1、致委托方：承蒙贵公司信任与厚爱，寅源房地产咨询公司荣幸地承接了“青春驿站”项目的全程策划任务。依据双方于 2006 年 5 月 8 日签署的“项目策划咨询服务合同” ，现提交本策划报告，供贵公司在项目整体筹划与执行时参考。本报告是我公司依据合同的具体内容和工作要求，在与贵方多次深入探讨、论证和共同研究基础上，针对项目全程策划工作需要进行了专题市场调研，对项目开发环境、目标市场、项目本身特征等进行了深入、细致的分析和预测，并在融入了项目专案组人员的长期策划实践经验基础上编制完成的。通过对项目区位、开发成本和消费市场的分析，我们认为，只要投资商能很好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划
2、并执行，本项目应可在区域住宅市场中独树一帜，取得满意的项目开发社会效益和经济效益。在项目研究、分析和策划报告形成过程中，我们的工作得到了贵公司及相关人员的鼎力支持和协助。对此，我们深表敬意和感谢！我们期望，双方能继续友好合作，携手共进！对报告中存在的问题和不足，恳请贵公司给予批评、指正！寅源房地产策划顾问机构第一部分 项目市场调研房地产开发企业或者投资企业在项目投资决策过程中，项目开发潜力分析、项目投资可行性研究、项目的市场定位、项目的规划设计、项目营销策划推广、销售销售执行、广告推广计划方案设计等，都是以市场调研为基础、为依据的。市场调研是为企业的投资决策和管理决策提供信息的，涉及到信息的筛
3、选、鉴别、提取、处理、分析和沟通的全过程，它在房地产企业投资决策中的重要性大致体现在下列几个方面。（一）识别市场机会，适用持续变迁的市场环境行业创新层出不穷，市场追捧的概念时时转换。随着国民经济的快速发展，人们的消费水平和消费观念也随着收入水平的提高而改变。人们对住的需求的也越来越高（普通型经济型舒适型豪华型） 。房地产开发企业应根据变迁的市场环境适时作出分析和调整，就可以找出市场的空白点，抓住市场机会，创造新的盈利点。而把握市场环境变迁主要依靠市场调研，目前在房地产行业经营绩效较好的房地产企业，在市场调研、分析方面投入了巨大的人力和财力。（二）分析市场潜力，针对性提出相应的解决方案房地产项目
4、开发前，必须要明确项目推出后的销售前景或称市场潜力，需要对潜在客户的需求特征和规模进行调研，以确定能否在较短时间内被市场所吸收。制定相应的市场推广计划时，要确定如何将项目的关键信息有效地传达给潜在客户，以尽可能小的推广成本获得最大的宣传效果。在市场推广计划中确定销售时机、价格落差、价格变化等细节，也离不开市场调研。（三）根据市场需求，判断产品或服务的盈利性某一产品或产品设计市场需求潜力大，意味着其潜在的高盈利性。要想在众多的可选产品形式中找到富有成长性、潜在高盈利性的类型，可以借助市场调研来估算。通常房地产开发项目可行性研究中，财务分析执行的就是这一职能，财务分析赖以成立的基础就是对市场供求关
5、系和价格（租金）水平的精确把握，而获得这些基础数据主要依靠市场调研。（四）依据客户评价，完善或改进产品或服务策略客户满意是产品或服务得以生存的必要条件，对产品或服务的满意度进行评价的需要，通过市场调研以得到满意度的定性和定量的表达，就可以对产品或服务进行完善和改进，提高满意度，扩大市场份额，在市场竞争中占据有利地位。宏观经济的变化、政府相关的政策、市场的供求关系变化、物业的价格走势等信息，是企业决定项目是否进入某一市场，如何进入该市场，选择在何种时机进入的重要依据。房地产企业在确定开发规模时，市场需求水平的高低、消费者需求的定性特征、消费者需求规模的大小、市场吸纳的速度和时间等信息，是企业决定
6、开发规模的盈亏平衡点，所以说市场调研对房地产企业来说是项目操作成败的关键。一、项目宏观经济环境（一）综合环境宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市” ，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市、国家园林城市和全国卫生城市。宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积 9365 平方公里，其中市区面积 2560 平方公里。全市总人口 552.7 万人。2004 年，全市人民在市委、市政府的领导下，认真贯彻国家宏观调控政策，扎实推进“六大联动”战略，积极化解经济发展的不利因素，突出全面协调和可
