1、长庚养生文化村之关键成功因素分析,银发族营销长庚养生文化村之关键成功因素分析Paul Fang 方宝庆,长庚养生文化村简介,源起出自台塑集团董事长王永庆的创意桃园县龟山乡，占地顷，总投资高达500亿元新台币集养老、医疗、文化、生活和 娱乐等功能于一体的“ 银发族 小区“。达到老扶老、老助老目标,每个人在其多元丰富的人生过程中，都会累积许多有用的经验，而且各自拥有不同之专长，由此而构成了宝贵的文化，可以奉献于社会大众。基此有此深长意义所在，以及为了实践老吾老，以及人之老的理想，提出养生文化村观念，并且规划设计出一个让年长者依然可以过着多彩多姿，而且自在又有尊严的生活环境。 养生的目的，是为了达到
2、健康的生活。文化的强调，是为了丰实生活的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境。 1. 是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。2. 协助年长者过独立自主的尊严生活。3. 提供医学中心级的健康监护和卫教指导、预防保健。4. 有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。5. 建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。6. 是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所。7. 与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。8. 是一个年长者学术研究的中心。9. 退休人员可负担的费用。,创办理念,规划特色,宽阔幽雅的养生环境 享受1
3、7公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道远离尘嚣烦扰，沉浸在大自然中提供您最佳的健康养生环境全方位的照护规划 为银发族体贴设想的全方位照护服务兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐满足银发族的生活需求，让您有家的感觉享受家庭、社会与亲情的温暖关怀养生文化代代相传 塑造多元养生文化，丰富退休生活价值规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际提供文化传承的发展机会，贡献智慧薪火相传住得好、付得起 全村 4000 户不同坪数住房有良好的经营管理质量规划多元的银发学园课程举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵安排住户中学有专长者，担任教学或服务工作，贡献人生经验真正享受快乐优质的退休生活,居
4、家规划介绍,银发族最佳小区 1.完整的邻里街坊，充满人情味的银发族小区。 2.提供多种住屋坪数选择、满足不同需求的养生住宅。全区无障碍的环境设计 1.专为银发族设计的生活空间，室内户外全面无障碍。 2.全村绿化的景观设计。紧急救援服务 每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。完整的小区机能 1.设有超商、书局、银行服务等商店区（规划中）。 2.设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务(规 划中)。 3.设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能 (规划中)。 4.设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进小区活力 (规
