1、恒盛集团拿地策略报告,同策房产咨询股份有限公司一区市场策划中心2012年11月,谨呈：,PART ,宏观层面:土地市场宏观政策面,PART ,中观层面：全市土地市场供求梳理,PART ,微观层面：上海未来重点规划潜力板块,PART ,拿地策略建议,近期宏观政策解析政府加大力度推出保障房用地，商品住宅用地减少。上海城市规划重心外移。,PART ,宏观政策分析,政府对于保障房供应的不遗余力，将进一步打压商品房市场，未来商品房土地供应的越发稀少，有利于品牌房企的扩张，竞争日益激烈。,国土局表示要做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，自2012年起，除招拍挂出让中溢价率超过、成交总价或单价创
2、历史新高的房地产用地外，流标、流拍也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。2012.11.22日，四部委（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行）联合发文：要求加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，规范土地储备融资行为，防范金融风险。其中储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。,趋势一：严控总价和单价地王的产生，对地块溢价率也有控制要求 ，未来具备稀缺资源的优质地块将受到追捧，而土地市场将迎来较好的抄底时机。趋势二：保障性住房用地仍旧是政府未来的重点供应方向。,上海规划和国土资源管理局日前公布2012年上海住房供地计划，计划供地1000公顷，比去年增加200公顷
3、，较去年下跌16.7%。 但值得注意的是，尽管供应减少，但保障房占供地总量的60%，而中小套型普通商品房用地则占到10%，为100公顷，意味着在总体供应基数下降的情况下，纯粹的商业住宅类型土地供应将受到进一步的挤压。,上海新一轮土地供应商业住宅供地越发稀少，造成未来拿地竞争越发激烈的现实，更利于品牌房企的扩张。,城市副中心外扩,徐家汇城市副中心主要服务西南地区，规划功能定位为城市文化、体育、商业中心，规划用地约2.2平方公里，目前已经基本建成,四大城市副中心的具体规划与位置：,徐家汇,五角场,真如,江湾五角场副中心主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，规划用地约2
4、.3平方公里，目前已基本建成，并已凸显出副中心的功能,真如城市副中心，位于普陀区真如地区，规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心，规划用地约2.4平方公里，目前规划建设正在启动,花木城市副中心主要服务浦东地区，规划功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心，规划用地约2.6平方公里，主要凸显出花木高档居住区的品位。,花木,城市从一个中心向外拓展为多个城市副中心，市中心概念逐渐弱化，城市资源、配套也随之外扩。,从一开始的市区内城市副中心，逐渐往中外环、外环开拓，说明上海正从从单中心往多中心转变；同时也是为了解决日益突出的城市拥挤，环境质量差等问题
5、。由此带来的发展格局的变迁以及巨大的发展潜力尚有待挖掘。,“十二五”时期上海城市建设的重心将向郊区转移，新城建设对郊区发展具有十分重要的带动作用。,临港新城主城区规划图,奉贤南桥新城主城区规划图,外郊环新城规划,金山新城主城区规划图,立体交通网络建设,上海地铁5条在建线路（9号线三期松江段、11号线北段二期、12号线、13号线一期、16号线，共计145公里77座车站）目前已相继进入建设高潮，车站累计开工65座。其中9号线三期松江段、11号线北段二期江苏路站至罗山路站、13号线一期华江路至金沙江路、以及16号线（临港新城至罗山路）等比预定计划稍晚，预计2013年通车。其余站点计划2014年全部建
