1、市场分析部分,万科H29项目产品市场判断,洋房市场发展历程分析,洋房竞争市场分析,1,2,3,重庆花园洋房物业发展历程分析 电梯洋房重庆发展历程精装洋房重庆发展历程洋房未来发展趋势,洋房市场发展历程分析,1,重庆花园洋房发展历程,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析,一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求二代洋房：出现4+1 5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向三代洋房：出现5+16+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风
2、格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性四代洋房：主要以5+16+18+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,起步阶段：2002-2003年2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房
3、社区“金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。,竞地溯源居,金科天籁城,重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 起步阶段（2002-2003）发展特征,以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低；小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度；产品建材及配置与普通住宅无太大区别；产品附加值较低，赠送面积较少；建筑风格为现代风格。,建筑风格：早期的花园洋房产品在
4、外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。,金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 起步阶段（2002-2003）发展特征,项目位于北部新区1号大道，是当时主城开始拓展的新区。主要以3+1/4+1的花园洋房为主，附带部分多层及小高层物业。花园洋房户型主要为3房至5房产
5、品，面积在110平方米到185平方米之间，含盖了平层、错层、跃层多种户型结构,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 起步阶段（2002-2003）金科天籁城,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,发展阶段：2004-2005年 天籁城的热销不仅让金科在这种产品上尝到甜头，同时也让众多开发商看到了洋房这种介于别墅与高层之间、具有较高居住舒适性、售价也相对较高的产品在重庆的广阔发展空间。2004年俨然成为花园洋房的话语年，阳光美地、天湖美镇、财富中心、奥园、中央美地纷纷推出花园洋房产品。花园洋房在重庆呈现全面开花之势。,东原.中央美地,中天.阳
6、光美地,随着洋房物业得到市场认可，2004-05年涌现出更多开发企业打造洋房项目，洋房舒适度得到提升，价格也进一步提高，这期间成为重庆洋房物业的快速发展阶段。,金科。天湖美镇,奥园,财富中心,枫林秀水,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）发展特征,以金科天湖美镇为代表项目的第二代花园洋房，户型尺度依然较大，大气，尊崇感较高；赠送的花园及地下室面积较一代产品有所增加，附加值有所提高；开始注重室内的空间运用及内外部空间的结合；建筑风格及建筑材质没有质的变化，产品细节打造有了一定进步；各项目开始注重主题社区营造。,天湖美镇外立面,建筑风格：第二代花园
7、洋房在建筑风格上仍没有过多的创新，还是以现代风格为主。户型楼层分布：底层设计引入私家会所概念，打造出与跃层相当的品质，但在销售时不计入套内面积，以此提升产品性价比。这种设计获得极大的市场认同。户型面积：第二代花园洋房在户型设计上追求较高的居住舒适性，户型面积较大，三房主力面积区间在120-130平米，四房在140-150平米，五房以上户型分布区间较广，从150-230平米皆有，其中以150-180平米供应最多。价格：价格达到套内4500元/平米高价，底层带私家会所户型价格更是达到6000元左右，主力总价在40-60万元。,天湖美镇项目，园林打造、产品功能性有所创新；私家会所的出现提升了项目的附
