，每年竣工面积需要在900万平方米左右，房地产开发规模处于高速增长期。2003年我市进行了海河开发和大规模土地整理，为房地产市场提供了相对充足的土地供应，特别是海河开发正在成为全市乃至全国开发企业关注的热点，去年海河基础设施建设全面展开，为2004年房地产项目大规模开发提供了基础条件。我市从2003年6月1日开始土地全部在公开市场以招标、拍卖和挂牌方式供应，2004年将全面进入规范化运作，土地市场公
11、开运作有利于开发项目缩短开发周期，减少资金占压，实现公平竞争。二是公建投资比重扩大，投资项目结构调整。随着我市经济社会发展，市场对公建的需求增长，适应市场需求，随着海河两岸综合开发项目的正式启动，2004年我市公建项目将进入投资将呈现增长态势。预计全年公建项目施工面积达到400万平方米，同比增长40%。公建投资增加将带动房地产投资结构在增长中调整，在调整中改善。三是城市化步伐加快，通过投资空间结构调整，城镇建设将成为投资新热点。今后几年，天津将进入城市化加速发展阶段，城市化水平每年提高约3个百分点，预计每年新增城市人口30万人左右。为此，我市将加快小城镇建设作为中心工作之一，每年安排40050
12、0万平方米的小城镇开发规模，以适应农村城市化对住房的需求。围绕加快城市化进程，小城镇开发将成为新的投资增长点。四是住宅产业化步伐将进一步加快。2004年我市在住宅产业化方面将推出一系列重要举措。要以钢结构住宅体系为主，发展中高层住宅。推广应用复合式保温材料，推行三步节能。建立自来水和中水分质供水体系，实行双管入户。实行成品房销售。随着以上新技术的全面应用，2004年天津住宅产业化将进入一个新阶段。（二）可能面临的问题和解决措施总体上看，2004年天津房地产业将继续保持较快的发展速度。但也面临着两方面可能对房地产业发展产生不利影响的因素：一是成本推进导致价格继续上涨，对需求增长起到抑制作用。20
13、04年，随着招标、拍卖和挂牌方式供地成为房地产开发用地供应的唯一形式，开发企业取得土地的成本上升，带动总成本上升45%。成本上升的另一重要方面是建材上涨，建材上涨带来的压力将在2004年上市项目中逐步体现。两种因素将导致商品房成本上升，价格上涨。二是商品房供求结构存在不平衡。由于我市需求的主体主要是拆迁带来的安置型需求，对价格承受力较低。拆迁居民能够承受的市场价格在2002500元/平方米，而2003年我市平均销售价格为2795元/平方米，2004年还面临新的上涨趋势。二者的矛盾将使我市商品房市场在总量平衡的前提下面临着结构性不平衡。为解决以上问题，我们研究提出以下解决措施：1、调整开发空间结
14、构。在市区周边地价较低的区域尽快开工建设一批价格较低的普通商品房，达到调控市场规模、平抑价格的目的。去年四季度以来，我们积极落实项目储备，帮助项目做好前期工作，预计上半年可开工建设300万平方米左右的这种普通商品房。2、有计划地拆迁。通过调控拆迁规模，达到调控安置型需求、调整市区土地供应量的双重目标。2004年全市拆迁规模在300万平方米左右，将比2003年下降三分之一。通过适度调控拆迁规模，将安置型需求控制在合理范围内，通过调整市场对中低价位商品房的需求规模，减少中低价位商品房价格的上涨的压力，保持市场供求总量和结构稳定。3、适度扩大低价位的土地供应量。由于市中心区土地要通过拆迁整理获得，整
15、理成本高导致地价居高不下。我们考虑在城市周围地价较低地区新征部分土地用于商品房开发，通过土地出让金、配套费调控手段，严格控制调整土地成本，通过增加低价土地供应，降低全市开发项目平均土地成本，降低开发企业价格预期，起到调控土地市场、调控开发成本和市场价格的作用。但由于近两年国家将实行严格的保护耕地和征地制度，采取第三项扩大新的土地供应的措施可能面临政策性障碍。因此，目前我们正在重点开展第一、二项工作。上海房地产开发市场情况分析报告一、上海房地产市场的运行情况 2003年，上海房地产市场高位运行，房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高，商品房供求相对均衡，存量房交
16、易十分活跃。上海房地产市场的现状特点是:1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%，在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。2、房地产开发投资始终保持较高水平。1996年以来，房地产开发投资约占当年固定资产投资30%。2002年完成房地产开发投资749亿元，同比增长18.7%。2003年1-11月，完成房地产投资额835亿元，同比增长21.6%，占固定资产投资的37%。3、住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买比例连续三年超过90%，2002年高达98%。中等收入者进入房市，商品住房已成为大众产品
