1、商业地产模式一、 商业地产的概念商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。二、 商业地产的类型商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为 8 类。表 1：商业地产的分类表类型 定义传统商铺 商业地产的初始形态，遍布于城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基
2、本目标。专业市场 指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应，例如北京中关村电脑城，北京海淀图书城等。商业街 是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街等。社区商业中心 以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配套设施的不断完善而发展起来的。大型购物中心、百货商场集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式，主要在大中型城市繁华地带开发。休闲、娱乐商业 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如 KTV、度假村。办公楼、写字楼 企事业单位用以
3、办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的商务楼三、 商业地产的特点相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：1、收益性强，但具有不确定性住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。2、投资规模大大型购物中心，shoppingmall 等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有 2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。3、投资风险大住宅地产在房
4、屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。4、经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。四、 商业地产的市场空间分析城镇化水平是衡量一个国家和地区经济发达程度、社会发展水平和人民生活水
5、平高低的一个重要指标。对三次产业的发展有巨大的推动作用。一般是用城市人口占总人口比重来衡量，当比例超过 50%时, 被称为基本实现城市化，当占比超过 70%时被称为高度城市化。在我国，城镇化是改造城乡二元结构、缩小工农差别和城乡差距、解决“三农”问题的重要方式，是加快农村富余劳动力转移、提高农业劳动生产率、优化农村经济结构的必要前提，是进一步开拓国内市场、增加对农产品和工业品的消费需求、刺激基础设施建设和房地产业发展、扩大投资需求、拓展经济发展空间的有效途径。2003 年 10 月召开的十六届三中全会，正式提出了包括统筹城乡发展在内的“五个统筹”的发展观，城镇化发展开始受到关注。而今年年底的中
6、央经济工作会议则再一次将加快城镇化发展放到 2010 年工作日程，并提出加快城镇化的两条路，一条是发展中小城市，就地解决农村人口就业问题，另一条是将农村人口输入城市。 具体到房地产行业，城镇化水平的提高将从两方面加大对其需求。其一，高度的城镇化水平，将有助于促进农村人口的消费，扩展消费市场。据统计，我国城镇化水平提高一个百分点，就有 1000 多万农民转化为城里人，而这种人口的集中，必然会加大对消费性产品的强烈需求，有利于服务业发展，从而加大对商铺等商业地产的需求。其二，加快中小城市城镇化建设，必将加大对县市级基础设施和保障类住房的建设，增大对房地产行业的需求。我国目前城镇化水平仍较低，截止到
7、 2009 年，城镇化率为 46.6%，不及中等发达国家，而要想达到 70%的发达国家水平，预计 2050 年才能基本实现，发展路程仍很漫长，这期间，国家政策将会进一步扶植，对于无论是整个房地产行业还是商业地产，都将是有利的发展时期。预计未来商业地产的需求将持续增加。五、 商业地产的运营模式选择在商业地产开发完毕后，通常会采取三种模式进行运营，包括产权持有、租售并举和产权出售。以下对各种运营模式的概念、优劣势和对企业的要求进行分析说明。表 2：商业地产运营模式表概念 优势 劣势 对企业的能力 要求 典型案 例产权持有开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司1、便于统一经营定