7、持续发展，经济总量实现了历史性的跨跃。初步核算，全年实现 GDP2158.04 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.5%，GDP 总量首次超 2000 亿元，增速为近 6 年以来最高。（二）地理环境宁波位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温 16.3，平均气温以七月份为最高，达 27.9，一月份最低，为 4.8。全年无霜期一般为 230 天至 240 天。年平均降水量为 1300 毫米至
8、1600 毫米，年雨日为 157.5 天，五月至九月降水量占全年的 60%。（三）经济环境财政形势稳定。2004 年全市财政一般预算收入 288.3 亿元，其中：中央财政收入 136.6 亿元，同口径比上年增长 19.1%；地方财政收入完成 151.7 亿元，增长 29%。金融运行平稳。年末金融机构本外币存款余额 3230.68 亿元，其中，人民币存款余额 3091.8 亿元，比年初增加 463.21 亿元。城乡居民储蓄存款继续增加，年末余额达 1262.89 亿元，比年初增加 139.69 亿元;储蓄存款流动性趋强，活期储蓄存款余额所占比重达到 32.7%，同比上升 1.55 个百分点。年末
9、金融机构本外币贷款余额 2603.69 亿元，其中，人民币贷款余额为 2483.61 亿元，比年初增加 366.19 亿元。个人消费等贷款继续保持较快增长。年末个人消费贷款余额同比增长 33.2%。保险事业较快发展。全市有各类保险公司 17 家，比上年增加 3 家；保险中介机构 6 家，增加 3 家。全年保费收入 47.1 亿元，比上年增长 22.1%。其中，财产险保费收入 19.1 亿元，增长 44.3%；人身险保费收入 28 亿元，增长 10.5%。全年支付各类保险赔款及给付 13 亿元，比上年增长 36.9%。其中,财产险 9.54 亿元，增长 38.5%；人身险 3.46 亿元，增长
10、38.4%。农业农村经济持续稳定增长。全年实现农林牧渔业增加值 123.50 亿元，比上年增长 5.0%。农业基础地位得到巩固，粮食生产实现恢复性增长，全年粮食播种面积 14.5 万公顷，比上年增长 6.2%，产量达到 83.7万吨，增长 10.7%，扭转了连续多年下降的局面。工业生产继续增长。全年完成全部工业增加值 1086.75 亿元，比上年增长 16.0%，其中规模以上工业增加值 786.70 亿元，增长 16.6%。全年全部国有及年销售收入 500 万元以上的非国有工业企业实现产品销售收入 3494.08 亿元，比上年增长 26.9%；产品销售率 97.98%；实现利税 401.04
11、亿元，增长 20.4%，其中利润 241.91 亿元，增长 22.4%。工业经济效益综合指数 219.92。建筑业生产全面增长。全年实现建筑业增加值 143.36 亿元，比上年增长 21.6%。建筑企业全年完成施工产值 630.7 亿元，比上年增长 32.9%；施工面积 8013.9 万平方米，增长 28.3%；竣工面积 2468.3 万平方米，增长 32.8%。按施工产值计算的全员劳动生产率达到人均 12.87 万元，比上年提高 6.6%。宁波市生产总值占全省的 19.1%；全社会固定资产投资额占 18.6%；社会消费品零售额占 16.3%；外贸自营出口额占 28.7%；实际利用外资占 31
12、.5%；地方财政收入占 18.8%。对外经济保持较好增长。全年进出口总额 261.12 亿美元，比上年增长 38.8%，其中出口 166.90 亿美元，增长 38.2%。外贸可持续发展能力进一步增强，结构调整初现成效。（四）产业环境全市第一产业实现增加值 123.5 亿元，比上年增长 5.0%；第二产业 1230.21 亿元，增长 16.6%；第三产业 804.33 亿元，增长 15.8%。三次产业比重分别为 5.7%、57.0%和 37.3%，第二产业仍是拉动经济的主要力量，其对 GDP 的贡献率达 60.4%。第三产业内部各行业多元化均衡发展。以批发零售业、金融保险业、交通运输邮电业和房地
13、产业为支柱的第三产业持续发展，2004 年这几个行业的增加值占第三产业的比重达到 63.0%。第三产业内部结构的进一步优化，增强了城市的综合服务功能。（五）投资环境投资增长势头趋缓。全年全社会固定资产投资额为 1095.67 亿元，比上年增长 31.1%，增幅同比下降8.2 个百分点。从全年走势看，一季度增长 62.3%，上半年增长 56.5%，三季度增长 40.4%，投资增幅逐季回落。民间投资热情依然高涨，全年民间投资额为 545.16 亿元，增长 29.1%，占全社会固定资产投资的比重达到 49.8%。房地产投资 234.4 亿元，增长 27.2%。 三次产业投资中，第一产业投资 2.32
