1、第一章 总论一、项目基本情况1、项目名称：通辽市城市投资经营有限责任公司 1.67 平方公里土地整理项目2、项目建设性质：土地整理3、项目承办单位：通辽市城市投资经营有限责任公司4、项目法人代表：5、项目所有制形式：国有独资企业6、项目所在地区、地点：通辽市经济技术开发区新城区7、项目建设内容：新城区规划区范围内整理 1.67 平方公里土地，具体范围是：辽河大堤以北、建国路北段道路（绿化、亮化及硬化） 、雨水管网及供水、供热、供电工程。8、投资规模：项目投入总资金 1.58 亿元。其中自筹资金 7800万元，信托贷款 8000 万元。9、资金筹措：自筹资金和信托贷款。10、经济效益：项目利润总
2、额 16,347 万元，投资利润率 71.6% ，财务内部收益率 15%,财务净现值 85 万元,投资回收期 0.7 年。11、项目周期：3 年12、项目建议书编制单位：通辽市建筑规划设计研究院11、法人代表：刘玉山12、资格证书编号：05011113、资质等级：国家工程设计甲级14、发证机关：中华人民共和国建设部二、可行性研究报告编制依据1、 通辽市城市总体规划 （2005-2020）2、 通辽市经济技术开发区总体规划 （2001-2020）3、城市道路设计规划规范（CJJ37-90）4、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）5、内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格6、原国家计
3、委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版)。7、 通辽市土地开发整理规划8、通辽市人民政府关于同意通辽市城投公司作为贷款主体与内蒙古信托投资公司融资的批复通政字（2006）1303。9、通辽市城投公司国有储备土地使用权抵押评估书10、国家现行的财会、税收制度。11、 技术标准及规范。国 家 有 关12、建设单位提供的其它有关资料。三、综合评价和论证结论1、随着经济的发展，城市的的功能得到进一步的延伸。通辽城投公司以各方面资源为依托，在当地的城市经济建设中发挥着愈来愈重要的作用。2、项目以土地的整理增值为主线，符合地产经济发展的基本规律。3、项目建设以城投集团独特的行业特殊性为基础，以
4、市委、市政府的大力支持为优势，以当地的城建、市政、供水、供电、供热、环保等部门的综合实力为依托，这些条件为公司的发展提供了强有力的硬件和软件支持。4、项目的技术路线可行，建设内容与实施方案规划合理，可操作性强，项目实施地通辽市委、政府给予了极大的支持与配合，能够 保证本项目按计划实施。综上所述，项目可行。建议上级有关部门给予政策及资金扶持，保障此项目的顺利实施，以期带动通辽经济的发展，加速项目实施地通辽新城区的经济增长进程，提高全市的城市化水平，加快当地的经济发展，具有十分重要的战略意义。四、建设单位情况通辽市城市投资经营有限责任公司是经通辽市人民政府批准，于2004 年 2 月注册成立的国有
5、独资企业，注册资本金 20 亿元人民币，企业资产 32.58 亿元人民币，经济实力雄厚，资信状况好，归市政府直接管理。城投公司为市政府直属正处级国有独资企业。代表国资委持有国有资产产权，行使出资者权力，依法经营受权范围内的国有资产。为了更好的配合市直单位与城投公司工作的紧密性，公司董事长由市政府市长担任；副董事长由开发区工委主任、市建设局局长、市国土资源局局长担任；董事分别由市财政局局长、市交通局局长、市水务局局长等 9 位领导担任。监事会主席由审计局局长担任。公司的主要职责是受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”
6、。通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取参股、控股、产权转让、抵押拍卖、融资合资等方式经营国有资产；为有关企业提供信用担保和短期融资；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，管理土地一级市场，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位;结合建设城市功能项目，全面经营城市的给排水、燃气、供热、垃圾处理、房地产开发、道路交通和户外广告等公用设施，不断加大投资力度，在较短的时期内，将公司发展为多元化企业集团。作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。公司现有职工 20 人