8、加价值；销售价格在当时的市场创下新高，洋房的利润空间被扩大。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）发展特征,项目位于北部新区金开大道，建筑面积24万平方米，容积率1.2。其中产品以4+1洋房产品为主，项目类别墅产品的打造，为洋房产品提升了品质及价值。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（2004-2005）金科天湖美镇,项目的主力产品分为错层及跃层，客厅、主卧尺度较大，舒适性较高，入户花园、私家花园及会所得到普遍运用，较为注重室内外空间结合。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 发展阶段（200
9、4-2005）金科天湖美镇,开发热潮：2006-2008年进入2006年，到2008年，花园洋房产品开发势头有增无减，共有48个项目入市。重庆地产龙头企业龙湖地产自06年开始涉足洋房市场，号称“洋房专家”的金科集团也在洋房产品设计上不断推陈出新，此外大批外地开发商也以这种高端产品敲开重庆市场。 洋房物业的激烈竞争开始。,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,2006-2008年，重庆的洋房市场进入飞速发展期，竞争开始加剧，外来企业越发看好重庆洋房市场，在此阶段洋房品质进一步提升，楼层数、建筑材质、环境主题也在逐步朝着个性化差异化方向变化。,万科H29项目竞争
10、市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）发展特征,产品的房间面积相对减小，开始注重实用性与舒适性结合，户型相对紧凑；地块容积率开始上升，楼层数发展到57层；十分注重对于室内外空间的结合打造，赠送比例加大，实际使用面积增加，附加值和性价比提升；建筑风格及项目主体脱离单一，模仿了欧式、地中海风格等风情主题；智能化设施配套运用广泛，配置标准提升。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）发展特征,建筑风格：第三代洋房开始注重建筑风格设计，广泛采用欧式风格。楼层：楼层开始向上发展出5+1、6+1、甚至7+1的产品。楼层的增多一定
11、程度上减少了楼栋数，拉大了楼栋间距，提升了居住舒适性。同时还将电梯引入洋房，创新出电梯洋房产品。户型楼层分布：以龙湖项目为代表的第三代洋房在设计中引入类别墅产品，底层户型多以大面积两层跃层产品形态出现，提升了洋房产品品质。大城小院还引入别墅中才有的Town House概念，在洋房底层设计出三层跃层户型。价格：第三代洋房单价以4800元/平米为主，底层赠送面积较大的创新户型售价可达到7000-8000元/平米；主力总价区间在50-70万元。,弗莱明戈项目作为第三代洋房的代表，称“在此之前重庆无洋房”。项目打造的高品质洋房成为了第三代洋房时期的标杆。洋房的价格也成为当时重庆洋房之最。最高价近630
12、0元/平。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）龙湖弗莱明戈,规划设计：在规划设计上，龙湖弗莱明戈以洋房别墅化为立足点，充分引入别墅的元素，产生了很多创新与突破，形成了别具一格的卖点。布局：一改市场花园洋房的行列式布局，缩短横向长度，引入独栋、双拼别墅才有的概念，巧妙的将各楼栋错开，避开传统洋房布局存在对视、私密性差的不足，同时也增加了采光，丰富了景观，给人以步移景异视觉冲击，而这最为直接的体现就是其容积率仅为1.0。,外观：在外观上，弗莱明戈秉承了别墅设计的手法，利用露台、阳台、外廊等元素做整体立面设计，并且每一栋建筑各具特色，这既避免了传统
13、退错处理对立面的负面影响，还增加了室内与室外的融合空间，增加了业主与自然接触的机会。此外，在外立面的材料上，弗莱明戈继续使用蓝湖郡西岸的选材，充分利用文化石、紫砂陶土筒瓦等装饰效益，使整个小区的异域风格更为浓厚。,细节：为了增加独栋的感觉，把两个单元之间的间距有意拉开，而拉开那部分恰好作为每层的花园，增加了亲自然的空间；为了保证外立面的统一协调，多加了一层墙将空调、管道盖住，使整体视觉效果非常动人；隔音效果非常好，门窗一关室内非常安静；楼梯间的休息平台等等。,户型：面积从110平方米至360平方米，主要包括三房、四房以及跃层；底跃配4060平方米私家花园，顶跃配4080平方米露台、走廊，平层配