17、，市民住房自有率已达75%以上。4、商品住房建设和供应协调发展。近三年商品房销售量大幅增长，2002年新建商品房销售面积达到1971万平方米，比上年增长9.7%。2003年1-11月，商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积2027万平方米，同比增长17.4%。5、存量房交易已接近增量房交易面积。从1997年以来存量房交易每年都以50%以上的速度递增，2002年存量房交易面积1790万平方米，增长25.9%。2003年1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%。这几年，上海房地产市场一直保持良好的发展态势，从总体上看，发展是健康的。同时，也面临着一些新情
18、况和新问题。主要是商品住房价格持续上涨，局部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。二、上海房地产市场的趋势分析上海的房地产市场既面向本市居民，又面向全国各地，还面向世界。随着城市综合竞争力的不断增强，以及投资和消费环境的持续改善，今后几年持续性的需求量仍然较大，房地产市场发展的潜力还很大。去年以来，我们着力把房地产工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来，加大以土地供应为龙头的调控力度，努力保持房地产市场的持续健康发展。分析今后一段的发展趋势，可以从以下几个方面看：1、商品住房的供求关系。上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下
19、降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年11月底，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间（按国家统计局口径，空置率是指报告期的空置面积除以三年来商品房的可供面积），而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。预计2003年全年商品住房用地出让将超过2000万平方米；商品住房施工面积将达到7000万平方米，预示今年的竣工量将超过2000万平方米，投资势头也不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需
20、求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。2、商品住房的供应结构。目前，上海商品住房竣工面积中，普通商品住房销售面积占销售总量的54%（按国家统计局口径，普通商品住房实物形态是指：按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，其销售单价一般在5000元/平方米以下）。商品住房供应结构基本合理，但普通商品住房的比例还不够。下一步，随着2002年开工的100万平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起连续两年300万平
21、方米中低价商品住房的陆续开工，全市普通商品住房占销售总量的比例将达到70%左右，主要集中在内外环线间和外环线外侧。商品住房供应中阶段性结构性的矛盾将逐步趋向缓解。3、商品住房的销售价格。尽管2002年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓。三、加强上海房地产市场调控的对策建议在建设部和上海市委、市政府的领导下，我们根据去年9月召开的全国房地产工作会议和国务院关于促进房地产市场持续健康发展的若干意思（国发
22、200318号文）的精神，正在抓紧研究完善有关政策，采取适度、稳妥的调控措施，进一步促进房地产市场的持续健康发展。1、盘活存量土地，加强土地供应的调控力度。土地调控的重点是“控制增量、盘活存量”，土地供应坚持以住房为主，坚持以普通商品住房为主。一是今年起按各区县存量土地消化数量和消化进度，安排新增用地供应计划，使增量供应与存量消化力度挂钩。闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。二是由于建设单位原因造成长期闲置的土地，由政府指定的专门机构进行收购储备，在完成土地前期开发后，根据房地产市场的发展情况，以土地公开招标拍卖等方式适时推出。2、租售并举，保持中低价配套商品住房适度的供应量。继续适度控
23、制中心城区拆迁总量，并加快中低价配套商品住房建设，今年和明年两年继续控制在每年300万平方米，使本市普通商品住房占销售总量的比例保持70%左右。一是今年年度建设用地计划中继续优先安排中低价商品住房的建设项目；项目的设计方案采用招标，提高建设水平，降低开发成本。二是鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的方式解决住房困难。严格控制中低价商品住房的价格，积极采取财政补贴和租金优惠等措施，优先满足中低收入拆迁居民的租售需求。3、加强商品住房预售管理，限制投机炒作行为。在继续鼓励自住性住房消费的同时，加强商品住房预售管理，目前正在研究考虑暂停预购新建商品住房的转让行为，控制投资需求，限制投机炒作。4、加快信息