6、成试运营，届时本市轨道交通运营线路总长度将超过560公里。,上海城市轨道交通各线路延伸段开发如火如荼，全面连接各外环、外郊环区域，也表明了城市向外发展的趋势。,宏观总结,上海城市土地供应首先加大了对于保障房和供应，占总供应的60%，中小套型普通商品房用地为100公顷，占总供应的10%总体受限制较小的商品住宅土地供应量减少为总供应的30%同时上海城区外扩，外郊环新城开发建设提速，城市发展多点布局,商品房的土地供应将逐步呈现向外郊环规划中新城转移的趋势而政府对商品住宅地块供应的限制，将利于实力型的品牌开发商进一步扩张,近年土地供求分析 土地供给两种趋势：1. 拥有稀缺资源优势的地王地块；2.外郊环
7、具有发展潜力的政府重点规划地块,PART ,中观层面：对近年全市土地市场的供求细化梳理,全市土地市场供应,上半年上海总供地724.74公顷，同比去年下滑35%，并继续以纯住宅和工业用地供应为主。其中，纯住宅用地供应137.36公顷，同比去年下滑接近50%。由于其中大部分都为配套房用地，因此总体商品住宅用地的供应量是较为稀缺的，闵行、浦东、嘉定、宝山为主要供应区域。上半年普通商品住宅用地供应10幅，合计面积仅为55.11公顷，仅占所有供地量的7.6%。,上海2012年上半年商品住宅类土地供应量较为稀缺；供应主要集中在外围区域、以嘉定、宝山、闵行、浦东为主。,全市土地市场成交,整个上半年宅地依然没
8、有占到主角，共成交22幅地块（其中商品住宅用地只有七幅），合计118.94公顷，仅占全市用地的14%，与去年同期相比减少13个百分点，同时出让价格较前期有较大幅度下滑。从成交的区域来看，嘉定区成交量最大，为160.99公顷，占全市19%，其中嘉定区成交经营性用地为9幅，34.72公顷，今年预计嘉定新城将推出51幅度经营性用地，总面积达136.25公顷，嘉定仍然扮演着供地“大户”的角色。嘉定目前进驻的开发商包括华润、保利、绿地、万科、郞诗、龙湖、新城、合景等一大批地产巨头，区域发展逐渐成熟。,2012年外郊环为商品住宅土地成交集中区域，但受供应影响，成交量下滑明显，嘉定区仍旧是全市土地供应和成交
9、大户。,成本测算,土地成交溢价走势,从2012年1-10月开始每月的住宅地块溢价走势来看，整个上半年年度，基本都是底价成交地块，而随着市场的逐部回暖，下半年市场开始活跃，加之政府推出不少优质地块，导致溢价率开始走高，但相比2011年，仍然较低，因此整个溢价走势基本呈连续下跌态势，溢价率从7月份最高的27%将至10月份的7%。临近年底，去年多幅流标地块再次出让，其始底价有所调低，多数房企保持理性。,受政策调控影响，全市整体溢价呈下降趋势，单月最高溢价率仅为27%，较2011年，降幅明显，开发商拿地，整体保持较为谨慎的策略。,成本测算,各区土地成交汇总,（统计包涵商住、商住办、及住宅属性地块，并已
10、剔除配套保障房用地）,从2012年至今的土地成交情况来看，嘉定、宝山、奉贤、松江等区域为主要土地成交区域，成交量占比达到全市成交量的60%左右。政府加大对各外郊环新城区域的土地供应，一是弥补外环线内的土地供给较少的现状，二是引入知名房企进驻加速带动这些新城的发展。,嘉定、宝山等政府力推的新城板块推量依旧占比较大，未来几年市政发展重心将偏向这些板块，开发商也因由此调整拿地策略。,2012年成交总价排名,注：总价排名地块选取的均是全市成交的带有居住属性的地块。,开发商逐渐把目光转向商住及商住办地块，且主要是位于中心城区的优质地块，品牌实力型房企唱主角；而外围区域的地块成交占比增多，城市外扩发展的趋
11、势明显，嘉定、宝山、松江等区域，将是未来新城的发展区域。,主流房企拿地布局策略,具有开发潜力的中心城区优质地块和外郊环新城地区地块成为保利、绿地、万科、招商等主流房企的布局目标，一方面外郊环地块适合开发首置或首改类自住型刚需物业，走快速滚动开发流路线，另一方面，中心城区优质地块，其稀缺性价值明显，长期仍然被看好。,中观总结,中心城区优质地块，主要偏向于商住及商住办的性质，市场热度较高外环线内供地减少将迫使开发商开发重心外移；随着外郊环的热点逐渐出现和升级，越来越多主流大型房企把目光投向这些区域。,外郊环区域将是未来土地市场的主流政福对中心城区的优质地块导向以商住或商住办的综合性质为主但由于其稀
