1、宣城柏庄三期3组团【中央景观区营销推广方案】,2012年7月,目 录,目 录,宣城市近14周成交情况（摘自2012年7月30日搜房网信息）,（备注：政策类用房及3000元/以下房源未纳入统计）,成交量反弹强劲，破百套已成为常态,宣城市近14周成交情况（摘自2012年7月30日搜房网信息）,（备注：政策类用房及3000元/以下房源未纳入统计）,成交均价企稳，略有回升,宣城市商品住宅成交情况（摘自2012年7月搜房网信息）,住宅成交量创调控以来新高，均价有企稳回升的迹象,市场整体朝价稳量升、预期向好的方向发展,2012年7月宣城楼市共成交纯商品住宅950套，均价为4774元/。逼近千套的销量不但创
2、调控以来的新高，也是两年来的最高值，可以看出这些销量不但是积蓄已久的刚需力量爆发，也有改善型及其他需求客群身影。宣城房价在经过近7个月的洗礼之后，进入相对稳定阶段，本月房价跟随成交量一同回升。 纵览宣城楼市7月份交易情况，总体呈现量价齐升局面。主要一方面因为央行两次降息、贷款松动的情况下，促使对宣城楼市触底的判断，果断选择了出手。另一方面，宣城楼市在经过了近1年的低迷之后，开发企业资金压力增大，以价走量成为他们的最佳选择。 面对价格回稳的宣城楼市，如果没有新的调控政策出台，预计未来三个月宣城楼市将维持回暖态势，加之6月以来，央行降息、公积金降息、首套房利率优惠等政策在一定程度上刺激了刚需入市，
3、多家楼盘选择在七月开盘也是想好好利用政策优势。这一轮推盘高峰之后，预计在9、10月份左右将再迎来一次开盘高潮。,随着全国楼市6、7月份成交回暖，以及央行频频降息等转机出现，市场上对房地产调控政策放宽的语气有所提高。各种关于政策松绑、房价回升的小道消息也被炒的沸沸扬扬。现阶段房地产市场对经济增长起着重要的拉动作用，严格“限购”下，要想“稳增长”，必须保证楼市的成交量。结合当前经济形势和中央对房地产市场的态度，预期现阶段的房地产调控政策主要以稳定为主，而任何想突破中央调控红线的微调终将成为一纸空文。 对于目前市场的看涨趋势和成交回暖局面，政府态度十分明确。一方面，对于投资投机性需求，中央是坚决遏制
4、，坚持限购不动摇。另一方面，在遏制投资投机性需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求，稳定经济增长。但是，据国家统计局公布的数据显示，6月份至今，全国已有70个大中城市住宅销售价格出现了轻微的上涨迹象，这与政府宏观调控的目标显然是背道而驰. 在调控不放松的大背景下，价格应该不会出现大幅的上涨。下半年市场会在不断的波动中逐渐达到平稳。而由于房价稳定，土地市场会有适当的回暖，但不会出现当年不断刷新地王的狂热情况。,中央楼市调控决心不容动摇,目 录,宏观经济形势,外贸、消费总额、新增贷款等数据增长明显放缓，内部外部需求持续恶化，投资乏力,拉动经济增长的三驾马车，出口、消费、投资均呈现
5、疲软状态，经济下行风险明显。,宏观经济形势,GDP持续下滑，今年一季度跌入低谷，仅8.1%，宏观经济下行通道打开；CPI指数缓慢下滑，通胀压力有所回落。,宏观经济面下行，通胀出现回落，为政策变向提供空间。,3月5日，温家宝在2012年政府工作报告中指出，2012年主要任务有促进经济平稳较快发展、保持物价总水平基本稳定等，保增长放在首位。我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。调控效果正在显现。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。,4月13日，国务院常务会议，经济运行存在下行压力，物价上涨压力仍在，保持适度投资规模。提