8、位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险；2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定；1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；2、回报期长；3、初期投入资1、开发商以商业地产为长期经营的资产；2、资金实力雄厚；3、拥有优秀经营管理人才。上海新天地3、可将物业抵押融资，等待增值。金压力大。租售并举开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；2、出售部分物业使回报期缩短。3、主力店使物业增值快。1、对主力店招商能力要求极高；2、回报期长；3、初期投入资金压力大。1、
9、盈利周期短；2、资金实力雄厚；大连万达模式产权出售开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金1、短期可有回报。2、整体出售销售周期较长，客户少；1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高；2、不享有地产增值的效益。1、短期内要求回报；2、资金实力不够；3、人才缺乏。-六、 典型企业代表：大连万达集团（一） 、背景介绍：大连万达集团成立于 1988 年，1992 年改制为股份有限公司。经过十几年的发展，万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产两大支柱产业的大型企业集团。公司总资产 100亿元，年销售额约 100 亿元。大连万达商业地产开发起于 1999 年，在全国首创了商业和地产开发
10、相结合的“订单地产”的全新模式。大连万达集团商业管理有限公司先与不同业态的世界 500 强商业连锁企业签订协议，再由万达商业公司购地开发，竣工后由商业企业负责经营。（二） 、大连万达集团商业地产的成功之道：1、实施租售并举的运营模式。万达根据市场的准确判断和对企业自身条件的客观分析，万达模索出了一条订单商业模式，即将商业经营交给了世界级专业公司来做，确保了公司固定租金回收和减少自身经营所带来的风险。针对主力店资金回笼期长，商业开发投资巨大的问题，在每一个购物广场开发一部分商铺出售，回收资金达到项目总投资的50%70%。2、战略清晰。在 2000 年以前的十年企业特经营中，虽然万达以房地产为主，
11、但也涉足了其他领域如酒业、药业、酒店业等众多行业，企业经营目标不够明确，耗费了公司的大量人力和财力。从 2000 年开始，大连万达集团冲破传统住宅开发的观念，通过实施商业地产的品牌战略，明确了公司未来的发展目标，制定了符合实际的企业制度,形成了稳定的管理人员队伍。（三） 、大连万达商业地产的发展进程：1、单店+精品店的开发模式。单店+精品店的开发模式是万达集团进入商业地产开发的早期开发模式其主要代表作是长春万达商业广场，随后开发了长沙、青岛、济南、南京、南昌六个商业广场，这种开发模式有以下特点：a、项目规模：5 万平方米左右b、建筑型式：大卖场布局、首层精品店二三层精品店c、开发周期：一年d、
12、主力店：沃尔玛e、主力店特点：销售增长高，运营标准佳，年度最佳商场，费用控制低f、精品店销售额：占总投资的 50%60%g、精品店售价：26 万元/平方米2、组合店+精品店的开发模式组合店+精品店的开发模式是目前万达集团商业地产开发中较成熟的开发模式，其代表作是天津万达商业广场，目前正在开发的项目有：上海，沈阳、南宁、武汉、哈尔滨六个商业广场，这种开发模式有以下特点：a、项目规模：大于 10 万平方米b、建筑型式：按主力店业态不同分散式布局，首层精品店或另有商业街，二三层为主力店，大洋百货则单独设计。c、开发周期：18 个月左右d、主力店：沃尔玛、大洋百货、时代华纳、OBI、灿坤等e、主力店选
13、择要求：国际或国内著名的商业企业。经营业态不同，具有长期合作的意向。f、精品店售价：29 万元/平方米。g、精品店销售额：可达投资额 6070%。3、组建大洋百货Shopping mall 即商业中心是一种在欧美较成熟的商业模式，主要特征是在一个大型的商业设施中，合理有机地组织，规划不同的商业业态，最大限度地满足消费者的各种需求。世界上目前流行两种 Shopping mall 模式，即欧式和美式。欧式 Shopping mall 模式：以大型超市作为主力店，在交通方面充分考虑各种可能的交通工具。美式 Shoppihg mall 模式：以大型百货作为主力店，整体规划是以私家汽车作为主要交通工具。