14、 亿元，比上年下 降 37.6%；第二产业投资 545.72 亿元，增长 36.7%，其中工业投资 544.3 亿元，增长 37.1%；第三产业投资图 1-1 宁波地理位置图547.66 亿元，增长 26.5%。利用外资稳步增长。全年新批外商投资企业 1081 家，总投资 80.36 亿美元，合同利用外资 41.36 亿美元，比上年增长 20.1%；实际利用外资 21.03 亿美元，增长 21.8%。（六）交通环境全年完成城建固定资产投资 69 亿元，其中市区完成投资 44 亿元。北外环一期主体完工、南外环西端开通、东段主体完工；城市路网进一步完善，江南路三期、江北大道改造、桑田路等建成通车，
15、通途路（庆丰桥）开工建设，相继完成了中山西路孝闻街、环城北路大庆北路、药行街交叉口等卡口的改造，开通了中山路日新街地下通道；城市品位不断提升，建成了日湖公园和北外环绿化工程、南外环绿化工程等，后王河整治完工，启动了污水处理截污工程，并实施外滩“复活”工程及慈城古县城的开发保护。加快城区自来水一户一表改造，共完成改造近 30 万户。全年市区新辟公交线路 20 多条。全年完成人行道改造13.31 万平方米。新增公园绿地面积 195 公顷，其中市区 100 公顷。2004 年宁波市获得了国家卫生城市称号。2004 年是我市交通建设史上投资最多、增长最快的一年。全年用于交通的固定资产投资 102.8
16、亿元，比上年增长 116%。港口建设再上新台阶。北仑国际集装箱码头四期 3 号、4 号泊位和大榭永信码头建成并投入试生产。全港货物吞吐量达 2.26 亿吨，增长 22%，货物吞吐量继续稳居大陆沿海港口第二位；完成集装箱吞吐量 400.5 万标箱，增长 44.4%，集装箱吞吐量超过天津港跃居大陆沿海港口第四位，增幅继续保持全国大陆沿海港口第一位。目前宁波港已通航世界 100 多个国家和地区的 600 多个港口。全年完成客运量 2.7亿人次、货运量 1.6 亿吨，分别比上年增长 8%和 15%。民航旅客进出港吞吐量 185 万人，增长 42.5%。全社会汽车拥有量 26.5 万辆，增长 26.7%
17、；其中载客汽车 16.54 万辆，营运载客汽车 9755 辆，快速客运集散网络初具规模，全年共开通高速和快速客运线路 84 条。（七）文化环境文化事业蓬勃发展。成功举办了第七届中国艺术节宁波分会场演出活动，组织承办了宁波市纪念邓小平同志诞辰 100 周年暨纪念邓小平关于“宁波邦”题词 20 周年文化活动和第八届宁波国际服装节文艺晚会及“时尚十月”群众服饰系列文艺活动。成功举办了全国男排大奖赛、全国蹦床冠军赛、全国海模锦标赛、国际网球邀请赛和慈溪中澳男篮对抗赛等国际国内大型赛事。中国女排主场赛首次落户宁波北仑以及八一男篮第七个主场赛在宁波开赛。市游泳健身中心和老年体育活动中心建成完工并投入使用，
18、市游泳健身中心首次采取委托经营的方式进行管理，为我市公益性大型体育场馆的市场化运作探索了一条新路子；全年在社区和农村建成健身路径 262 条，全市健身路径总量达到 966 条。 “小康体育工程” 在农村全面启动，目前已建成 200 个健身点。旅游业稳步推进。2004 年全市接待入境旅游者 32.2 万人次，比上年增长 45.4%，旅游创汇 1.53 亿美元，增长 53.3%；接待国内旅游者 2010 万人次，增长 16.9%，国内旅游收入 192.5 亿元，比上年增长 23.5%；旅游总收入 205.2 亿元，增长 25.1%（八）生活环境城乡居民生活水平和质量继续提高。全年城市居民人均可支配
19、收入 15882 元，比上年增长 11.2%，人均消费性支出 11283 元，增长 7.8%，市区居民恩格尔系数 36.99%。居民人均服务性消费支出 3190 元，增长13.0%，人均用于交通和通信支出 1758 元，增长 25.7%，占消费性支出的比重比上年提高 2.2 个百分点。年末平均每百户市区居民家庭拥有彩色电视机 172 台、影碟机 63 台、家用电脑 62 台、空调机 126 台、家用汽车 4 辆，移动电话 162 部。全市农村居民人均纯收入 7018 元，增长 12.8%,其中生活消费支出 6102 元，增长 17.5%。全市农村居民每百户家庭拥有彩电 133.9 台，洗衣机
