1、解读后海湾,后海的代名词是,豪宅片区、潜力、升值、与HK接轨的生活,后海湾 繁华背后,是什么在支撑后海的房价节节高？！,规划篇,房地产的价值取决于“地”的价值,深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济,后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用,深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米
2、滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。,深圳市城市总体规划（2007-2020）,规划概况,区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！,占据最精华资源；关内规划最好、最火的一块大型豪宅片区,后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，它将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。,区域价值 解析篇,区域价值“八大城市资源体
3、系”,1,通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络未来深圳的发展重心,2,滨海金融商务区：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨,3,顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围,4,全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力,区域价值“八大城市资源体系”,5,未来的城市繁华
4、，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划有望成为未来的商业核心,6,世界级的休闲资源汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，开幕式于南山“春蚕”举行,7,接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中名校林立，成为深圳人文浓度的制高点,8,深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆,价值解析深圳湾,核心规划1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域发展
5、，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求,西部通道,简介：, 从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石，全长4770米 总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆 配套：一地两检模式的联检大楼 ，80多条过境通道，日处理6万人次过关,西部通道的影响力, 带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程 为深圳湾带来1800万人流，使深圳湾将成为粤港重要的咽喉,对深圳区域价值的影响,对房地产的影响, 大规模公建配套的建设和居住环境的升级
6、，将进一步提升深圳湾片区的土地价值和居住价值增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加,西部通道,西部通道,口岸区,价值解析深圳湾,价值解析深圳湾,核心规划2滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。,滨海长廊,深圳滨海长廊规划：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元,滨海长廊带中规
7、划6大主题公园,深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大部分组成。总体建设于2010-2011年完成,15公里绿色滨海长廓，面向深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。，,15里滨海长廊组成部分：,A.内湖溢流坝B.弯月山谷、C.日出露天剧场、D.湿地公园、E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等,未来区域将有大量高档住宅社区建成，区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升。,罗湖,福田中心区,华
