1、万科 珠宾项目商业部分营销策划报告,2011年01月,每一次都精雕细琢,前 言 本项目是一个特殊的商业项目：1、厚重的历史文化氛围，特殊的地理位置，是珠海人民的精神图腾。2、项目单价高、单铺面积大、总价高，决定了购买者必然是城中贵族阶层。 因此，在本营销报告中，将重点阐述：1、如何通过项目价值深挖，重塑项目价值标杆。2、如何通过“圈层营销”寻找目标客户，并引导客户认识项目价值，购买商铺。,目 录第一部分：产品篇 项目产品分析、销售价格、客户群分析第二部分：价值深度挖掘篇 项目的市场定位及投资分析报告第三部分：渠道篇 传播渠道及销售预测,第一部分：产品篇, 项目产品分析、客户群分析、销售价格,项
2、目产品,（街区式商业）,（集中式商业）,项目商业主要以街区式和集中式两种形式组成： 北区主要以单层的住宅底商组成街区式商业 南区是约6000平米的三层集中商业,项目产品,项目南区商业位于珠宾地块南侧，呈“L”字型布局，东侧紧邻景山路，北侧临小区规划道路，扼守小区出入口，位于高端消费区中心，有强大消费群体支撑，未来发展潜力巨大。,项目名称,万科禧悦汇,建筑面积,层数,8156.94平方米,共五层（地下两层 地上三层）,项目产品,首层分析,昭示性好，商业价值最高,铺型方正，适应性强,进深浅，面宽大,实用率较高，达94%,两边临路，全部为临街铺,项目的产品,二层分析,商铺可利用通道面积，增加实际实用
3、率,实用率低是二层商铺的硬伤，但50%商铺有较多赠送面积，部分弥补不足。,露台加板可增加商铺使用面积，实用率可由48%提升至71%,电梯位设置合理，基本上每个商铺有一个电梯/楼梯,项目的产品,三层分析,三层商铺赠送面积可观，优势卖点突出。,超大的景观露台设置，为三楼引进情景式餐厅提供有利条件,赠送面积多：外摊面积、露台、下层露台顶面积等，最高的34号铺位使用率可达138%，实际使用率非常高。,项目产品,3F,2F,1F,-1F,-2F,177-36544,177-35457.77,177-34597.69,项目3层分割为3个面积约500600平米的大铺,177-33798.69,177-326
4、83.96,177-31435.95,项目2层分割为4个铺位，面积约为400800平米,177-30686.22,177-29621.35,177-28493.59,177-27267.74,177-26335.78,项目首层分割为5个铺位，面积约为200600平米,177-25434.2,项目单个铺位面积较大，且整体形状较为狭长，铺型不规则，利用时会有难度。,项目产品,项目各铺位赠送面积和实际使用率,仅两个商铺实际使用率偏低,项目产品,楼层分析总结,开发商保留，可用作主力店招商,项目最高销售价值区域，实用率高总价高,赠送面积可弥补实用率低的缺陷,可利用赠送面积吸引购买,中央连接处宽度不足4米
5、,单层面积仅2000左右，难以组织人流动线,单铺面积达500，不符合购物中心要求,该部分偏于一隅，普通消费型商业难以持续经营,当然，本项目亦存在不少问题,项目产品,项目临街面较小，昭示性不优，会给后期操作运营时带来困难。,项目的产品,项目的商业面积仅6000平米，明显小于市场中较有影响力的其他商场： 招商和业态布局难度增加； 会对项目的号召力的形成有阻碍。,目标客户,珠宾项目北区商铺成交客户分析 客户年龄：以50岁以上为主； 谈判期 ：平均2 3个月 购买方式：都为按揭贷款购买，较多以子女的名义购买商铺 购买金额：总价以3000万和5000万占比较多 客户区域：珠海本地人7人，澳籍华人1人，江
6、浙1人，澳门1人，加拿大华侨1人； 客户职业：大多为企业老板（以高新科技、化工、家居饰品、多元化企业为主） 知晓渠道：多为知道住宅后知道商铺，也有个别客户是通过户外广告（九州港、下栅检 查站）、住宅大堂和短信电话知晓 对项目的了解：多为常在珠海居住或公司设在珠海，对珠海有一定了解，认同珠海的客户,参考北区成交,因为项目的特殊性，市场上较难寻求类比项目，所以参照项目北区的客户特征，筛选目标客户,目标客户,最高总价,最低总价,按照开发商预期回收3.5亿元目标，初步拟定均价如下表。计算出12间待售商铺的总价范围在1600万至近5000万，在商铺投资领域，是属于除整体销售外最高层级的投资。,总销售金额