20、52.3 台，电冰箱 78.4 台，空调机 34.4 台。居住条件不断改善。市区居民人均住房使用面积达到 17.63 平方米，住房成套率达 98.75%。全市农村居民人均住房面积 49.9 平方米，比上年增加 3 平方米。2004 年市区居民消费价格总水平比上年上升 2.7%，但从全年走势看，物价上涨的幅度自年中以来逐月减缓。工业品出厂价格总水平比上年上升 6.82%，原材料、燃料、动力购进价格总水平上升 17.93%。（九）社会环境社会保障水平不断提高。全市企业职工基本养老保险参保人数 134.31 万人，实际缴费人数 94.67 万人，比上年净增 12.65 万人。有 19.25 万名企业
21、离退休人员领取养老金，月人均养老金 882 元，养老金水平居全省第一。全年有 94.5 万人参加了医疗保险，参保人数比上年净增 10.25 万人，定点医疗机构和定点零售药店 214 家，参保人员就医购药更加便利。失业保险待遇上调至 434 元/月。全市工伤保险参保人数 60.6 万人，生育保险参保人数 36.9 万人。年底被征地人员养老保障参保人数 36.5 万人，其中按月享受养老保障待遇的有 20.6 万人，全年养老保障待遇支出 4.15 亿元。农村养老保险参保人数 62.6 万人，全年支付养老金 1372万元。社会福利事业继续发展。全市共有社会福利事业单位 181 个，床位 13399 张
22、，收养 10137 人，享受低保的城乡居民达 79438（十）经济指标2004 年宁波市主要经济指标指 标 单 位 实 绩 同比增长%宁波市 GDP 亿元 2158.04 15.5其中：第一产业 亿元 123.50 5.0第二产业 亿元 1230.21 16.6#：工业 亿元 1086.75 16.0第三产业 亿元 804.33 15.8全社会固定资产投资 亿元 1095.67 31.1港口货物吞吐量 亿吨 2.26 22.0集装箱吞吐量 万标箱 400.5 44.4社会消费品零售总额 亿元 595.63 14.21外贸自营出口额 亿美元 166.90 38.2 实际利用外资 亿美元 21.0
23、3 21.8财政一般预算收入 亿元 400.96 23.4其中：地方财政收入 亿元 179.91 29.0全社会用电量 亿千瓦时 218.95 15.9其中：工业用电量 亿千瓦时 170.31 20.2城市居民人均可支配收入 元 15882 11.2农村居民人均纯收入 元 7018 12.8（十一）消费行为调查消费者的生活方式与他们对商品的选择是密切相关的，根据生活方式将消费者进行分类，可以为产品的市场细分以及市场定位提供技术指导。在现代消费者行为与心理研究中，评价消费者生活方式的方法有许多，比较广泛应用的细分系统如 VALS（价值及生活方式）系统，最早由 SRI 公司开发应用，该系统根据他们
24、对生活的观点以及通常行为方式，将美国的消费者分成 9 个方式的群体系统。但由于各地区文化背景的差异，不同地区的消费者生活模式也存在较大的差异，消费者的分类也应考虑各地的具体情况。为了对项目做出有效的市场把握以及做好科学的前期规划建议，我公司对潜在购房人群作了一定能够程度的调查访问，并结合业内相关市场研究结果，发现区域人的住宅消费主流在保持基本层面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。1、消费者的购房动机45%5%2%10%12%15% 7% 4%改 善 居 住 条 件拆 迁 而 购 房客 户 投 资落 户 宁 波结 婚 用 房为 子 女 购 房为 父 母 购 房其 它 用 途图 1-4 购房动
25、机数据显示：改善居住环境的群体为市场主流，以 70-90 平方米二房为主，站 45%，纯投资的比例明显下降，仅有 2%，值的一提的是，为落户宁波的购房者比以往有大幅度的提高，战到总量的 10%。分析总结：在市场调研过程中有大部分客户群体表示投资自住皆宜，短期内出租用于还贷款而未来则是改善居住条件或为子女、老人提前购房，因此其购房动机动带有不确定性。2005 年宁波市国民经济和社会发展预期目标宁波市生产总值 增长 12%全社会固定资产投资 增长 25%财政一般预算收入 增长 12% 集装箱吞吐量度 增长 25%外贸自营出口总额 增长 20%社会消费品零售总额 增长 10%城镇新增就业岗位 10