14、通常，一个 mall 里面有三样东西是不可少的，百货店、超市、电影城，每个 mall 里面的百货店，都处在最好的位置，当万达购物广场在扩张时，大洋百货也跟进，每个店投资在 2 仟万元左右就可开业，基于战略布局的要求，2002 年 4 月 27 日，万达集团投资 2 亿元与港资合股成立大洋百货集团。4、出租物业与企业上市准备香港一家著名的地产代理行曾对香港和深圳两地商铺开发的经营模式作过比较：香港模式：建成的商铺保留商业面积，自行招商和经营管理，获得的收益长远而稳定，企业资金的稳健度也高。深圳模式：二级市场多以销售为主，招商及经营为辅。万达商业地产中采用的订单式开发模式，接近香港的开发模式，同时
15、也兼顾了深圳的一些做法，每个项目中所开发的商铺销售面积小于总建筑面积的 15%，商业公司组织专业的招商部负责全国各购物中心的招商和经营，至今各开业的购物中心商铺基本上运作良好。商业公司将在 2004 年初完成股东重组，准备引入四五家战略投资者，比如澳大利亚有一个专门搞Shopping mall 的西部集团，万达集团近期将加大公司上市的工作。旅游地产模式一、 旅游地产的概念近些年来，在城市地产开发以及旅游开发的热潮中，旅游地产作为一种新兴的经营模式呈现出快速发展的态势，得到了社会各界的广泛关注。目前，对旅游地产还没有统一的定论，普遍接受的观点认为，旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在
16、旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的各种度假性的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。二、 旅游地产的经营类型分析近几年的开发实例，旅游住宅地产表现出 先旅游后地产的“旅游地产” 、先地产后旅游的“地产旅游”两种不同顺序的开发模式，由依托核心、开发时序的不同可以进一步划分为以下三种具体类型。 1新建型（创业型） 新建型
17、旅游住宅地产是“旅游地产”的主要类型之一。在这一经营类型中，首先在相应的基础条件平台上策划开发一个或多个旅游景区作为整个经营模式的核心，继而在旅游景区周边设置住宅地产，借助景区所带动的消费流实现经济效益。这一类型最典型的代表就是深圳华侨城、杭州宋城，两者都是通过策划开发中华民俗村、世界之窗、欢乐谷、宋城等主题公园，实现周边区域后续住宅地产项目系列建设升值的。新建型旅游住宅地产经营类型的主要特征在于：景区与住宅是一个开发经营项目的两部分，其设计理念在一个决策框架内联动，往往具有延续性和一致性，能够起到相互支撑和推进的效果；旅游 景区和住宅地产都是人为设计创造出来的新建项目；主要采取先开发景区再建
18、设住宅的经营时序，充分发挥旅游业的带动作用；往往拥有大面积的开发用地进行总体规划开发。 2依附型（享受型） 依附型旅游住宅地产是“旅游地产”的另一种主要类型。在这一经营类型中，开发经营者往往寻求现有旅游景区周边建设的住宅地产项目，享受现成景区的经济辐射效应，属于典型的“搭便车”的经营模式。例如，北京香山一带的别墅群、广州南湖国家级旅游度假区周边的住宅区都充分享受了现成旅游景区的有利影响。依附型旅游住宅地产产生的主要原因在于，目前国内进入旅游住宅地产领域的开发商大多数缺乏旅游开发经验，因此其最突出的特点是依附于现成的旅游景区，省去了开发新旅游区的步骤和风险，这也是这一经营模式早前在国内广泛盛行的
19、根本原因。另外，其主要特征还在于：景区与住宅彼此之间割据独立，设计理念可能存在差异；由于不需要开发旅游区，项目开发程序表现出纯粹的地产项目的实施步骤；项目对于用地面积没有明确要求，可大可小。 3辅助型（伴生型） 辅助型旅游住宅地产则体现了“地产旅游”开发时序的特点，这一经营类型也是地产经营者在旅游地产兴起背景下的一种策略选择。具体来说，开发经营者在地产项目中设计旅游元素以营造居住社区的休闲生活品质，达到为居民服务和集聚人气的效果，从而发展成为社区旅游景点。广州祈福新村在开发建设过程中除了住宅项目之外还配套建设了餐饮美食街、农业庄园等旅游休闲设施，以丰富社区生活内容、满足居民消费需求。随着社区建
20、设不断完善、旅游品牌逐步创立，祈福美食街、祈福农庄已经成为广州居民假日旅游休闲的目的地之一，是辅助型旅游住宅地产经营类型的成功代表。以住宅为核心、旅游为辅助是这一类型的本质，因此在开发步骤上表现出了“先地产后旅游”的特 征。另外，出于旅游设施早期经营的消费规模的需要，此类住宅区往往是大型居住区；出于为居住者服务的初衷，旅游项目策划一般以住宅设计理念为主导，旅游项目与住宅区建造风格相近，人工设计痕迹明显，居住与旅游功能存在潜在冲突，管理成本加三、 旅游地产的特点虽然上述三种旅游住宅地产开发经营类型彼此存在着差异，但是作为旅游住宅地产开发经营的分支形式，三者又存在着明显的共性。 1空间上的相近性
21、从经济学角度分析，旅游住宅地产本质上是旅游景区正外部效应产生作用的结果。旅游景区开发促进所在区域休闲环境的形成，休闲环境培育新的市场需求，市场需求增加引发了地产项目的成功。美国华盛顿城市土地研究所的有关研究表明，主题公园可带动地价上涨倍；年锦绣中华开业后华侨城商品住宅售价比年上升了 ，可见环境优美的旅游景区对于周边地产巨大的外部效益影响。显而易见，距离旅游景区越近的地产项目就越有可能获得更大的正外部效应，由此产生了两者空间上的相近性。新建型、辅助型通过对旅游项目和地产项目在同一地块的协调布局实现外部效应的内在化；依附型则通过尽可能地深入景区来获取外部效应。在风景名胜区、自然保护区等内部建设别墅