7、，全部为大专以上学历，其中具有中级技术职称以上人员 6 人；全部职工中管理人员7 人，占全部职工总数的 30%，专业工作人员 9 人，占全部职工总数的 45%；公司员工平均年龄为 35 岁，是一个充满活力、不断前进的团队。公司奉行“以人为本，以城为家，强素质，严管理，精心运筹精益求精”的企业经营方针，以市场需求为导向，以持续创新为动力，以做大求强为目标，以“经营城市、服务市民”为宗旨，公司上下团结协作，诚信务实，为通辽市的城市基本建设事业做出巨大董事会贡献！通辽市城市投资经营有限责任公司组织结构图五、可行性研究报告编制范围受项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司委托，通辽市建筑规划设计研究
8、院会同建设单位和有关部门，对项目进行了认真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，按照建设项目经济评价方法与参数(第二版)、 可行性研究与项目评价以及国家的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本报告研究范监事会总经理副总经理 副总经理 副总经理内设机构办公室财务审计部经营开发部资产管理中心各项目经营部围主要是：1、项目建设的必要性；2、市场分析；3、建设方案；4、实施进度；5、风险分析；6、投资估算和财务分析。六、结论与建议为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成
9、区 30 平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的 1.67 平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化.项目的实施，对开发区的长远发展，城市建设市场化改革，新城区规划的顺利实施和建设资金的筹集都具有重要意义。本项目总投入 15800 万元，实现土地出让收入每亩 20 万元，利润总额 16347 万元，投资利润率 71.6%。财务评价结果表明，本项目全部投资财务内部收益率为 15%，财务净现值 85 万元(ic=15%)，投资回收期 0.7 年。项目社会
10、效益显著，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。七、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表 1-1。主要技术经济指标汇总表表 11序号 项 目 单位 指 标 备 注1 基础数据 1.1 项目规模 整理土地面积 平方公里 1.67 1.2 项目周期 年 3 1.3 土地整理成本 万元 15，800 1.4 出让收入 万元 32147 1.5 土地增值税 万元 1.6 利润总额 万元 16347 2 评价指标 2.1 投资利润率 % 71.6 2.2 成本利润率 % 103 2.3 销售利润率 % 50.8 2.4 借款偿还期 年 3 2.5 财务内部收益率 % 15 2.6 财务净现值 万元
11、 85 ic=15%2.7 投资回收期 年 0.7 第二章 项目背景及建设的必要性一、项目背景作为一个发展中的人口大国，土地问题将始终是我国现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。我国经济目前正处在高速发展时期，工业和房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的整理要求也将持续增加。城投公司作为通辽市经营城市的主体，受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务” 。通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取多种方式经营国有资产；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，开发城市经营用地，拓展城市