14、入户花园、阳台、前甲板式主卧露台；所有楼层在入户上均按别墅的双流线进行设计，底跃底层为私人半地下会所，前半部分平地面保证采光，可会客休息，后半部分地平面之下，可作影音室娱乐，此外，地下会所可直通车库。在面积计算上，底跃约有80平方米的面积不计入销售面积（包括一个影音室和通往车库的一个休息平台）。配套：弗莱明戈的配套有10000平米的体育中心、200亩体育公园、30000平米商业街、名校和医院等，从齐全度而言其并非独特，但是将这些配套的原本拥有者蓝湖郡别墅区结合起来分析，弗莱明戈同市场其他花园洋房就完全全区分开来，配套档次成为项目又一特色卖点。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程
15、分析 开发热潮（2006-2008）龙湖弗莱明戈,概念创新：弗莱明戈最大的创意无外乎将花园洋房与别墅理念相结合，强调洋房别墅化，用超洋房的品质吸引消费者。在竞争力的创造上，弗莱明戈将龙湖的优势发挥得淋漓尽致。将花园洋房通别墅相结合，创造出别墅标准的花园洋房无疑是一个非常有力的竞争优势。洋房与别墅的界限模糊化使得其目标客户群豁然开朗，目标市场也相对扩大，特别是对于别墅和花园洋房之间那部分消费者。因此，弗莱明戈最大的成功之处在于其大胆的概念合成，将许多别墅才有的元素融入到花园洋房中，形成了独特的卖点洋房别墅化。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）
16、龙湖弗莱明戈,东方王榭地处北部新区的核心位置，是金科的洋房升级产品，总建筑面积18万方，主要以四房及五房以上的大户型为主，追求尊崇感。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 开发热潮（2006-2008）金科东方王榭,洋房进化时代：2009年至今2009年，洋房市场进入细分时代，风格更加多样化。市场竞争越发激烈，洋房市场期待更广阔的发展空间，传统洋房的优点和血统被市场继承，多层电梯洋房兴起，折射楼市产品人性化发展趋势。洋房物业概念开始延伸。出现蓝光十里蓝山、山千院等多层电梯洋房，诠释着洋房的进化概念。,主城区花园洋房项目各年入市个数分布,时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间,
17、蓝光十里蓝山,复地院立方,龙湖悠山香庭,天景雨山前,由于飞速发展期洋房项目的大量入市，客群选择范围较大，对于洋房的心理标准急剧提升，2009年至今，洋房市场有所理性收缩，新项目减少，洋房市场进入细分时代，风格更加多元化，洋房的进化时代开始。也预示着未来的洋房市场将从同质化竞争走向激烈的差异化竞争。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）发展特征,产品户型更加注重紧凑型，出现两房户型，大户型面积缩小，但功能增加；5+1/6+1洋房成为市场主流，并出现8+1/电梯洋房，容积率增加，洋房开始向空间要发展，洋房概念被拓展；户型注重多点赠送，非常重视提高性价比
18、；建筑风格及园林风格多元化发展，各个项目具备自己的特色和个性；智能化设施配套升级，创新配置被植入，洋房细节更加精细。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）发展特征,户型楼层分布：作为第四代洋房的代表，金科十年城除了延续二、三代洋房中底层带私家会所的户型设计外，还将这种附加值较高的设计理念引入中间层户型中。中间层产品价值得以提升。户型面积：随着房价不断攀升，花园洋房价格已普遍超过6000元/平方米，这也直接导致底层和顶层面积较大的户型总价被抬升至120万以上，而龙湖、金科这类知名开发商的洋房产品价格更能超过150万元。为有效控制总价，以十年城为代表的