6、出两个工作重点：继续加强，巩固调控成果，决不让反复，引导信贷适度增长,政策基调变化,2月，中央政治局重申：适时适度预调微调,5月18日，温家宝在六省经济形势座谈会上提出，及时适度预调微调，稳增长放在重要的位置上。同时强调，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。,5月23日，温家宝在国务院常务会议上强调：认真贯彻稳中求进的工作总基调把稳增长放在更加重要的位置。要根据形势变化加大预调微调力度积极采取扩大需求的政策措施，为保持经济平稳较快发展创造良好政策环境。,政策基调从保增长到稳增长，预调微调力度不断加大。针对房地产政策态度趋向软化，多采用喊话形式，但严控报复性反弹。
7、,政策调整,11.12.5，下调0.5，约释放4000亿元人民币流动资金,12.2.4，下调0.5，约释放4000亿元人民币流动资金,12.5.18，下调0.5，约释放4200亿元人民币流动资金,三年来连续两次降息，下调0.25,货币政策,存款准备金率三次下调，增加资金流动性，约释放1.2万亿元流动资金。三年来连续两次降息0.25，与11年一季度利率持平。,政策调整,货币政策,货币政策预调微调从被动到主动，并趋向宽松，流动性得到明显改善。一方面增加流动性以对冲市场下行；另一方面提振市场信心，一定程度上刺激刚需入市，允许改善型入市，对楼市带来“利好”。,政策调整,信贷政策,信贷政策趋向宽松，倾向
8、于刚需市场。信贷政策调整红利有利于促进刚需入市，为市场筑底反弹提供助力。若市场持续下行，未来改善型、投资型入市可能性加大。未来调控走向精细化，政策倾向性和针对性更加明显，支持鼓励刚需市场。,表：2011年四季度以来32城市政策微调类别,政策调整,行业政策,中央和地方政府对房地产调控态度和目标上存在差异，地方政府不断微调冲撞中央红线；经济下行、中央政府默许、土地财税是地方政府微调楼市调控的三个原因；去年四季度微调少而分散，范围和动作较弱，今年4月开始微调现象频繁，调控政策进入微调期。,限购仍是当前政策红线，但未来政策进一步松动预期较为明显,2011年四季度以来各地政策微调关键词：一“ 免“：免或
9、减征购房契税或退税，如马鞍山、武汉等。 二“变”：改变普通住房价格标准，如天津、上海、南昌等。三“绑” ：土地松绑，如北京、广州、杭州、成都、昆明。四“调”：调高公积金贷款额度，如济南、郑州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策，如从化、长春等。六“补”：购房予以补贴，如扬州和营口。七“放”：放松限购条件，如佛山、芜湖、重庆、成都、上海、象山。 X,政策调整,行业政策,芜湖、佛山、成都、上海等城市关于限购放松的政策微调出台几天后均被叫停，显示限购仍是现在的政策红线。宏观经济增长压力下，预调微调力度加大，房地产调控“三限”部分瓦解。政策红线出现。未来政策将进一步松动预期较为明显。,一、调控大
10、方向难变： 坚持限购、限贷以抑制投资投机；坚持定向宽松支持首置需求。二、政策累计释放，有助于推动楼市反弹回升： 客观上对冲市场下行，主观上提振市场信心。三、宏观经济增长压力凸显，预调微调力度加大： 货币政策将趋向宽松，信贷政策将进一步精细化定向化，行业政策红线显现，构成实质利好，改善市场预期，带动成交的结构性上涨。四、经济下行压力下，政策底部可能出现，政策红利持续放大。,政策小结,表：今年一二季度政策对比小结,一季度政策预调微调，信贷的松动等利好带来今年首个窗口期。4月份 “两会”负面喊话对市场的预期和交投氛围带来不利影响，影响了反弹的高度，但短时间内完成消化。5月份，预调微调力度不断加大，政
