1、起步，就与世界同步 泰宏朱屯项目整合推广方案,一、理解市场二、理解项目三、核心定位系统四、总体推广思路五、一期推进布局六、现场包装/物料/物业与体验氛围七、媒体组合八、广告创意表现,营销推广全攻略,第一篇章：理解市场总体市场分析区域市场分析高端项目分析,一、郑州总体市场分析,1、房地产业投资平稳增长 2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡 4、商品房供求结构基本合理 5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级 6、商品房空置减少，结构更趋合理 7、商品房价格涨幅继续回落,1、房地产业投资平稳增长2006年全市房地产业累计完成投资229.89亿元
2、，同比增长36.8%，增幅略低于2005年（38%），增长更趋平稳。同期，全市城镇固定资产投资839.9亿元，其中房地产业投资所占比重为27.4%，与2005年（27.0%）基本持平。郑州市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观调控政策精神。,2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速2006年全市商品房开工建设大幅增长，累计新开工面积1176.2万平方米，同比增长85.6%，其中市区新开工面积982.8万平方米，同比增长72.8，市属各县（市）新开工面积193.4万平方米，同比增长200%，郑东新区新开工面积276.9万平方米，同比增长111.6。 促使开
3、工量大幅增长的主要原因是我市房地产需求旺盛，开发企业投资信心增强。2006年全市商品房竣工面积486.6万平方米，同比增长15.2，其中市区竣工449万平方米，同比增长23.4，郑东新区商品房开发建设顺利，全年竣工面积达159.64万平方米，同比增长188.4%。,3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，市场供需两旺。其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升，而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、需求相对不足的矛盾。,4、
4、商品房供求结构基本合理从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应和销售需求的比例较为平衡。区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.3%，房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。其中，新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点，发展迅速。另外，中心城区内的五个行政区中，金水区、惠济区供应和销售比例同步下降，而管城区、中原区同步上升，表明整体上我
5、市房地产市场区域供求结构较为平衡。,5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级从区域发展格局演变上看，郑东新区、管城区和中原区年度供应和销售均呈现较大幅度增长，且占年度总供应和销售量的比例稳步提高。表明，我市房地产开发区域布局在逐步发生变化，传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。 从产品结构升级上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高，传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量在明显上升，同时我市保障性住房建设力度逐步加大，经济适用房供应量增