19、第四代洋房在顶跃层户型设计上将套内面积由原来的180-230平米，缩减至160平米左右，保证在单价较大幅度提升的情况下，总价能得到有效控制。价格：第四代洋房多在“618”重庆获批“实验区”后入市，因此价格相对第三代洋房抬升不少，金科十年城和龙湖江与城的价格都达到8700-9000元/平米左右，价格相对较低的首创十方界入市时也接近7000元/平米，主力总价也攀升至80-100万元。,十年城项目创造了2007-08年的洋房神话，其中间层也送地下室的处理手法，在建筑设计上提升了不少。同时拔高了当时洋房的市场地位，为后面的洋房产品树立了新的标杆。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析
20、 进化时代（2009年至今）金科十年城,十年城在规划设计上，采用了小组团围合式排布，增强了产品的私密性和尊崇感。现代风格被表现得更纯粹，融入了中式建筑的内涵。注重了内部小区的人性化合理化布局，自身配套进一步升级，提升了洋房的标准。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）金科十年城,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）金科十年城,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）金科十年城,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）蓝光
21、十里蓝山,蓝光十里蓝山是近期电梯洋房的代表之作，产品内涵丰富，运用天然高差坡地，对景观的最大化利用，室内外空间的紧密结合、各层产品的亲地性打造方面较为独到。,电梯洋房主力产品解析：,（价格以当期开盘价格为准）,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 进化时代（2009年至今）蓝光十里蓝山,项目的主流洋房产品为5+1/7+1的电梯洋房，在7+1较高层洋房的设计上，增加了顶跃户型的比例，减少了中间层户型的户数，提升了项目的整体价值。同时将赠送比例最大化。,1、区域要素,从花园洋房项目的区域分布来看，与别墅产品一样，花园洋房产品在重庆主城区分布广泛，且以已经树立起高档住区形象的北部新
22、区供应为主。,2、区域环境要素,将各个区域花园洋房集中的板块以及各板块的环境特点进行对比，花园洋房集中的板块主要为以下八大板块，根据板块的整体形象、交通环境、资源因素，对每个板块的花园洋房竞争力进行分析如下：,花园洋房对区域环境有一定的需求，更需要考虑的是区域板块的整体形象，良好的交通环境，区域周边的自然资源，北部新区及南岸南山板块相对具有一定的区域环境优势。,北部新区本身的资源条件优势明显，同时在众多高档别墅项目的带动下，区域的高尚形象进一步提升，也相应推动了花园洋房这类高档物业在北部新区的开发进程；南山板块拥有的稀缺资源优势奠定了板块内高档住宅的发展平台；随着高九路的建成通车，高九路板块迅
23、速崛起，并向着城市又一个高档住宅聚集区发展。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 花园洋房外部要素分析,1、内部环境要素主题风情,2004年，东原中央美地首推风情洋房社区，随后法式、地中海式、中式、北欧式风情席卷而来，揭开了洋房社区风情化的序幕。纯粹的主题风情是花园洋房独特的区别特征。,英伦风格,现代北欧风格,现代中式风格,西班牙风格,法式风格,在洋房项目的众多风情设计中，欧式风格占主导地位，其中又是以西班牙风格为代表的地中海系列风情应用最为广泛，龙湖、金科以及外来地产企业的代表洋房项目十里蓝山项目均是采用过带有地中海风格的主题。,地中海,万科H29项目竞争市场研究重庆花园
24、洋房物业发展历程分析 花园洋房内部要素分析,2、内部环境要素洋房环境,花园洋房、电梯洋房等洋房社区，与高层、小高层等社区的最大区别在于小区的居住品质的提升，不管是3+1、4+1、6+1还是多层电梯洋房，都具备区别于普通高层社区的园林环境，建筑外立面、优越的小区内部配套以及舒适的小区环境。,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析 花园洋房内部要素分析,万科H29项目竞争市场研究重庆花园洋房物业发展历程分析,低容积率、低层建筑、底跃顶跃户型设计，退错露设计方式，是目前界定洋房的标准;电梯、地下空间、入户花园、风情立面景观，是目前洋房的价值增长点；,在经历了四个阶段的演变之后，重庆的