12、缺性的价值，长期仍然看好。,PART ,微观层面：上海未来重点规划潜力板块,潜力板块分析策略 通过对嘉定新城、罗店两个新城发展演变分析，来佐证随着规划的落实区域价值的提升 对未来潜力新城板块进行分析,嘉定新城是继松江新城、临港新城之后作为上海城镇发展体系中的三大新城之一，是上海郊区今后几年重点建设和发展的地区，也是上海郊区城市化建设新的亮点。,嘉定新城,旧 貌,嘉定新城是未来嘉定全区的政治、经济、文化中心，是上海郊区城市化发展的主要载体，也是上海服务和联动长三角城市群的主要载体，是规划理念创新、各类资源集聚、空间布局合理、配套设施完善、适宜人居环境、具有一定辐射功能的上海郊区现代化新城。,嘉定
13、新城市是上海郊区城市化发展的主要载体，也是上海服务和联动长三角城市群的主要载体，是名副其实的西上海中心。,嘉定新城,嘉定新城规划四个商务圈，组合起来的造型好形似绽放的荷花。基本概括为：一轴，即中央景观轴线“紫气东来”；一心，即以远香湖为核心的“滨湖天地”；荷花瓣、露珠、荷叶分别是老城、商业休闲广场、生态公园。,嘉定新城规划,嘉定新城高起点规划、设施配套全，在区域内独一无二。,高起点规划，十分完善的医疗、教育、商业等配套设施,嘉定新城,从供求走势上看，嘉定新城板块2007年至今供应量和成交量稳步上升，并于2010年达到了供应量的历史高位。 成交均价方面，随着板块成熟度的逐渐上升区域配套的逐步完善
14、，以及众多实力房企的联合打造成交均价一路走高，2012年受宏观调控政策影响，均价有所下跌，目前为止为止在15000元/平米左右的水平。,众多实力房企强势进驻，板块成熟度日益上升，成交均价一路上行。,嘉定新城版块作为近期全市热点板块，吸引众多实力开发商强势进驻。板块内众多项目均围绕地铁11号线沿线站点而建。就区域整体成交量与供应量而言始终保持在全市三甲之列。,嘉定新城2012年以来成交地块,嘉定新城目前已成为全市的土地和供应大户，商品住宅的存量也位居全市第一，区域发展逐渐成熟，且随着各知名开发商的不断入驻，嘉定区的商品住宅市场成交也日益激烈，导致优质地块会产生较大的溢价，因此风险相对较大。,成本
15、测算,罗店板块,历史：沪北第一古镇，历史悠久 位置：地处宝山，位于郊环以外区域 出行：对外交通闭塞，沪太路路况差 配套：缺乏相应的生活配套设施,依托稀缺古镇历史资源，结合目前区域内较为成熟的北欧风情小镇建设，往高端低密度方向发展。,成本测算,罗店板块,美兰湖高尔夫 国际会议中心 五星级酒店 奥特莱斯品牌折扣店 北欧风情的一城九镇,内部规划的价值挖掘,交通规划的价值挖掘,轨道交通7号线：北向至罗店的延伸段将于2012年建成,周边产业的价值挖掘,宝山现代农业园区（罗店、罗泾、罗南） 宝钢旗下“浦钢”整体搬迁至罗泾 “二带”工业支撑（沪太路沿线工业） 其他产业支撑 (电子、医药、机械、零配件 ),板
16、块规划电子、医药、机械等产业，直接导入客流；同时充分挖掘板块内部的景观资源优势，形成旅游会议中心。,成本测算,罗店板块,从供求走势上看，随着政府规划的逐步落实以及大量开发商的涌入，罗店板块自2008年至今供应量和成交量稳步上升。成交均价方面，随着板块成熟度的逐渐上升，以及区域配套的逐步完善，成交均价一路走高，受政策调控影响，均价有所下跌，目前均价维持在18000元/平米的水平。,城市轨道交通接入，导入了大量市区客流，吸引了相当部分的开发商入驻罗店板块，直接拉动了板块价值。,罗店板块随着轨道7号线的开通，区域内奥特莱斯商厦、北欧风情镇等配套的落实，引入大量人流，从而吸引大型房企进入该板块。从目前
