1、中鹰麓港项目前期策划前言9月15日，央行宣布今年以来第五次加息，利率为7.29%9月27日，第二套房贷首付提制四成，利率增长10%90/60政策限制了户型设计的空间与面积比例新的放贷政策，造成了投资者投资成本上升，投资风险增加，抑制了部分非刚性需求者与中小投机者；导致了开发商的财务成本加大，加速行业的兼并组合，让部分中小型开发商陷入生存困境；未来利率与政策的调整可能导致房地产消费“从量变到质变”的影响；面对政策与市场的挑战，本项目如何在过渡层面中而异军突起？中鹰麓港一个城市的光荣与梦想天时、地利、人和一个项目的成功是有多个因素所决定的，但是必须拥有以上三点才能奠定项目成功的基础，事半功倍，那本
2、项目是否具备成功的先天基础呢？第一章 项目资源分析地利？地产巨鳄李嘉诚曾提到做房地产的关键因素“地段、地段，还是地段”，那本项目地段又具备什么特征？有何优势？适合做什么样的产品呢？一、项目基本指标二、项目SWOT分析一、项目基本指标1 ：1车位比3.5容积率42.3绿化率587863平米住宅面积28500 平米商业建筑面积30000 平米酒店面积654008平米总建筑面积32953 平米总建筑基地面积167835平米规划净用地面积223367平米规划总用地面积二、项目SWOT分析1、优势： 地块面积较大且平整，整体布局与产品创新空间大。 位于麓南大学城g9404g8755g7507块，g142
3、70g9994g7235g16278g2656g1166g7003优势g14841g17908g1114g14403g3921的g10627g3671。 g19610g4677、g8712、g8966g12573g14270g9994g7235g16278于一体，具备g1114绿g14406、g4677g8712、g7235g16278、g1593g5259g12573g10995g5589g4633住的g1852g18108g16213素，g1363项目拥有g3621g17908g20652g12483g8016g11436的g5225g15176。 地g3800南g1120g10627g2
4、656g16211g1120g10627g11468g1144g3800，g1144g17902g1427g6475。 项目g1881g18108g18209g3883g4448g2904，有g7155g13435酒店、g5200g1811g3265、学g7669、g20652g7735g1262所g12573。2、g2167势： 地块g5430g10378g993g3838规g2029，g13485规划布局g5114g7481一定的g19602g5242。 地势g1314g8976，与g17959g17347、g8839g3576g20130g1821g5114g14865g5058大。 项
5、目位于g1120g10627的g12447g1144g7737g1403，g16213g1872g20050g1881g18108与城g5078g1144g17902，g1144g17902g13464g13467g16786g16757g19602。 地块g1881有多个g6227g17745g17340g8755g11017g13605的g20652g2399g3624，g4557项目整体布局与产g10995g5445g2721。 g9499g9260南g17347g8851g8755g20130g1821g5114还g7422g1474建，车g8981g18339比较大，g17347面与
6、g10627g3671较g1093。 g9163g8889g3315、g8813g11719g2390，g1017g18337g11784g3363g1114g19783g8755g10995g5589与g2318g3507整体g10627g3671。3、g7438g1262： g9404g8755项目g17892g9188成g1038g7114尚g10995活的象征，被越g7481越多的消费者所追捧。 长g8813房g5078g20130g10995g8712起，房价连续攀升，预g16757g7422g7481几年价格持续增长。 g9260g8755将在香炉g8966g1474建大坝，整体g
7、8712位将抬g206526米，g1363g8712面更加宽阔。 政府大力g1474建g8851g8755g20130g1821g5114，治理改g2904“g9260g8755、g19783g8755”的g8981g3507g10627g3671，提升g1114本项目的外围g7235g16278。4、威胁： 受政府的宏g16278调控与政策g5445g2721。 新g8839三角g8966、g9260g8755东岸以及g8839g16211g9404g8755g7507块的潜在项目g13485本案g5114g7481的冲击。总结：项目集山、水、人文等景观资源于一体、自然环境优越，交通便利，犹