25、花园洋房呈现出明显的产品特征,重庆花园洋房物业发展历程分析 电梯洋房重庆发展历程精装洋房重庆发展历程洋房未来发展趋势,洋房市场发展历程分析,1,万科H29项目竞争市场研究电梯洋房重庆发展历程发展特征分析,随着土地容积率的不断增高，顶部跃层户型的营销难点，居住舒适性的需求提升，电梯洋房在发展过程中成为了重庆洋房市场的主流产品，出现了诸如大城小院的11层，蓝光十里蓝山这类高楼层电梯洋房，因此洋房从早期的横向空间分布逐步向竖向空间发展重庆电梯洋房最早出现在2005年，以棕榈泉国际花园为代表，电梯洋房数量约3-4个。电梯洋房的普及阶段在2006-2007年，龙湖、东原、隆鑫等本地企业打造的项目是这个阶
26、段的电梯洋房代表。2008-2009年是电梯洋房的进化阶段，品质提升，界定标准更明显。,第一阶段的电梯洋房，以低楼层为主，在市场中并不常见，品质较高的社区项目才出现了电梯洋房，面积偏大，注重舒适性，平层户型及底跃较多；第二阶段，楼层数开始增多，电梯洋房的吸引力和关注度陡增，被赋予了鲜明的风情主题，面积适度减少，价格在与其他物业的竞争上更具优势，同时产品越发多样化，性价比更高；第三阶段，电梯洋房被广泛的运用到8+1和更高楼层的项目中，产品在空间结构、内外部空间结合、户型功能设计、附加值打造等方面有了专业的提升，与花园洋房的品质并无太大差距，相反在本身的特点上更具个性。,万科H29项目竞争市场研究
27、电梯洋房重庆发展历程龙湖大城小院,项目位于冉家坝龙湖紫都城旁，总占地面积约4万平方米，建筑面积7.1万平方米，为现代主义风格城市电梯花园洋房。 大城小院由7栋6+1带电梯花园洋房和3栋11+1的小高层组成，总户数363户，虽然以多层住宅为主，但全部配备了电梯。 2007年的销售过程中，底层townhouse及顶跃销售情况最佳，就楼栋来看，4、5号楼距小区三个主要出口均较远，且电梯不能直接进入车库，造成这两栋楼在销售期销售速度较慢。,项目由7栋6+1带电梯花园洋房和3栋11+1的小高层组成，虽然以多层住宅为主，但全部配备了电梯,项目位于江北区北滨路，紧邻江北嘴CBD，项目总占地面积约16万平方米
28、，规划建筑面积约77万平方米，是集城市梯道景观带、滨江住宅群、写字楼商业于一体的城市标志性建筑综合群。,2008年7月底， 龙湖春森彼岸CBD滨江电梯洋房香邸 盛装开盘，约130-230，1梯2户纯板式建筑，仅50余套，总价约91万起。,万科H29项目竞争市场研究电梯洋房重庆发展历程龙湖春森彼岸 香邸,龙湖春森彼岸9F滨江电梯洋房香邸 户型面积约130-230，规划为1梯2户纯板式建筑,江与城海茨堡位于项目高处，看江看山，堪称江与城中央的独立王国。江与城海茨堡是11+1F小高层，一梯两户，面积120220的板式城堡式洋楼，位于江与城地块高处，近可看嘉陵江，远可眺歌乐山，并拥近6000的中庭，紧
29、邻60亩的湿地公园，视野辽阔。,2008年开盘销售： 海茨堡第一批（22号楼1、3单元）共 40 套，建筑面积6579.12 平方米， 08年9月27日 开盘 ，销售比例85% 海茨堡第二批（24号楼1、3单元）共 40 套，建筑面积6579.12 平方米， 08年10月25日 开盘 ；（23号楼1、4单元）共 40 套，建筑面积6579.12平方米， 08年11月开盘 ，销售比例58%,万科H29项目竞争市场研究电梯洋房重庆发展历程龙湖江与城 海茨堡,魅力之城推出新品依旧为11层景观电梯洋房，延续51米的超大楼间距、40%以上的绿化率，实得面积更多，并且本项目也会沿用精装产品的打造方式。,万
30、科H29项目竞争市场研究万科电梯洋房 万科魅力之城,万科魅力之城位于天津市东丽区津塘公路北侧；地理位置优越、交通网络便捷、户型设计创新，是东部代表型花园景观社区（11层小高层）。 魅力之城总建筑面积约约25.9万平米，分三期开发。 一期在08年11月开盘；二期占地8.8万平米，总建筑面积13.3万平米 ，容积率1.51，整体规划采用简约现代的北欧建筑风格，低密度，高出房率，高绿化率，高舒适度；遵循“公园社区、城市氧吧”的设计理念，景观分为2大主题：环形氧吧走廊、宅前绿化空间。 二期预计2010年上半年开盘，均价约8000-10000元/平方米。,电梯洋房是城市洋房未来发展的一大趋势，本案有着良
31、好的引领其专业化发展的基础。,万科H29项目竞争市场研究电梯洋房重庆发展历程小结,第一代竖向设计特征：顶部跃层，其余楼层平层。客户需求：洋房初期，建筑楼层低，顶跃户型满足客户身份感与尊崇感。,第二代竖向设计特征：底层跃层，其余楼层平层。客户需求：楼层逐步增高，但多无电梯，底跃户型舒适性更强，满足空间使用想象。,第三代竖向设计特征：底层与顶层跃层，其余楼层平层。客户需求：电梯在洋房中开始被广泛使用，产品开始同时满足尊崇感与想象空间，底层与顶层户型都开始向跃层发展。,第四代竖向设计特征：除底跃和顶跃设计外，地下室的赠送开始向二层以上平层发展，开始逐步增加独立入户的楼层。客户需求：楼层增加，客户需求
