1、,杭州下沙项目可研报告,投资发展中心2010年7月12日,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置城市核心商圈位置项目距核心商圈的直线距离城市主要地标建筑位置（如市政府、汽车站、火车站等）城市发展方向,城市概况,杭州下沙，三大副城市中心，浙江省主要研发制造基地，国家级经济技术开发区，省级高校园区，未来居住新城。1、目前有1000余家企业，世界500强外资企业32家，外资558家，主要产业电子信息，生物医药，机械制造，食品饮料，工作总产值约1200亿；在职员工约12万人； 2、 园区内高校14所，学生近18万人，为浙江省最大规模高教园区。,结论：城市等级、区域选址符合项目选址标准，人口不符合选
2、址标准。,城市交通规划,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置城市各轨道交通线路规划图城市现有各主要干道,城市路网交通：省级路网：绕城高速：接驳杭甬高速的下沙高速路，已通车。沪杭高速：杭州至上海下沙路段。市级路网：地铁1号线：杭州市中心至下沙；2012通车。BRT1:下沙至武林门广场，已开通。德胜路高速：下沙至杭州市区快速路：2012年开通；沿江高速：下沙至杭州六和塔区域，2011年内通车。区级路网：市政大道：下沙路，九沙大道等，现已通车。,资料来源：杭州经济技术开发区投资指南； 杭州市规划局。,下沙区域内网路发达，现在内有多级道路设施，BRT至杭州市区约35分钟；2012年后，至杭州市区
3、车程约20分钟。,绕城高速,规划通往杭州市区快速路,地铁1号线,BRT1,意向地块,结论：选址项目位于城市主干道交汇口，符合项目选址标准。,新区管委会,下沙西站,下沙站,下沙东站,城市商业概况,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置现有意向各城市综合体位置现有意向各类百货的位置现有意向各大型超市的位置现有和意向项目请用不同颜色标注,未来商业体量估算：主商圈商业体量：30万；4号大街次级商圈体量：40万，滨江商圈商业体量：50万。,数据来源：,8,7,11,3,2,1,5,6,4,9,区主商圈,区次主商圈,结论：目前下沙商业处于刚起步阶段，商业设施无法满足消费者需求；区域三级商圈建设开始启动
4、，项目地块作为城市综合体的发展机会巨大。,4号大街,物美超市,项 目,下沙商贸城,商圈现状实景图,4号大街,城市房地产市场概况,数据来源：2010年杭州国家经济技术开发区统计年鉴,结论：2007年至2009年，随着杭州国家经济技术开发区招商引资步伐扩大，作为开发区配套,下沙房地产业开发力度较大，整体市场供应大于需求，结合08，09年供求分析，2010年商品房市场供应量预计将达到200万。,近年下沙房地产概况表,酒店业概况,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置现有意向各星级酒店位置现有和意向酒店请用不同颜色标注,数据来源：杭州酒店网；备注：希尔顿逸林酒店体量近4万，估计其房间数为350间。
5、,结论：目前下沙酒店入住率较高，平均入住率80%以上，酒店市场潜力巨大。,3公里商圈人口,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目1.5公里商圈范围项目3.0公里商圈范围,数据来源：杭州经济技术开发区2009年统计年鉴。,迎宾大道以北，1号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在4号大街两侧。高教园区主要分布在下沙东面和北面。,3km,1.5km,结论：选址项目1.5公里、3公里商圈人口不足，与选址标准有差距。,地块周边房价,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目5公里范围在售项目的位置,数据来源：实地调研,龙湖项目,万亚广场,IBC国际公寓,目前下沙在售楼盘公寓均价15
6、000-17000元/，商铺（1层底商）35000-40000元/。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，80%为投资性消费。,九阳项目,合达城,合达自由港,结论：项目周边的住宅价格，符合选址标准。,地块周边地价,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目5公里范围成交项目的位置,数据来源：杭州国土资源网站，搜房网媒体2009年下沙区域统计分析,数据来源：,2,1,3,4,区主商圈,区次主商圈,目前，下沙中心区的商业地价约3800-4500元/，住宅用地地价约7000-8000元/。,结论：项目周边的地价较高，商业用地突破4400元/，本项目地价控制在4000元/。,商圈竞争情况,5