11、策红利加上传统的季节性因素，今年第二个窗口期打开，反弹高度进一步加大。,政策调整对楼市影响,在经济增长的压力下，可以预见政策基调趋向宽松的可能性加大，放宽投资，扩大内需，预调微调力度加大。但目前政策基调是稳增长而非2008年的促增长，因此不会出现08年的大规模资金救市，因此政策宽松有限度。,随着政策基调变化，使得今年楼市经历利好-利空-利好的螺旋式上升过程。,楼市走势研判,随着今年2月以来成交量明显增加，主要城市已基本度过本轮库存高峰，一线城市库存量开始出现回落。后市发展商以价换量力度将进一步减弱，价格调整逐渐走入尾声阶段。结构性的政策放松，导致今年以来刚需项目出现结构性上涨。随着5月初以来新
12、一轮地方政策微调潮，及央行降息等政策利好的推动，楼市政策环境进一步有所好转，市场刚需或将进一步释放，并有效带动改善型产品成交。后市楼市整体有望实现“以量带量”的“保温”效果。总体来看，未来市场出现筑底、价格止跌回升的可能性逐渐增加；与2009年的那次“V型”走势相比，本次筑底及上行更可能是“U型”走势，过程相对较长。,目 录,7,8,B7#、B8#、B11#、B12#均为33层132套，位于整个三期的中央,11,12,本期房源位置,本期房源标准层平面图,共计4栋楼，528套房源，预计9月达到预售条件。,本期房源户型配比,本期房源户型配比,G1户型 （三室两厅两卫）面积：119正南北朝向，符合客
13、户居住习惯；东西向均临小区景观，景观资源相对较好；双阳台及转角飘窗设计，户型赠送面积较多；双卧朝南，户型方正，浪费面积少。,本期房源户型分析,G2户型 （两室两厅一卫+双花园）面积：85正南北朝向，符合客户居住习惯；双阳台及转角飘窗设计，户型赠送面积较多；双卧朝南，户型方正，浪费面积少；罕见多变空间，85平米可做到4房。,本期房源户型分析,优势： 本期房源为四栋33层高层，位于三期中央景观区，远离道路的喧嚣与污染，是整个三期中最私密安静的所在。内享3万平米私家园林景观，外观宛溪河景观带，楼间距大，最高达60米（其他楼栋间距约为30-50米），视野极为开阔。户型设计独具匠心，尤其是G2户型，通过
14、空中花园的巧妙设计可做到两房变四房，符合目前市场上刚需主流。,本期房源优劣势分析,劣势： 本期房源产品面积段较为狭窄，仅119、85平米两种户型，各占50%，从目前市场上大户型销售情况来看，119平米户型因总价较高是将来去化的重点和难点。交房时间较晚，为2014年12月31日。此外，33层高层在宣城市场上十分罕有，尤其在大型社区中尚属首例，客户接受度尚需培养。,本期房源优劣势分析,价值点景观品质服务配套品牌,市场卖点最无敌观景视野最极致生活体验最顶级服务享受最成熟社区生活最领先设计理念,诉求点33层高层、60米楼间距、内外景观资源户型设计、5.4米层高入户大堂、立面、材质不断升级的物业服务标准
15、2000余户已入住、一幼、社区商业柏庄品牌、超前规划设计理念,30,本期房源卖点梳理,目 录,竞争项目分析,从竞争项目现有及即将入市产品看出：竞争项目100平米以下的小户型产品属于主流面积段，市场竞争压力大竞争项目较多采用突出景观和面积赠送的方式抢夺客户，市场同质化竞争形式严峻竞争项目交房时间均早于本案，这也是本案未来销售的一大劣势,竞争项目分析,中锐第一城,竞争项目分析,美都新城,竞争项目分析,香江金郡,目 录,2012年度销售目标分解,完成销售金额1.99亿元,开盘销售目标,余房去化目标,商业销售目标,B5#、B6#、B13#楼5月份开盘，套数372套，面积3.71万平米，实际成交均价47