8、侨城,红树林,滨海住宅区,高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程,滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成：深圳滨海中央居住区，造就置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升,皇庭港湾,后海公馆,半岛城邦,卓越维港,宝能太古城,曦湾华府,澳城,三湘海尚,新天湾畔,招商海月,天骄华庭,后海花半里,蔚蓝海岸,鸿威海怡湾,价值解析深圳湾,价值解析深圳湾,东部滨海分区重点发展水上运动、生态旅游、影视创意文化产业基地等休闲文化旅游产业，建设成为具有滨海特色和国际一流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心,2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获
9、 得巨大提升,FI：投资40亿进行填海和基础建设。填海面积约147万平方米。相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆春茧：投资超过20亿，可能成为NBA在中国的第四个场馆。,核心规划3体育板块： F1摩托艇世界锦标赛落户后海填海区。深圳湾体育中心“春茧”将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，开幕式将在此举行。,价值解析深圳湾,体育板块的规划起点比拟:上海嘉定新城+北京奥运新城，深圳湾将成为新一个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区,价值解析深圳湾,认识背景,一：新中心,强调文化设施与商务设施的有机融合。代表项目：深圳歌剧院、保利文化广场、
10、保利剧院、深圳现代艺术博物馆、深圳城市规划展览馆。,三：新枢纽,四：新生态,深圳湾将面临,片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇,核心规划4商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精英。,后海商业突出商业、商务办公为主的功能。代表项目有：天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等,二：新文化,基础设施完善，创造现代化交通体系。堪称“财富列车“的地铁2号线连通深圳湾；零距离对接西部通道，港深往来极为便利 。,生态景观优美和谐。后海中心区充分体现了深圳湾独有的海洋气质，体现出对多彩未来文化的兼容。,价值解析深圳湾,价值解析
11、深圳湾,商业文化板块的规划起点比拟:香港中环，深圳湾将形成以金融、商业为核心的新城市中心,香港中环新滨海规划，低层保护维港景观,深圳湾商业文化板块规划，滨海区域以景观带为主,价值解析深圳湾,体育新城板块=上海嘉定新城+北京奥运新城,深圳湾是规划中的深港两地的经济枢纽，将最大程度地催生两地经济的频繁交流。,商业板块=香港中环,居住人文=上海浦东,总结：,南山本区域客户,深圳跨区域客户,香港人,外籍人,外省人,25-30岁,30-35岁,35-45岁,后海湾购房客户组成变化,后海湾购房客户年龄变化,后海湾购房客户承担社会职业变化,后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高
12、端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域,原来购买后海的客户是一群年青的首次置业客户，因后海的房子便宜而购买。现在的购买客户是以中年为主，他们是社会财富的持有者。,后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体。,深圳湾,深圳湾后海人口裂变全过程,价值解析深圳湾,人口结构裂变导入带来的人文资源、价值观资源的转变深圳湾国际人文气息将日渐浓烈,案例：华侨城富人区香港中环上海浦东,生活形态引领深圳乃至南中国典范国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况,裂变,原居民/新区,产业及规划导入外区域人,高素质港人、国际人,国际人,
13、昨,今,明,朴实居住形态消费及生活享受观低,豪华时尚居住形态消费及生活享受观高,奢侈居住形态消费及生活享受观高社会文明度高,洛杉矶DE 比弗利山庄（洛杉矶临湾地带）新西兰的霍克湾区香港的浅水湾美国纽约的长岛 澳大利亚的Noosa湾区 东京湾马来西亚的Burau湾 悉尼的双水湾,深圳湾有望成为世界第九大富人区：深圳湾是中国罕有的可以发展湾区物业的地方,世界八大富人区几乎都为湾区物业,富人区的共同特征世界通达性、极强的交通网络强而有力的城市经济后盾独一无二的海岸线；环境优美的生态圈顶级运动/比赛场地顶级的休闲度假酒店奢华的商业购物中心名流汇聚，人文高地国际级资本的汇聚,价值解析深圳湾,小结：后海湾