7、为3.5亿元,目标客户,个人资产,本项目商铺总价高，首付至少千万，是普通投资者无法承受的。所以项目商铺的投资者必然是金字塔尖的高端投资者，个人资产起码过亿。,目标客户,2010胡润财富报告中国富豪人数,我们的目标客户：1、珠海本地亿万富豪。2、珠三角地区，以广深中山三地为主的亿万富豪。3、港澳资深房地产投资者，身价亿万级。,珠海本地客户,公司在珠海、中山等地，事业成功人士，年龄多在40岁以上,看重项目的增值、升值,2,珠三角地区客户,客户特征,置业目的,在珠海有直接生意往来，对珠海环境熟悉，并有房地产投资经验,2,港澳地区客户,客户特征,置业目的,有敏锐的市场触觉、果断的决策力。,目标客户,看
8、重项目的增值、升值,看重项目的增值、升值,下面我们用 市场比较法与租金返算法初步计算项目合理销售价格,注：以上选取参照数据皆为街铺的价格。,市场在售项目价格,市场比较法,市场在售项目价格,收益还原法,注：由市场上的参照案例的收益率可看出，市场平均收益率在4%左右。,反推售价有： 项目销售单价 = 年租金收入/收益率 = 200元/月 * 12月 / 4% = 60000 （元/）,根据项目周边商业情况的调研和判断，项目首层租金可以达到200元/月/平米,市场比较法,市场在售项目价格,收益还原法,55429,一层售价,60000,首层按均价为58000元/月/平米难以实现预期单价,？,一层售价,
9、3、内部支撑：已售北区的价格对南区商业的支撑。,1、历史文化：古建筑保留改造项目，具备深厚的历史文化价值，不可复制。,2、特殊意义：邓小平南巡检查工作时曾入住并题字。,项目价值的提升,挖掘项目的自身特点和参照外部案例可由以下三点提升价值：,以上三个因素可以为项目提升10%15%的价值亦即首层销售均价为6.5万左右，难以实现开发商预期,项目价值的提升,内部价值支撑,北区主要为独栋的单层街铺，整体销售均价为6万元/平米,有利于支撑南区的商业预期销售价格。,南区为集中商业，能最大化发挥集群效应；北区商业为较早销售产品，如今随着小区住宅销售率和住宅配套的提升，南区商业价值随之提升。,项目其他楼层,项目
10、各层价格,二层商铺实用率低，三层商铺是商铺销售难点，这些都是桎梏项目的因素同时，北区已销售商铺多为一层，均价比南区低约30%也会影响客户的价值判断,按照市场，难以实现开发商预期收益，因此，项目必须通过深度价值挖掘及特殊营销工具，来实现开发商目标！,项目其他楼层,第二部分：价值深度挖掘篇 项目的市场定位及投资分析报告,市场定位,项目目前亟需解决的问题是如何重塑项目价值标杆拔高项目整体价值感奠定项目“珠海铺王”的王者地位,我们一直在思索，到底怎么样的一句话，能够表现出项目的 商业高度价值感 文化厚重感,市场定位,百年老店 中心铺王,我们结合项目特质，将项目价值体系重新打造：,百年老店：本项目的特殊
11、历史渊源、商圈历史，使得项目在可见的将来都将商机无限中 心：项目在珠海中心区位无可替代铺 王：位置、稀缺性、升值的保障,这是一句最能最能表现项目灵魂的话，可以表现出项目独一无二的内在本质，也是珠海唯一可以用这句话作为主推广语的项目，能够大大降低项目的营销费用。,为使每一位客户都能深刻认识项目价值，我们建议制作一份项目投资价值分析报告，以深入分析项目独一无二的商业价值，重塑项目在客户心中的价值体系。 这是我们项目销售最强有力的武器！,投资价值分析报告,报告提纲第一篇：地段篇,项目位处吉大商圈中心区位，周边成熟的商业氛围使项目开业即旺。 项目自身的珠海最高端居住人群、万豪酒店的高端商务客，是项目定