22、住宅而破坏环境的诸多实例就是这种空间相近性的极端表现。 2定位上的高端性 旅游是人们满足基本生理需要之后更高层次的需求，因此，为了满足人们的这种需求，旅游景区的开发建设一直强调休闲环境、娱乐氛围的塑造，力求营造优于人们日常生活环境的活动空间。同时，出于增强产品吸引力的考虑，旅游景区在景观系统、娱乐内容、设施配套、文化品位等方面都要进行专门的 策划和设计。因此，相对于普通的社区环境来说，旅游住宅地产所依托的旅游休闲环境是一种社会稀缺资源。出于对利润的追求，开发经营者往往会采用中高端定位的开发方式来发挥这一稀缺资源的最大效用，同时定位上的高端性又可以提升地产项目的稀缺性。这样，稀缺资源与稀缺项目的
23、双重稀缺保障使得经营者能够实施高价销售策略以获取利润的最大化。云南春城湖畔度假村仅幢高尔夫别墅一项就回收投资多万美元，这就是旅游景区周边地产项目通常都是别墅群或豪宅区的根本原因。 3经营上的短期性 就单个项目而言，住宅地产业由于属于产权交易范畴，具有“快进快出”的短期经营特点。作为住宅地产业分支的旅游住宅地产也不例外，从开发建设到宣传销售，优质的地产项目往往在年就能完成投资回收的整个过程。例如，依托主题公园的优质环境和地产项目的准确定位，深圳华侨城开发建设的“波托菲诺纯水岸”住宅地产项目自年开始对外销售，至年底已累计实现销售收入亿元。这种经营上的短期性也是旅游住宅地产经营模式与旅游景点地产、旅
24、游商务地产、旅辨度假地产的最大区别，前者是产权的转移，后三者只是某一时段使用权的转移。 4利润上的交替性 我国旅游景区的发展一直处于“门票经济”的困境，经济利润受到明显的限制。而住宅地产由于产权的交易往往能够获得较高的经济利润，因此地产逐渐在以旅游为主题概念的旅游住宅地产经营模式中占据主导地位，产生了利润上的交替特点。深圳华侨城“旅游地产”经营模式就表现出如下历程：第一阶段，先旅游后地产地产开发是在旅游景区经营长期积累的基础上后期开展的；第二阶段，旅游决定地产开发类型属于旅游住宅地产范畴，这是由华侨城主题公园非商务、非度假的观光游乐功能所决定的；第三阶段，地产超越旅游华侨城地产年、年以及年前个
25、月盈利贡献分别占华侨城控股公司总税前利润的、和 ，地产已经取代旅游成为华侨城的核心业务。这一利润核心转换的特点在杭州宋城集 团、浙江南都集团的旅游地产经营活动中都有着相似的体现。预示着未来较长时期内旅游住宅地产经营模式的成长规律。 四、 旅游地产对房地产企业的能力要求结合旅游地产的特点，我们分析房地产公司必须具备如下几个能力：1、风险规避能力。旅游地产项目具有投资额大、回收周期长得特点，项目的筹建期通常为 3-5 年，房地产项目的投资回收期一般为 2-3 年，而主题公园的投资回收期通常为 8-10 年，不仅前期新建主题公园需要巨额资金，而且主题公园后期的经营管理、续建工程、产品更新也都需要大量
26、的资金。此外还有来自市场、经营、财务和政策的风险，需要企业值得关注。2、产品整合能力。旅游地产项目需要开发大片区域，且产品类型不仅仅局限于住宅房地产项目，与主题住宅区相关的主题商业区、生活配套设施、文化休闲设施等都是需要企业进行不断优化和整合。五、 旅游地产的市场空间分析在现阶段我国旅游企业普遍面临规模小、资金不足等问题的前提下，旅游住宅地产经营模式由于短时间、高利润的特点，是目前旅游开发中具有现实可行的经营模式。但是，旅游企业为了 获取高额利润而短期套现的经营特点致使其无法延伸利润链，因此，必须认识到这一模式在长期发展中所存在的较高机会成本和经营风险。近几年深圳华侨城、杭州宋城等企业在市场规
27、模较大、投资环境比较成熟的中心城市获得的成功对于二、三线中小城市还不足以形成推广意义，旅游住宅地产经营模式的脆弱性对于城市发展的兴衰会产生直接的影响，因此有必要对目前正在形成的旅游住宅地产开发热潮进行慎重的思考和认识。在发展趋势上，依附型是经营门槛最低的经营类型，但由于旅游区与地产项目的割据而缺乏长远发展的后劲；新建型对于经营者的用地、资金、专业经历要求较高，是经营门槛最高的类型，代表了旅游住宅地产经营模式的最高层次和发展方向；辅助型介于两者之间，比较适合我国旅游休闲、地产社区发展现状，有向中小城市普及的可能性，是目前值得推广和关注的主要发展类型。另外，国外的旅游房地产经营更多的是第三种形式旅