5、划中)。 5.设有招待所，提供家属探访的住宿需求。,觀景區,餐廳用餐,餐廳,親子活動公園,管理員室,農園,美容理髮室,洗衣烘乾室,步道,戶外步道,戶外丘頂區,中庭,A 棟建築,便利商店,宗教活动场所规划 尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。网络化小区 每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多 元使用。安全的警卫门禁系统 1. 二十四小时严密警卫，确保居住安全。 2. 进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。便利的交通 专属小区巴士定时定线行驶，连结台北、桃园地区交通网。 1. 每日免費由養生文化村往返台北專線專車（免費專車時刻表與路線圖） 2. 每日 08：5
6、0 由養生文化村大門發車，免費往桃園經國路家樂福專 車，回程 11：30 由家樂福大門發車返回養生文化村。 3. 每日龜山鄉免費鄉民公車（龜山鄉免費公車）。 4. 免費接駁車，往返養生文化村、桃園分院與林口總院（接駁交通車時刻表）。,完善健康照护-健康保健,规划特色1.专职护士提供健康咨询。2.专职社工师协助规划愉悦的健康生活。3.专属小区医院，派驻医学中心级的专业医师，提供周全服务。健康评估定期给予长者身、心、灵、社会、环境的健康评估。健康计划1.依身体状况量身订做个人专属的养生健康计划。2.建立个人健康数据库，并随时关心生活动态掌握健康情形。3.照护管理计算机化，连结长庚医院医疗体系，提供
7、完整健康照护与紧急医疗服务。健康促进1.定期安排健康检查、体适能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。2.定期安排流行性疫苗注射，预防流行性感冒。3.定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。,完善健康照护-健康保健,健康维护 1.小区内设置小区医院、特约门诊、复健中心，并与桃园分院、 林口长庚院结合方便看病复健。2.用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询。3.小区内设有自动血压机、身高体重计、血糖机，提供长者血压、 体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。紧急救护 1.定期举办救护训练，提高员工救护知能。 2.紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾。长期照护与疗养有
8、长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。,多元养生休闲-社团资源,太极拳社 太极拳社为养生文化村第一个自治组织的社团，已成立将近三年之久，目前社团活动时间地点为每周一至周五上午九点二楼餐厅，每周五会由老师教导新的课程，与长辈互动，周一至周四由太极拳助教老师及社长共同带领长辈一同复习太极拳法及太极剑香功社 香功社自民国九十四年三月正式开始活动，在村内长辈的带领与支持之下，目前每周一至周五上午七点四十五分在二楼中庭(天候不佳则改至室内)进行活动。因为动作和缓简单，对养生保健亦有效果，广受村内长辈喜爱，参与人数逐件增加，目前已进展至中级功。元极舞社 元极舞活动时间地点为每周五上午十点在二楼
9、餐厅，由村内志工何会姐带领长辈一同运动。国剧社 国剧社活动时间地点为每周二下午两点与每周四晚上七点在三楼社团教室活动，周二的活动有国剧老师来教唱，周四时，由社长带领长者一同吊嗓练习。卡啦OK社 卡啦OK社活动时间地点为每周一至周六晚上七点至九点在三楼卡啦OK室活动，由村内长辈一同活动唱歌。,园区设计简介,藉由山林之气提供户外静心、亲近自然、活动交流等空间，让大自然的力量整合身、心、灵间之平衡。同时透过动手作东西，种植草花所产生的乐趣，为生活中增添意义及成就感。针对学习之乐趣及与大自然的亲近，让教学及交流活动可视天候于户外举行。另在考虑年长者的动态性活动及与亲子间的互动，设置运动场、儿童游戏场及
10、体健设施，让年长者间、亲子间可产生更优质的互动性及体能之训练。介于养生村南村与北村之间，中间由计划道路贯穿分割成左右两侧，总面积约为25.67公顷， 其中左侧4.17公顷，右侧21.5公顷，全区可活动面积约为9.6公顷，环山步道总长1,456公尺。动物生态 养生文化村户外公园占地约十五公顷以上，在动物生态部份目前有鸟类二十三种，分别为五色鸟、绣眼画眉、大卷尾、白头翁、斑颈鸠、红嘴黑鹎、黄头鹭、竹鸡等，哺乳类两种分别为赤腹松鼠及东亚家蝠，蝶类十九种，爬虫类五种，另有具生态指标意义之昆虫独角仙及锹形虫等活动栖息。植物生态 植物种类目前具有二百四十一种原生种，园区植物具有五百种以上，其中乔木一百二十