26、万个左右城镇登记失业率 控制在 4.5%以内市区居民人均可支配收入 增长 7%以上农民人均纯收入 增长 6%以上图 1-2 宁波 2004 年经济技术指标图 1-3 宁波 2005 年经济发展预期目标2、消费者购房区域选择0 5 10 15 20 25 30 35 40海 曙 区江 东 区江 北 区鄞 州 区东 部 新 城镇 海 区北 仑 区其 它 区购 房 区 域图 1-5 购房首选区域数据显示：从显示的数据来看，江东和海曙仍为首选。39%的被调查者选择江东区域，海曙和鄞州中心区比例基本相同，同为 21%左右，东部新城选择比例为 6%，镇海为 3%，其他区域比例不足 6%。总结分析：在上述区
27、域中，海曙和江东凭借便利的生活配套设施依然是消费者的首选，但中心区域较高价位的产品，让普通的消费者难以承受。因此区域环境相对成熟，市政开发已具备一定基础的鄞州中心区成为最为合适的选择目标。3、消费者购房要素0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20项 目 价 格项 目 交 通项 目 地 段小 区 规 划小 区 配 套小 区 环 境项 目 品 质项 目 价 值户 型 设 计物 业 管 理小 区 规 模人 文 环 境开 发 商 品 牌购 房 要 素图 1-6 购房主要要素分析数据显示：在可以多项选择的前提条件下，有 19%和 14%的消费者选择价格和地段。其次是为交通条件、人文环境和项
28、目的价值。同时对物业管理和户型设计、小区环境的关注度也较以往有大幅度的提高。总结分析：“没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格”、“地段、地段、还是地段”这写铁律依然是消费者购房关注的第一要素。同时可以看到相对于户型、配套、小区环境等关注度要远远超过对于开发商品牌的关注。4、消费者对小区配套要求的关注18%27%11%5%29%10% 安 防 系 统医 疗 系 统运 动 健 身 场 所休 闲 娱 乐 场 所日 常 生 活 场 所幼 儿 教 育 场 所图 1-7 小区配套要素分析数据显示：小区医疗系统排在第二位达到 27%，这是以往市场调查中没有表现出来的特征。购房者对于小区的生活配套要求越来越高
29、，运动健身场所、小区安防系统，它们不仅被多数人考虑到，而且成为被关注的主要要素。总结分析：上述表明，消费者的需求特征已经转变为对生活居住品质的追求。除了对基本的生理和安全需求以外，更为关注的是生活居住环境的舒适感。5、消费者对物业类型的需求54%21%14% 11%多 层小 高 层高 层别 墅图 1-8 物业类型分析数据显示：54%的被访问者首选多层。小高层的接受程度也有所提高，达到了 21%，其余物业类型所占的比例基本相同。总结分析：被访者在选择物业时，一般把多层作为第一选择，小高层为备选，显示出消费者的购房行为是被动和可引导的。6、消费者对户型的需求8%10%23%46%2% 7% 4%
30、2室 1厅2室 2厅3室 1厅3室 2厅4室 1厅4室 2厅5室 2厅图 1-9 户型需求分析7、不同家庭结构的消费者对单位房选择比例（1）区域消费者（单身贵族）对单位房间的需求比例22%32%35%11%一 房二 房三 房四 房图 1-10 单身贵族对户型需求分析（2）区域消费者（二口之家）对单位房间的需求比例7%28%52%13%一 房二 房三 房四 房图 1-11 二口之家对户型需求分析（3）区域消费者（三口之家）对单位房间的需求比例2%21%63%14%一 房二 房三 房四 房图 1-12 三口之家对户型需求分析（4）区域消费者（二代同堂）对单位房间的需求比例0% 15%69%16%一
31、 房二 房三 房四 房图 1-13 二代同堂对户型需求分析（5）区域消费者（三代同堂）对单位房间的需求比例0% 8%62%30%一 房二 房三 房四 房图 1-14 三代同堂对户型需求分析从上面几组图表中显示的数据分析中，可看出不同的家庭结构对户型的选择都有所不同但都比较近似，并不呈现单身贵族、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。这主要是由于区域城市的人口特殊性对房型选择的影响，来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后，接父母过来同住或照顾小孩，因此选择二房、三房的比例还是为市场的主流。8、区域消费者心目中的理想户型面积5%26%51%16% 2%70以 下7