17、板块内供求来看，近期有供不应求的情况出现，随着万科，远洋等大型房企的入住，未来竞争将不仅仅只是价格的竞争，同时也将引发品质上的比较。,宝山罗店2012年以来成交地块,罗店板块2012年成交两幅地块，楼板价均超过8000元/平米，地块容积率则都同为1.01,因此未来区域内主要走的是品质性产品的路线，适合改善性客户居住。,随着嘉定新城大型房企纷纷布局，规划中的嘉定新城已经初具规模 罗店新城板块也基本成型，开发也已进入中后期 我们不禁要去探求， 在上海这片土地上还有没有类似的板块可以复制上述两个新城的发展历程 而我们在聚焦外郊新城的同时，也不能忽略市中心地带的发展潜力区域。,青浦新城主城区规划图,松
18、江新城主城区规划图,上海潜力区域,奉贤南桥、青浦新城、以及松江新城都有发展成为下一个嘉定的可能，而徐汇滨江总价地王的产生，再一次把目光聚焦市中心的可发展区域。,市中心重点区域规划,松江新城,松江新城总体规划结构由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。以上海轨道交通9号线线路的松江站为核心形成的交通枢纽区，形成松江近期发展的一个多功能区域。,松江新城于10年前启动建设，是上海率先试点并基本建成的新城。在建设过程中，松江新城的发展遇到了三次重大机遇：第一次是沪杭高速公路的建成启用；第二次是市郊第一条轨道交通线9号线的开通
19、，新城与市中心连成一个整体；第三次机遇则是去年下半年沪杭高铁建成通车，长三角一体化的加速趋势给新城带来前所未有的机遇和挑战,面积 60平方 公里,人口 60万,松江经历了三次发展机遇，在轨道9号线接入后，将新城与市中心联系成一个整体，同时也迎来了一次巨大的发展机遇。,松江新城,板块整体新规划,新一轮规划中、松江新城一直延伸到了黄埔江畔的生态涵养林附近总面积比原来的增加一倍多。 新城市北起卖新公路、化辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊区环线（原A30），东接闵行。 由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。,凭借历史、人文、基础设施建设等优势，更吸引了海内外商客投资创业。决定了松
20、江必将是一个在未来仍然横跨在人们视野中的新兴城市。,松江华庭,松江新城,从供求走势上看，板块内供应量逐年递减，但同时呈现出供不应求的局面。可见板块内的需求量有待进一步释放。 成交均价方面，伴随着新城建设的步伐均价稳步上升，但与同期其他版块的涨幅相比较，其均价成长仍然有待释放，2012年受宏观调控影响，均有所下跌，现保持在16000元/平米左右的水平。,松江开发10年，作为上海相对较早开发的区域，前期开发重心主要集中于松江九亭以及佘山两大板块（前者以刚需为主而后者为低密度居住区），致使松江新城板块开发相对较弱，除龙湖、绿地等房企外基本以本地开放商为主以期在更多大型房企进驻钱抢占更多市场份额。板块
21、内逐年递减的供应量，以及供大于求的局面势必将吸引更多房企进驻。,板块内知名房企较多，以本地开放商为主，市场基本呈现供不应求的局面，价格成长空间较大。,松江新城2012年以来出让地块,松江新城2012年至11月成交2幅住宅地块，均是在规划中的国际生态商务区内，万科的入驻进一步提升了板块的知名度，同时利好优势更为明显的是万达广场入户松江新城，将为板块升级和人口导入带来巨大的上升空间。板块内供需缺口扩大对市场后续的价格走势将会是有力的支撑,青浦新城,西翼：是环淀山湖经济区，区域内拥有包括淀山湖在内的21个天然淡水湖泊，规划利用上海国际大都市独一无二的自然水资源优势，将大手笔、大踏步发展湖区经济。重点
22、开发度假休闲旅游、会务会展、创意研发、康体疗养和生态居住，力争把这一地区打造成世界著名的湖区之一。,东翼：是指青浦徐泾镇、华新镇、赵巷镇等青浦东片地区，其中重点是19平方公里的西虹桥地区，其位于虹桥综合交通枢纽86平方公里规划范围内，受大虹桥辐射带动整个地区。,一城：是指青浦新城区,规划总面积为119平方公里，建设用地约为85平方公里，人口规模约70万，它已被确认为上海郊区新一轮发展的重点新城之一。按照今年年初上海市规划工作会议讨论通过的郊区新城总体调整方案，未来青浦新城区将在接受大虹桥地区的辐射，重点突出“产城一体、水城融合”理念，提升城市功能和能级，建设成为服务长三角的上海西部综合性生态宜