6、长较快,6、商品房空置减少，结构更趋合理2006年底市区商品房空置总面积为72.4万平方米，比2005年底减少19.9万平方米，减幅为21.5%。从空置时间结构上来看，长期空置的积压房面积占商品房空置总量的8.4%，较2005年下降了16.9个百分点，空置时间结构更趋科学、合理。从物业类型上看，从物业类型上看，住宅空置比例持续下降，而非住宅尤其是商业用房空置比例明显提高。,7、商品房价格涨幅继续回落2006年我市市区商品房销售均价（为各类住宅与非住宅物业销售综合平均价格）为3232元/ 平方米（其中住宅2974元/ 平方米），按可比价计算较2005年上涨5.96%，房价涨幅继续回落（2004、
7、2005年分别为6.7%和6.43%）。 一 是受国家调整住房供应结构、加大住房保障、控制房价过快上涨及抑制过热需求等政策的综合影响，市场对未来房价走势的不确定性，导致市场需求释放的速度减慢，稳定了房价；二 是我市结合实际，从2002年开始实施并不断加强房地产开发宏观调控，保障了市场供求总量平衡、结构合理，从而实现价格稳定；三 是近几年来，我市逐年加大经济适用住房供应量和廉租住房等的保障力度，平抑了房价。,2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势；房价仍然上涨较快，市场需求旺盛；居民自住性、自用性需求是主体，少数投资性需求依然存在；土地日益稀缺，住宅市场供给相对不足，土地价格攀升影响房价
8、上涨；产品结构变化：多层住宅开发比例逐年下降，高层住宅比例增加；楼盘区域分布：老城区市场比例下降，郑东新区和管城区比例提升；市场交易心理：群众出于对房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多；未来房价走势：继续呈刚性、稳步上涨趋势。,小结：,二、郑州西区房地产市场分析,（一）区域综述范围界定 ：东起郑铁编组站、朱屯路、嵩山路，南至陇 海路，北至连霍高速，西至西环。发展状况：老工业基地，生活氛围浓厚，但由于受到郑 州市北移东扩的政策影响，区域内房地产发 展相对滞后。交通配套：总的来说，在西区改造开发的形势下，市政道 路进一步改善，路网密度合理，出行便利，有 利于区域的发展。,生活配套 ：生活配套完善
9、，零售商业发达，但大型商业配 套不足。教育机构林立，文化氛围较好。公园 众多，娱乐配套充足。居民习惯 ：与东区较为现代、快节奏的生活方式相比，西区 市民生活节奏较慢、生活成本较低。对房地产产 品的关注程度、消费意识普遍较低，以满足居住 为主，不太追求建筑风格、景观绿化、社区内部 配套等等。在日常生活消费方面，以实用为主， 对较时尚、高档的商品追求不高，因此对本项目 商铺相对不利。,（二）区域楼市现状与发展趋势随着郑州东西差距的逐渐缩小，拉开了省会西部大开发的序幕。目前郑州西区楼盘均价与郑州东区同质楼盘的均价已经非常接近。在“西进”战略的指引下，西区房地产开发节节升温。 崛起中的西区楼市,1、丰
10、富的土地资源 西区老国有企业搬出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。2、地理位置日趋优越（发展潜力较大） 郑州至西安铁路客运专线郑州段标志性工程西流湖大桥的正式开工 南水北调工程郑州段在不久的将来开工 西区老工业基地的拆迁 城中村改造 郑洛城市工业走廊的提出，为西区房地产发展提供了机会 西南绕城高速的建成通车，使西区楼市的地理位置更显得优越，各种社会独特性配套设施逐步完善，为西区楼市的价格拉升加重了砝码。,3、城中村改造助推西区楼市升温： 随着寺坡、北陈伍寨村等城中村被纳入城中村改造计划，西区地产被注入
11、大量新鲜血液，这一带已经汇聚了帝湖王府、金源第一城、清城美苑、威尼斯水城等大大小小十多家楼盘，提升了西区房地产整体开发水平。 此外，西区地产发展还要归功于商业的带动。随着近几年家世界、五星、苏宁、国美、永乐等众多知名连锁商家纷纷在西区设点开店，西区商业出现了前所未有的冲动。西区商业地产也异军突起，水岸花木城、中国元通纺织城、郑州国际美食娱乐广场的建设，将西区商业地产开发推向高潮。预计在未来几年里，西区将成为郑州商业地产角逐的重要战场，郑州市东、西区商业发展失衡的状态有望缓解。 西区楼市逐步升温。,天下城开发单位：河南开祥天城置业股份 有限公司 占地面积：108亩建筑面积：30万平方规划户数：1
