1、成都 财富广场营销简案,PART 1 项目整体营销思路PART 2 功能定位、商铺分割方案及价格确定PART 3 项目推广形象定位PART 4 行销方式及时间节点安排PART 5 销售策略PART 6 招商策略,PART 1 项目整体营销思路,三大主题如何交相辉映： 财富国际商城欢笑MALL财富丽晶国际公寓 财富第一国际 财富国际商城欢笑MALL是项目的核心 鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点）现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于MALL部分如何定位推广,由于本项目由商业、写字楼、酒店式公寓三部分构成
2、，三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。 因此， 上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。,欢笑MALL成功销售、招商的关键： 整体推广 局部营销 树立项目整体形象，强调规模与特色，注重细部营销推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。,天欢 欢笑MALL销售、招商的营销主线： 投 资 写字楼部分亦是投资概念 公寓部分是投资概念商场部分是投资概念有了这条主线，三大主题便有了共性与核心竞争力，使得三个主题相互牵连，融为一体。同时，使项目营销主题更加清晰，投资！投资！还是投资！,欢笑MAL
3、L销售、招商的节奏控制：欢笑MALL先行树立形象树立品牌，引 起市场关注与热切追从 品牌与热度共升 顺势推出其他主题,整体推广炒作“欢笑”MALL概念什麽是“欢笑”MALL？ 如何回避与现有在售MALL模式的冲突，强调本项目在娱乐、休闲方面的突出“体验点”，迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别，从而达到在市场上 我们制造欢笑、我们提供休闲 成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。,销售部分面积占欢笑MALL面积的比例：销售部分面积：40000平方米欢笑Mall面积：79222平方米销售面积约占MALL总面积：50%,PART 2 功能定位、商铺销售分区策略、价格确定,划铺建议,0楼、1楼尽量
4、保持街铺，并采取外街结合内街、开放式与独立式结合的方式。核心店等尽量安排在交通终端（0楼的北半部、1楼的南半部或2楼南半部）2、3、4楼主题乐园与主题购物公园的结合，打破传统划铺方式，采用“圆中有铺，铺中有园”的独特方式，让客户在观赏、游玩的时候“无意”中逛了商场，又在逛了商场的同时游玩了乐园。5楼以“主题休闲”为主，铺位划分以休闲部分搭配为主。,招商在先在项目前期建造阶段即展开商业招商工作，但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此，对于空余单位将进行预先分割再予发售。具实销售考虑到购买商铺资金承受力问题，并结合商业部分未来经营业态及经营类别。故本项目商业部分受用大平面设计，结合产
5、权分割原则，用轻质隔断予以临时分割，待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量，本项目商铺单元面积分割为20平方米/间，向东御街、染房街方向，面积逐渐扩大。,迪斯尼世界儿童主题乐园,流星雨欢笑乐园,格林童话玩具反斗城,TWINS姐妹廊,花样年华丽人岛,杨澜街,卡撒布兰卡,邦德007街,罗马假日,家天下,国际大型生鲜、日用超市,台北新娘,食通天美食广场,老成都茶馆,5D空间,欢影娱乐王国,夏威夷沙滩俱乐部,食天下主题娱乐餐厅,奇缘星座,全家欢,地下层,0层,1层,2层,3层,4层,5层,张曼玉街,花季16流行线,地下室 停车场,0层 精品街，分割销售,一