32、0-9090-130130-160160以 上图 1-15 消费者对户型面积需求从这个图表显示的数据来看，区域消费者在希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90130 平方米的比例最高；其次是 7090 平方米，希望购置面积在 130-160 平方米的比例低与上述两类, 购置面积需求在70 平方米以下和 160 平方米以上的户型面积比例较低。选择二房的购房者希望面积在 7090 平方米的比例较大，也有部分希望 90110 平米和 70 平米以下的，很少一部分希望在 110130 平方米。整体选择面积的中位数为 85 平方米。选择三房的购房者希望面积在 90140 平方米，占较大的比例，也有不少
33、比例选择7090 的小三房。整体面积选择中位数为 125 平方米。9、消费者购买商品房时间段的选择05101520253035近 期内半 年内一 年内1-2年 内2-3年 内3-5年 内 5年 内购 房 时 间 比 例图 1-16 购买商品房时间段总结分析：国家宏观政策调控使消费者观望心理加大，楼盘供应量增加也使消费者有更多的选择余地。二、区域经济现状调研（一）区域经济环境随着国民生产总值的快速提高，镇海区综合经济实力进一步增强，2004 年实现生产总值（GDP）76.11 亿元，比上年增长 18.5%，增长速度创十二年来新高；财政一般预算收入 12.72亿元（按出口退税机制改革前口径计算为
34、15.44 亿元，同口径比上年增长 33.9%）；固定资产投资完成58.38 亿元，增长 44.7%。产业结构不断优化，工业经济增势强劲，工业总产值突破 200 亿元，达到 231.58亿元，增长 44.9%，工业增加值完成 39.95 亿元，增长 19.7%，第三产业发展加快，临港型专业物流市场规模不断扩大，金融、旅游等三产业态有新的拓展，全区社会消费品零售总额达到 25.28 亿元，增长 13.3%，确保了一定的粮食生产能力，农业结构继续调整，实现农业总产值 5.55 亿元，增长 6.7%。（二）区域政策环境同全国的情况类似，镇海的房地产政策环境同样受到中央宏观政策的约束。七部委联合下发的
35、期房禁止转让、开征营业税、优先供应中小户型、保证中低价位住房供应、限制囤积土地、控制经济房面积和销售对象，对房地产的可持续正常发展是一个很好的事情，它有利于让房价趋向合理，消除房地产市场中的泡沫现象。新政策对房地产企业来说应该是个长期利好的消息，因为只有市场环境健康稳定了，企业才能持续健康地发展。国家陆续出台针对房产市场的宏观调控政策，银行利率几次上调之后，绝大多数普通城市居民家庭都对购房计划做了相应调整；多数人对房价的心理预 图 1-17 购买商品房时间段期还是看涨。绝大多数人表示银行利率上调影响了自己的贷款买房计划。累计有约五成二的家庭会继续贷款，但会调整贷款方案；累计有约两成九的人表示利
36、率上升后将取消贷款计划，其中有一部分人会改用直接现金支付的方式，另一部分表示将不再贷款，而是改变购房面积的大小或推迟购房计划。（三）区域投资环境房地产业是一个新兴的产业、是一个高利润的产业、是一个风险与机会并存的产业，专业的投资商开发商能从众多的市场现象中分析并找出市场的真正需求、消费者的真正需求，并以各种形式予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。镇海房地产开发投资额在 20002003 年期间保持了很高的增长率，市场总体上呈现出产销两旺的局面，指标名称 单位 二二年 二三年 二四年全年实现生产总值 亿元 48.84 58.52 76.11同比增长 % 13
37、.8 16.8 18.5全年财政总收入 亿元 9.29 12.09 13.12同比增长 % 30.4 30.2 8.5完成工业总产值 亿元 117.87 161.89 231.58同比增长 % 23.9 37.9 46.1全年完成销售产值 亿元 113.25 156.46 225.89同比增长 % 96.1 96.6 46.3社会消费品零售总额 亿元 19.41 22.32 25.28同比增长 % 12.5 15.0 13.3全年出口交货值 亿元 25.68 37.25 48.09同比增长 % 63.7 43.4 33.2家庭人均可支配收入 亿元 12500 14060 15882同比增长 %