7、公里商圈地图地图上应标注以下内容：项目所在位置项目5公里范围现有竞争者位置项目5公里范围潜在竞争者位置注意现有和潜在竞争者请用不同颜色标注竞争者应包含综合体、百货、超市等,数据来源：现场调研。,城市地图地图上应标注以下内容：项目所在位置现有意向各城市综合体位置现有意向各类百货的位置现有意向各大型超市的位置现有和意向项目请用不同颜色标注,现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国投项目，合达城商业项目，盛都中心项目。,4,5,1,3,2,区主商圈,区次主商圈,6,结论：选址项目3公里商圈范围超市，百货，以及娱乐类市场潜力较大。,地块交通情况,地块红线图或宗地图地图上应标注以
8、下内容：项目所在位置,数据来源：现场调研。,地块四面临路，道路通畅，临近1号大街，下沙大道等交通主干道，至市区及开发区及其便达。,结论：项目四面临路，且其中两条为主干道，交通条件符合选址标准。,地块概况,地块google地球实景图地图上应标注以下内容：地块四周的各边边长地块四周道路,地块政府报价单位地价：无楼面地价：无总地价：无,数据来源：预估,地块google地球实景图地图上应标注以下内容：地块四周的各边边长地块四周道路,地块鸟瞰,460米,360米,350米,530米,地块东北侧实景,实景说明：地块东北面为大型居住区，和传统商业街。地块正北侧为尚未拆迁的厂房。,东侧-,南侧,西侧,北侧,地
9、块西北侧实景,实景说明：地块西、西北面为大型居住区，地块北侧为下沙商贸城。,东侧,南侧,北侧,西侧,地块西南侧实景,实景说明：西侧为大规模住宅项目；地块南侧为厂房。,南侧,西侧,东侧,北侧,地块东南侧实景,实景说明：东侧为大规模住宅项目；地块南侧为厂房和居住区。,南侧,西侧,东侧,北侧,地块总结,地块周边环境评价：优势：1、项目地块东面，西面，北面都为大型居住区，居住氛围成熟；2、18万庞大学生客群，提供了较大的消费基础；3、经济技术开发区大量管理人员客群，为中高消费提供了基础；4、项目紧邻四号大街，已具备一定商业氛围，有利于项目后期开展。机会：1、区域商业配套较少，大型商业项目发展空间较大；
10、2、下沙新城的规划，地铁1号施工，为未来人口导入提供硬件支撑。劣势：1、项目南面为开发区厂区区域，为项目的一非利因素；2、地块北面的为下沙商贸城和尚未拆迁的两个工厂，影响整个项目形象，工厂的搬迁进度也将影响项目开发进程；3、地块内部两工厂拆迁进度影响地块取得的进程；4、地块南面有一栋住宅楼和开发区展示中心，不予拆迁，不利于项目在下沙大道沿街面形象的营造。威胁：紧邻下沙主商圈未来30万的商业体量，对项目威胁较大。,地块选址条件评价：1、目前开发区商品房市场启动时间较短，周边商圈人口与选址标准有一定差距；2、预测政府关于地块的价格会较高，与意向土地价格有一定的差距；3、其他基本符合标准店选址条件。
11、,关于地块下一步应重点落实的问题：,地块总结,1、地块取得是否为净地，地块拆迁进度，2、政府方面对地块初步规划，及商住相应的指标，需进一步落实；3、明确地块初步价格。,定位依据：购物中心：区域内可以做大型商业配套的地块较少，市场未来消费力较大，此建议规划建面为11.88万的标准店，塑造区域商业航母；五星级酒店：当地拥有较大商务客群，且缺少高端酒店，建议规划3万五星级酒店；住宅：住宅体量较大，建议分组团，多风格开发，以适应市场不同需求；酒店式公寓：区域酒店式公寓供应量较大，建议从层高，面积，装修风格等方面多元化去规划设计产品。,产品初步定位,产品初步定位,460米,360米,350米,530米,
12、2.5F,2 F,2 F,2 F,2 F,2 F,产品分布图,产品配比建议：,产品初步定位,城市广场主力店/次主力店业态建议：,城市广场剖面示意,产品初步定位,土地成本：32.96亿元，地价1066.7万元/亩建造成本：营销管理成本：3.01亿元各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：29.9亿元,项目投入测算,财务测算,总结：项目总成本为92.78亿.,项目收入测算,结论：项目净现金流项目总收入- 项目总投入=12亿,财务测算,项目现金流量表,项目总建筑面积80万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积 65.12万平米，持有面积 14.88万平米；在持有面积中城市广场 11.88万平米，酒店面积3万平米，持有物业估值合计约为 15亿元（不含地下）。,财务测算,项目敏感性分析,备注：以上投资回包含持有物业的市场估值。,结论：设定项目实际开发周期为4个自然年，并且以净地性质开发，且超市可进驻，项目整体可行。,财务测算,