32、基本元素未改变，但对开发商而言就很重要，地下室与二楼亲地的设计的出现，体现洋房舒适性向中间层扩展。,洋房市场发展历程分析,1,重庆花园洋房物业发展历程分析 电梯洋房重庆发展历程精装洋房重庆发展历程洋房未来发展趋势,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程精装洋房发展特征,重庆的精装房发展较晚，房地产市场主要以毛坯房为主，可以说重庆的精装房市场目前还处于起步阶段，市场缺乏创新产品引导；重庆精装房主要集中在投资型物业，早期棕榈泉国际花园打造了精装洋房的概念，被市场所接受，近期的恒大华府也推出了大平层的精装房产品，同时成为项目一大卖点。重庆高端物业精装房市场存在很大的发展空间，但受制于精装物业
33、概念系统引入的体系化引导及重庆地狱文化特征的局限。同时，在低密度物业精装修物业中，重庆目前仅有两个小高层多层精装项目，起步相对更晚，精装洋房物业在重庆尚属“螃蟹”；然后国内其他省市发展速度相对较快，已有不少成功案例，我们针对重庆已有低密度精装物业以及外地成功精装洋房案例展开研究，寻找本项目可借鉴点。,11F电梯洋房,11F大平层,恒大华府一期1、2批次及二期部分11F小高层采用精装修标准，但洋房最后实施未采用精装修,占地面积：210010.50平方米总建筑面积：384000平方米容积率：1.8建筑风格：欧式风格装修标准：一期1、2批次与二期部分小高层精装修洋房销售情况：一共104套，目前推了5
34、2套，销售率60%，预计2010年5，6月进行洋房加推。,项目位于北部新区高新园金山大道1号，地块背靠照母山，南面和东面由道路围合成扇形，地势沿西北东南向高低分布，落差达10余米；小区中庭依地势走向修建人工湖，沿湖北面一侧为4+1花园洋房，南侧为7层、11层的小高层；小区配置近8000顶级摩纳哥王室风情私家会所、超2000游泳池、阳光生态水景车库以及3万的商业配套及幼儿园。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程恒大华府（重庆）,精装修交房标准：一、住宅室内装修门 入户门：高级装甲门入户门，配AOPO（奥珀）高级入户门锁。 厨、厕、房门：采用高级木饰面实心门及门套，配AOPO（奥珀）高
35、级门锁及五金件。 出阳台门：高级铝合金门，“立兴杨氏”铝合金配件。2.窗：采用高级铝合金窗，“立兴杨氏”铝合金配件。飘窗台配天然石台面。3.客厅 天花：“多乐士”高级乳胶漆，配精美石膏角线。 地面：满铺天然石材。 墙身：“欧雅”高级墙纸。,恒大华府一期一批次推出小高层精装修标准为3500元/,4.餐厅 天花：“多乐士”高级乳胶漆，配精美石膏角线。 地面：满铺天然石材，局部地面拼花。 墙身：“欧雅”高级墙纸。5.过道 天花：“多乐士”高级乳胶漆，配精美石膏角线。 地面：天然石材拼花。 墙身：“欧雅”高级墙纸。6.主卧室、卧室、书房： 天花：“多乐士”高级乳胶漆，配精美石膏角线。 地面：豪华复合实
36、木地板。 墙身：“欧雅”高级墙纸。 家具：配送衣柜，衣柜数量比卧室数少一个。7.厨房 天花：“多乐士”高级乳胶漆，高级硅酸钙板。 地面：天然石材拼花。 墙身：天然石材至天花。 橱柜：高级组合橱柜，配摩恩洗菜盆及龙头。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程恒大华府（重庆）,8.卫生间天花：“多乐士”高级乳胶漆，高级硅酸钙板。地面：天然石材拼花。墙身：天然石材至天花，配精美角线。洁具：选用TOTO名牌洁具。龙头：选用摩恩名牌龙头。9.阳台天花：“多乐士”乳胶漆。地面：嘉俊高级防滑地砖拼花。墙身：同建筑外墙材料。10、空中花园天花：“多乐士”乳胶漆。地面：回填种植土，铺草皮，完成硬质景观安
37、装（包括：地面铺装、花池、雕塑、水景等）。墙身：同建筑外墙材料。11.工人房、储物间天花：“多乐士”乳胶漆。地面：嘉俊高级地面砖。墙身：“多乐士”高级乳胶漆,二、住宅配套设施1、电话：预留电话线接口，配高级面板。2、电视：预留有线电视接收插座，配高级面板。3、宽带网：预留宽带网接口，配高级面板。 供电：每户设立独立电表、电线暗装、高级开关、插座面板。4、给排水：每户设独立水表，水管暗装。5、燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户。6、安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门锁门磁一个，主卧设紧急按钮一个。7、灯饰：客厅、餐厅、主人房、卫生间配精美灯饰，其余空间配精美