28、游度假地产，例如，美国迪斯尼公司在奥兰多迪斯尼主题公园群范围内保留大面积的绿化林地，以主题度假酒店、度假别墅为开发建设主流。深圳华侨城在其旅游区范围内配套建设酒店、 餐厅、商业中心等商业地产项目而不是住宅地产项目的经营策略，对国内涉足旅游地产经营的企业更新经营观念，重新认识酒店旅馆、度假别墅、旅游 公寓等多种旅游地产经营模式和理念应该具有更全面的借鉴和示范意义。六、 典型企业代表：华侨城地产的成功之道1、规划先行华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展道路。1985 年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而
29、是以年薪 11 万美元的代价请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制定城区建设规划的“规划战役” 。2、环境优先华侨城成立的第一个国有企业是华侨城园林公司，华侨城开始的第一项建设是栽花种草，营造环境。其理念是在“花园中建城市” ，而不是“在城市中建设花园” ，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富” 、 “环境就是优势”等现代发展理念。3、低价拿地由于历史原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素，华侨城建设之初，这一区域比较偏僻。住宅地产模式一、 住宅地产的概念住宅地产是指各类用于居民住宅的地产，比如商品房、保障房、经济适用房等。二、 住
30、宅地产的类型1、 按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、超高层等。2、 按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢结构等3、 按楼体建筑形式分类，主要分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。4、 按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。5、 按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房） 、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。三、 住宅地产的特点1、 住宅地产地理位置的选择弹性较大；2、 住宅地产的目标客户通常会根据自身项目定位，锁定目标客户层，例
31、如小资阶层、白领阶层又或是普通老百姓等；3、 住宅地产的设计主要是基于一般性使用功能的需要；4、 住宅地产的投资回报形式只能通过销售来实现。5、 相对于商业地产来说，住宅地产可以买来自用，也可进行投资保值，风险性极小。四、住宅地产的市场空间分析：总体需求在未来仍将持续旺盛，但要注意国家宏观调控政策的影响。1、国内生产总值翻两番的需要 按照“ 全面建设小康社会” 宏伟目标的要求，到 2020 年，GDP 要比 2000 年翻两番。住宅产业必须也能够为此作出应有的贡献。 1997 年，城镇住宅与房地产投资占 GDP 的比重将近 6。1998 年以来，提高到 7到7 8之间。每年拉动 GDP 增长
32、1 个百分点以上。2001 年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，比 1997 年提高了 282 个百分点，比 1990 年提高了 665 个百分点。个人购买新建商品住宅的交易额达到 3675 亿元，是 1997 年的 454 倍。同时，据对 35 个大中城市的调查，居民购买存量住房的交易额也已达到 786 亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001 年全国城镇个人住房支出的总额达到 7500 亿元以上，可带动相关消费近万亿元。 而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。每年新建十几亿平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增长作出新的贡献。 2、 “城镇人口比重大幅度提高
33、”的需要 1980 年，我国城镇人口占总人口的比重为 194。2001 年，市镇总人口占全国总人口比重又提高到 377 ，达到 47 亿人左右。同时，据公安部统计， 2001 年全国城市还吸纳了暂住人口 47443 万人，占城市总人口的 85 。 据专家预测，到 2010 年我国城市化率将达到 46，城市人口将达到 64 亿人，比目前净增 19 亿人，平均每年要新增人口 1852 万。按照城市化水平与人均 GDP 的正相关性的规律，如果到 2020 年中国人均 GDP 增至 2800 多美元，那么届时城市化水平可达到60左右。 城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这