12、规模，提高城市品位。为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区 30 平方公为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区 30 平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的 1.67 平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地
13、收益最大化.二、项目区产业化经营发展现状本地区土质肥沃，水草丰美。既是国家重要的商品粮基地，素有“内蒙古粮仓”的美称，粮食年总产达 73.5 亿斤。也是国家重要的畜牧业生产基地，粮食年总产达 73.5 亿斤。也是国家重要的畜牧业生产基地，牧业年度牲畜存栏 863.1 万头只，实誉为“黄牛之乡” 。境内的矿产资源物产繁多，境内已探明煤炭、石油、硅砂等矿产 52种，矿床和矿点 190 多处。全市煤炭总储量 133 亿吨。铸造玻璃使用的天然硅砂储量居全国第一，功能神奇的“中华麦饭石”蜚声通辽市场前景十分看好，吸引了国内的大牌企业、国外的资本大鳄纷纷抢滩。大量资本的迅速涌入，大批加工厂相继开工或投产，
14、然而，作为城市的基础设施建设却相对滞后。本项目依靠通辽城市建设的总体发展规划，有利于本地区的建设。作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。符合国家重点鼓励推荐发展的产业，符合产业政策。将会得到国家和省、市有关部门有关优惠政策的支持。三、项目建设目的及意义1、是实现经济超常规跨越式发展的需要。通辽市未来经济社会发展的指导思想是：抢抓国家西部大开发和振兴东北老工业基地的机遇，进一步深化改革，扩大开放，坚持以工业为主导，打绿色品牌，走城市化道路的经济发展新思路。土地是城镇空间功能的载体，是重要的城市资源
15、，也是经营城市的重要资产。要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。2、是充分发挥政府的宏观调控作用，优化城市土地资源配置的需要。目前，政府在土地层面上的宏观调控作用，主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权、土地市场游戏规则的制定以及制定土地税费政策等手段来实现的。本土地整理项目的实施，可以使政府的用地宏观调控作用得以张扬。项目整理土地直接进入城市土地整理库或经过开发后进入城市土地整理库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些整理的城市土地。有助于规范土地市场的运行，消除灰色土地市场，防止国有土地收益的流失。可以确保经营性用地通过挂牌交易或招标
16、、拍卖的方式，以市场机制有效配置城市土地资源，避免城市土地“协议出让”中的“寻租”行为，从而保障城市土地市场交易的公开、公正与公平。另外，项目实施后，使城市政府既能垄断土地一级市场，又直接掌握着一定量的整理土地，因而将大大提升政府对土地市场的调控能力。通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。通过运用“收购、储备、出让”的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产的合法收益。另外，政府还可以运用直接控制的整理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健
17、康发展。3、是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要。项目通过合理运作土地基金，实行土地统一收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收益流失。政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现的增值收益，实现“以地聚财、以地生财”的目的。4、城投公司抓住这一契机，在政府规定的范围内将收购的1.67 平方公里土地进行整理，具有及高的升值潜力与成长预期，可为城投公司带来丰厚的利润回报。四、整理土地开发设想1、高档住宅区周围自然环境优美，是不可多得的居住家园。利用整理的 1.67平方公里土地，开发高档住宅小区。2、销售策略和营销模式远景法则 任何一家企业，不论目前规模如何，在行业中处