24、化建设，实施网上合同备案制度。增加市场供求信息的透明度，引导房地产理性投资和消费，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为。重点是抓紧实施房地产交易合同网上备案制度。今年起先实行新建商品房预（销）售合同网上备案。一是批准预售和现售的新建商品房信息应全部在网上公布，房地产开发企业不得隐瞒或公布虚假信息。二是网上公布的批准预售和现售的新建商品房，房地产开发企业不得以已预订、预约等为由，拒绝购房人的购房要求。三是新建商品房预（销）售合同网上备案后，方可办理预购商品房合同预告登记或商品房转移登记手续。5、完善法制建设，进一步强化房地产市场法治管理。抓紧建立一个覆盖土地出让、开发建设、市场交易、物业管理和“拆
25、、改、留”旧区改造的管理信息系统和业务数据库，增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对市场主体经营行为的执法监督力度。目前，我们正在抓紧研究完善上述措施，适时适度推进。土地供应调控方面的措施拟先出台。同时，还将对房地产市场和房价走势作进一步的跟踪分析和综合研究，避免出现房价大起大落的情况，保持上海房地产市场的持续健康发展。哈尔滨市房地产市场形势分析报告截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6。在宏观经济
26、快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况（一）商品房市场运行情况1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9，占房地产开发规模的67.7。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。2、房地产开发投资继续增长。截止11月末
27、，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5，占全市GDP总量的6.5，同比增长26.7。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5，占房地产开发投资的59.7，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1，占房地产开发投资的15.5。3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6。其中，住宅竣工规模187.42万平方米，同比增长26.8，占房地产竣工规模的78.9。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2，占房地产竣工规模的49.3。4、商品房销售量继续增加，市场
28、价格稳中有升，商品房价格与哈市城镇居民可支配收入、商品零售价格同步增长。截止11月，哈市市区房地产销售规模247.1万平方米，同比增长29.4，销售金额为57.42亿元，同比增长36.7，平均价格为2324元平方米，同比增长5.6。哈市城镇居民可支配收入同比增长11.4。商品零售价格指数比去年同期上升了0.4个百分点。三者几乎同步增长，房地产价格增长幅度小于哈市城镇居民可支配收入与商品零售价格的涨幅。房地产销售中，住宅销售规模208.79万平方米，同比增长25.5，销售金额为44.56亿元，同比增长25.1，平均价格为2134元平方米，同比持平。其中经济适用住房销售规模103.31万平方米，同
29、比减少10.8。销售金额为18.01亿元，同比减少5.8，平均价格为1743元平方米，同比增长5.8。根据住宅产品户型面积情况，将使用面积40平方米以下称为小户型，将在40平方米100平方米为中户型，100平方米以上的为大户型。从目前哈尔滨销售户型比例看，小户型944套，占总量5.6；中户型12866套，占总量77.2%；大户型2862套，占总量17.2，共有16672户家庭改善了居住条件。统计数据表明，哈市2003年房地产销售形势较好，市场主流仍是中户型住宅，市场需求也以该户型为主。随着城市化进程的加快以及外地流动人口的增加，中青年和想落户哈市的外地人口将逐渐成为购房的一股生力军，过渡性住房
