1、左岸晶品营销企划建议书 目 录第一章 项目概况1、 地理位置及区域概况2、 周边配套设施3、 项目规模及性质第二章 项目设计策略分析决策1、 项目设计的市场因素分析2、 项目设计策略第三章 关于项目的市场定位与产品定位一、 市场基本面分析二、 项目市场区域分析三、 项目竞争环境分析与评价四、 项目竞争楼盘分析第四章 投资估算与资金筹措一、 项目总投资估算二、 项目资金计划三、 项目资金筹措及资金平衡分析第五章 项目开发建设进度安排一、 项目进度计划说明二、 项目工程计划第六章 关于项目市场导入策略建议1、 项目推广步骤2、 项目销售回款计划3、 总体营销广告预算安排4、 市场推广台阶5、 SW
2、OT 分析第七章 关于市场推广作业1、 左岸晶品形象定位2、 项目的市场推广定位3、 项目包装4、 项目本身素质提升策略5、 物业管理建议6、 SP 活动策划第一章 项目概况兴化市位于长江三角洲沿江经济带，全市总面积：2393 平方公里，人口 155 万，1987 年撒县建市，是江苏泰州、扬州、南通、盐城经济区的交汇中心，是里下河地区的一颗明珠。一、项目地理位置项目地块位于兴化市城北偏东，南面是水乡大桥及通往城东乡镇等区域的主要公路；西临上官河沿河，河对岸是兴化市新建生态公园和部分拆迁安置区；北靠拖拉机厂及市区过境公路；东与瑞景蓝湾小区相邻，间隔规划新建一条 20 米宽的新城北路延伸市级公路，
3、并与过境公路贯通，距城市中轴线长安路 200 米。详见附图：二、区域概况该市是以农业为基础的产粮、棉大县（市） ，淡水产品也有很好的发展前景，工业和加工业发展较之滞后。2007 年全市实现地区生产总值 211.6 亿元，比上年增长 15.2%。2006 年城镇居民和农民人均可支配收入分别是 11209 元和 5456 元，2007 年城镇居民和农民人均均可支配收入分别是 12274 元和 6002 元，年增长率分别是 9.5%和 10%，预计 2010 年人均可支配收入分别达到 16000 元和8000 元，人均居住面积，到 2010 年达到城市 30m2，农村 40m2。总体经济实力，跻身全
4、国“百强”县（市）行列。农业和农村经济稳定发展，粮食生产连续四年获得国家表彰，淡水产品总量位居全省第一。三、周边配套设施道路交通方面：城市道路配套齐全，地块南面的楚水东路，是通往盐城的主要公路，路南是众多商铺和九顷北路商住区，北面是市区过境公路，东面是规划 20 米宽的新城北路北延，并与过境公路贯通。市内有 2 路、4 路公交车通往市区、市政府和南部经济开发区。教育、医疗方面：地块距兴化中学约 500 米，板桥高级中学约 900 米，板桥初级中学约 700 米，实验小学及幼儿园约 300 米，市中医院约 1300 米。生活机能：九顷路及九顷北路均为人口较多，居住密度大，建有较大的农贸城，各种商
5、铺、超市均有，生活便利。有邮电、移动、联通营业场所及农村合作银行和建设银行。四、项目规模及性质本项目占地面积 11.67 万平方米，建筑面积 20.5 万平方米，其中：多层住宅 8 万平方米（含安置房 3 万平方米） 、小高层住宅11.9 万平方米，商业用房 0.6 万平方米及其它辅助配套设施。第二章 项目设计策略分析决策一、项目设计的市场因素分析1、目前兴化市开发的楼盘户型设计汇总如下：楼盘名称 二室一厅 二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 五室三厅三卫时代嘉苑 87 116 132上 海 城 82 106 116，126嘉鸿豪庭 109，121，126124新世纪嘉园
6、8454 12787 14191 15854城投国际 115 113 185，188龙 腾 湾 106 126，141 239英武丽都 117 129领 秀 城 87，95 98，112，119 124公元国际 90，98 1402、市场主力户型分析根据兴化市场调查分析，三室二厅一卫及三室二厅二卫为主要消费产品，多层户型建筑面积为 106 平方米及 116 平方米，高层户型建筑面积为 115 平方米及 125 平方米，二室二厅一卫户型占有一定比例，其余户型很少。二、项目设计策略产品内容及定位充分利用沿河绿化带的景观资源，将项目建设成为一个现代、简约、科技、智能、人文的风景居住区，并成为城市东北
7、部的地标性建筑。安置房按六层设计，无架空层，层高 2.8 米，设集中自行车库的安置房设架空层。多层及小高层住宅底层架空，层高 2.9 米层，多层按 5+1 层、小高层按 11+1 层设计，最北侧做 18 层住宅。商铺按二层、局部三层设计。户型设计分配比例原则如下：建筑类型 户型面积 户型比例 建筑类型 户型面积 户型比例8590 15% 9095 20%106，116 65% 116 25%125 7.5% 125 45%多层住宅150180 12.5%小高层住宅150180 10%（1） 建筑材料及设备外墙材料采用面砖为主，局部采用涂料和仿毛石石材。窗采用塑钢窗。多层住宅配置太阳能热水器。（
8、2） 建筑色彩采用中性偏冷色彩，以保证与环境和内容的统一。（3） 交通组织小区东侧以安置房南端为界，设小区主入口，南、北各设一个次入口。汽车库分为地下、地上两部分，原池塘部分做地下汽车库，多层及小高层住宅底层南侧做汽车库，北侧做自行车库。安置房不做汽车库。集中设置自行车库。第三章 关于项目的市场定位与产品定位一、市场基本面分析随着兴化经济不断发展，城市规划的不断完善，新建道路、旧城区改造、商业发展等等都给房地产业带来新的契机和发展空间。1、土地使用权出让概况：2007 年土地使用权出让情况表：序号 出让时间 出让地块面积（亩）占地面积成交价（万元亩）容积率1 2007.12.27 兴临路西侧，
9、药沈西路北侧 59.59 39727.3 92.22 2007.10.10 五里东路南侧，丰收南路西侧 42.77 28511.5 10070.223 2007.10.8 杭州路西侧，车路河路南侧 210.01 140008.5 122.854 2007.9.14 水乡东路北侧，兴西公路西侧 11.07 8709.3 27.2 1.755 2007.7.6 高兴东路南侧，兴化大道东侧 105.86 70574.5 55.66 2007.5.22 水乡路北侧，长安北路北侧 260.00 173331.2 57.31 1.57 2007.3.2 英武南路西侧，创业路北侧 195.10 13006.6 17.99合 计 884.4 473868.92、市场供需概况：截止 2007 年底兴化市开发总规模为 355.6 万平方米2006 年销售许可证发放总量 28.9 万平方米2007 年销售许可证发放总量 69.5 万平方米其中新区 64.5 万平方米、新世纪嘉园三期 5 万平方米，合计 69.5 万平方米。二、项目市场区域分析