11、种以上，依四季变化分别可看见不同树种之开花、结果、红叶及新芽，并具有香气性、诱鸟性、采果性与季节颜色变化性，林荫与生态性植物树种，未来将成为多功能之生态及教学园区。,步道系统,和缓步道 / 低氧步道 铺面以高压水泥砖为主，利用此步道串联各栋及全区使步道成为环状系统，坡度控制在12.5% 以下，可供年长者使用。动力中心至山顶工作平台间路段，则可供高尔夫球车使用以为紧急事件处理。休闲步道 / 中氧级步道 铺面为刷石子，此步道所需运动量略大于和缓步道，坡度在25% 以下。在环山步道系统下增设另一条步道，增加动在线的趣味性与挑战性。休闲步道 / 高氧级步道 铺面为顶铸石板步道，提供活动力较强且体能状况
12、良好者使用，其间坡度变化大，利用阶梯达到高氧的活动。休闲步道 / 中至高氧级道 林栈道以斜坡及阶梯穿插，提供喜爱走楼梯者使用，其间搭配木平台，除休憩外还可亲近自然环境。,果园区,配合季节性栽种各种水果，提供住民采果及观果的乐趣，如元月份有橘子、三月有莲雾、四月有桃子、六月份的杨梅、七月荔枝、八月有龙眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生长之金桔、柠檬及香蕉等共二十二种水果。,野趣农园区,主要提供年长者接近大自然动手种植栽、观看自然，藉由自然环境资源让心灵回归大地，种植种类以蔬菜为主，让长者劳动筋骨、体验简易的田野生活；且利用瓜果的蔓藤特性，创造果实累累之情境，蔬果种植以青江菜、菜、红苋菜
13、、韭菜、地瓜叶、过沟蕨、秋葵、南瓜、丝瓜等有机蔬菜为主。面积约960坪，可供70单元之承租菜圃及15单元轮椅者栽植区，每单元面积约为1.5坪（5m/L1m/w），农园区并设有工具室、瓜果架、洗涤区及厕所。,活动大草坪,面积约420坪，并设有一座工作坊，提供户外教学及举办活动之使用。活动大草坪区 以草坪为主的活动空间，让住户在聚会聊天时，享受大自然聚会之开阔性。户外教室区 设置木平台为工作平台，可在此享受自己动手做木作或绘书及写作等工作乐趣。而草坡式的户外阶梯则提供使用者满足表演的欲望，同时为养生文化村户外最高点，在气候良好时，可远眺桃园市虎头山公园、龟山最高山峰大栋山、东方高尔夫球场、长庚桃园
14、分院等景点，让此活动区充满动态之活动。,儿童游乐与运动场区,分散于计划道路左右两侧，面积约2,215坪，设有儿童游戏场、篮球场、网球场、体健活动区等各一座，及两座槌球场供住民活动使用。并为加强亲子间的互动，将动态之球场、游戏场及体健等活动在此融合使用，以达互动之功能。,木栈道观景平台区,提供住户训练体能、耐力之步道，同时强化外围的植栽，创造观、听、动之空间特性。 木栈道总长265公尺，提供住民观景及春季赏樱的最佳景点，并供训练体能、耐力之场所，创造观、听、动之使用空间。,养生文化村福德宫,养生文化村福德宫为百年历史之土地公庙，座落于养生文化村左侧公园第一停车场上方，为养生文化村在地山神土地公，
15、依地方耆老表示，土地公为石雕金身，故有百年历史。本村于建院阶段将原有土地公祠予以迁移位置，并于九十四年元月份完成改建为福德宫，为地方及养生文化村住民供奉信仰中心。,经 营 模 式,顾客区隔顾客利益核心技术连续性照护退休小区(CCRCs)营销价值炼：,大方向的正确性与执行现况,使命：养生、文化愿景：积极、自尊、顶级照护目标： 长期目标小区化、家庭化 自尊及自我实现 短期目标以本身之管理与医疗资源， 营造高质量的高龄小区 。现行决策： 规划方案 、建立连续性照护体系,总体环境分析,经济环境：政府奖励、免税优惠、居家照顾业人口统计环境科技环境：平均寿命的延长政治法律环境：融资及租税优惠 、明定设计基