12、位高端消费场所的基础。 项目是珠海地标性建筑，是高端商户进驻珠海的必然之选。,第二篇：项目篇,项目是珠海首屈一指的高端城市综合体，本案作为重要组成部分，综合体赋予了项目高商业价值。 项目采用上海新天地的原设计团队，以独特的岭南建筑风格成为珠海唯一。南区是项目唯一的集中商业，餐饮区、零售区与南区高端服务区相得益彰。 个铺投资价值分析,投资价值分析报告,第三篇：核心价值篇,百年老店 中心铺王。 万科与新天地设计团队的强强联手。,第四篇：业态篇,业态布置 业态的高端性与合理性。,第五篇：回报升值篇,现有租金回报。 与其它城市铺王价格的对比，珠海铺王是原始股。 各种利好力促珠海商业市场大发展,以下内容
13、，是投资价值分析报告里阐述的局部,百年老店 中心铺王,投资价值分析报告,百年老店,能成为百年老店，必然有深厚的文化积淀，必然有与这方水土不可分割的千丝万缕的关系，也必然是这个城市商脉的主线。 作为“百年老店”，必然有以下特征：商 业：从荣宝斋到全聚德，都是经营性的，商业是其载体，但其中包含了厚重的文化兴 旺：百年老店必有其特色与恒久影响力，长期兴旺经久不衰：长期的文化积淀，消费者的信赖，使其历尽千转仍散发不变魅力,投资价值分析报告,百年老店,荣宝斋,全聚德,投资价值分析报告,百年老店,莲香楼,致美斋,投资价值分析报告,百年老店,珠海宾馆名人足迹,珠海宾馆，作为第一家涉外宾馆，84年开业至今，已
14、经是珠海人的精神图腾，邓小平、江泽民、李鹏一个个伟人的名字烙刻在丰碑上。,投资价值分析报告,百年老店,珠海宾馆，位处珠海商业最成熟、档次最高的吉大商圈，是珠海商脉的龙头，是最能代表珠海商业的物业。,珠海宾馆商脉龙头,投资价值分析报告,百年老店,珠海宾馆，作为珠海人最为骄傲的高档餐饮、娱乐、休闲场所，是宴请重要客人的必然之选。,珠海宾馆必然之选,投资价值分析报告,百年老店,珠宾项目，由万科与新天地倾力打造，必能成就又一商业传奇。,珠海宾馆鼎力打造,投资价值分析报告,百年老店,港珠澳大桥的建设，广珠轻轨的通车，国家级横琴新区的建立，都昭示了珠海的又一轮飞速发展。而与之相适应的商业发展也将呼啸而至。
15、 珠宾，正是站在这潮头浪尖的商用物业，也是其中价值最高的佼佼者。,投资价值分析报告,百年老店,本项目的高端住宅，国际五星级万豪酒店都为项目带来源源不断的优质客流，也是项目商业价值最坚实的基础。 珠海的发展、吉大商圈的更臻成熟、旅游产值的迅猛增长，都极大的抬高项目价值底盘。,投资价值分析报告,城市之心，发展源动力珠海商务的专属领地；城市商业的核心地带；,财富引擎中心,中心,珠海宾馆位处吉大商圈，紧临九洲城博物馆，前临景山路，背依石景山，内藏明珠湖，周边商务写字楼集聚，高端楼盘陆续面向市场，商业氛围逐渐成熟，交通便利，是城市发展的核心。,投资价值分析报告,中心,投资价值分析报告,海滨泳场,珠海渔女
16、,情侣路,RBD: 珠海渔女、石景山公园、珠海海滨公园、 海滨泳场、情侣中路,旅游资源 增值空间!,中心,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,铺王具有位置最佳、稀缺性与最好升值潜力位置最佳：在一个城市中，铺王必然在最佳的商业位置，广州北京路、深圳东门、北京王府井，莫不如是，珠海呢？ 珠宾：珠海市商圈的最中心区位稀缺性：铺王，不是每个富豪都可以拥有，因为土地是不可再生资源，错过，可能永远失去拥有的机会 珠宾：仅12席纯金商铺升值：铺王的租金是最高的，升值潜力是最快的。 珠宾：现有租金投资收益已经达5-6%，销售型商铺中仅见,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,投资价值分析报告,投资价