12、500户容 积 率 ：3.6绿 化 率 ：38.1%建筑形态：小高层、高层、小户型园林规划：澳大利亚贝尔高林 主力户型：三房二厅、四房二厅,三、高端项目分析,曼哈顿开发单位：河南升龙置业有限公司 占地面积：175亩建筑面积：89.6634万平米规划户数：1447户容 积 率 ：6.5绿 化 率 ：25%建筑形态：高层住宅，公寓，写字楼 酒店 商铺 共35栋主力商铺：2070平方，50平方为主主主力户型：130-140三房（区间58220平米）,复合性业态有住宅、酒店、商业步行街、亚洲最大的数码商城、沃尔玛超市、奥斯卡电影院、世界顶级品牌名店街等，住宅均价4800元/，目前推出的房源仅剩22层以
13、上；商铺均价12000元/，可租可卖，商铺业态划分严格按甲方的整体规划布局。,广汇PAMA开发单位：河南广汇实业集团有限公司占地面积：134亩建筑面积：30万平米规划户数：一期518户容 积 率 ：331绿 化 率 ：555%建筑形态：高尚住宅、甲级写字楼 、 酒店式公寓 、群街商业主力户型：140190平米,纯高层，07年3月17日公开选房，一期推出房源512套，目前在售的分别是7、8两栋楼，340户左右（户型面积143180的三房和四房），均价5000元/，按揭优惠1，一次性付款优惠2，目前销售率50。,中义阿卡迪亚开发单位：郑州中义置业有限公司 占地面积：260亩 建筑面积：23万规划户
14、数：1647户容 积 率 ：331绿 化 率 ：555%建筑形态：多层、小高层住宅主力户型：140-150三房两厅、 四房两厅,阿卡迪亚前三期推出房源总套数1212套，均价4600元/，目前剩余部分复式楼层；中义阿卡迪亚正在推出第三期3幢小高层（临金水路），主力户型130平方米，均价5300元/平方米目前交8万预定房源，按揭无优惠，一次性付款优惠1。,绿城百合公寓开发单位：河南中州绿城置业投资有限 公司占地面积：600余亩建筑面积：40万规划户数：1500户容 积 率 ：1.13绿 化 率 ：35%建筑形态：高尚多层、小高层住宅、主力户型：140160平米,绿城百合公寓一期“春晓苑”推出359
15、户,05年11月开盘，起价两房2890元/平米，最高价3600元/平米，开盘后陆续提价。二期“风荷苑”推出400户左右，均价4900元/平米,目前清盘期，主要剩余复式房源。商铺情况：一层临街商铺，进深813.8米、面积33220平米、均价800016000元。,绿地老街开发单位：河南老街坊置业有限公司占地面积：600余亩建筑面积：45万规划户数：3493户容 积 率 ：1.46绿 化 率 ：38%建筑形态：多层、小高层主力户型：88134平方,绿地老街前三期推出房源总套数1707套，销售率80 。老街三期8层带电梯“醉海派生活”面积88134，目前开发商不急于推出房源，每栋楼每次只推出一个单元
16、，实施一房一价，均价4800元/；按揭无优惠，一次性付款优惠1。,绿都城开发单位：郑州绿都置业有限公司 占地面积：350亩建筑面积：36万平米规划户数：3200户容 积 率 ：1.7绿 化 率 ：42%建筑形态：多层主力户型：7090平方二房、三房,绿都城在项目的规划设计上，将项目融入城市，确立“后街区”的主体定位，将原有的工业符号（铁路、水塔、厂房、生态树林等）保留并赋予强烈的现代元素，使区域文化得以再生。同时，绿都城强调城市后街区生活。计划分三期开发，其中，一期开发面积10余万平米，推出970户，目前房价36004000元/平方已进入清盘期 ，,金源第一城开发单位：河南世纪金源置业有限公司