8、如一块尚未雕琢的璞玉，只需对“湘江、靳江”流域的生态资源加以整治、保护，本案完全具备豪宅开发的地理条件。地利、人和？优越的地理条件还需g16213g1166去创g17908，再g3921的项目只有g17902过优秀的合作团队才可能将最美的一面展现g13485客户。那项目开发商是否具备优秀的团队与开发豪宅的实力呢？第二章 开发商资源分析1、开发商先后开发过路易凯旋宫、凯旋华g5249、中g10627凯旋宫g12573g1867g7389g5515g3281g2709质的g12946g2709g20045g11458，g1867g3803了g6183造g20652g7735地g7643性g1205
9、0g2318的成g2163g13475g20576g4522、资g9316g1028g4512，g6329g7389与g5515g3281、g9607大利g1134、g13666g3281、g20333g9219g12573g980g13007g2027g3281g19481g11705g2529g1856g2508的合g1328g13475g20576，能g17902过g1260g12180的合g1328g1261g1288g6183造g1260质的产g2709g452g22、开发商g20652g4630g18129g1867g3803g9035g3818的生g8975与g5049g1328
10、g13475g20576，g5114来了g3281g3818新开发g10714g5577、g4633g1315g10714g5577以g2462新g6228g7427g12573，为g20045g11458的成g2163g17828g14841g3892g4462了g3534g11796g452g23、本g20045g11458g4658g1122本g3315与g3818来开发商的合g1328g20045g11458，开发商本g3315资g9316比g17751g5203g452总结：开发商不仅拥有一流的国际合作团队与海外背景的优秀运营商，同时还具备开发德式品质大宅的经验，拥有现成的德国合作团
11、队，如果结合本土优秀的智囊服务机构，那势必可以在长沙掀起一股德式品质豪宅的浪潮。地利、人和、天时？g1260g17246的资g9316g10627境与g1260g12180的合g1328g3254g19443为g20045g11458g6183造g5515g3281g2709质g16958g4441g1868g14551g3892g4462了g3374g4466的g3534g11796，g1306g7171g980g1022g20045g11458的成g17145g5460g5460g7171g11013g5078g3342g6164g1927g4462g452g18039长g8813g507
12、8g3342是否具备豪宅消费基础g731g19766g1032g2750g1135g12466g1117g731g14033否g4466现g19156g2818g731第三章 市场探索一、长g8813大g10627g3671是否支持？g3490g5078发g4649g9520g2159分g7524长g8813地产发g4649g10628g10378与g17247g2195长g8813消费g8712g5191分g7524g1120、g2318g3507g7507块是否支持？g7507g3371g10317g5461与发g4649g9520g2159三、g5078场中所存在的竞争g7507g337
13、1g12466g1117分g7524未来g9520g3324的g20045g11458g12466g1117g10628g7389g20045g11458的g2528质风g7696g12466g1117g10628g7389g20045g11458g1227g7696g12466g1117g4470户来g9316分g7524长沙大环境是否支持？一、城市发展潜力分析1、长g8813g3490g5078空间g3818g9334加速，发g4649g16280g8181g2282，g3490g5078g2282长g8813g3490g5078空间开g3999g17817速g2533g3818g6205
14、g5364，g142792020年g3490g5078g16280g2022g2318g4570g6205大到2890g5191方g1856里g3490g5078空间结构为“g980主二次四组g3254”g452长g8813g5078的总人口g4570达到688万人，人均g3490g5078建设用地g4570达到115g5191方米，g3490镇g2282g8712g5191直g1724770%g4522、g3490g5078地位与g3490g5078g2163能提升，g2533g3281g19481g2282迈进随着g13475济的发g4649，泛珠三角合g1328g12573g13007g
15、2027g13475济合g1328提升了长g8813g2318位g1260g2195，全球g980体g2282g17247g2195和中部崛起战略，为长g8813g5114来无限商机，g3490g5078地位与能级正g3324不断升级，g4570逐步建设成为我g3281中部地g2318的g2318域性g10628代g2282中心g3490g5078，g5078g3342g9520g2159正随着g3490g5078g13475济的g3281g19481g2282步伐日益迸发g452g22、长g8813集群效应g4570充分释放，消费能量聚变随着长株潭g980体g2282的推进，g1328为省会