30、消费是他们住房消费的主要特征，因此70平方米以下的中小户型必将出现持续热销的局面。5、商品房空置规模有所下降。哈市市区空置商品房266.46万平方米，同比下降4.8。其中空置住宅规模170.89万平方米，同比下降12.7，占空置商品房屋总量的64.1。从空置年限上分，空置一年以上的商品房屋为128万平方米，其中住宅79万平方米。各项空置指标均呈下降趋势。造成哈市商品房积压的原因是多方面的，除了政府部门对经济规律缺少理性的把握，对商品房市场缺乏有效研究和商品房市场体系发育不够健全等因素外，商品房空置、积压的具体原因主要有以下几个方面：一是开发企业对市场未来发展预测曾“过度”乐观，房地产建设规模偏
31、大；二是中、高档商品房开发量明显增多，形成消费断层；三是非开发项目非法销售冲击了商品房市场的销售总量；四是中、低收入群体比例较大，购买能力相对偏低；五是金融机构商品房贷款发展速度相对较缓；六是货币化补贴尚未全面启动，缺乏政策补贴。(1)从目前空置户型分析，据不完全统计，目前空置住宅约15560套，沉淀资金约41.4亿元。从空置住宅户型套数比例看，空置小户型房屋占总量的2，中户型占42，大户型占56。从空置住宅户型沉淀积金比例看，空置小户型房屋占沉淀积金总量的1.4，中户型占36.1，大户型占62.5，小户型房屋供给有待进一步增加，大户型房屋在整个销售市场受到冷遇。(2)从空置住宅价位分析，空置
32、低价位住宅占空置住宅总量的29.8，普通住宅占44.1，高档住宅占26.1，仅开发区的空置量就占了空置高档住宅的五分之一。(3)从商品房价格走势分析，哈市从2003年开始实行房地产开发项目土地公开挂牌、招标，致使土地费用大幅上涨。同时，建筑材料价格的快速上涨，增加了商品房建设的成本。这些因素，使商品房的销售价格上涨，但由于开发企业降低了利润空间，使哈市的商品房销售价没有出现大幅的波动，稳中有升，商品房屋平均价格由2002年的2202元平方米上升到2003年的2324元平方米。（二）二手房市场运行情况按照房地产区域市场的不同，哈尔滨市可以分为开发区与老城区两部分。2003年，开发区内二手房交易面
33、积为47.47万平方米，同比增长36.37；交易户数为4621户，同比增长42.6。老城区内二手房交易面积为265.6万平方米，同比增长26.9（其中住宅同比增长30.5）；交易户数为26199户，同比增长29.5。2003年，开发区内房改房交易面积为13.3万平方米，同比增长194.9；交易户数为1549户，同比增长106%。老城区内房改房交易面积为89.4万平方米，同比增长45.51；交易户数为13886户，同比增长22.47。2003年二手房交易量增长的原因主要包括：(1)银行利率多次下调，股市长期低迷，住房成为投资热点；(2)房改政策的实施，促使人们卖旧买新，为二手房市场提供了大量房源
34、；(3)哈市进行大面积的危房棚户区改造，增加了对二手房的市场需求。（三）房屋租赁市场运行情况自1990年哈市开展房屋租赁管理以来，房屋租赁市场得到迅速发展。哈市是340万人口的省会城市，建成区面积220平方公里，全市房屋总面积1.1亿平方米，房屋租赁总面积1000万平方米，其中住宅房屋租赁150万平方米约3万户，非住宅房屋租赁850万平方米约3万户。（四）拆迁和旧城改造情况2003年全市共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户。其中，被拆迁居民26314户，公企490家，个体工商户1405家，拆除有照房屋面积179.2万平方米，拆迁量同比增长了484。拆迁量大幅度增长的主要原因，一是市政府提
35、出3年改造完哈市500万平方米危房棚户区；二是土地挂牌出让以后，各开发商踊跃竞拍，房地产市场异常活跃。在拆迁过程中，居民普遍采用货币安置，但也有20的居民回迁购房，但据调查，大部分通过货币安置的居民，仍采取异地购置新房方式解决住房，这样居民购新房比例达70以上，有25居民采取购买二手房的方式解决居住，另外有5左右的居民因有两套房屋，其中一套房屋拆迁，这样这部分居民拆迁补偿款就另作它用。二、哈尔滨市房地产市场存在的主要问题（一）商品房市场存在的主要问题1、商品房供需不平衡。一方面空置住宅量较多；另一方面随着经济不断发展，旧城区改造力度的不断加大，居民改善住房的需求不断增加。2、2003年住宅建设
36、步伐明显加快，建设规模增长较快，一些规模较大项目纷纷启动，但投资规模相对较小。3、土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格上升。4、商品住宅市场秩序不规范，还在一定程度上存在无证销售、一房多售、违价销售、合同欺骗、虚假广告、面积缩水等违反法律法规的行为。（二）二手房市场存在的主要问题1、潜在交易量巨大，现实成交率不高。经调查，目前哈市房地产交易中心存有二手房交易信息1.7万余条，但火爆交易场面并未出现。2、中介服务机构良莠不齐，可信度低。二手房源信息相对比较分散，成交难度大，风险高，需要一批资质等级高信誉好的房地产中介服务机构成为买卖双方的纽