38、欧普灯饰。8、空调：配送优质名牌小型中央空调。9、热水器：配送林内燃气热水器。10、浴霸：配送松下浴霸。11、厨房配送电器：西门子燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、冰箱。12、卫生间配送五金件：华艺达“梦幻帝国系列”高级毛巾架、纸巾拉环、手巾拉环、马桶。,项目精装修小高层销售情况不佳，是由于户型总面积过大，总价过高。项目4+1F电梯洋房在后期实际实施过程中 ，未采用精装修标准，在已推出的洋房中，销售率约达到60%,预计2010年6月会再次推出洋房。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程恒大华府（重庆）,早在2004年A区产品的销售中，棕榈泉国际花园开创了重庆的精装修时代，精装房就受
39、到市场青睐,从别墅、小高层到高层，棕榈泉进入重庆后始终坚持走豪宅路线。它也是重庆真正精装时代的开启者。在2004年推出的A区产品中，有70%的客户最后选择购买精装修房，2005年8月两天交房时间里一次性成功交接达到99%，而且业主满意度达到了99.13%，“也就从那时起，棕榈泉在重庆精装市场上的话语权得到市场公认！” 市建委技术发展中心与棕榈泉共同主编的精装修标准已经出台。这一标准的出台，将有效提升整个重庆精装市场的价值。,重庆棕榈泉国际花园位于重庆市北部新区金开大道88号。项目总占地1200亩，整块用地由四周呈缓坡状跌落至水面面积约160亩的湖泊，南低北高，属于高品质综合社区。总建筑面积约8
40、0万平方米 ，其中一期占地面积140亩，建筑面积约12万方。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程棕榈泉（重庆）,项目位置： 富力仙湖国际别墅项目位于沈阳南部空港别墅区的中心地带，距离东北地区的重要空港沈阳桃仙国际机场仅3公里，陆、空交通十分便利。项目概况： 项目总占地近40万平方米，按照国际顶级豪宅标准，首期共规划并建设了120多栋纯独栋别墅及一栋超豪华会所。项目力求为极少数的高端客户打造真正的顶级别墅产品和极致奢华的生活空间，树立沈城上层生活新典范。项目风格： 项目建筑风格为后现代地中海浪漫主义风格，外立面采用陶瓦及天然的木纹砂岩搭配STACOO工艺涂料，砂岩上的图案是纯手工精心
41、雕刻而成的，这些建筑颜色和材质都是越久越有质感。立面上的窗檐、屋檐下多层建筑线条及优质砂岩浮雕装饰，充分体现了原欧洲别墅的地道感观，彰显奢华气度。产品面积区间： 240-1200平米独栋、联排、双拼别墅。,产品规划为240-1200平方米的独栋、联排、双拼别墅，采用后现代地中海风格打造外立面,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程富力仙湖国际塞戈维拉 （沈阳）,沈阳别墅发展共经历了三大时期，富力塞戈维拉精装别墅的出现，正是继三大别墅后研发出的新别墅产品，它不但集合了自然、风情、城市资源配套三大优势，更将别墅作为高端住宅的产品魅力进行了一步到位的奢华演绎。 富力塞戈维拉精装别墅的出现，从
42、侧面见证了沈阳别墅市场已进入一个崭新的时期与阶段，精装在别墅中的运用，也印证了沈阳别墅购房者对别墅需求新的提升。在未来的沈阳别墅市场，富力塞戈维拉的别墅产品，将有望成为沈阳别墅产品中的新消费热点，演化成为沈阳别墅发展新的标准。,打造精装别墅开启篇章,演化成为沈阳别墅发展新的标准。,基本装修标准：结构:砖混 外墙:外立面采用陶瓦及天然的木纹砂岩搭配STACOO工艺涂料 电梯:广州日立 门窗:门：采用优质实木门/钢木复合门，配IC卡豪华门锁 供水:赠送水质净化设备 采暖:地源热泵供暖，赠送价值50多万的设备,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程富力仙湖国际塞戈维拉 （沈阳）,精装别墅的开