16、g3490g5078，长g8813构建“g980小时g13475济圈”，长g8813的消费g5078g3342阔大到长株潭乃g14279“g22+5”g452与沿g9035g2318域g3534本形成g22小时g13475济圈，对g1122长g8813房地产而言，长g8813的集群效应g4570充分吸引g3324大量沿g9035、地g5078g4470户来长g8813置业g452从这种意义上来说，长g8813不g7171g980g1022g3490g5078g3324消费g452g23、g13475济综合g4466g2159中部首屈g980指g3324全g328126g1022省会g3490g
17、5078中，长g8813g3490g5078综合g4466g2159位g4633第五，g3324中部6g1022省会g3490g5078中，长g8813g3490g5078综合g4466g2159位g4633第g980，g5049业增加值增长全g3281第g980，人均收入中部第g980，g3490g5078GDP增速与总量g3324全省的占比快速提升，对周边地g2318的辐射能g2159持续增强，固g4462资产投资保持突出g1260g2195g12573g18129g7171长g8813整体g13475济g3324省内无与比肩的g1927g4462性支撑，g3324中部地位首屈g980指g
18、452g4579结：长沙大g16280g8181的g3490g5078g6205g5364，g5390g2182的g17764g4568g14033g2159，以g2462经g8994g13520合g4466g2159g1363g4439在g11477g1881以g2462g1025g2347地g2318的地g1313全g19766g6564g2331，g12373g7186g1114长沙未g7481成g1038“g1025g18108g4847起”g21869g3848的发g4649目g7643，g14403g3921的g3490g5078发g4649g9520g2159g1038本项目营g
19、17908g1114优质的成长g12366g19400。二、长沙地产发展现状与趋势1、长g8813房g1227进入快速发g4649时期，未来几年g4570进入g20652g17828行阶段受到全g3281房g5078大的影响，长g8813房g1227连续攀升，比去年g2528期涨幅上千元/g5191米，g2528时g11013g1122长g8813房g1227g980直低g1122全g3281大多省会g3490g5078，涨幅空间大，未来几年g1227g7696g4570持续增长g452g1306增长速度g4570受大g10627境的影响g7389g6164g17247缓g4522、g1724
20、6来g17246多的g3818来地产g2709牌进入长g8813，g2318域g12466g1117升级成为全g3281性g12466g1117g3818来g16958强抢滩长g8813，g1306随着数量g17246来g17246多，g1022头g17246来g17246大，不g1306本g3315g2709牌已g13475失去了g19462g4444g19465地，g3818来g2709牌g1055间的g12466g1117g1075g5852发g9620g9884，随着长g8813g3818来g2709牌g9005g8978、g1152g8978g2462g2347g8978三g1728
21、7g21730g12447g7696g4628的形成，g2318域性g12466g1117g4570g9448变成为全g3281性g12466g1117g452g22、开发g8712g5191逐g9188提g20652，g2709质地产g4570成为新g4468随着g3818来g2709牌g1237业的g9056入，g6238g7368g3921的g2031新g10714g5577和g6228g7427g5114进长g8813，长g8813房产的整体开发g8712g5191g11468应地g8712涨g14349g20652了，随着g4633g1315g8712g5191的提g20652，g3
22、324产g2709g2031新、建g12581风g7696、g2709质、g20652g12197g6228g4570以g9397g17287消费者对g2709质g4633g1315的g17873求为g5078g3342导g2533g452g23、长g8813开g3999大g11436过g9205到g12946g11436的时代不g4581g17153房者对g1315房的g16213求g17246来g17246g20652g452g980g1135g4512g16041的g17153房者g4570g2709质和g14270g9994g10627境g11487g1582g17153房的首g162