17、 占地面积：200亩建筑面积：42万平米规划户数：1632户容 积 率 ：2.3绿 化 率 ：35%建筑形态：多层、小高层、高层主力户型：4090平方一房、两房,金源第一城是以精品住宅、高档公寓、高档街区商业、教育配套等于一体的城市复合体，自身超过10万平方米的商业配套，涵盖步行街、大型卖场、酒店等。一期推出930户，06年3月开盘，均价3300元/m，销售率85；二期推出492户，计划5月19日开盘，均价3900元/m。,威尼斯水城开发单位：河南省城开集团 占地面积：700亩建筑面积：约100万平米规划户数：1208户容 积 率 ：1.72绿 化 率 ：37%建筑形态：多层、小高层主力户型：
18、120140平方三房,威尼斯采用了四坡屋顶、三段式立面、哥特式尖顶等欧式经典建筑元素，27-300m2大跨度多变阳光户型，空中花园、270度全景阳台、错层设计、中空客厅，演绎700亩水岸阳光生活。一期推出500户，06年8约已入住，二期推出700户，06年3月开盘，销售率90，均价3860元/m,市场结论,发现市场机会,从市场同步发售高端项目来看，郑州市东区复合地产的价格远远高于西区，而区域内楼盘又缺乏领袖型大盘的条件和气质，所以本项目在规模+产品+规划+品牌等综合竞争方面存在很大的优势，关键的问题在于： A、市场对西区、对该区域的接受程度如何？ B、我们的主流目标群体怎么界定？ C、我们通过
19、什么样的营销主线来建立项目 独一无二的形象和气质，树立差异性，以品质和情 感打动客户,第二篇章：理解项目,理解项目首先从理解城市开始 项目概况 项目初印象 项目优劣势 归纳本案的卖点 项目USP,一、理解项目首先从理解城市开始,城市具有物理和人文两方面，项目自然也一样文脉是一个城市形成的关键，文是指文明、文化、民俗的综合影响，脉是是一脉相承，指承上启下的逻辑关系，有文明的承上启下，方有城市 王受之,1、厚重河南，博大精深 5000年文化积淀，黄河文明源源流长2、兼容并蓄，荟萃百家 中原文化有强大的吸收力和融合力，并具有强大的传播力和 辐射作用 ，中原文化涵盖儒、道、佛、武、法等众家思想， 各种
20、流派在长时间的相互影响与碰撞中，逐渐合流成独具特 色博大精深的中原文化。兼收并蓄、荟萃百家，是河南文化 的一大特色。3、中原文化中的“大方之家” 中原文化中“大”是一个特色，“大气恢弘”是一种基调，是富有激 情奔放的阳刚之气，中原人居住要求“大”，绝不能仅仅从虚荣角度 来看，因为北方人长久以来居住喜欢大院落，大卧室、大客厅、 大厨房、大卫生间等无一不是这种文化的表征。4、中原文化中的平衡和谐观 中原文化重“和”：主张“和合”，崇尚以合为贵，强调人与人之间重和 谐、团结、互助；强调“天人合一”，重于天道自然的探索、人与自 然的和谐。,一）、中原文化特征,1、文化断层，归属感弱 郑州不到一个世纪的
21、文化积淀根本不能造就一个城市的荣耀与归属 感 ，经历了几次移民风潮之后，郑州极少数的当地居民与大多数的 外来移民相互融合，成就了目前的郑州市民阶层，也造成了这个城 市最为明显的人文特征城市归属感、自豪感、认同感严重缺乏。2、善于学习，兼容并蓄 作为中原枢纽的郑州，作为非常年轻的郑州，作为移民城市的郑 州，郑州人的善于拿来、善于学习、兼容并蓄也是重要的人文特征 之一 。郑州人善于模仿与学习，以欢迎的态度对待新事物，包括对 待外地人，展现了郑州的包容性与大气。郑州人朴实厚道，喜欢和 外地人交朋友，接触外来思想和时尚，,二）、郑州市民的文化特征,三）、郑州整体经济、文化、产业运营状况及未来预测,城市
22、性质,河南省省会，中部地区的中心城市，全国重要的综合交通通讯枢纽和现代物流商贸城市，国家历史文化名城。,中心城区人口规模,至2010年，城市人口为400万人左右（其中暂住人口80万人以上）至2020年，城市人口为550万人左右（其中暂住人口150万人以上）,中心城区用地规模,至2010年，城市建设用地控制在360平方公里以内；至2020年，城市建设用地为500平方公里左右。,四）、郑州整体规划及功能定位,国家区域中心平台 区域性金融中心 交通枢纽,市域城镇体系规划,规划范围：郑州市域行政辖区，面积7446.2平方公里。包括郑州市中心城区、上街区和荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范