38、 15.3 12.5 11.2全年农民人均纯收入 亿元 5874 6396 7187同比增长 % 6.5 8.9 12.4居民储蓄存款余额 亿元 65.63 78.33 86.23同比增长 % 19.6无论是土地价格、商品房价格以及二手房价格 3 年之内都有显著增长。房地产行业快速发展的同时也带来了一定的不稳定因素，加上本地行业的隐性联盟，外地开发商很难进入本地市场。另外，相对封闭发展的市场导致了当地房地产开发水平偏低，产品品质难以得到较高的提升。1、宁波镇海全区在 2002-2004 年实现房地产开发投资额2004 年，镇海全区全区共完成房地产开发投资 7.26 亿元,同比增长 178.6%
39、。3.21 4.67.2602468102002 2003 2004投 资 金 额图 1-18 房地产开发投资额数据显示：2002 年为 3.21 亿元，2003 年为 4.60 亿元，2004 年为 7.26 亿元。2、宁波镇海全区在 2002-2004 年实现商品房施工面积2004 年，镇海全区商品房施工面积为 298.08 万平方米，同比增长 115.8。84.22 103.2298.0801002003004002002 2003 2004施 工 面 积图 1-19 房地产开发投资额数据显示：2002 年为 84.22 万平方米，2003 年为 103.20 万平方米，2004 年为
40、298.08 万平方米。3、宁波镇海全区在 2002-2004 年实现商品房竣工面积2004 年，镇海全区全区共完成房地产竣工面积为 123.04 万平方米,同比增长 108.2%。52.05 50.68123.040501001502002002 2003 2004竣 工 面 积图 1-20 房地产开发投资额数据显示：2002 年为 52.05 万平方米，2003 年为 50.68 万平方米，2004 年为 123.04 万平方米（四）区域地产现状分析目前，镇海区房地产投资增长迅速，住房消费大幅回落。房地产投资开发仍然较快增长。1-6 月份房地产投资完成 4.27 亿元，同比增长 126.6
41、%；商品房施工面积 95.3 万平方米，同比增长 145.4%，其中住宅面积 84.1 万平方米，同比增长 157.9%。这与去年楼市旺销和房地产市场周期性因素有关。1、宁波镇海全区在 2005 年 1-9 月份实现房地产投资额0.3961.20271.87383.19034.26535.61067.3599.11690246810二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 七 月 八 月 九 月投 资 总 额图 1-21 房地产开发投资额数据显示：截止到 2005 年 9 月份为止，全区共实现房地产投资总额累计达到 9.1169 千万元，同比增长211.1%。2、宁波镇海全区在 2005 年 1
42、-9 月份实现房地产开发面积总额52.9 62.0362.0377.5495.3295.32112.28113.350306090120150二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 七 月 八 月 九 月开 发 面 积图 1-22 房地产开发投资额数据显示：截止到 2005 年 9 月份为止，全区共实现房地产开发面积累计达到 113.3454 万平方米，同比增长 190.06%。（五）未来走势预测中央七部委、国家金融机构以及地方政府相关政策出台后，及时有效地抑制了房地产的不量开发和房地产的投资和投机需求，也阻止了房价的上涨，但目前房价仍处于高位，离真正购房者的心理价位还有较大距离。而店铺价位依
43、然坚挺，仍是热销对象。下一阶段区域房地产投资和需求形势将不容乐观。三、区域市场环境调研（一）区域总体规划镇海作为今后宁波中心城市北部中心，将成为以行政办公、商贸物流、教育科技、现代居住等为主的综合性新城区，承担宁波中心城市部分城市职能。宁波高教园区北区位于镇海的庄市片区，规划范围为南临甬江，北、东至规划北外环路和东外环路，西至世纪大道，规划用地 18.1 平方公里。根据规划，高教园区北区将成为以大学为主体，以发展教育产业为基础的集居住、休闲、生产等多种职能于一体的生态型现代化城市功能区。人口容量为 20 万人，包括居民11 万人和学生 9 万人。（二）区域功能定位宁波高教园区北区（庄市片区）是
44、宁波实施教育兴市发展战略的重要区域，也是商帮文化的主要发展源地，有着深厚的人文底蕴，它的建设规划力求塑造的是一种以静为主的文化氛围和休闲空间。该片区核心区的商业、办公等功能主要为大学城和周边居住配套，将建设成为集休闲购物、景观游憩、科技研发为一体的充满文化气息的功能区。宁波高教园区北区的规划将围绕中心绿核布置商业区、文化服务区、科学研究区、行政办公区、高级别墅区、体育活动区；一条生态绿轴贯穿全区，南连甬江、东接生态走廊；基础教育区位于中心绿核西北，高校依托宁波大学在宁镇路北侧沿轴向布置，居住用地沿世纪大道和北外环路展开。（三）区域开发状态宁波高教园区北区的各项设施建设着力在绿地、水系、景观、设