16、准、限制社会文化环境：、赡养责任、老年扶养,产业环境分析,产业概况银发住宅起源于美国及日本，日本已有企业投资发展成银发照护连锁机构。 而美国采用补贴及减税的方式来经营，类似退休小区。而我国依经费来源分为公费赡养和自费赡养两种型态。至2003年底高龄者赡养、养护及长期照护机讲已增至82家。未来趋势,公司本身,营运项目 健康医疗 、硬件设施、服务措施 、 财务协助规划市场上之营销实力 集团资源之优势、高质量与低价位的结合目标市场定位与营销之评估 产品、价格、通路、推广,个体环境分析,顾客 在地老化或在宅老化的主流竞争者 润福小区 、永越健康管理中心供货商营销中间机构公众 不动产中介经纪商业公会 老
17、人福利基金会 内政部社会司老人福利服务,组织及其它企业机能,企业文化高度集权及重视工作伦理且秉持着取之于社 会，用之于社会的精神财务管理现况此一养生文化村的计划，采财团法人组织的型式，属社会公益性质，不以营利为目的，以后营运维持收支平衡即可,服务管理现况除了整体安全、卫生美化、环境清洁维护等外，并提供送餐、送洗、清扫、代办、代修及看护等生活协助或个人化服务人力资源管理现况 承袭了台塑企业的专业管理经验，而在护理人员等的雇用，也主要是以长庚医院的护理人员及营养师为主,SWOT分析,SWOT分析,STP分析,目标市场选择目标对象为年满60岁，及配偶年满50岁的北部地区银 发族，且普遍具有相当的经济
18、能力，想要追求自我的 实现以及独立自主的老年生活 的银发族产品定位 以高质量的服务定位，重视优 质、尊荣、休闲与健康等条件,品质,价格,长庚养生村,永越,仁爱之家,润福大台北华城,润福生活新象,五力分析,潜在竞争者威胁 养生住宅庞大商机，已吸引国内大型财团竞相投入。 尤其以拥有医院的企业集团及寿险集团替代品的威胁区别老人院、疗养院在大众心中的负面刻板 印象，强调安全、人际及健康管理,现有竞争者威胁 台塑企业的良好形象及长庚医完整的医疗护理，而且 平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的供货商议价能力 管理经验和医疗系统均由台塑集团本身及长庚医院提供消费者议价能力 定价较无顾客讨论空间，其保证金
19、和管理费等均较其它业者具吸引力,4P/4C一致性分析,产品Vs.顾客价值通路Vs.便利性推广Vs.沟通价格Vs.顾客成本,产品生命周期分析,导入 成长 成熟 衰退,产品生命周期分析,KSF分析,KSF分析,待决策点一,待决策点 有相当比例的民众将养生文化村与医院、护理之家、 疗养院等相混淆，对银发小区的认知不普遍？策略方案a 透过电视媒体强力倡导 b 在本身长庚医院开设讲座 c 举行记者会说明会建议决策 以c方案为主，b方案为辅,待决策点二,待决策点 大部分高龄都大多到家庭无法承担照护工作，或独居 至无法自理生活时才愿意入住机构策略方案a 推广近来重视的医疗照护、财务协助及小区参与 b 提供租
20、赁优惠及有酬工作 c 倡导老人生活规划的重要性建议决策 以a方案为主，c方案为辅,待决策点三,待决策点 长庚养生文化村的目标客群设限为60岁以上的健康长 者，但大多高龄者多仍坚持在地(家)老化，银发住宅 的市场有限策略方案a 降低收住年龄以增加客源 b 倡导退休生活规划的重要性 c 提供试住建议决策 以a方案为主,待决策点四,待决策点 长庚养生文化仅在其台塑企业及长庚医院在销售，推 广通路不普及，一般民众不容易接触到此信息有限策略方案a 和房屋中介合作 b 在各大医院公布栏宣传 c 在平面媒体做完整介绍，或在适当的节目中置入建议决策 以c方案为主，b方案为辅,待决策点五,待决策点 有愈来愈多的
21、企业加入银发住宅的市场，而目前的竞 争者均推出相同质量的服务，对长庚养生文化村造成 莫大的威胁。策略方案a 降低价格 b 强调厚实的医疗系统为基础 c 强调其台塑和长庚的良好形象，给消费者信任感建议决策 以b方案为主，以c方案为辅,综合执行方案,长庚养生文化村可就其本身台塑企业及长庚医院良好的声誉形象，先在消费者心中建立信赖和认同感，并强调以长庚医院为基础的医疗系统，做为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况接受不同的照护，以做为和其它业者比较的最大优势。须透过政府和民间业者共同努力倡导，要先让银发住宅进入国人的知晓集合，才可以让有需求的国人进而考虑 ，可透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。,
