1、携手融创 共建辉煌,我们融创集团中国房地产市场的中坚力量我们拥有前瞻的市场策略锐利的市场目光稳健的市场步伐于是我们坚信辉煌的明天必然从携手融创开始,关注天津,80年代中期，曾经是天津的城市建设高速发展的时期未来的4年内天津都会是一个高速发展的城市奥运是城市的机遇，入世是发展的契机连续13年高速(14.5)增长的GDP指标新的政府班子，新的思路，新的政策国内投资“北上西进”的格局对周边区域环境发展的促进天津未来的城市定位是以环渤海为中心的中国北部经济商贸中心,天津的房地产市场, 04年中国房地产城市讯息预测发布会，天津被 评为继北京、上海之后，中国最具潜力的发展 区域 入世和奥运带动城市整体基础
2、建设的高速发展 市政府每年投入超过百亿元 地区固定资产投资明显扩张，03年突破千亿 行业的规范化和土地政策(03下半年，土地有 偿供应）的透明化推动了房地产市场的发展，也 为外地企业进入天津市场铺平道路,天津的商业地产市场,03年天津人均商业面积为0.7平米，一般发达城市的标准为1平米04年商业地产在天津的总投放量达到了400万平米，规模超过5万平米的项目12个，投资超亿的项目18个04年1月份-2月商业地产的价格指数上涨了24%天津商业地产市场呈现城市边缘化、投资多元化、业态多元化的特色，一站式消费成为热点商业地产在天津方兴未艾,市场空间的拓展在于对市场的深入思考，对 项目的分析把握。在充分
3、了解天津市场现状后， 我们要做的就是：占据市场的有利区位；确立 项目的市场定位；完善项目的自身品质；制定 项目的竞争、推广、服务策略，使项目更加迎 合市场 满足需求。,项目简介,1、总占地面积2.5万平米，地上建筑面积4.2万平米，地下建 筑面积1.2万平米，地上三层商业总面积2.4万平米，SOHO建筑面积1.8万平米；容积率1.7，绿化率302、南北两段三层商业建筑，其间自然形成内向商业街,3、7.56*7.56水泥柱网，店铺大小可以依据商家需要自由分割，从几十平米到几千平米都可以满足4、连廊、天井、屋顶花园等现代建筑因素的运用使整个项目灵活多变、优化交通动线,区位背景, 毗邻奥运迎宾主干道
4、,东西两侧的天塔和水上公园是 天津的标志性景点 周边的立达公寓、翠湖温泉花园、新城市花园等、 天骄源、水榭花园等楼盘形成天津市的传统富人聚 居区 所座落的南开区西南地带高等院校聚集，外籍人口 众多，形成丰厚的文化底蕴,优越的地理位置和人文背景,商业地产只有依托城市经营的大环境，将城市的文化特色和区 位特色和商业价值进行有机的结合，才是实现和城市的协调发展, 上谷项目所处的地块，居住氛围已相当成熟，但商业欠缺 临近奥运板块，地段升值潜力巨大 周边人文气息浓厚的优美环境迎合商业选址环境氛围理念逐步扩大的趋势北侧的水上北路是天津市内餐饮业态密集度最高的地块本项目原始地块也是以餐饮业态为主的区域，周边
5、饮食文化的底蕴和习惯浓厚,区位商机,如果说建筑风格是上谷的表情那么 设施配套就是上谷的主角品牌文化则是上谷的语言我们深深了解如何让上谷聚集所有时尚潮流目光占据市场竞争优势,建筑风格,著名日建设计师经典之作，整体建筑风格、通透、现代，将时尚感觉和功能性完美的结合 独特鲜明的建筑风格和视觉冲击是上谷成为和天塔一样的地标性建筑的形象因素,设施配套,小型商业地产项目的定位直接影响到其配套设施内容，经营者的长期需求和业态的差异是需要首先考虑的因素前期通过对天津市近300家餐饮经营者的深度调研和数据分析，贴合餐饮娱乐行业的经营需求量身定做配套内容项目配套设施充分考虑餐饮业的特殊要求，电力负荷250w/平米
6、 闭路电视监控、报警系统、54兆宽带无线网络系统形成现代化物业配套,对小型商业地产的思考, 小型商业地产缺乏大型地产的规模效应和商圈效应 对小型商业地产而言，定位至关重要 没有主题的小型商业地产项目无法生存 从项目操作的角度而言，品牌对于产权客户投资者的影响远远大于住宅项目 项目定位和招商是小型商业地产最关键的两个操作环节，只有围绕这两个环节才能有效合理的整合商业资源和社会资源，使商业地产脱离单纯的商业范畴，上升成为一种持续性的社会行为,打造品牌 营造文化,我们的目标是做品牌而不是做项目很多人说“没有主题的项目是无法生存的”我们说“没有文化的项目是无法持久的” 主题是有时效性的，唯有文化才是可
7、以积累和 沉淀的,小型商业地产,持续发展,生存,主题,文化,升华,打造品牌 营造文化,项目的文化内涵对与项目的主题是一个有益的 补充和支撑通过将项目的定位上升到城市文化的层次才可 以为一个商业项目的持续发展和价值链循环提 供内在的动因项目的文化内涵对与项目的主题是一个有益的 补充和支撑,以消费者为中心环节的价值链,在住宅地产中，投资者是其价值链的最后一环在商业地产中，消费者才是这个链条上的最终一环，才是所有商业环节中最根本的动因 价值链循环,开发商,投资者,经营者,消费者,以消费者为中心环节的价值链,经营者的利润，投资者的收益和开发商的快速现金回流都要通过消费者的购买行为来实现只有打动消费者才
8、能带动经营者，影响投资者所以我们的项目定位，经营等内容都是围绕消费者为中心展开的,上谷的文化是消费者的文化,我们要创造一种消费的理念，一种消费时尚这种理念是为天津市的中高端人群量身定做的, 是一种天津市的白领阶层消费文化我们要给消费者一条天津没有的街，一条天津也该有的街，用外地的特色餐饮丰富消费者的感官消费=娱乐+美食+休闲，是我们提倡的理念，互补性业态有机结合,构成文化的基调,充分做足“专”和“精”是小型商业地产的发展思路。营运管理模式应随项目“特色”发生转变 消费者是所有商业环节中最根本的动因，所有的服务都是为终端消费者服务的。 上谷从拉动消费，为项目提供消费群的角度出发，建设“上谷部落”
9、餐饮娱乐网。以天津市高端餐饮娱乐的门户网站为定位，将上谷“消费娱乐美食休闲”的消费文化以网络的形式推介给更多的消费者。同时配合上谷联盟卡的附加值效应，网罗高端消费群，为项目提供了海量的客源。,特色化经营和专业的运营管理,经营者是项目运作的主要客体，运营服务的质量直接影响到他们经营的质量和持续性 上谷针对小型商业地产项目依赖于整体推广运营的特色，与国际一流咨询管理公司“仲梁行”签订长期合作协议，以最先进的手段和理念对项目进行后期的运营管理，持续挖掘项目的商业价值。 为经营者提供收费透明公开化、服务专业效率化、硬件优质化的24小时物业管理服务 通过对商业街进行有效的长期整体营销推广，提升项目品牌形象的通时为经营者提供客户范围的拓展,特色化经营和专业的运营管理,融创集团 成立至今 立足目标市场以国际化先进运营理念 联合国际知名规划、建筑设计公司打造了多个地标性高尚建筑以优质的产品 完善的配套服务占领了高端市场 赢得了目标客群的青睐融创集团携其产品期待与您携手在未来的发展道路上 共创辉煌,OVER,