23、居新城。,“一城两翼”发展战略开始全面启动建设。,西 翼,东 翼,一 城,青浦新城,战略发展总体布局形成“三轴、六片、四心”的发展结构,三轴：淀山湖大道发展轴、公园路发展轴和老西大盈港发展轴。六片：【东片】同三国道以东，油墩港以西部分。是以居住为主的区域，构建配套设施完善的以多层高密度为主的居住区。,【北片】上达河以北，外青松公路以西部分，实现产业转型，提升产业能级，形成以生产性服务业为主导的高科技创意研发产业园区。 【工业区片】上达河以北，油墩港以东部分，现状工业予以保留，规划进行环境改造和设施完善。,【中片】西大盈港与同三国道之间部分。中片是青浦区区政府所在地，主要由多层高密度为主的居住区
24、以及行政、文化、商业等公共服务功能集聚区构成。 【西片】西大盈港与西九路之间地区，连接朱家角镇和中片。是高端服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能。结合设置低密度居住区。强调生态型和特色型的开发，积极营造“滨水城市”的特征，构建良好的环境。,【滨湖片】西九路以西至淀山湖沿岸部分，以旅游服务和特色居住为主导功能。强调生态环境和历史人文环境保护，兼以旅游开发，营造传统水乡古镇风貌特色和滨湖景观特色。,从供求走势上看，青浦新城板块在经历了08年低谷之后整体趋势稳步上升，且板块内总体呈现供小于求的局面，需求量还有待进一步释放。 成交均价方面，随着政府”一城两翼“政策的逐步推进以及轨道交通规划
25、，成交均价稳步提升，2012年截止目前成交均价维持在15000元/平米左右的水平。,青浦新城,板块内由于轨道交通的规划相对滞后，导致该区域一度成为价值低洼。但由于近年来轨道交通20号线的规划以及政府”一城两翼“工程的正式启动，已吸引诸如仁恒、旭辉等大型实力房企的进驻，相信不久之后该板块将站上新的价值高点。,政府重大利好政策推进，配套设施日渐成熟，逐渐吸引实力房企进驻。,青浦新城2012年以来出让地块,今年青浦新城成交了2幅住宅地块，其中招商置业在青浦徐泾竞得一幅住宅地块，楼板价高达12254元/平米。由于今年市场内形成了供小于求的局面，但受宏观调控政策影响，均价有所降价，未来仍有较大升值空间。
26、板块目前供应量较小，随着开发的持续，未来预计会有更多的土地上市,成本测算,奉贤南桥新城,10年前，奉贤只是上海郊区的一个农业县；如今，奉贤已经成为一个现代制造业、现代农业与服务业齐头并进的新型城区。未来，奉贤将自身定位为：上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽、杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城。,2001年8月，上海市撤销奉贤县建立奉贤区。10年中，逐步形成了以南桥新城为中心，由其他七个中心城镇组成的奉贤城市圈。南桥新城未来将被两条轨交先后贯穿，目前5号线已经开建，另一条轨交规划方案也将于不久尘埃落定。到2020年底，南桥新城至上海市区的平均公交通行时间将缩短至45分钟。,南桥新城
27、紧跟奉贤发展开放的契机，从十年前的农业集中地逐步发展成了以南桥新城为中心，由其他七个中心城镇组成的奉贤城市圈。,成本测算,奉贤南桥新城,规划范围：规划范围东至浦星公路、南至绕城高速公路（G1501）、西至金汇港、北至大叶公路，总用地面积12.62平方公里。用地规模：规划总用地面积1262.17公顷，其中城市建设用地面积1150.1公顷；建筑规模：规划总建筑量（不含市政设施）约1147万平米，住宅建筑量约807万平米（新增住宅建筑量约781万平米），其中新增农民动迁房147万平米，保障性住房349万平米，普通商品房285万平米；,公共服务设施及社区配套设施总建筑量约248万平米人口规模：地区居住