23、围。市域空间结构：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系一心：郑州都市区四城：巩义、新郑、新密、登封两轴：连霍高速公路、陇海铁路线构成的东西向城镇发展轴线；,五）、西区的整体规划及功能定位,西环以东、铁路编组站以西、陇海铁路两侧，共计17.05km2,功能定位,以创新产业的集聚奠定区域发展的基础，以主题城市活动的引入为特色，加强“商贸”、“资讯”等发展能力，从而带动郑州西区的服务、研发、文化、教育、商业、居住等功能的全面成长。,发展目标,1、重塑地区形象：注入产业活力，改善人居环境，加强公共空间和城市环境建设，建立便捷、高效、节能的城市基础设施和公共服务设施体系。2、整合空间结构：构筑功能互补的多
24、层次服务中心体系，引导城市其他区域均衡协调发展。3、提升产业结构：培育高新技术和文化娱乐特色产业，发展文化物流业和现代服务业，增强区域产业发展的综合竞争力和可持续发展能力。,六）、西区经济、文化、产业特征,市政配套设施成熟，而且工业基础深厚。郑洛城市工业走廊、南水北调工程对西区环境的优化，巨大的发展空间。政府提出的西区规划改造，也将助推西区的商业地产迎来新一轮的开发热潮。据了解，郑州市2006年规划重点发展的12个企业中，西区就占了7个。郑州工业支柱，“三新”产业是指电子信息、高新技术材料、高新科技，很多在国家高新技术开发区和中原区以及荥阳这一带。,工业基础深厚 市政配套成熟 发展空间巨大,七
25、）、项目区域功能定位,物流园区：完善城市职能，提高城市效率，围绕铁路货站， 形成物流园区及少量工业，服务西部城区；康居小区：完善基础设施，配套公共设施，就地改造城中村。,与陇海路以南的西区比较，该区域综合指标处于劣势，“西区中的西区”,八）、区域印记,郑州最荣耀的历史记忆区传统工业的辉煌之地北移东扩后落伍的区域，下岗职工与工薪阶层的生活城生活缓慢，且区域内树木较多，适宜居住，居住氛围浓厚房屋破旧，都市村庄，城郊感觉强门面小店，纺织大世界，露天集市，大学学校较多，人文气息浓厚目前有政府利好信息影响，开始复苏，快速发展道路宽了，环境好了，在东闹北荒（北移东扩后）的今天，这里像一块原始状的芳草地，吸
26、引着更多人的眼光，尤其是开发商,关键词：破，老，慢，味，原，穷,静+悠+温馨+舒适,九）、站在怎样的高度建立项目与城市的关系,关注西区，建设西区，成就西区，将不利因素规避跳出西区，以700多亩巅峰建筑群成名大郑州都市圈以140万平米的恢宏容量，支撑郑州全面发展，鼎助西区腾飞是一个社区，更是一个城区，具备一个完整的城市功能浓缩原乡郑州的精神符号，载入郑州的未来记忆在郑州深厚工业文明的基础上，建立跨越国界的人居文明,从此让西区起步，就与世界同步,十）、朱屯项目，一个城市新中心的繁荣呈现,西北区：中心区第一延长线呈现泰宏项目大郑州生活圈。 随着“郑州”构想的逐步展开，郑州的城市发展将呈现一个前所未有
27、的大格局。泰宏顺应城市发展格局，在朱屯中心区第一延长线，营造起一座充满城市梦想的泰宏生活版图。总量140万平方米的居住版图，构成以泰宏为主导的主流生活疆域，泰宏的精神张力，不断影响着城市区域中心的变化，不仅从心理上拓宽了郑州人的居住疆域，更成为营造城市新中心的主流力量。,1、大郑州格局下的泰宏人文版图,2、多重利好拉动泰宏项目的城市心理坐标,西部崛起/南水北调/轻轨/大学城/郑洛工业走廊一座高品质的城市新中心即将磅礴浮现,一个城市生活疆域的勃然而现。泰宏项目充分参考和借鉴了国外城市化进程中积累的一些历史经验。从城市运营的角度以新城市主义规划方式来进行项目的整体考量，会所、学校、商业、商务等物业
28、形态，力图建成与城市发展相和谐，并具有一定品质变革能力的区域城市中心。,3、泰宏项目生活之城，地标之城,本项目集中体现了对公共价值和人文精神的强调。将居住、商业、办公三大功能以街区的形式相结合，注重公共休闲空间、开放式商业空间、邻里交流的半开放空间和居家生活的私密空间完美结合，营造出多级复合的生活感受。一期花园洋房，层层退台，入户花园，叠院式生活方式，与封闭的城市生活相比，是一种更开放的生活方式，与大地，与自然能够发生更多的关系；“类别墅生活”创造的是一种接近别墅的生活方式，但同时，与传统别墅社区的曲高和寡相比，亲地社区更富有生活的气息，人与人之间的交流更加容易；其所形成的一种人性化居住理念构