16、00元/，销售率80%，销售金额19900万元,B7#、B8#、B11#、B12#楼预计9月份开盘，11月加推，套数528套，面积5.39万平米，预计均价5000元/，可售金额26950万元，销售率50%，销售签约金额13475万元。,与住宅同期开盘的B1-B5#商业共计40间店面，面积10167，预计均价为9000元/，可售金额9150万元，销售率30%，销售签约金额2745万元。,达到宣城柏庄年度销售目标3.4亿元，实际完成销售金额约4.1亿元。,通过下半年个营销节点的促销，力求余房去化率达到70%，销售金额约5390万,推盘时间及推量建议,宣城柏庄三期3组团共计4栋楼，528套房源，预计
17、9月达到预售条件。由于产品面积段较为狭窄，仅119、85平米两种户型，各占50%，客户选择空间小，且目前市场形势仍不容乐观，集中推广具有一定的压力，故建议抢先占领市场，分期去化产品。 B7#、B8#建议9月份开盘，套数264套，面积26928平米； B11#、B12#占据中央景观组团中最佳位置，其不但享有中央景观资源，兼具宛溪河水景资源，作为中央景观组团压轴之作加推，建议11月份开盘，套数264套，面积26928平米。,备注：实际推盘过程中应根据蓄客情况进行及时调整，以控制库存。,推盘时间及推量建议,1、树立B7#、B8#、B11#、B12# “中央景观区楼王”的鲜明形象，区别于前期房源，拔高
18、组团形象高度，彰显居者的尊荣感；2、顺利实现开盘，保证首期至少50%的开盘销售率；3、继续深化的年度主题；4、继续扩大柏庄品牌在宣城的知名度和影响力。,推广及销售目标,B7#、B8#共计264套房源，开盘50%销售率，即成功销售132套。在当前市场环境下，按照每套房源3人的有效客户积累量，9月下旬开盘前需积累客户396组左右有效客户。按40%的有效客户率推算，需保证990组以上的来访客户才能实现开盘销售目标。 考虑到7月中上旬的销售工作重心主要放在剩余房源的去化上，工作重点为限时特惠。因此，预计从8月正式开展新房源的蓄水工作，截止9月下旬约60天的蓄水期，需实现平均17组/天的来访量。,销售目
19、标分解,长效媒体新形象投放开始积累新客户,营销推广节奏,阶段工作重点：针对新房源设计制作生活手册、DM；更换户外广告，展示项目全新形象；组织销售人员针对新房源进行新品价值梳理；对可售房源存在抗性的客户，释放新房源即将推出的信息；组织开展新房源客户登记；,7月中旬下旬 筹备期,推广目的： 7月为年度市场销售淡季，却也是同区域同类产品推广空白期，抓住这一时节点，启动新房源的推广销售工作。推广主题：位在中央 势在四方重点诉求： 建立组团房源新形象，拔高组团形象高度。媒介组合：户外广告报纸广告网络广告车体广告,筹备期推广安排,阶段工作重点：主流媒体全面铺开，正式推出新房源；深化卖点，塑造中央景观房源的
20、价值，对重点户型进行解析；对客户进行有针对性的引导，弱化观望的心态；通过活动邀约、项目进度的及时告知维护意向客户；中央景观样板房对外公开；开展认筹活动。,8月9月上旬 蓄水期,推广目的： 利用样板间开放，制造活动话题，引起全场关注，并加强对意向客户的吸引力和认同感，快速蓄客。推广主题：样板生活 犒赏宣城重点诉求： 通过产品位置和户型优势的阐述强化产品的卖点，吸引客户的关注。同时，充分展现项目成熟特性，进行项目核心卖点的系列深度宣传。媒介组合：户外广告报纸广告网络广告车体广告短信广告杂志广告等,蓄水期推广安排,阶段工作重点：通过各媒体渠道释放开盘信息；开盘DM设计印刷；对客户进行价格摸底，确定开