18、于什么样的地位，都应该有一个切实可行的长远的目标规划，并根据这个长远规划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。没有一个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚子的问题所困扰，你的精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下的那些没营养又难以消化的东西上；一个好的长远规划有利于我们更好的求生存，更早过上好日子。领袖法则成为第一胜过做得更好。生产出比竞争对手更好的产品，提供比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业一直在努力追求的。这样做真的有效吗？这是最好的方法吗？其实，率先在人们心中留下印象，比让人们相信你的产品优于该领域首创品牌要容易得多，城投公司要充分发挥
19、经营城市的优势。第三章 市场分析与拟建规模一、市场分析为加快全市经济发展和社会进步，在反复研究论证的基础上，通辽市确立了“以工业为主导，打绿色牌，走城市化路” ，创建“绿色工业城市”的城市定位和发展战略，并提出“新世纪、新通辽、产业化、城市化” 。为实现上述目标，加速城市化进程，突出城市建设这一重点，把城市基础设施建设摆在经济工作。城市的发展不仅是城市基础设施的发展，更重要的是产业的发展、经济的繁荣和群众物质文化生活水平的提高。几年来，通辽市充分发挥城市的集聚和辐射作用，通过建设城市完善城市功能，为产业化、工业化提供有效载体，促进了两个文明建设的协调发展。一是城市建设与发展增强了城市集聚带动作
20、用。首先，城市建设为经济社会发展建立了支撑体系，构筑了二、三产业发展的主要载体，使城镇成为农村剩余劳动力向非农产业转移的通道。全市城镇建设年均直接和间接拉动国内生产总值增长 2.5 个百分点，带动了建筑、建材、运输、商贸、信息、旅游、社区服务等相关产业的快速发展，同时，创造了就业机会，每年新提供就业岗位 2 万多个， “九五”以来，全市有近 15 万农牧民转移到城镇，城市化水平提高了 8 个百分点。其次，通过建设城市，完善城市功能，大大改善了对外开放环境，加速了四流聚合。一大批国内外有实力的企业来通辽市投资兴业，为全市经济发展注入了生机与活力。二是城市建设与发展推动了产业化、工业化进程。城市的
21、发展，改善了招商引资硬环境，拓宽了产业发展空间，推动了经济结构的战略性调整。为加快工业化、产业化、城市化进程，通辽市在确立今后一个时期经济和社会发展战略和总体思路时，把提高城镇化率、实现城乡结构转变作为一项主要任务提出来。到 2007 年自治区成立 60 周年，实现“两个五”目标，即全市 GDP 年均增长 20%，达到 500 亿元，财政收入年均增长 40%，达到 50 亿元以上，城乡居民人均收入增速超过全区平均水平，再经过三年努力，实现“两个八” ，即全市GDP 达到 800 亿元，财政收入达到 80 亿元，第二产业占 GDP 的比重超过 50%，城镇化率达到 45%以上。城乡居民人均收入达
22、到全区平均水平，实现经济结构和城乡结构的转型。综合分析通辽市城市和工业经济发展情况，建设大通辽，发展大产业，突出中心城区的提质扩容，构建“一河两区、西移北扩”的发展格局，在辽河对岸再建一个工业新区既是城市发展的需求，同时也是可能实现的现实目标。一是基本完成了城市现阶段发展水平相适应的基础设施建设，26 条主街道的建设与改造基本完成，人均拥有道路面积 7.63 平方米，每年以 100 万平方米的建筑面积在加速房地产开发。二是主城区具备了城市人口数量、产业规模和经济实力，形成了现代化城市扩展城区的基本框架，一大批新企业，新兴产业座落于“一河两区” ，形成了新型产业支撑能力。在在新城区规划区范围内储
23、备 20000 亩土地项目市场条件有保障。二、拟建规模辽河北大堤以北，建国北路以西，二道河以南，大连路以东。在新城区规划区范围内整理 1.6 公顷平方公里土地。三、项目总投资极其构成每平方公里土地整理成本大约 84.425 万元，总投资 1.58 亿元。其中：直接费包括土地的基础设施（机动车道、人力车道、雨水、污水、大热、路灯、绿化。其他直接费包括土地出让金抵减、工程建设其他费。间接费包括建设期贷款利息。四、此次整理的土地共需资金 1.58 亿元，其中 8000 万元申请信托贷款，其余 7800 万元配套资金由公司整理的土地出让所得的自有资金解决。第四章 建设条件与场址一、区位优势（一）优越的