29、成现代居住模式的典范！,4、新城市主义规划方式造就泰宏项目人性生活典范,地块总面积：约737亩项目总建筑面积：约140万平方米项目整体建筑功能形态：住宅、写字楼、商业、会所、幼儿园建筑风格：北欧风格一期地块面积：143亩（“3号地块47亩”+“4号地块96亩” ）一期总建筑面积：24万平方米一期物业形态：住宅、商业一期建筑形态：花园洋房、多层、小高层、高层一期首批入市地块相关情况位置：4号地块 地块面积：47亩总建筑面积：约5.8万平方米建筑形态：花园洋房、多层、小高层、高层建筑功能：住宅、商业营销节点安排：07年10月中旬左右开盘，取得预售许可证，具备签合同条件。,二、项目总体概况,三、项目
30、初印象,城区重量级大盘，内部配套齐全容积率相对较高，据测算后期将会以高层为主，开发周期长多业态建筑综合体，高档社区北欧简约、质朴、温馨、浪漫的建筑情怀和生活滋味阳光新城升级版，比花园洋房更花园洋房以住宅为主的高尚社区，生活概念清晰,四、项目优劣势分析,优势：品牌泰宏置业品牌阳光新城等系列产品品牌项目占地700多亩，总建面140万平米大盘产品线比较丰富，产品品质高，规划超前综合体项目，自成一体前期拆迁难度小，便于启动道路+交通桐柏路+农业路+嵩山路宽阔平坦公交车辆较多周边居住较为成熟，威尼斯水城的前期造市,劣势：区位不在城市发展的主流方向老工业基地，经济没落，整体环境展示性较弱西北偏僻区域，高尚
31、居住生活氛围缺乏紧邻铁路和交通要道，生活质量受到影响，噪音大项目地块分散，不便于整体规划周边拆迁量比较大，工程周期和安置房配套周边市政和生活配套缺乏，休闲娱乐购物差人群收入较低，区域居民素质不高不好界定圈子人群，富裕阶层特征不明显体量大，区域人群有限，需要跨区域吸筹,机会：区位其它区域发展空间小，西部崛起，国务院和省政府大力支持工厂和城中村改造，土地供应量大生活节奏缓慢，高尚品质生活的潜力较强与上街、荥阳、洛阳形成的大中原圈的地缘因素交通便利，项目包容性较大，升值潜力大市场西区楼市逐渐进入市场主流缺乏领袖大盘，首席座位空缺复合+洋房，产品差异化明显，竞争力强区域差价，区域竞争力优势人群跨区域消
32、费人群增加外地客户入郑趋势明显,威胁：市场全市以及周边竞争楼盘的竞争，分流期货、股票行业正红，分流投资客户和资金客户对该区域和该市场的认可度项目容积率较高，小高层、高层产品的市场接受度140万方大体量，长线操盘的不可预见性地块较多，整体形象不便统一后期拆迁问题的存在周边存在品质较低社区，影响品质政策国家政策的不稳定性,规模：737亩大盘，内部各种配套和设施完备功能：140万平方米超大型世界级城市功能区，财富引擎，新城市地标地段：农业路+桐柏路+嵩山路拓宽后围合的新城市中心交通：公交网络发达+道路宽阔平坦规划：商业/商务/住宅/公寓于一体品牌：泰宏品牌/高端项目品牌展示，实力/专业/品质配套：靠
33、近北大学城，西流湖公园产品：建筑/户型/建材/外立面，品质人居/人本主义/北欧风情前景：在西部崛起的方向上，多种利好条件下铸就未来较高的升值潜力,五、归纳本案的卖点,六、发现项目USP（独特卖点、核心竞争力）,景观资源与城市半径两全其美；中原工业文明与北欧文明的两全其美都市繁华与休闲宁静两全其美；事业发展和家庭和睦两全其美；投资创富和居住自用两全其美；,占地737亩，总建面140万平米，功能完备、规划超前能够形成郑州独立的城市功能区,核心竞争力,规模+规划,产品竞争力,商业、住宅、商务三种形态互为补充、互为促动，构筑多功能于一体的国际化综合体，自给自足，自成一体，一期北欧风格叠院式花园洋房，市