14、区域发展“三级跳”,初级阶段（08年-09年中）,片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发,中级阶段（09年中-10年）,片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模,高级阶段（11年-12年 ）,片区住宅价格 “远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套日渐完善，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰,项目分享篇,占地面积： 5万建筑面积：10万容积率：2总户数：594户梯户比：2梯3/4户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：564套高层，30套TH核心卖点：深圳湾海景地标缺点：户型尺度偏小目前情况：在
15、售为高层楼王及别墅价格：高层5-6万；别墅10-14万,鸿威海怡湾,特点：占据稀缺资源，别墅提升价值，但尺度偏小定位：全球贵重资产，深圳湾海景地标,TA,TB,TC,TD,TE,A,B,C,D,E,F,G,H,J,89平米两房、143平米3房,主力面积：268-289平的TH,主力面积：145、150、165的三、四房,鸿威海怡湾户型配比,项目定位全球贵重资产,全球贵重资产,项目价值海景地标,项目位于蛇口东填海区的最南端，是区域内已知的与海平面直线距离最短，唯一的一线海景资源大盘，是从香港经跨海大桥到深圳第一个看见的项目。极昼双重景观日景：270度无遮挡深圳湾海景/近观壮观跨海大桥/远眺香港流
16、浮山景；夜景：银龙一般的跨海大桥/南山城市璀璨灯火/香港夜景景观,深圳湾最佳景观资源大盘-海景地标,效果图,耗资千万，将整个小区平台花园抬高六米，使得90%的单位都可以拥有一线海景资源。高层南偏东52度的建筑朝向，有效避开了冬季主导风，又顺应了夏季主导风，不仅形成冬暖夏凉的微妙气候，也催生了海怡湾“会呼吸的群落”。,耗资千万，抬高六米，南偏东52度排列,效果图,项目价值海景地标,项目价值海景地标,极昼海景大宅：90%的海景单位，户户赠送空中花园主力户型9.3米长观海露台,项目价值海景地标,4.8万平米三层立体园林,第一层：听海街区园林,第二层：泊海中心庭园,第三层：空中瞰海园林,私家园林观海台
17、,200米中央水系,风水锦鲤池,720平米天际泳池,项目价值超大赠送,海际别墅：赠送比例约1：1.5，深圳罕有城市海景别墅,项目价值用材品质,【精工配置】6米高LOW-E玻璃幕墙别墅石材：蘑菇石、花岗岩芬兰通力无机房液压电梯世界最高质量认定意大利萨威奥五金件太阳能热水系统德国爱屋铝合金进口双车位自动门,项目价值用材品质,【精工配置】部分楼栋3层奢华大堂日本技术仿石外墙砖欧洲著名来威外墙漆萨维奥五金门窗以色列MUL-T-LOCK技术模帝乐超B级防盗门锁德曼柚木门,项目价值专属服务,专属礼宾司服务，新鸿基旗下启胜物业-植入式物业管理顾问,深圳湾首家与香港豪门物管深度合作，设有启胜物管专人驻场，全程
18、培训跟进管理，提供高端私人专署礼宾司服务。,户外短信杂志DM09.9.8举行“全球贵重资产的诞生 ”之海怡湾记者招待会,营销推广,首次开盘：09.12.28：推出E栋90套，现场火爆，当日加推F栋90套，共计180套均价：3.5万二次开盘：2010.05.：推出G-J栋180套自然销售：中间自然销售推出部分产品，包括目前在售别墅产品,开盘前宣传推广,推售方案,20万办理CIT证书（VIP卡），开盘享受额外2%的优惠,认筹方法,逆市营销,启动代理公司内部转介系统（包含二、三级市场），并做为重点转介项目，公司所有人员均可转介，开发商给予额外转介奖励；每周末暖场活动(鸿威家园低碳生活 、甜品节、养生
19、座谈会)；现场冷餐、食物配合,目前销售重点突破口：,麦当劳家庭日,鸿威家园，低碳生活,陶艺DIY,精准关注点:产品细节,销售中心门口,现场包装,销售接待前台,多媒体区域沙盘,电脑触摸操控多媒体区域图，档次高端，洗脑更具冲击力,演绎区,印有“海怡湾”专属LOGO的水晶烟灰缸,别具风情的温馨提示，新鲜感十足,营销中心内，钢琴展示，周末并有专人表演，提升项目档次,产品用材展示区,门锁实物展示及优势说明,中空LOW-E玻璃介绍,石材品质介绍,实物展示、配合说明，对客户最具品质说服力,海怡湾导视系统,高层楼王样板房，奢华气质一览无遗,楼王样板房,小区园林,总结：所有的细节支撑起一个产品,产品及其细节的打