24、地理位置通辽市位于内蒙古自治区东部，松辽平原西端，科尔沁草原腹地。属东北经济区和环渤海经济区，为国家西部大开发区域。全市行政区辖五旗一市二区一县，总面积 59535 平方公里，总人口 310万人，其中农业人口 237 万人，蒙古族人口 138.4 万人，是全国蒙古族人口最集中的地区。 通辽市地处东北交通要塞，东与吉林省相连，南与辽宁省接壤。市政府所在地科尔沁区距北京 725 公里、距天津 731 公里、距沈阳250 公里、距长春 290 公里，距大连 594 公里、距营口 380 公里、距锦州 330 公里，距葫芦岛 440 公里，是内蒙东部和东北三省商品物质的重要集散地。（二）完善的基础设施
25、通辽市市政基础设施条件较好，交通、通讯便利。境内有111、203、303、304 国道，形成四通八达的公路网。沈阳铁路局在通辽设有分局，通辽铁路分局已成为京通、集通、通让、通霍、大郑、平齐铁路六条线汇集的交通枢纽，是东北地区第二条进关线的起点，每天从六个方向进出列车 30 余列，日客流量超万人次，日货物吞吐量达 1.5 万吨，是全国 38 个铁路枢纽大站和 14 个编组大站之一。通辽机场可起落波音 737 型客机。电信、移动、联通、铁通通讯部门已在通辽落户，为广大用户提供了方便服务，传输达到数字化，信息网络完善，可直接办理国内、国际邮政、电信业务。（三）丰富的地上地下资源通辽市地域辽阔，土地肥
26、沃，地上地下资源丰富。境内已探明煤炭、石油、硅砂、重稀土、铜、铁、铅锌等矿产 41 种，矿床和矿点 190 多处，总潜在价值 1.3 万亿元。天然硅砂的储量居全国之首，霍林河煤田褐煤储量达 119.2 亿吨，被誉为“冶炼之宝”的类石墨储量也很可观，功能神奇的中华麦饭石蜚声海内外。麻黄草、甘草、山杏、沙棘等野生资源品种独特、质地优良。全市现有耕地 1500 万亩、草牧场 4300 万亩，森林面积 1880 万亩，森林覆盖率达到了 21，素有“内蒙古粮仓” 、 “黄牛之乡”的美誉，是国家重要的商品粮和畜牧业生产基地。农牧业具备了年产粮 35 亿千克、牲畜饲养量 1100 万头的综合能力。（四）超常
27、规发展的通辽经济改革开放以来，通辽市委、市政府团结和带领全市各族人民解放思想、深化改革、扩大开放，经济建设和社会发展都取得了显著的成绩。近年来，全市经济增长保持在两位数以上。2004 年全市国内生产总值完成 296 亿元，同比增长 22%，其中第一产业增加值 87亿元，增长 13%，第二产业增加值 110 亿元，增长 34%，第三产业增加值 99 亿元，增长 19%，财政收入完成 18.1 亿元,增长 36.2%，剔除农业税减免 3 个百分点因素后，增长 45.1%。第五章 项目规模及建设内容一、工程设计（一）道路工程1、方案选定目前我国城市道路路面结构大致分为白色路面和黑色路面。白色路面以水
28、泥路面为代表，其优点在于使用年限长，维护费用少，缺点在于行车噪音大，行车不舒服，施工周期长，由于混合料、施工、基层土基填筑不善，造成损坏比较突出，锯缝挤碎已成顽疾，这类非疲劳损坏严重地影响着路面使用功能和寿命。并且在其它城市地下基础设施不完善的情况下将道路修建完成后，很难破路修建其它地下设施。黑色路面即沥青混凝土路面，以沥青混凝土、沥青碎师为主，基层以半刚性基层最为普遍。目前使用的二灰砂砾具有强度高，抗弯拉强度好、抗变形能力强，是沥青面层的变形减少。其优点在于施工周期短，施工工艺较为成熟，行车舒适，行车噪音小，可根据不同道路和类别、级别、交通量、使用年限选择经济、适用的路面结构类型，其缺点在于
29、其使用年限短，维护费用相对于水泥混凝土路面较大。本设计采用沥青混凝土路面2、方案设计道路设计机动车道采用路面结构 B，人行道采用下层为 15CM 水泥二灰砂土，上层为方砖型路面结构。设计年限内单车道累计轴载作用次数为 186*104，路面设计标准轴载采用 BZZ100KN。设计年限为 15 年。绿化以常清树与乔木相间载植，植株间距 6 米。路灯灯杆间距 40 米，采用双侧布置，光源采用高压纳灯。二、建设内容：（一）道路及雨污水管网工程共计修建 9 条路，总长 11400 米，红线内占地面积 59.51 万平方米。其中：机动车道 26.79 万平方米；人行道 8.93 万平方米；绿地 17.84