28、人口约23万人。优先发展以轨道交通为主的公共交通，引入市区优质的医疗和教育资源。,依托自身地位优势打造上海唯一同时拥有工业园区以及出口加工区的大型园区。,成本测算,奉贤南桥新城,从供求走势上看，南桥板块的供求一直相对稳定，近两年随着供应量的减少，成交量受其影响也有所降低。成交均价方面，区域规划的落实，以及大型工业园区的建成投入使用，其成交均价提升明显，现已达到15000元/平米左右的水平。,目前进驻南桥板块的大型房地产商相对较少，部分主流房企开发的是商办类项目，纯商品住宅项目还是以当地小型开发商为多；随着区域配套的成熟，也将有更多开发商的目光聚集于此，未来区域热度将会再次提升。,随着区域配套逐
29、渐成熟，地铁，城市公交等交通配套的接入，板块价值稳步提升。且目前仅处于发展初期，仍有较大的上升潜力。,奉贤新城2012年以来出让地块,奉贤新城自2012年共有3幅宅地成交，除绿地地块体量达到15万方之外，其余两块均不超过3万方。目前奉贤板块的均价相对较低，相对其他版块处于价格低洼地带，绿地地块楼板价达到5568元/平米，可以预计未来的销售均价也将超过15000元/平米。板块随着进一步开发，未来土地将迎来供应放量。,发展基础,中心城区重点发展区域,未来上海中心城区将形成“十字轴”发展态势，横轴是虹桥机场至浦东国际机场；纵轴是黄浦江沿线区域，包括黄埔、虹口、杨浦、徐汇等地区。,上海传统中心城区上海
30、中心城区包括：静安区、黄埔区（由老黄浦、南市区与卢湾区合并而成）、徐汇区、长宁区、虹口区、杨浦区、普陀区、闸北区以及浦东新区的原南市区、黄浦区和杨浦区的浦东部分（大致为黄浦江至罗山路、龙阳路以内即浦东内环线以内区域）。浦西八区为传统中心城区。中心城区未来发展趋势未来上海将重点发展中心城区的“十字轴”和沿江、沿海产业带，并将郊区新城作为建设重点。 上海市中心空间远未饱和，世博板块的开发以及浦东东部地区的开发为中心城区开发提供了空间。上海“十二五”规划一个目前已初步确定的方向是，中心城区将形成“十字轴”发展态势。其中一轴（也即横轴）是从浦西的虹桥机场到浦东的国际机场城市发展主轴，另外一轴（也即纵轴
31、）是沿黄浦江一轴，包括黄浦区、虹口区、杨浦、徐汇等区，以及最为重要的世博板块。,中心城区重点发展区域,横轴横轴是沿线集聚了虹桥枢纽商圈、南京路、金融城、花木龙阳路枢纽、张江文化创意产业集聚区、迪士尼国际旅游度假区、浦东国际机场等发展服务业的主要地区。“十二五”期间要更加注重向东延伸，也即向龙阳路枢纽以东地区进一步推进功能开发和要素集聚。纵轴纵轴则是沿黄浦江地区，北从杨浦东外滩沿着黄浦江往南向南浦大桥、卢浦大桥进行延伸，这其中包含了世博板块的开发。世博园有土地5.28平方公里，将成为南北向商务带开发的重点地区之一；徐汇滨江地区共储备土地约200公顷，占徐汇滨江可开发土地面积的77%；黄浦区也有1
32、2万平方米地上商办建筑总量的土地储备。未来是黄浦江高端商务带的核心区段，将重点发展与金融中心建设有关的金融、商务、会展等现代服务业，集中体现城市高端服务功能。,横轴主要汇集虹桥商务区、陆家嘴金融中心、迪斯尼等区域发展服务型产业，纵轴则是沿滨江一带，集中体现的是城市高端服务功能。,中心城区2012年以来出让地块,中心城区2012成交三幅带有居住性质的地块，均是商住办的性质，其中两幅地块基本以底价成交。成交区域以政府重点规划发展的潜力区域为主，例如真如副中心、徐汇滨江板块等。未来随着产业的升级规划，政府对纯住宅地块的调控，商办类物业将会较大发展机遇，因此，商住办地块将会更多获的市场的青睐。,中心城
33、区2012年以来土地未成交统计,上述主要几幅地块未成交主要原因是地块还未进入正式拍卖期，值得注意的是，徐汇漕河泾地块如果顺利成交，将刷新今年以来上海总价地王记录。但黄埔江沿岸E18单元（7-7）地块则被终止，相当于流标，主要原因在于年末银根收紧，楼市成交尚未回暖，融资渠道受阻，使得开发商因资金周转效率显著降低，土地在经历三季度一波热潮之后，开始下滑，而手握现金无疑已成为“过冬”采取的必要手段。,根据主流房企的拿地动作 对未来土地市场拿地策略进行建议,PART ,拿地策略建议,奉贤南桥新城开发仍处初期，目前大量规划还待落实；同时卓越、绿地、招商等开发商已先期入驻，板块价格相对较低，未来商品住宅用