21、盘价格及优惠政策；组织相关工作人员对开盘流程进行培训及演练；组织开盘前大型演出活动（具体待定）；组织开展开盘活动。,9月中下旬 开盘期,推广目的： 利用开盘活动，制造话题，引起全城关注，并通过集中开盘迅速去化新房源。推广主题：中心臻品 全城竞藏推广时间：9月29日（暂定）媒介组合：户外广告报纸广告网络广告短信广告车体广告杂志广告DM派发等,开盘期推广安排,对于新推房源，建议以目标责任书签订的价格为努力目标，但在实际定价上仍需采取“以量定价”的定价思路，在确保开盘去化率的基础上再考虑利润。,价格策略,对比三期2组团开盘表价，综合比较，制定B7#、B8#表价，平均表价比其平均价(5590元/平米)
22、高10元/平米左右，为5600元/平米。开盘前再通过限时优惠的方式确定成交价。 通过8月下旬及9月上旬两次对市场大环境、竞争项目分析并对意向客户进行价格摸底，于9月上旬形成最终的优惠政策。,定价措施,考虑到当前市场销售淡季，蓄客压力大，建议加大认筹和开盘的优惠力度，可以在表价与前期房源差别不大的情况下降低实际成交价，一方面避免老业主的过激反应，另一方面有效促进销售。根据目前市场情况及本项目周边直接竞争项目的实际成交价格调查，建议本次开盘实际成交均价为5000元/平米。客户登记（8月20日起）意向客户开始预约登记，登记客户可享受开盘额外优惠（2000元诚意金购买8000元的购房优惠券）。备注：具
23、体成交价根据宏观环境、实际市场情况随时予以调整。,开盘价格优惠（9月29日）,一、付款方式优惠 1、一次性付款：自签定商品房买卖合同之日起,以自有资金付房款的：10天内付清全额房款：优惠985折；10-30天付清全额房款：优惠99折；30天以上付清全额房款：不享受付款方式折扣（凡先签订合同的纸质合同再网签合同的，以纸质合同签订日期为准，直接网签合同的，以网签合同日期为准）；2、自签定商品房买卖合同之日起,以银行按揭付房款的：30天内银行放款付清全额房款（含30天）：995折；30天以上银行放款付清全额房款：不享受付款方式折扣。3、自签定商品房买卖合同之日起,以公积金按揭付房款的（含组合贷款）：
24、50天内放款付清全额房款（含50天）：997折；50天以上放款付清全额房款：不享受付款方式折扣。,开盘价格优惠（9月29日）,二、认筹优惠认筹客户成功认购2000抵8000元三、老带新优惠7000元/套四、开盘期优惠开盘额外优惠500元/（仅限开盘一天）共计优惠约600元/左右，成交均价约5000元/。,开盘后价格优惠,一、付款方式优惠 1、一次性付款：自签定商品房买卖合同之日起,以自有资金付房款的：10天内付清全额房款：优惠985折；10-30天付清全额房款：优惠99折；30天以上付清全额房款：不享受付款方式折扣（凡先签订合同的纸质合同再网签合同的，以纸质合同签订日期为准，直接网签合同的，以
25、网签合同日期为准）；2、自签定商品房买卖合同之日起,以银行按揭付房款的：30天内银行放款付清全额房款（含30天）：995折；30天以上银行放款付清全额房款：不享受付款方式折扣。3、自签定商品房买卖合同之日起,以公积金按揭付房款的（含组合贷款）：50天内放款付清全额房款（含50天）：997折；50天以上放款付清全额房款：不享受付款方式折扣。二、其他优惠老带新7000元/套,目 录,以位在中央 势在四方作为阶段推广主题，树立B7#、 B8#、B11# 、B12#的独特价值，辅以对重点户型（主要为G2户型）的深度解析，拔高客户的心理价位。在开盘前通过对具有诱惑力的价格的宣传，体现新推房源的高性价比，