34、场绝对差异化,总结：,我们化解风险,全新的生活理念,对西区再定义,准确的订造产品,灵活多样的销售渠道,全面导入泰宏品牌,全面拓宽产品的覆盖区域,对西区再定义,郑州第三城继郑东新区，北区开发后的第三个重点开发的城区最适宜居住的生活之城这里具备与世界上大多豪宅的所在地一样的氛围， 环境幽静+生活悠然最高尚的人文之城工业文明+学校林立，大学城位居与此，是郑州的人文之城林荫葱郁的景观之城碧沙岗+绿城广场+五一广场+西流湖+金水滨河公园无限发展潜力的未来之城政府政策支持+郑洛工业走廊+大学城+老城改造形式：软文+推介活动+借势政府+多方位展示,与郑东新区和北区的造城相比较：这里具备老郑州完善的生活配套设
35、施新式城市(规划/功能/布局/产品)不是造城，而是复兴一座城,全新的生活理念,在工业文明基础上的国际化生活东西方文明的和谐相融快节奏中的慢板生活一种可以慢慢品味的生活抚慰西区市民从工业辉煌时代到市场化影响带来的没落阶段的心理创伤他们也可以住上好房子，而且是在自己战斗过的地方,国际化的生活，老郑州的味道,现代建筑外衣下的本土精神建筑在中原工业文明土壤上的北欧小镇,全面导入泰宏品牌,本土之星，共舞西城,亚星、布瑞克、世纪金源、城开集团、永威 、绿都等企业盘踞西区，打立根基,泰宏集团，王者归来，重返郑西城,泰宏集团，从阳光四季园、文博名门、阳光嘉苑到阳光新城一路走来，品牌之路稳健铸就。阳光四季园建立
36、了泰宏在西区的良好口碑，阳光新城成就了泰宏洋房专家的美誉从西区第一盘阳光四季园到朱屯项目，泰宏集团，重返郑西城，王者归来，气势如虹,朱屯项目，成就泰宏品牌的标杆之作/体量/建筑/品质/规划/影响力,泰宏品牌战略发展,品牌化战略发展，全面提升企业竞争力,随着国家宏观调控政策启动，国内房地产行业正面临一次洗牌，很多房地产开发企业将会面临被淘汰的威胁。激烈的市场竞争要求房地产企业的经营更加严谨和理性。针对房地产行业规模化、市场化、规范化的发展趋势，采取更加专业的品牌管理策略，以确保企业的核心竞争力为企业品牌价值链的完善奠定坚实的一步，并为实现跨区域扩张，实现可持续性发展打下坚实基础。,因为专业，才能
37、成就百年基业高附加值/品牌信赖度/市场无形的财富,如何用一句话来形容泰宏？,泰宏文、理兼容并蓄,企业理念、公司发展、运营模式，严谨精细理科出身项目特征、推广调性、社区风格，低调高贵文科身份,科学统筹：泰宏集团集房地产开发、房屋建筑、消防安装、装饰装修、公路工程、水利工程、园林绿化、物资贸易、物业管理等多种经营行业，需要科学统筹，精细管理科学控制：产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整条价值链的整合优势这就是品牌形成的过程，同时也是企业核心竞争力的表现。 科学运作：泰宏集团无论在产品运作模式和产品定位方面都保持相当的连续性和一贯性，品牌效应和优势非常明显。,依据什么？只有拥有独特魅
38、力，才有可能吸引顾客并获得青睐,理科之道专业之道，科学筑家,坚持以“以产品为核心，不断为客户创造价值”，坚持产品的差异化战略，把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。基于“诚信、科学、思想、人本”的核心价值体系，着重倡导科学筑家，以科学作为核心文化的前提，不断塑造泰宏的特性：用心做事的修养，创新为魂的竞争力量，惟精惟一的专业价值，和坚韧内省的实践精神。泰宏将坚守科学精神，不断用科学来建筑“最具价值”的长青基业，承担更大的责任。这是泰宏对消费者，对员工，对供应商，对股东，对政府最强有力的承诺。,泰宏精神中原房地产行业的灯塔,成就什么？只有拥有独特魅力，才有可能吸引顾客并获得青睐,文科之道：项目推
39、广向万科致敬,花园洋房万科专利产品，情趣、自然、舒服、亲和花园洋房独特的气质，奠定了独特的推广调性，血统高贵，面目可亲,由产品主义形成的推广风格：融举世公理于生活细微处，引起客户的内心拨动，继而产生好感与兴趣，对项目和企业形成无限的信赖感和温馨感,表现调性低调的高贵，谦和的明思哲理的文风，涓涓地感动,准确的定造产品,根据市场需求、区域特征、中原文化制定产品方向：花园洋房易销性根据环境变化，发现潜在需求，制定适度超前的产品：城市综合体前瞻性根据不同的开发周期和 竞争状况，调整产品的规划：朱屯项目后期产品调整灵活性将产品不断升级：由阳光新城到朱屯项目创新性泰宏营造，高质量施工，筑造高品位的家品感性