37、带和桥梁。（三）房屋租赁市场存在的主要问题1、法规不完善。目前，主要依据房地产管理法、建设部42号令以及哈尔滨市城市房地产市场管理条例进行管理，在具体执行中出现许多无法可依或依据不足的情况，如对柜台、橱窗、大型商场、地下构筑物等新的租赁形式的规范管理问题，应通过立法解决。2、租赁双方懂法、守法意识淡薄。哈市房屋租赁的特点为面广、量大、地下交易频繁、隐蔽情况、管理难度大。3、执法力度不强。由于执法依据不充分，在执法中经常遇到双方当事人以“承包”、“合作”、“借住”等理由搪塞，在管理中缺乏明确的法律依据，对无合法权益手续、擅自改变房屋用途的，因面广量大，给执法工作带来相当大的难度。三、主要措施和政
38、策建议（一）加强住宅建设总量控制和结构调整，加大普通商品住宅建设力度，严格控制高档商品住宅建设比例，适当建设经济适用住房。（二）实施优惠政策，加快招商引资步伐。由于哈市经济欠发达，本土开发企业实力不强，可用于住房建设的资金有限，面对广大中低收入家庭迫切的住房需求，政府应采取一些优惠的税收政策，创造宽松的政策环境，加大招商引资工作力度。（三）严格规范房地产市场，建立规范、有序、公平的市场环境。这方面要重点抓好两项工作：一是紧紧抓住整顿和规范房地产市场秩序工作不放，严格规范房地产开发经营、房屋拆迁、房地产中介服务以及物业管理四大市场；二是充分发挥房地产预警预报系统的作用，为政府和企业提供准确的房地
39、产市场信息。全面建立房地产信用档案系统，将房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业及其执业人员的基本情况、发展业绩、良好（不良）行为等陆续上网公示。（四）全面启动住房消费市场，增强房地产市场的活力。重点从四个方面进行工作：一是采取措施积极推进住房货币化，政府应积极筹措住房补贴资金，支持职工购房，促进住房消费；二是采取超常规措施，坚决清理乱收费和住房入市障碍，全面开放住房消费市场；三是积极培育和发展住房抵押、租赁市场、协调有关部门尽可能采取低税费政策将其市场搞活；四是引导住房消费信贷，发展住房金融，采取延长贷款期限，提高贷款限额，简化贷款手续等措施，彻底转变居民住房消费观念和消费方式。（五）
40、制定二手房指导价格，发挥价格杠杆引导二手房消费。发挥担保公司融资担保作用，使其与其他金融机构一道为二手房购买者提供金融服务。加强对中介机构的管理，扶持树立一批中介品牌，引导中介机构向规范化方向发展。（六）加大租赁市场管理力度，制定哈尔滨市城市房屋租赁管理办法。建立协管机制，发挥房产、计生、社会治安、工商、劳动等部门的合力，建立紧密衔接的协作体系，从管理体制和机制上规范房屋租赁市场，维护社会稳定。四、2004年哈尔滨市房地产市场发展形势预测总体上看，哈市住宅建设与房地产市场发展态势是良好的，2004年将继续保持稳中有升的发展态势。影响2004年哈市房地产市场发展的有利因素主要有：第一，经济形势明
41、显好转。国家实施振兴东北战略，为哈尔滨经济快速发展注入了活力，在一定程度上必将带动哈市房地产经济的发展。哈市住宅建设和房地产开发是否能继续保持高速运行，主要取决于哈市的总体经济形势。第二，投资环境明显改善。哈市住宅建设和房地产开发投资环境逐步得到改善，去年以来相继吸引了一大批国内外有经济实力的地产商落户哈市，如上海爱建、大连万达等相继在哈市注入几十亿元的开发建设资金。第三，居民支付能力有所增强。商品房销售和二手房交易各项指标明显高于去年同期，说明随着哈市经济形势的好转，城市居民收入有所提高，居民住房消费能力逐步增强。第四，住房的功能质量和环境质量明显改善。哈市商品住宅价格虽有所上升，但销售市场
42、比较乐观，这说明商品房的质量、标准以及住区环境已逐步得到消费者认可，尤其是二手房经过几年的有价无市、价格虚拟，正逐渐下滑至合理价位，加之市政府明显加大了对老、旧住宅区的改造力度，老、旧住区环境明显得到改善，由此引发了二手房交易市场的活跃。第五，税费政策比较宽松。国家和省相关税费政策逐年宽松，尤其是去年下半年以来国家和省下调了交易收费标准，减轻了居民购房税费负担，在一定程度上也刺激了居民的住房消费。影响2004年哈市房地产市场发展的制约因素主要是，房地产业发展受整体经济发展水平的制约，开发企业的投资建设能力和居民住房消费能力尚显不足，影响哈市房地产业的持续快速发展。2004年哈市房地产市场供应还
43、会保持较快的增长态势，与此相比较消费将面临一定压力，如何扩大住房消费仍然是2004年推动房地产市场快速发展需要着力解决的问题。国家出台严格耕地保护政策和土地征用制度，对于房地产市场供应会产生一定影响，有可能促使房地产价格上涨，使住房消费带来更大压力。2004年商品房价格一方面受总体经济形势、居民消费能力、供应总量等因素的影响，将保持相对平稳；另一方面受钢材等建筑材料涨价和土地实行超标、挂牌、拍卖等因素影响，将有一定程度的上升。总体来说，将呈现稳中有升的局面。二手房的价格由于受商品房供应量日益增加和二手房源增加，供求结构趋于合理和市场运作不断规范等因素的影响，将维持在2003年的1300至1400元左右，即使略有增加，也不会有较大的幅度。房屋租赁价格受国家宏观土地政策影响和商品房上涨因素影响，将出现稳中有升的势头，房屋租赁交易将更趋活跃。