26、使客户产生强烈的购买欲。 此外，通过线上宣传与线下活动的充分结合，在8月-9月期间争取实现与目标客户多频次全方位的接触沟通。,如何在推广上树立产品的独特性？,位在中央 势在四方揭示了B7#、 B8#、B11# 、B12#这四栋楼与竞争项目、与本项目的其他房源所不同的独特性。为突出其无与伦比的尊荣感，我们需要将该组团从整个项目中独立出来，使客户感受到以众星围绕、唯我独尊的王者之势。 那么，我们将从以下四个方面进行中央景观房的核心卖点阐述：,如何在推广上树立产品的独特性？,“精”品专筑 铂金品质,宣城柏庄作为责任地产商“柏庄地产”在宣城投资开发的首个项目，通过四年来的努力，已使2400户家庭真切感
27、受到了现代品质生活。更难能可贵的是，柏庄一直在努力提升社区的品质。宣城柏庄继“2011品质生活年”之后又启动了“2012品质升级年”对产品品质和服务品质进行了全面提升和优化。4栋中央景观楼建筑在底部三至四层采用了深褐色仿石涂料和面砖，其余楼栋在底部两层采用深褐色仿石涂料和面砖，在保持整体风格统一的前提下，结合景观及灯光突出三期立面效果，体现建筑的尊贵感，提升小区住宅品质，立面标准全部采用高档真石漆涂料作为外墙材料，成就精质生活标准。格调细节，精工雕琢，精质主义生活法则。,精,“景”致生活 非凡中心,宣城柏庄三期中央景观楼王位于三期组团中央核心位置，直面社区中央景观带，除了建筑品质的提升，其景观
28、资源更是无语伦比，令居者倍感尊荣。拥有最佳的观景视野，尽览社区最美风景。由宣城柏庄精心打造的中心水系环绕广场，依托亚热带四季常绿树木、灌木、草坪等当地植被，营造出3万平米绿意盎然的私家风景；在布局格局上，讲究层次递进，井然有序，设计灵动，在有限的时空内创造出无穷的景象。而作为宣城柏庄首推且仅有的4栋33层超高层住宅，其视野延伸无限，远观敬亭山，近看宛溪河，最美风景一一收入眼底，气韵生动，俯仰自得，揽尽醉美风情景致，足以成就一段令人羡慕的巅峰人生。,景,“静”谧人生 尊荣生活,进入宁静的音符中享受闲情人生，给重负的大脑随意畅思遐想的时空，让整日忙碌的心灵充分地舒展，唤醒城市熙攘中沉睡的自己！每个
29、人心目中都梦想着拥有这样一片桃花源，远离尘世的纷扰，过上悠游自在的宁静生活。作为宣城柏庄首推的33层超高层住宅，位于宣城柏庄三期最中央的位置，真正远离道路的喧嚣与污染，是社区内最私密安静的所在，居于此，享受只属于自己的“静”谧。从客厅的大玻璃窗，看所有的景观都在眼前清晰地上演，也许是城市风景，也许是山景，也许是河景，总之它们都无敌且毫无遮挡。风景就是挂在窗外的一幅画，安静而美好。浮华出局、尊荣私享，中央王座气度天成。,静,层峰视野 享大“境”界,宣城柏庄精力打造的三期中央景观房，集万千尊崇于一身，让尊贵铺陈于每一处，超前一步为您展示城市精英的生活范本。居城东南核心醇熟地段，宛溪河畔第一排绝佳位
30、置，堪称绝版首善宜居地段。立面高档真石漆涂料作为外墙材料，建筑的尊贵感卓越体现；超大楼间距，处处皆景，栋与栋之间旷达舒朗，让居者的视野毫无遮挡，无形中提升社区的空间感和档次感，给您一个“宽视界，宽风景”的自由景观空间，在家里就能自由近观远眺，将全城景致尽收眼底，从广阔风景中领悟人生，享受一切奢华的可能。繁华之上，静享生活，无上层峰视野，领略人生豁达境界。,境,推广平面表现,推广平面表现,目 录,筹备期推广活动,宣城柏庄明日之星少儿大赛活动目的：制造活动话题，引发全城关注，强化宣城柏庄品牌。活动时间：2012年8月1日活动内容：联合政府举办并冠名宣城市少儿比赛，对比赛才艺出众的少儿给予一定奖励，
31、活动期间顺势推出宣城柏庄中央景观房源的上市信息。,宣城柏庄全城认筹暨“幸运客户特价房”大抽奖活动目的：利用幸运客户认筹抽奖活动制造话题，引起全城关注，迅速为新房源蓄客活动时间：2012年8月20日-9月29日活动内容：活动期间，客户认筹即可参加开盘后幸运特价房抽取活动，认筹的客户即可领取抽奖券，在开盘期间认购成功可参加特价房抽取及为部分客户实行2.5万垫首付。,蓄水期推广活动,样板间开放仪式暨精美冷餐品鉴会活动目的：利用样板间开放，加强对意向客户的吸引力和意向客户对新房源的认同感，快速蓄客。活动时间：2012年9月1日（暂定）活动内容：邀请意向客户参加样板间开放仪式，参观样板间，领取宣城柏庄样