34、地供应将放量。,奉贤南桥新城,松江新城,中心城区,松江新城处于轨道交通9号线末端，新城规划已初现端倪，且近年市场一直保持供不应求态势，土地供应匮乏，可作为拿地关注板块。,上海中心城区将形成“十字轴”的发展态势，而其中一轴是沿黄浦江一轴，包含世博板块、徐汇滨江板块、外滩板块等。而由于这些区域地块稀缺性价值明显，尤其是商住办地块，将成为市场主流。,青浦新城,青浦新城处于大虹桥板块辐射区域内，未来轨道交通会开通；市场的供不应求导致板块价格在宏观调控下依然攀升坚挺。,区域板块建议,2012年8月，万科集团以203202万元竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区11号商住办地块，底价成交。容积率为1.58，可
35、建面积达到17.8万方。,2012年9月，绿地集团以8.3亿元的成交总价竞得上海奉贤区南桥新城08单元B-01-03、B-01-06商住地块，溢价率11.37%，容积率1.8。,2012年11月，中建信联合体2.88亿底价摘莘庄商务区16A-01A北地块，地块性质商住办。容积率2.8。,商住办地块成主流,2012年10月，凯德中国联合体16629万底价摘临港万祥社区商住地块。容积率2.5。,2012年10月，保利地产联合融创中国通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3商住地块，溢价率59.58%。,2012年10月，保利集团以接近底价的32.
36、59亿元的价格摘得杨浦区平凉街道22、23街坊地块商住办地块。容积率1.6。,鉴于纯住宅类的土地供应的减少，结合政府外郊环新城建设方针，不少大型房企已逐步开始在外郊环的商住办综合型土地上开始布局，不仅能够得到政府扶植，更能够在这片未被开发的处女地上抢占先机，占据较大的市场份额，在未来的发展中能够赢得更大的机遇。同时市中心区域已基本无纯住宅供应，商住办地块已成为供应的主流。,合作拿地开发成趋势,在目前的市场背景下，合作拿地，共同开发是在政府调控下较好的应对手段，既能降低投资风险，应对资金短缺又能资源共享，互取所长。尤其是与一些有当地政府背景或当地深耕有多种资源优势的开发商合作，能迅速开拓市场，快
37、速开发项目。,2012年10月，保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元夺得上海市徐汇区滨江商住办地块，折合楼板价27055元/平方米，溢价率43%，并创下今年上海土地出让价格总价、单价双料新高。,2012年10月，保利地产联合融创中国通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块，楼板价17678元/平，溢价率59.58%。,2012年9月，融创绿城旗下绿顺房地产、九龙仓旗下龙润房地产联合8.34亿摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/平，溢价率0.3%,拿地策略建议,第一，从区位上看，随着轨道交通的快速发
38、展，商品住宅的供应将越来越集中于外郊环规划中的新城，其中以嘉定新城为主要代表，但由于其发展已经达到了一个相当热的高度，各品牌开发商积极进驻，导致区域内竞争日益激烈，因此，建议考虑正在快速发展中，还未形成足够气候的新城，如松江新城、奉贤南桥、青浦新城等区域。第二，从短期趋势来看，土地市场尚未完全回暖，溢价率持续走低，开发商拿地普遍较为谨慎，而从中长期看，土地市场仍被看好，一方面市场需求存在，另一方面也是城市发展需要。第三，商办地块及商住办地块逐渐成为市场的主流，尤其以中心城区为主，一方面受宏观调控政策影响，纯住宅地块受到挤压，另一方面，出于市场发展和分摊风险需要，商住办地块开始成为关注热点，但一般都是品牌型实力房企取得这些地块。因此，可考虑购置一些商住办性质的地块。,附件,感谢聆听,同策房产咨询股份有限公司贰零壹贰年拾壹月,