23、13g7477g1226，g12244g13582g20652g7735g1315g4441的g1227值g9520能g15999g9620g8975g4525、g9404g8755沿g13459g4570成开发g9921g3315随着g5078中心的可g1391开发的g19398置g3315地开发g4448g8617g2462g3490g5078g6298g17813g19602度的加大，g5078中心的商g2709房g1391应量g4570g5625g2107g1955g4581，新g980g17730g20652g7735g1315g4441开发的g2350g5340，随着政g5232对
24、g9404g8755沿g13459的g16280g2022g3324g9260g8755g1016g4748g4649开g452g16949g5461着长g8813g3490g5078g13333g14647、g1028g20298与g13666g1041的沿g13459g4570g3803受开发商与消费者的g1863g8892g4526、g11462g11458与g1926g2172的g17153房g9921g9538g4570逐g9188消g17876，g19156g2818g5078g3342进g980步g3250g5414g5191g19757和g10714性g980度风g19644g
25、20140g6683的地产g8755g9258g3250g5414和g16868，大g2709牌房g1237无g8873g9460g16282生产利g9082大幅增长g13984后g2709牌效应g17891支的g20056g16698，小房g1237g9157g8797g5875g16285到投机的成本让g14270g5061g19602g1122g6227g17139，“对g14270g5061g10420g980g9869，让产g2709g3921g980g9869”g4570成为新的时g4590g10301g16833；g5078g3342对产g2709g2709质的g18504g20
26、47能g2159提g20652，g2709质g2462性g1227比g17751低的g20045g11458g1505受g1931g14865，开发g5078g3342g1260g14000g2167g8772g17247g2195g17246来g17246g7138g7186g4527、g17829g1016g1022月g5078g3342g5785g1929逐g9188g7389g6164g3250g14865，投资g9921g9538g1955缓2007年，g16780多g3490g5078出g10628了房g1227持g5191g6122略g17220低的g10628g16949发生，
27、这应g16825g7171房g5078真正g10714性g3250g5414的前兆！g1306g7171这并不代表房地产g5078g3342的雪崩，这只g7171g980g1022房地产g5078g3342调整g3250正轨的过程g452加息、紧缩银根、严g7696信贷g980g13007g2027金融政策的执行，让投资g4470户受到了最大的影响，g1075只g7171让g980g1135房地产投资的g9921g9869g2318域g17817速降温，拉g17829二三级g3490g5078与全g3281主g16213g3490g5078的总体g8712g5191g4528、长g8813g2
28、0652端房地产g5078g3342g4570加大，g20652g7735g1315g4441g5078g3342g4570出g10628分g8712岭大开发商的大面积拿地，g4570促使g7138年长g8813g20652端地产g5078g3342放量g4570增大，g5078g3342面临g980g1022g7138g7186的分g8712岭，可能面临g7368大的g5078g3342g12466g1117压g2159，g2528时g1075给中端g20045g11458g20056留了g7368大的发g4649空间g452g4579结：外地开发商的g17839g20559g6524g21
29、72g1114g5078g3342发g4649与g1147品的g6564g2331，长沙g6163地g1147g5062经g17839g1849优质的g5567g17907发g4649g7411，g5078g3342g7097g17247理g5627g2282，g19555g11540消费g13785对g4633g1315g16213g8726的不g7041g6564g2331g16765本项目有g1114g17287g3827的g5078g3342g6915g6757。本项目g19555势g13792发，g1946g11842的g1849g5078时机以g2462g20652g7643g1946、g20652品质德国豪宅g4570g1262g17206g5483g7368g3822的g5078g3342g1233g20081，同时g1075g4570成g1038g4570g7481g5078g3342g15925g18339品质地g1147的一g1022g7643g1946。