17、值分析报告,铺王,该铺位目前由58度C承租，目前周边无铺位销售，该铺位目前租金4000元/；铺王以年回报6%计算，则现售价约80万/平米，该铺王十年时间增值一倍。,九龙城铺王,80万/,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,北京路青宫电影院旁,110万/,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,投资价值分析报告,投资价值分析报告,香港铺王,尖沙咀广东道6及8号地铺,商业核心区域，尖沙咀“龙头位” 转角位，双展示面紧邻时代广场及渣甸坊面积1212尺，结构合理,面积1212方呎，2010年转让呎价69.5万港元，合740万港元/,740万/,投资价值
18、分析报告,投资价值分析报告,铺王,数珠海商业风流还看珠宾,各地铺王单价对比,珠海铺王单价仅是深圳铺王的十分之一； 珠海铺王单价是广州铺王的十几分之一； 珠海铺王是香港铺王的几十分之一；,更其未来升值潜力不可估量！,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,爆发前抢占！资本快速倍增!,原始股,3-5年后,港珠澳大桥、横琴新区等全面落成，珠海人口翻番、商业价值几何上升；5-10年后,珠海商业成为国内第一集团军，您稳收丰厚回报。,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,留儿女亿万不如留中心铺王,珠海商脉中心铺王原始股,投资价值分析报告,投资价值分析报告,铺王,项目仅有12席铺位，为让投资者深入了解
19、每个商铺价值，建议在投资价值分析报告里对每一个商铺进行分析，如商铺优点、适宜行业等，以便有引导性的推动投资者的购买决定。,商铺分析：177-25 该商铺建筑面积434.2，实用率94%。临景山路处临街面28.5米，临小区主路处临街面20.4米。 该商铺昭示性与展示性极佳，没有异形柱适宜行业：大型品牌零售、银行、名酒专卖等,临景山路28.5米,临小区主路20.4米,没有异形柱,昭示性与展示性俱佳,投资价值分析报告,铺王,自带露台面积201,分得外摊面积75,分得露台面积37,二层露台面积154,商铺分析：177-34 该商铺有独立楼梯，建筑面积597.69，实用率59%。赠送面积高达467，分别
20、为自带露台、外摊面积、无盖露台与二层露台的赠送面积，最终使用率高达138%。适宜行业：餐饮、茶艺、健身会所等,投资价值分析报告,铺王,8大价值 升值保障,珠海最高端商圈中心铺王，升值龙头； 珠宾在珠海不可撼动的地位与唯一性 项目居住人群带来的高消费人群； 珠海唯一真正五星级万豪酒店带来高端消费客户； 超高实用率、大赠送面积，高附加值商铺； 情景式园林、重新焕发光彩的珠海宾馆 万科及新天地品牌保证； 珠宾商业的高端集聚效应；,万科金域道,万科金域道,龙华中心街,龙华中心街,业态定位,任何商业项目，都必须有精准的业态定位，在销售上，也是说服客户的利器。,业态定位,项目的自身特点：,预期销售价格高
21、普通商业租金无法支持 有特殊的历史传承,商业体量较小，难以成为商圈龙头,商业环境,存在租金售价剪刀差,如果业态定位普通零售、餐饮类商业，租金难以逾越同商圈成熟物业项目物业形态不适宜做shopping mall，而适合打造某品类的专属领地注意挖掘“珠海宾馆”这一纯金招牌的价值,同区域国贸、珠海百货、免税总体量16万，非常成熟,业态定位,中央连接处宽度不足4米,单层面积仅2000左右，难以组织人流动线,单铺面积约500，不符合购物中心要求,该部分偏于一隅，普通消费型商业难以持续经营,本项目不适宜定位为购物中心,业态定位,定位方向思考：,能承受高租金并具有持续经营能力,不需要大人流量，只为高端人士服
22、务的商户,能利用项目在珠海的特殊历史人文地位,租金,人流,历史,万豪酒店、项目高端居住人群,借力,商户租赁面积最好与商铺面积相匹配,统一,给高端商户一个非来不可的理由,业态定位,项目的契合点：,珠宾光环,新天地商业模式,与其它商业的糅合,花园式商业环境,突出尊贵，只为高端人士服务,商品+服务+品质体验,私房菜、高端零售的相得益彰,提供高附加值体验消费,珠宾商业，只为成功人士而来,业态定位,选取什么样的商户？什么商户有可能来？,业态定位,法国路易士嘉玛发廊(LK)商家简介： 品牌于2000年在法国的史特拉斯堡建立。创始人嘉玛（Yannick.Kraemer）先生, 在美发界从业三十多年，。至今,