45、施配套上下功夫，挖掘城市特色，充分体现人文生态理念。经过近两年的前期建设，宁波高教园区北区逐渐凸现雏形。目前，宁波高教园区北区已完成部分片区干道建设，今年计划建设连接两片的主干道， 基础设施和公共服务设施建设有序进行，并相继推出清泉花园、汉塘商住楼等地块，华丰花园、华丰星城、骆兴家园、庄市新街路拆迁安置区和鑫隆一、二期等居民小区将相继竣工。借宁波大学等高等院校毗邻优势，位于镇海的宁波高教园区（北区）将崛起一座“大学城”。从去年开始，镇海区在加紧高教园区规划设计和基础设施建设的同时，创造条件吸引各地院校来园区落户。目前， 到该园区落户的院校已经有宁波大学职业技术学院、省纺织职业技术学院、宁波大学
46、艺术学院等大专院校。与此同时，在庄市规划了占地余亩的基础教育园区，镇海职教中心、镇海中学分校、万里国际学校等学校也将在这里扎营。现在，整个园区正在加紧配套设施、生态环境和学生公寓等建设，今年秋季，将有三四千名学生入住学生公寓。（四）区域物业价格水平分析目前镇海区域消费品市场销售稳定增长。全年累计实现社会消费品零售总额 25.28 亿元，比上年增长13.3%。其中，贸易业零售额为 21.87 亿元，比上年增长 13.2%；餐饮业为 2.31 亿元，增长 6.9%。社会消费品零售总额中，个体经济实现零售额为 10.94 亿元，比上年增长 11.3%；私营经济为 8.31 亿元，增长15.4%。全年
47、城乡集市贸易成交额达 10.83 亿元，比上年增长 5.0%。区域市场价格水平总体呈上升趋势。全年居民消费价格总水平比上年上升 2.7%。其中，食品类价格上升 7.5%；烟酒及用品类上升 1.5%；衣着类下降 1.0%；家庭设备用品及维修服务类下降 1.9%；医疗保健及个人用品类下降 3.5%；交通和通讯工具类下降 1.6%；娱乐教育文化用品及服务类上升 0.9%；居住类上升4.9%。第二部分 项目研究项目研究主要目的是对具体的项目进行分析选择，衡量项目为企业带来的收益。项目研究是整个项目组合管理过程的重要阶段。它的核心内容是建立企业项目统一的评价标准，并将每个项目与该标准进行衡量。同时对项目
48、的资源、优势、劣势、进度、成本、收益、风险等影响评价标准的各种因素分析。一、项目概况（一）项目地理环境分析本项目位于宁波市镇海庄市街道，宁波北高教园区内，宁镇公路北侧，庄市大道西侧，南边为宁波大学。该项目总占地面积为 7724，总建筑面积为 20785。地块呈不规则形状，内有河流一条。这是区域的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。位于高教园区和庄市工业园区，众多知名国际国内公司投资于此、众多知名教授和莘莘学子安家于此。本案正处于城乡发展区域的中间位置，交通方便，出入便捷，区域地段的升值潜力巨大。（二）项目土地性质分析项目土地性质是住宅性质用地，使用年限为 50 年。目前
49、土地状况已达到了三通一平的要求，便于随时进入工作，但是地形不是很规则，在规划和设计上会有一定的难度，而且项目规模较小，由于配套费用过高，所以在配套上很难达到一定的高度。（三）项目土地经济技术指标分析1、总用地面积：7724 平方米2、总建筑面积：20785 平方米其中：住宅：17480 平方米、128 户、448 人商业：3080 平方米物业用房：225 平方米3、绿化率：28%。4、容积率：2.75、建筑密度：27%6、车位：159 个 其中：地下：99 个地上：60 个二、项目环境分析（一）项目位置：宁波市东北面，大学城内。东、南、两条主干道路，内有一条河流。（二）交通状况：项目四周均有市政道路和大学城本身道路，交通发达、出入便捷。（三）环境幽静：大学城内有数万平方米的公园和绿化面积。主要以学生为主、自然环境比较幽雅。（四）文化浓厚：大学城在不久的将来有多所大学，人数将达到 15 万人，整个区域内充满浓厚的文化气息。（五）市政配套：生活配套比较完善，学校、医院、餐饮、购物等。三、项目 SWOT 分析（一）优势分析（strength）1、地段优势随着东北方向开发的热潮，特别是大学城的规划，使人们对大学城的开发期望值高，倍受宁波人的瞩目。如果结合政府对该区域进行整治，更是从宏观
