1、是保护历史还是限制发展?纽约历史街区对住房市场的多元效果 Vicki Been Ingrid Gould Ellen Michael Gedal Edward Glaeser Brian J.Mc Cab 李涛 皮亚奇 Preserving history or restricting development ? The heterogeneous effects of historic districts on local housing markets in New York CityVicki Been Ingrid Gould Ellen Michael Gedal Edward Gl
2、aeser Brian J.Mc Cab 自从 1965年布鲁克林高地 (Brooklyn Heights) 被认定为纽约的第一个地标性街区开始, 地标保护委员会 (Landmarks Preservation Commission) 已在城市中命名了 120个地标性街区。本文认为地标对整个街区的影响是多元而复杂的。文章利用纽约历史街区认定时机的变化, 来识别保护政策对住宅物业市场的影响。本文整合了 1974年到 2009年期间三十五年的住宅交易数据, 以及来自地标保护委员会的城市历史街区的位置和认定时间的数据。研究发现, 地标性街区之外的房地产在该街区被地标认定后实现了增值。与此同时, 这种
3、“认定”增加了历史街区内房地产的价值, 而这仅限于曼哈顿之外的地方。正如预测的那样, 如果该区域的建造受限越少, 那么对这些区域住房价格的影响会更加积极。同时, 如果该区域在美学上更吸引人, 那么地标对这些区域住房价格的影响也更为积极。本文专注于房地产价值的本地化影响。正如理论模型所强调的, 历史保护的影响在街区间不是一致的。本文在数据方面的分析包括两部分, 一部分是地标的认定对地区内新住房建设的影响, 另一部分是地标的认定对不同街区的住宅地产售价的影响。研究揭示了地标性街区的认定对当地住宅市场的影响。本文发现街区内新的建设活动在“地标认定”后沉寂下来。诚然, 本文的结果并没有回答地标性街区的
4、认定是否降低了纽约城市的整体住房供应, 因为文章不知道这种影响是产生于“认定”后该地区建设活动的减少, 还是产生于周边地区建设活动的增加。但是研究结果表明, 地标性街区的认定会影响住房决策。地标性街区的认定通常会影响一个地区内部的住宅价格, 但这种影响随市场条件变化而变化。与本文的理论预测相一致的是, 本文发现“地标性街区的认定”导致了在先前发展潜力低但舒适性更高的地区的房地产价值有一个更大的提升。同样与理论相一致的是, 地标性街区认定的行为立即提高了地标性街区外房地产的价值。值得注意的是, 本文的结果不能涵盖所有外部效益, 即从整体上来看地标性街区为社会提供的积极的外部效益, 也不能涵盖住宅供应市场的整体情况。然而, 当决策者考虑是否以及如何保护地标性街区时, 本文的分析强调应当考虑当地住房市场状况的重要性。