6、层 精品街，分割销售,二层,三层,四层,五层,大型餐饮、娱乐和会所,引进主力店，统一商家经营管理，返租销售,部分招商，部分划小分割出售,部分招商，部分划小分割出售,价格定位与价格执行策略,通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是8000元/平方米，公寓部分的价格为4800元/平方米，商场的价格是35000元/平方米，综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端写字楼的支撑，同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响，项目的实际成交价格应该会有一定比例的向上浮动，在项目销售过程中可以采用“平开高走”的价格实现策略，综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到：,写字
7、楼部分实现均价8000元/平方米公寓部分实现均价5500元/平方米 商场部分实现均价35000元/平方米,欢笑MALL推广形象定位： 一座充满欢笑的、悠闲的、浪漫的购物、休闲天堂,PART3 项目推广形象定位,公关活动欢笑MALL形象推广： 评选欢笑之星评选最登对新郎新娘 欢乐嘉年华 欢笑大使评选食神评选聪明宝宝秀,PART 4 行销方式及时间节点安排,行销方式,独立街铺销售（0、一楼）整片主题商场划小分割销售（二、三、四楼）引进异地购买团（温州等地投资客户）,销售时间节点安排（一）,6月,时间,4月,6月,8月,10月,12月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,工程进度,对开工仪式的连
8、续炒做、新闻发布会等,重点展开招商工作。,元旦促销活动,春节答谢新老客户活动,染房街实景展示仪式,每月一次促销活动,商家入驻或合作签字仪式,竣工仪式,验收入伙,竣工仪式,4月,6月,8月,10月,12月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,开工仪式,3月,6月,8月,10月,12月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,销售目标,客户酝酿期,公开强销期,准现房销售期,现房销售期,2月,4月,6月,尾盘销售期,销售时间节点安排（二）,2004,2005,2006,内部认购期,楼花销售期,项目整体销售周期控制与广告安排,2004年4月项目动工,2005年6月预售证下发,2006年1月项目竣工
9、,2007年6月销售完成,2005年6月开盘,项目开发节点,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年4月,2003年9月,2005年2月,2006年1月,2007年1月,2007年6月,平稳销售期,收官阶段,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,项目营销关键时间节点与销售周期安排,项目从2004年3月份形象墙出街开始进入形象渗透期，在2004年6月份开始进驻售楼处现场接受客户咨询并登记积累客户，在2004年12月份之后，通过VIP卡等形式开始接受客户的诚意登记（收取诚意金）。正式开盘日期定在2005年6月份中下旬，但是在预售证下发之后就可以进行前期积累客户的消化，项目开始正式回款，开盘
10、后进行项目的强势推广，实现项目的持续热销，在2005年年底进入项目的平稳销售期，因为项目的销售期较长，需要在各个销售阶段阶段性的制造营销热点，保持项目的持续热销态势，项目竣工后即进入尾盘促销阶段，通过具体客户的进驻，在带动其他意向客户，实现项目的完美销售。,分阶段广告主题安排,项目整体销售周期控制与广告安排,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,平稳销售期,收官阶段,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,分期广告主题,品牌与项目形象诉求突出中强企业与项目气质定位，烘托形象为主，以在市场中形成品质与
11、高端形象的口碑为诉求推广目的,深化项目形象， 吸引市场上的关注度，开始有针对性的对目标客户进行宣传,形象与具体卖点并重，开始宣传项目的有益差异点，进入直接的卖点宣传。售卖活动等信息配合卖点。渗透项目的信心。,直接推广项目的卖点与工程节点，阶段性的根据项目剩余具体面积与户型进行针对性推广，卖点的宣传同时进入重点推销的产品卖点。，注重宣传大客户的进驻信息,促销信息，恭贺企业正式进驻等，全面的现楼销售阶段，现楼实景等卖点进行媒体上的展示,分阶段媒体组合选择,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,平稳销售期