20、造为销售奠定良好基础细节做足，产品档次在客户心中一点点提升形象工程销售人员服装为6000元/套特殊定制电脑触摸操控多媒体区域图，洗脑更具冲击力营销中心整体形象高端，钢琴、水晶烟灰缸项目用材展示，最具说服力的行为现场客服服务周到、细致，培训到位,宝能太古城,占地面积： 6万建筑面积：43万容积率：3.5总户数：1950户（合拼后）梯户比：2梯8户2梯2户物业类型：高层大宅，国际公寓、10万商业主力户型：南区40-89平米公寓，北区130-306平米大宅核心卖点：都市综合体缺点：户型尺度偏小开盘情况：9月份开盘，南区售罄，价格：2.66万，后期将近4万目前情况：南区入伙，暂停销售,最高级别的物业形
21、态（地铁）城市综合体,宝能太古城户型配比,项目价值太古城,近10万super mall，汇集国际一线品牌名店、大型百货、休闲娱乐等；项目下沉式广场与地铁2号线海月站无缝接驳，三泳池奢侈配套，包括1个近1000无边际泳池、1个室内恒温泳池及1个室外泳池6.6万现代中式音乐主题园林；12重安防，比肩国防标准的安防系统北区近38米宽宏伟主入口，南区近20米高主入口及双入户大堂尊贵设计。,精准关注点:推广方式、挖客手法,媒体渠道,资源把握,资源战略，扼腕深南大道、滨河大道城市主干道以及南山区的广告牌资源，通过强势媒体资源，树立对外主形象,关键节点投放,局部焦土政策,关键节点加强投放，将楼盘的实销信息最
22、广泛的传播出去,重点区域、重要节点实行局部焦土政策，全面扩大项目的影响力，短期内解决客户问题,网络炒作,充分发挥炒作的力量，任何一个营销节点，实现网络先行，加强网络投放,网络炒作，手段比内容更重要,仅仅把卖点说清楚无法体现炒作机构的水平，为能使项目在短期内引起关注，必须制造话题,参考案例：,案例一：红树西岸，国外基金公司即将整栋收购红树西岸，体现项目的投资价值案例二：北京盘古大观，比尔盖茨花亿元租楼看奥运，体现项目的地段和资源，可看奥运会案例三：卓越维港，奥巴马的弟弟马克、赵薇在维港买楼有钱人、名人都来买楼，体现影响力和热销案例四：天玺，阿里巴巴的马云要买在天玺主要针对以马云为代表的在经济危机
23、情况下不受影响的老板阶层案例五：万科十七英里，章子怡买了，售楼处被砸了体现项目的热卖,多家剑客炒作，制造话题，快速窜红,行业内推广方案,“百名经理人论道”小众圈层持续散发影响力,时间：09年5月底活动形式：小众圈层活动，由项目的合作媒体牵头组织行业内人士参与，在太古城售楼处举行，每次20个人左右，并将活动通过网络等媒体进行跟踪报道,金融界高端客户资源,主要目的：金融界的人士最直接的掌握了社会上的财富阶层以及喜好投资的群体，因此，本项目需要开发银行、基金公司的各项资源，挖掘本项目目标客户群。金融界人士：深圳各大银行、基金公司等相关人士执行重点：需要公司高层和银行谈判合作条件和形势,主要目的：当时
24、在售豪宅售楼处的客户，大多为有 “置业需求”的客户，此部分高端客户比其他高端客户资源更具置业的可能性；如何获得目前 “在售豪宅”的到访客户资料？将其变为目标客群？,开拓“在售豪宅”高端客源抄车牌,把竞争项目的客户变成我们的客户,通过记录 “在售豪宅”楼盘售楼处门口的到访车辆的车牌号，获得车主（高端目标客户）信息（联系方式等）；找专业公司将车牌号“转译”为车主信息（联系方式等），以短信、直邮、Call客的形式向其告知项目信息。,具体操作步骤：,大型商场巡展,主要目的：商场购物的客户群属于喜欢都市繁华的客户群，是太古城项目的目标客户群，针对这批客户群进行了针对性推广时间：09年5-6月份形式：万象
25、城、海岸城、益田假日广场巡展,总结：有效的媒体渠道、客户资源来源于生活,资源把握，强势媒体，树立形象不同项目，精准把握最有效媒体途径行业内口碑、宣传不容小觑金融界资源共享，实现双赢精准把握客户群，逆市主动出击，挖客最有效,开盘情况：9月26日在首次公开发售，推出南区国际精装公寓，全部为40-89平米一至三房，全屋品牌精装修并配置国际名品家电，均价26000元/平，开盘当天仅限VIP客户入场，南区单位当日全部售罄。,A,B,C,D,F,E,N,P,M,G,H,J,K,L,9月分两批次推出M、N、P栋及K、L栋别墅,11月中下推北区140、170平米的产品,三湘海尚,占地面积： 9万建筑面积：29
26、万容积率：2总户数：1107户梯户比：2梯2户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：1070套高层（173-208m2），37套TH（280-290m2）核心卖点：智能化、纯粹大社区，纯板楼；产品、用材高端缺点：户型尺度偏小目前情况：高层均价约4.5万，别墅约10万,纯粹、大社区、高品质物业,三湘海尚户型配比,项目价值三湘海尚,在建筑外墙上全面采用了干挂石材幕墙系统多项源自欧洲的住宅前瞻技术毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统智能化家居系统中央吸尘系统德国旭格节能窗等多达十几项硬件指标,THE END,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1Dk
27、aGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