30、 万平方米；广场 5.95 万平方米。雨水管道 22800 米；污水管道 11400 米；电力电缆 1380 米1、 胜利北路（原秦皇岛路）长 1650 米，红线宽度 60 米，占地 9.9 万平方米，路面宽度 40米，面积 66，00 平方米；绿化树木 1600 株；路灯 88 盏；雨水管道3300 米，DN600-DN800；污水管道 1650 米，DN300-DN500。2、叫来河大街长 1100 米，红线宽度 30 米，占地 3.3 万平方米，路面宽度 18米，面积 19，800 平方米；绿化树木 650 株；路灯 40 盏；雨水管道2200 米，DN600-DN800；污水管道 11
31、00 米，DN300-DN500。3、青龙山大街长 1000 米，红线宽度 30 米，占地 3 万平方米，路面宽度 18 米，面积 18，000 平方米；绿化树木 750 株；路灯 40 盏；雨水管道2000 米，DN600-DN800；污水管道 1000 米，DN300-DN500。4、阿古拉大街长 1000 米，红线宽度 30 米，占地 3 万平方米，路面宽度 18 米，面积 18，000 平方米；绿化树木 750 株；路灯 40 盏；雨水管道2000 米，DN600-DN800；污水管道 1000 米，DN300-DN500。5、5 号路（叫来河大街河北路）长 1750 米，红线宽度 3
32、0 米，占地 5.25 万平方米，路面宽度18 米，面积 31，500 平方米；绿化树木 1300 株；路灯 70 盏；雨水管道 3500 米，DN600-DN800；污水管道 1750 米，DN300-DN500。6、6 号路（霍林郭勒-胜利路北）长 1250 米，红线宽度 30 米，占地 3.75 万平方米，路面宽度18 米，面积 22，500 平方米；绿化树木 940 株；路灯 50 盏；雨水管道 2500 米，DN600-DN800；污水管道 1250 米，DN300-DN500。7、7 号路（霍林郭勒-胜利路北）偏西长 1500 米，红线宽度 30 米，占地 4.5 万平方米，路面宽
33、度 18米，面积 27，000 平方米；绿化树木 1125 株；路灯 120 盏；雨水管道 3000 米，DN600-DN800；污水管道 1500 米，DN300-DN500。8、河北路（胜利路北路-霍林郭勒路）长 1200 米，红线宽度 60 米，占地 7.2 万平方米，路面宽度 40米，面积 48，000 平方米；绿化树木 1200 株；路灯 65 盏；雨水管道 2400 米，DN600-DN800；污水管道 1200 米，DN300-DN500。9、奈曼路（霍林郭勒路7 号路）长 950 米，红线宽度 30 米，占地 2.85 万平方米，路面宽度 18米，面积 17，100 平方米；绿
34、化树木 700 株；路灯 36 盏；雨水管道1900 米，DN600-DN800；污水管道 950 米，DN300-DN500。（二）供水管网工程1.67 平方公里供水管网，总长度 6000 千米，管材规格为DN200-800。总造价 270 万元。（三）供热工程本项目编制范围包括供热首站、供热主干线、支干线及二次换热站 2575.83 万元。（四）供电部分10KW 地埋电缆铺设及环网柜、配电设施等总价 1000 万元。第六章 项目的组织与管理土地整理是一项综合的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地整理的
35、运作成本。由于项目关系到通辽经济技术开发区及规划的新城区的发展，牵涉到失地农民的安置问题，在项目建设中，拟成立由市政府、开发区、国土资源局等部门组成的项目领导小组。1、项目土地的收购、整理、转让是政府行为，但又不同于政府对土地的管理职能。项目以企业化运作的方式来实现国有土地整理的委托经营。通辽市城市投资经营有限责任公司一方面严格执行市政府的土地收购、整理和转让计划，另一方面借助市场来实现土地整理计划，以促进城市土地市场的健康高效运作，实施统一的土地收购与转让计划，进行整理土地的开发与管理，实现所整理土地资产的经营增值。2、在项目运作中，严格实施中华人民共和国土地管理法 ，合理确定土地征收补偿标
36、准，切实保护土地所有者和使用者的合法权益。3、征地范围内的农民全部转为城市市民，由开发区管委会负责安排符合条件的农民在开发区企业就业。4、市政府及开发区做好失地农民的养老保险、医疗保险、最低生活保障等方面的社会保障工作，农民建房可通过建设农民新村、建回迁楼等办法解决。第七章 项目实施进度计划一、项目实施安排项目实施分为三个阶段：前期准备阶段，项目实施，项目完成阶段。A前期准备阶段包括：项目建议书、可行性研究、可研批准立项.B 项目实施阶段：从委托设计开始、施工安装。C 项目完成阶段：竣工验收。二、项目整理进度实施项目可行性研究报告批准后，项目实施工作即可全面铺开，如订购进行实质性的商务谈判，外