40、聘请较好的规划单位，进行产品规划领先性,实时监控市场，掌握最新动态，针对后期产品制定最准确的产品方案和建筑最优良的社区,在销售成绩里面，产品占到80%以上，一个好的产品规划，就是项目成功了一半,全面拓宽产品的覆盖区域,140万平米体量，需要挖掘西部以外的人群；建立大郑州宣传圈，除了郑州市区外，将产品推介到上街、荥阳、洛阳等；花园洋房，稀缺产品，除了与阳光新城类似外，郑州市场还没有出现；在推广中，将本项目与阳光新城项目区别开来，形成不同层级的产品定位尽量避免左手打右手的状况；将泰宏洋房专家的企业品牌做大，有效打击同质化楼盘竞争在后期规划中，更加注重产品的改良设计，以及与市场存在产品的差异化在社区
41、规划和景观规划上体现特色，形成竞争对手绝对没有的优势,独特，差异，领先，健康的规划，产品的影响力更广,灵活多样的销售渠道,根据目标群体的特征，进行大众传播与有针对性地传播相结合的方式主流媒体/报纸/户外/广播/候车厅等等各式各样的活动传播/重大节点活动/地市展播/重大市政活动/专业市场等1对1推介创新性销售渠道/网络+设立地市分卖场+地市大型商家联盟销售等等,创新销售渠道让更多的目标群体，了解、认同、购买本项目,第三篇章、核心定位系统,案名建议及演绎产品属性定位项目人群定位项目SLOGAN项目气质定位,一、案名建议及演绎,方向一、泰宏阳光印象,项目的总案名泰宏企业品牌考虑阳光延续泰宏阳光系列项
42、目品牌，连贯性，便于识别印象联想到欧洲的印象派，区域特色指向性比较强； 一种朦胧的美，一种欧洲城市舒缓、优雅、淡然的生活 中性气质，对后期项目规划没有限制，空间比较大整体项目的总案名，根据后期不同期次产品的特征，可以起分案名,方向二、泰宏城,项目的总案名泰宏城以企业名字作为项目名称，企业品牌的最直接、最巅峰的传递 犹如：万科城，顺驰城等国内一线品牌开发商的做法； 中性气质，对后期项目规划没有限制，空间比较大城 一种空间概念，涵盖各种各样的物业形态，大气、直白、遒劲有力 对应737亩和140万平米的恢宏大盘气度舍弃阳光系列与阳光新城在案名上进行区隔， 避免两个花园洋房项目之间的左右手之争,方向三
43、、泰宏波尔沃小镇,项目的总案名或者一期分案名泰宏企业品牌考虑波尔沃北欧古城，位于芬兰首都赫尔辛基市东偏北方向约公里，从赫尔辛基市走高速公路仅用了分钟左右的时间就到达了这座古城，它的历史悠久程度居芬兰第二，最早建于十三世纪。这里风景优美，生活舒适淡然，静静的清澈的河水，倒映着红色的木屋，加上蓝天白云，举起相机来，镜头里到处都是美丽的风景图片。波尔沃不仅以中世纪的建筑著称，同时被认为是重要的艺术和文化城市被誉为“诗人之城”，它是许多著名诗人和艺术家长期居住的城市，在这里居住的艺术家和创新者远远多于芬兰其它城市。在老城区里，有芬兰民族诗人、芬兰国歌歌词的创作者鲁内贝格的故居。,二、项目属性定位,1、
44、寻找定位的方向（看看别人怎么定位？）,绿都城定位语：中原路38万平方米后街区推广语：源自工业文明的街区留恋金源第一城定位语：建设西路双气水景名宅推广语：荣耀中原42万平方米国际生活街区威尼斯水城定位语：农业路700亩国际水岸人居经典推广语：源自欧洲的风情水上生活城邦,国贸中心,中义阿卡迪亚定位语：新城市精英居住公园推广语：品赏的是风景 典藏的是生活广汇PAMA定位语：金水路30万M2国际签注社区推广语：奢适品，从此品位生活绿城百合公寓定位语：百年建筑 一生好合推广语：创造城市的美丽,定位语：50万平方超大规模全业态复合地标,推广语：财富体验梦想/一切以郑州的名义,2、发现市场的共性，寻找差异化定位,郑州不缺乏绝佳山水岸资源的名宅郑州不缺乏北美、欧洲风情的住宅郑州不缺乏中式、新中式、新中华建筑郑州不缺乏语言霸气、形象高端的奢侈豪宅郑州不缺乏CBD旁，城市发展方向上的大型住宅郑州不缺乏市中心大型综合体项目郑州不缺乏环境优雅、语言优美的格调、奢适的建筑群郑州不缺乏在郊外造城的大型项目,