23、 法国LK 在全球已有50多间分店, 分别遍布法国、德国、加拿大、瑞士、北非、泰国、中国等地。,小记： 2007年6月，法国苏豪路易士.嘉玛发廊机构在丽柏广场举办了盛大的开幕典礼。这个吸引到法国领事、城中名流及 LK Salon VIP贵宾的盛会是一场美发、华服与明星名流争辉的典礼，特别是（香港乐队Soler）亲自到场为LK Salon的开幕送上祝福，,业态定位,店址：shopping mall或高档社区面积：300-500平方米楼层：无硬性要求层高：一般商业层高即可,我们不是卖产品我们是在分享生活品质,业态定位,伶雅堂：商家简介： Healthy Life 伶雅堂是全国第一家专业针对男士塑形
24、美容的权威机构，创建于1980年，积累了20多年的美容护肤、健康减肥及炼造肌肉等塑身的丰富经验，并获得香港ISO9000-2000国际认证资格，是目前国内首家规模最大的男士护肤塑形中心。分店地址：深圳市中信城市广场,业态定位,店址：shopping mall或高档社区面积：500平方米左右楼层：无硬性要求层高：一般商业层高即可人均消费：1000元/次,生活私享家,业态定位,高端素食馆： 素食，已经成为一种全新的环保、健康生活方式。 同时，现代素食文化与佛学文化相结合，已经是一种调养身心的绝佳场所 本项目引进高端素食馆，可以提升项目的文化内涵，同时亦充分利用了项目的环境优势。珠海目前经营良好的素
25、食馆： 水源居元气素食处 月照轩 香山雅叙素食屋,“代官山”新唐风时尚餐厅名字来自杜甫的一首佳人：“绝代有佳人，幽居在官山”，点出了“代官山”新唐风时尚与女性主题餐厅的概念。“代官山”以都市女性作为餐厅定位，时尚而富有创意，从装修风格、环境布置到菜单设计、菜式搭配，都从女性的角度来考虑。从腓力牛排到枸杞参排汤；从贵妃醋饮到卡布奇诺；从唐风诗韵到水晶珠链，无不显现出代官山中西结合，唐风时尚的意境。,商家简介,专为女性设计,业态定位,糖果马车专售日本甜美可爱的杂货，包括饰物、礼品、化妆袋、少女房间摆设 店铺设计充满糖果店的气味，购物都可享受到【甜味】。以粉色系精品吸引喜欢浪漫的女生流连忘返。,商家
26、简介,业态定位,业态定位,职场体验儿童公园（KIDZANIA）,职业体验式主题公园专为315岁孩童设计，是让他们在如同迷你城市般环境中体验真实成人世界的生活；园内有店铺、公园、政府机关、学校等类场所。各式的車子在街道上穿梭如流。“城市”里提供逾50个“行业”，超过80个“职业”角色；参与其中的孩子可任意尝试各种职业操作，体验工作精神，赚取劳动报酬，自由支配所得，学习真实社会的运作。让孩子在欢乐与成就中，体会父母的辛劳与提早找到未来的方向。,业态定位,特色高档工艺品,黄金有价，心头好无价，高档工艺品是高端消费人士送礼、装点家居的不二之选；某些具有收藏价值的工艺品（如绣品大师的作品）具有保值增值作
27、用；如中国红陶瓷等运用特殊工艺的藏品，具有很高的欣赏价值，同时也是提升个人品味的产品。,业态定位,停车场,方案A: 精品超市方案B：儿童职业体验馆方案C：精品家居馆,高档男士健身会、素食餐馆、主题餐厅,顶级solon、女性美容会所、纤体会所,少女生活店、家庭生活用品店、名酒专卖、特色工艺品专卖、银行,餐饮休闲区,专营零售区,高端服务区, 传播渠道及销售预测,第三部分：渠道篇,前面已经分析，我们所针对的客户是亿万富豪，所以，在大众媒体上打广告无异于“炮弹打蚊子”，因此，我们应该采用“圈层营销”，在小众（财富最高端阶层）阶层形成口碑及关注度，紧抓住精英阶层“留子女亿万，不如留中心铺王一间”的需求，