37、出订货签订合同。此项工作可与勘察设计同步进行，但应在初步设计前完成上述工作，时间为 9 月。三、项目整理勘察设计在款项部分到位后，即可委托勘察设计单位进行工程的勘察和设计，并向设计单位提供必要的相关原始资料。总进度为 15-25 天。四、项目整理施工期施工期可在施工图进行中开始，实施期为 100-120 天。五、项目整理安排建议从谈判，签订合同，确定以及施工期、安装期、试车期，均应请设计单位人员直接参加，对现场发现的问题及时解决，以保证工程顺利完成。土地整理：从 2006 年 10 月开始土地整理至 2007 年 7 月整理结束。土地出售：从 2007 年至 2008 年按 6:4 比例完成。
38、第八章 投资估算与资金筹措一、投资概况本项目投资估算内容包括：机动车道，人行道，路灯，雨、污水排放系统、供水、供热、供电系统。机动车道（道路绿化、路灯）投资 4092 万元；人行道面积 8.93 万平方米，投资 535.8 万元；修建雨水管道 22，800 米，投资 364.8 万元；修建污水管道 11，400米，投资 941 万元；供水管网 10，730 千米，投资 270 万元；供热工程投资 2575.83 万元；10KW 电力电缆 1000 万元。二、估算依据1、编制依据依据投资项目可行性研究指南进行编制依据各专业人员所提供的基础数据进行编制内蒙古自治区市政工程消耗量定额及价格表2、有关
39、问题说明本投资估算材料价格综合考虑到现行价格水平；土地出让金按居住房 105 元/平方米，减去农业开发基金 8.2元/平方米加 2%考虑。工程建设其他费 5%计算，内容包括建设单位管理费、办公和生活家具购置费、勘察设计费和监理费等内容；间接费包括建筑期贷款利息。三、投资估算估算总投资：15800 万元其中：直接费：建设费 12，200 万元其他直接费： 工程建设其他费 5%计算 637.05 万元土地出让金 1103.75 万元间接费：建设期贷款利息 1740.8 万元详见表 8-1三、资金筹措土地整理投资 15，800 万元，其中申请银行贷款 8000 万元，其余 7800 万元资金由通辽市
40、城投公司自筹。详见表 82。1、信托贷款还款来源本贷款的第一还款来源为项目本身产生的土地增值收益；同时，公司拟以现有土地进行抵押担保，作为项目贷款的第二还款来源。项目还款来源是项目土地整理转让后所得的部分收入。将 1.67平方公里土地分为而 07、08 年二年出售，按 6：4：计算。安全保障措施A、盘活原有未经抵押的土地，提高现金周转率和收入水平，以确保按时偿还信托资金。2、贷款资金用途由信托公司发行信托计划募集资金，并以贷款形式发放给公司。信托贷款规模为 8000 万元，期限三年，贷款资金专项用于通辽市城投公司在新城区 1.67 平方公里土地整理的项目。 详见表 9-1。第九章 财务评价一、
41、财务评价的依据和说明1、 建设项目评价方法与参数 （第二版）2、 建设项目评价方法选编3、现行的财务和税收政策。4、建设单位提供的有关部门基础数据。二、基础数据2006 年进行整理，2007 年 10 月前全部整理完毕。计划按年 6：4 出让。其中：2007 年出让 214，315 平方米，2008 年出让 321，473 平方米。2009 年出让 535，788 平方米。土地整理面积售价 20 万元/亩，共计土地收入 32，147 万元。项目借款年利率 8.1%。四、盈利能力分析投资利润率 71.6% 成本利润率 103% 销售利润率 50.8%财务内部收益率 15%财务净现值 85 万元投
42、资回收期 0.7 年项目净现值为正，项目可行。 详见表 9-3。五、清偿能力分析本项目可以转让收入及利润偿还银行借款。通过损益表及现金流量表可以看出，本项目还款资金充裕，以利润即可还清借款。借款 3 年还清，详见表 9-2借款还本付息估算表 。综上所述，本项目具有较好的盈利能力及贷款清偿能力，抗风险能力强，项目可行。第十章 风险分析一、风险因素分析1、由于土地整理特点是一次性集中、投入大，周转慢，加上城市基础建设资金紧张。2、项目土地整理面积较大，所需财力、物力、人力随之增大，资金回收期也随之变长。3、通辽市城投公司虽然得到了政府强有力的政策支持，但由于组建时间短，业务水平 二、防范风险措施1、 充分利用政府政策抢抓机遇。2、 加强管理，千方百计降低成本。