34、一项来说，按现在的城市人口计算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面积，就要新建 5 亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到 2010 年城市人口达到 64 亿人，人均住宅建筑面积按目前的 22 平方米计算，那么仅满足新增加的 19 亿城市人口，就需要建设 418 亿平方米住宅。3、 “家庭财产普遍增加”的需要 江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要奋斗目标之一。 根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至 2002 年 6 月，城市家庭现有房产价值 (含装修) 为每户 1094 万元。其中：私房及部分产权的私房现值为9 89 万元，公房现值为 07
35、万元，家庭装修现净值为 035 万元。 大城市家庭现有房产价值最高，户均达 1369 万元；中等城市户均为 895 万元；小城市户均 746 万元。 房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了 479。其中大城市为49 3、中等城市为 451 、小城市为 481 。 由此可见，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，成为居民家庭中价值量最大的财产。 为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“ 多建房” ，为增加家庭财产的数量作贡献，而且更需要我们“建好房”，为提高家庭财产的质量作贡献。 4、 “人民生活更加富足”的需要 温饱之后的需求重点，必然转向注行、教育等方面。这是全面建
36、设小康社会时期提高人民群众物质生活水平的重要内容。2001 年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37 9，农村居民消费的恩格尔系数也下降到 477。恩格尔系数下降以后，必然会把可支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住房消费已经启动。 人们常说：“小康不小康，关键看住房”。全面建设小康社会，要求住房基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。 目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求还相差很远。据 2000 年全国人口普查统计，我国城乡人均住房为 078 间；有 3 间或 3 间以上住房( 接近人均 1 间)的家庭占 45(其中城市仅为 3l) 。人均住房建
37、筑面积 8 平方米以下的家庭仍占 91 ，约3091 万户 (其中城市和镇约 1520 万户、涉及城镇人口近 5 千万 )。另外，城乡住房成套率还较低，约为 67( 其中城市 71、镇 62)。有 15的家庭住房中还没有独立厨房或者是与其他家庭合用厨房；有 30的家庭住房还没有厕所或与其他家庭共用厕所；约 13的家庭还没有自来水装置。为此，就需要我们加快危旧住房的更新改造步伐。 5、但是近几年国家对房地产市场尤其是住宅市场进行了多轮的、高强度的宏观调控，从限购令到企业准入的重新划定，对未来住宅市场的发展带来政策上的不确定性。通过以上分析，可见我国房地产和住宅发展在今后一个相当长时期内的光辉前景
38、。尽管每年的发展态势会有潮起潮落的现象发生，但总体上是螺旋式上升。 五、 典型企业代表：万科地产（一） 、背景资料：万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从
39、2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城” 、 “城市花园” 、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。（二） 、万科成功之道：战略+文化。1、万科的发展战略：由
40、业务多元化走向专业化（著名的“减法”理论） 。与深宝安等多数房地产上市公司一样，深万科在九十年代初走的是一条多元化经营的道路，趋利的动机使之涉足工业、贸易、房地产、零售业、证券投资及文化产业，成为一个集工、贸、技于一体的综合型企业。但是业务范围过广必然因管理的经验不足，管理成本过高而降低投资回报水平，因此万科近几年进行大规模的业务调整，确立以住宅开发为核心的业务方向。其业务调整的内容包括：多元化经营向专业化经营转型，写字楼向中档居民住宅转变，投资地域由分散在全国 13 个大中城市向深圳、北京、上海、天津、沈阳、成都六个经济发达、人口众多的大城市集中。目前，公司的业务调整已见成效，而万科竞争优势