28、进行精准有效的推广宣传。,星河丹堤是圈层营销的典型案例，通过产品属性定位“CEO官邸”来给这个“圈层”一个概念定义，在连续的推广活动中将这一理念贯彻其中，使圈层内实现价值建构，圈层外实现精神附加值。,客户渠道,圈层内,圈层外,客户渠道,精神附加值：并非目标客群，但是他们的口碑相传会提升内圈层目标客户的心理价值，提升其购买动机,价值构造：圈层内人群的集体认同，完成项目的价值构造,对于本项目，“百年老店，中心铺王”的核心价值的塑造和包装，并且找到精准的客户渠道进行营销宣传， 让圈层内客户知道项目并产生强烈的认同感和荣耀感，是项目成功的关键。,客户渠道,我们认为，以前所采用的客户渠道仍应善加利用，以
29、“百年老店 中心铺王”为核心，贯穿推广的全过程。 我们认为，会打动所有看到广告的投资客。同时，再加上有针对性的专门渠道推广，来实现整体销售目标。,客户渠道,客户渠道的挖掘是项目成功的关键，因为项目产品的特殊性，其对应的客户群也较为特殊，仅靠常规宣传渠道会造成宣传投入多，见效小，难以达成既定效果。 以下将客户渠道分为常规和特殊两种：,客户渠道,常规渠道, 短信推广,珠海目标客户群筛选,广州深圳启动部分客户,以珠海本地的富豪为主要的 目标客户； 核心价值重塑和包装，能 引起珠海潜在的客户的兴趣； 第一阶段的宣传可针对珠海 客户集中发送200万条短信,启动部分广州、深圳的潜在客户； 选取特定时间，在
30、广州、深圳两 地筛选目标客户各发50万条短信 短信数量视第一阶段效果而定,视宣传效果而定,客户渠道,常规渠道, 户外广告推广,参照北区的宣传做法： 九州港宣传广告牌 港、澳游轮宣传广告 下栅检查站户外广告 项目地围板广告 （建议重新设计更新，采用有视觉冲击力广告）,客户渠道,常规渠道, 已有客户资源,万科客户资源 老客户 ：指已购买珠宾项目住宅和已购买北区商业的客户，他们对项目的认同度 高，是重要客户源。（鼓励“老带新”，口碑相传，增加项目知名度和成交率） 万客会：万客会高端楼盘客户对万科品牌忠诚度高，能起到事半功倍的效果。,汇诚行客户资源 成交客户 ：我司已代理项目优质成交客户筛选。 合 作
31、 商 ：与我司合作过的商家资源。,客户渠道,特殊渠道, 高尔夫俱乐部,珠海高尔夫俱乐部,深圳高尔夫俱乐部,珠海国际高尔夫俱乐部 珠海金湾高尔夫俱乐部,深圳观澜湖高尔夫 深圳航港高尔夫球会 深圳世纪海景高尔夫 九龙山高尔夫 华侨城高尔夫俱乐部,宣传形式： 冠名球赛； 户外广告牌； 易拉宝、楼书等宣传资料投放,客户渠道,特殊渠道, 高尔夫俱乐部,活动费用参照：,客户渠道,特殊渠道, 游艇俱乐部,珠海游艇俱乐部,深圳游艇俱乐部,珠海游艇会 珠海南国游艇俱乐部 珠海东澳岛游艇俱乐部,深圳湾游艇会 万科浪骑游艇会 深圳大梅沙游艇会,宣传形式： 社交活动； 户外广告牌； 易拉宝、楼书等宣传资料投放,客户渠
32、道,特殊渠道, 深圳湾游艇俱乐部,活动费用参照：,客户渠道,特殊渠道, 行业协会,珠海电力行业协会 珠海市服装服饰行业协会 珠海市石油化工行业协会 珠海市软件行业协会 珠海市银行业协会,珠海的行业协会：,宣传形式： 可利用协会的会员平台资源，进 行针对宣传，能收到较好效果 可通过协会组织会员活动期间 进行必要的宣传穿插,客户渠道,特殊渠道, 顶级车行,利用珠海地区顶级车行的客户资源，可以进行针对性 的宣传，收到较好的效果 与车行联合宣传活动，实现双赢效果,客户渠道,特殊渠道, 其他商业组织,香港贸易发展局,注：可行性较大，奢侈品德参展商家和购买者均为港澳，甚至国际 富豪，不排除有对珠海高认同感的商家。,客户渠道,中国香港(地区)商会,特殊渠道, 其他商业组织,注：因由前例可循，可操性较大，若有需要可进一步深入讨论合作方式。,客户渠道,渠道梳理,短信群发,户外广告,行业协会、本地商会,渠道一,渠道二,渠道三,高尔夫俱乐部游艇会、顶级车行,渠道四,投入小，见效快，可操性最大,投入中等，需要一定宣传时间，客户诚意度大,宣传效果不明显，吸引客户较有购买实力，有的放矢,宣传效果不明显，吸引客户最有购买实力，有一定操作难度,渠道一,渠道二,渠道三,渠道四,销售预测,注：销售总额为3.5个亿,打造中国最卓越的商业地产顾问机构,