32、板生活手册，并品尝西式精美冷餐，活动中穿插抽奖活动。,蓄水期推广活动,宣城柏庄三期中央景观楼王盛大开盘活动目的：利用开盘活动，制造话题，引起全城关注，并通过开盘，迅速去化新房源。活动时间：2012年9月29日（暂定）活动内容：举行盛大的开盘典礼及演艺活动，通过现场优惠吸引客户认购,开盘期推广活动,附:加推期推广思路,B1#、B12#楼在首次开盘的热度基础上直接借势加推，价格以B7#、B8#的价格为基础表价，开盘前再通过限时优惠的方式确定成交价。 通过10月下旬对首期推盘销售情况，市场大环境、竞争项目分析并对意向客户进行价格摸底，于11月上旬形成最终的优惠政策。确定实际成交价。,感恩宣城，金秋嘉
33、年华活动目的：利用大型演艺活动，和客户产生互动，及用吸引力的奖品吸引客户，增加项目客户的认同，提升项目形象，为项目加推进行有效蓄客。活动时间：2012年11月3日活动内容：邀请宣城柏庄业主及意向客户参加，欣赏大型的演艺活动，期间穿插抽奖活动，抽奖形式为柏庄项目知识问答，和客户产生互动。,加推期推广活动,宣城柏庄三期中央景观楼王持续热销 盛情加推活动目的：利用开盘活动，制造话题，引起全城关注，并通过开盘，迅速去化新房源。活动时间：2012年11月10日（暂定）活动内容：举行盛大的开盘典礼及演艺活动，通过现场优惠吸引客户认购。,加推期推广活动,宣城柏庄三期一组团盛大交房，成熟绽放活动目的：利用交房
34、活动，制造话题，引起全城关注，以宣城柏庄成熟社区形象，再次炒热项目，间接为加推房源促销活动时间：2012年12月活动内容：举行盛大的交房活动，赠送业主乔迁礼品。,加推期推广活动,春节购房 宣城柏庄活动目的：通过春节期间促销，抓住外地返乡客户群，加强产品去化。活动时间：2013年2月活动内容：实行春节促销。,加推期推广活动,目 录,发布时间：每周一篇发布渠道：合作网站首页新闻及业主论坛发布主题：居层峰 景极致于景峰 享非凡层峰之上 样板人生景峰生活 领袖宣城巅峰极景 怒放宣城另：各类活动预热及活动现场报道,软文推广计划,目 录,通过对前期客户来访途径的分析统计，可以看出户外广告和亲朋介绍仍是客户
35、获取信息的主要途径。在下阶段的推广途径上，将继续以户外广告、短信、线下活动为主导，将报纸广告、网络推广作为有力的配合，同时积极物色新型的媒体渠道进行有效补充，形成多样化的推广形式，营造立体的推广环境。此外，由于近期周边乡镇客户成交较多，需在下阶段的营销推广工作中加大对周边乡镇的宣传推广力度，充分拓展客户。,媒体投放策略,户外：高炮、三面翻、LED屏、公交站牌、灯箱报纸：宣城日报、新安晚报、宣城广电报网络：宣城搜房网、宣房网、宣城论坛、项目官网短信：数据库、客户端派单：市中心、竞争项目附近、周边乡镇车体：重点乡镇路线乡镇公交车院线：宣城唯一电影院横店影城,推广渠道铺排,广告投放计划及费用预算,广告投放计划及费用预算（续）合计：约50万元,活动费用预算宣城柏庄明日之星少儿大赛 约20万元宣城柏庄全城认筹 约2万样板间开放仪式暨精美冷餐品鉴会 约5万元宣城柏庄三期中央景观楼王开盘 约10万元宣城柏庄感恩宣城，金秋嘉年华 约30万元宣城柏庄三期中央景观楼王加推 约5万元宣城柏庄三期一组团盛大交房 约5万元共计 约77万元总预算媒体投放约50万元+活动费用约77万元=约137万元,活动费用预算及总预算,感 谢 聆 听,2012年7月,