41、的确立与其专业化的发展战略分不开。相对于七院目前的资源能力和发展现状，在其房地产业务上适宜走专业化的路线。2、优秀的企业文化作支撑：包括宗旨、愿景和核心价值观，其中最令万科满意的是其核心价值观。客户是我们永远的伙伴。我们不把客户当成我们的上帝，因为我们认为双方是平等的。客户买了我们的产品，让我们有利润，让我们能够持续发展下去。反过来，我们也提供了客户所需要的产品和服务。我们也帮他们圆了一个梦想，房地产从这个方面来讲还是蛮伟大的，它包含了许多的梦想。第二个就是人才是万科的资本，这是从我们员工的角度来谈的。这句话是 1988 年提出来的，在当时钱远比人重要的情况下，这样的观点是非常吸引人的。当然在
42、现在看来，这句话有点老土，现在人才是比资本更重要的东西。但是我们仍然保留这个观念，一是因为它的历史意义；另外一方面我们也提出了新的理解：人才是最宝贵的资源。第三部分是阳光照亮的体制，这个观念解决的是万科的规范化和透明度的问题，这是从我们管理的角度来谈的。在我们管理的时候，不是所有的东西都可以预先规定的，随时都会有新的情况，你不知道这些新的情况是不是合适、能不能被接受，所以我们这里有一个最简单的判断标准就是：你能不能在公开场合和大家随便谈，你能够放在阳光下来谈的东西，就是我们可以接受的东西。除非你自己不敢谈。我们万科做事情特别简单，我们的开放度和透明度、我们阳光下的体制讲的就是这个问题。第四部分
43、是永远增长与领跑。这个是我们企业的使命也是我们对股东的责任。我们受雇于股东，我们要创造业绩给他们，必须要通过增长来实现；领跑是我们行业的地位，对股东来说是投资有了很好的回报，对于员工来讲，有更好的发展空间。工业地产模式一、工业地产模式的概念指工业类土地使用性质的所有毛 地 、熟 地 ，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼 宇 等。在我国，工业房地产的土 地 批 租 年限为 50 年。二、工业地产的类型重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产） 、自由贸易区房
44、地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产） 。三、工业地产的特点投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。四、工业地产的开发模式1.工业园区开发模式：目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 2.工业地产商模式：指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，
45、然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 3.主体企业引导模式：指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式：指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 5.私
46、人业主开发模式：目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。五、工业地产的盈利模式1.主要以土地溢价增值而获取利润：投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。 2.进行项目开发，通
47、过长期持有经营收益或出售产品获利：项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地” 等项目亦如此。 3.通过与工业企业联合，按需订制地
48、产开发模式而获利：工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。六、工业地产的市场空间分析：市场需求强劲，受国家宏观调控干预较小。1、发展趋势的影响因素政府政策的影响：国家加大了对住房市场的调控力度，但是对于工业地产的干预则比较有限，同时，监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“ 世界工厂”的确立，对工业的重视； 发展模式的影响：模式改变
49、，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益； 投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。 2、中国工业地产未来发展趋势政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户; 二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是