12、,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,分期媒体组合,地盘形象墙为主要信息载体，网站进行渗透式造势宣传主流报纸部分软文的炒做,报纸软文网站形象墙户外广告牌部分实效媒体：酒店电梯间、高档场所信息渗透,全面媒体铺开报纸硬广告配合软文整体形象墙、户外广告牌、楼体条幅、网站、其他影响广泛的杂志媒体、电视、电台、实效媒体、机场广告、直邮、酒店电梯间、阶段性强势媒体（飞艇、热气球等）高档商场道旗,阶段性根据销售时段热点选择媒体投放，地盘项目展示随着工程的深入逐渐显得重要，楼体条幅相应频繁更换，选择产出比高的实效媒体进行深度投放，阶段性投放部分报纸,地盘现楼展示为主，少量报纸广告配合,收官阶段,形象渗透期
13、,形象导入期,强势推广期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,平稳销售期,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,活动营销安排,新闻发布会全面的销售筹备阶段目标大客户初步接触国外与国内商会等组织接触,中强实业名商俱乐部成立产品推介会系列“财富”论坛与俱乐部活动开展销售VIP卡,项目正式销售系列活动：开盘新闻发布会开盘活动，持续的系列论坛世界CBD发展展览主动上门的产品推介,系列售楼处活动慈善拍卖会、名品鉴赏系列活动；名商俱乐部为主的系列活动主动上门推广客户营销推广,客户营销客户入驻等庆贺活动目标客户乾豪商务空间体验系列活动,收官阶段
14、,分阶段活动营销安排,分阶段对工程的要求,形象渗透期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,阶段工程配合,形象导入期,强势推广期,平稳销售期,收官阶段,售楼处装修完毕,可进驻使用相应部分广场可展示,样板展示部分可以展示,大堂空间、看楼电梯可以使用看楼通道完成,整体广场可以展示，开放高区展示空间部分外装完成，空中灯光工程完成,外装按计划完成，项目整体可以展示，公共空间部分按照可以使用标准完成,欢笑MALL销售推广： 选择形象代言人，成功男士形象（备选张国立、朴存曦、任达华） 开盘抽奖 买铺畅游亚洲
15、MALL 买铺即送1-2年管理费购铺回赠活动,PART 5 销售策略,8%投资高额投资回报率返租销售 回收资金进行欢笑Mall的滚动式开发，提升欢笑MALL 的整体商业价值 通过欢笑MALL的可持续性经营，获得长期稳定收益！,销售目标客户定位 成都本地投资群体辐射至周边等各地区的投资人群自购型商业经营业者在本项目经营的生产厂商、代理商外地专业投资人群（温州商团）,项目操作的阶段过程与分阶段主要工作,产品塑造阶段,营销准备阶段,销售积累阶段,正式销售阶段,工作重点：确定产品定位确定客户定位设计建议物业发展建议工作方法：市场调查分析项目分析,客户分析,工作重点：确定形象定位制订营销策略总纲营销计划
16、表物料准备符合营销要求的施工组织卖场包装,工作重点：形象出街接受客户登记对策略的检讨接受内部认购分期营销策略制订价格策略业务员培训法律文件,工作重点：媒体计划分阶段销售策略销售控制销售现场管理价格调整活动营销执行,招商目标客户商家定位四川省境内服装、鞋、家居用品、日用品生产厂商四川省境内服装、鞋、家居用品、日用品代理商国内其他同类商家；国际知名品牌代理商,PART 6 招商策略,招商目标客户休闲部分商家定位成都知名品牌休闲、娱乐主题商家四川省境内知名品牌休闲、娱乐主题商家国内知名品牌休闲、娱乐主题商家；国际知名品牌休闲、娱乐主题商家,招商步骤：我司招商部成立各区域招商小组，分赴西南、华南、华北、华东各地进行招商。直销店服装厂商：深圳、广州、东莞等地家私：顺德乐从国际知名品牌代理商：北京燕莎Outlet、上海等,市场调查,商场定位确定,锁定核心店,专业人才积累,制作招商手册,全国（球）招商确定核心店,配合店招商,商场招商层次,长期招商策略,财富广场商场直观形象，写子楼与公寓需借助商场来进行推广,财富广场另两主题销售策略： 财富第一国际 财富丽晶国际公寓 推广主线：借助商城已营造的“投资”理念，加深加宽“投资”概念内涵。,