43、盘当日销售近70%，创造了“富力热潮”，富力塞戈维拉以独特的姿态立足沈阳市场,富力塞戈维拉组团开盘共释放42套房源，全部为精装修的联排和双拼别墅。当日到场客户多达150多组，房源竞争异常激烈。 在开盘当日销售近70%，销售额达7000万。 富力塞戈维拉精装别墅的推售与热卖，引发了沈阳别墅市场的高度热捧，业界更是把这一现象形容为“富力热潮”，作为空港精装别墅的创始者，富力塞戈维拉以独特的姿态立足沈阳市场。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程富力仙湖国际塞戈维拉 （沈阳）,项目分为A、B、C三个地块，目前正在开发的是C地块，波谱洋房及波谱公寓两种产品类型,项目概况： 阳光100国际新城
44、总占地达163.1公顷，地处凤翔路以西、北环路中，锡澄运河东，北临沪宁高速、锡宜高速和在建的京沪高铁，正处华东地理中心和长三角交通枢纽中心。 项目以250万平米超大体量的中国最大后现代建筑集群，集写字楼、SOHO、酒店、国际商业街区、休闲街区、会所、学校、别墅、类别墅、洋房、国际公寓于一体的10万人口国际新都会，成就华东第一盘。产品形态： 波谱公寓28层 波谱洋房5-12层。洋房面积约80-240平方米。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程阳光100国际新城（无锡）,据了解,2008年阳光100在无锡首度开盘时就曾推出过精装房源,得到了比较不错的市场反响, 一方面是其价值和价格提升
45、的必然要求,另一方面也显示出企业对国家推动精装房趋势的信心。 精装房在生活节奏日益加快的无锡已不再是单一的商品,它反馈了一种更高层次的需求:轻松、舒适的生活。精装房作为交付标准,将成为锡城楼盘的主流。 项目目前推出产品全部为精装修房源，装修标准为800.00元/，精装修均价5800元/平方米，开盘当日购房享受一次性付款96折，按揭贷款97折优惠。,市场的反响表现出，精装房已不再是单一的商品,它反馈了一种轻松、舒适的更高层次的生活需求,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程阳光100国际新城（无锡）,万科金域缇香位于南京建邺区河西新城CLD居住中心，富春江东街以南，楠溪江东街以北，泰山路
46、与嵩山路之间。依托奥体CBD高端产业平台，坐享新城顶级生活配套资源。,占地面积 ：约56514.4平方米总建筑面积：约12.8万平方米产品组成： 由三幢10-11层板式小高层与五幢15-18层板式高层建筑共同组成。,位于南京建邺区河西新城CLD居住中心, 由三幢10-11层板式小高层与五幢15-18层板式高层建筑共同组成，精装成品装修升级居家功能体系。,精装修： 万科金域缇香心考量每一个居家环节，提供精致装修的成品生活。平层大户贴心配备全屋地暖系统、大金中央空调、万科定制进口厨柜、德国西门子全套厨房电器、科勒摩恩等国际一线卫浴品牌从每个居住者生活细节出发，逆向导出产品模式，引发出对家庭装修的全
47、面思考，将想居住者未想的前瞻性理念带入万科金域缇香的量身打造中，用细节处的完美与创意展示舒适轻松的理想居家模式。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程万科金域缇香（南京）,精装修物业在重庆房地产发展中将成为一大趋势，发展的驱动力和优势在于：,有利于资源和能源的节约有利于控制装修用材的绿色环保指标，保护市民身体健康提升建筑设计的精细化程度及住宅建设品质和城市建设水平减少了装修扰民，节约有效时间有利于调整房地产业产品结构，促进房地产及其关联行业的资源和产业链整合促进重庆房地产多元化发展,精装修物业在重庆房地产发展中仍然相对匮乏，受阻的原因在于：,精装修物业装修风格缺乏个性，在满足客户个性
48、需求上还相对匮乏精装物业成本相对较高，售价相对较高，对于部分客群存在一定抗性，但此类客群大部分存在于首置客群，在改善类需求客群中，他们的时间价值远大于货币价值,精装修物业在重庆房地产发展中需要大型实力房地产开发企业的带动，需要精品项目作为发展积淀，为重庆精装修房地产市场奠定行业标准。,万科H29项目竞争市场研究精装洋房重庆发展历程小结,洋房市场发展历程分析,1,重庆花园洋房物业发展历程分析 电梯洋房重庆发展历程精装洋房重庆发展历程洋房未来发展趋势,区域延展郊区性：由于主城土地资源的逐步稀缺，洋房等高端物业的区域位置已经呈现郊区化，这也体现出近城区域的高端物业价值自然提升；物业类型多样化：由于洋
49、房的价值追随，迫于目前成交土地容积率趋高的形式，洋房物业较高层化的趋势越发明显，电梯洋房成为趋势；产品布局独立化：随着洋房产品的升级，排布方式将会在前普通列式排布的基础上，走向更私密化、独立化、强尊崇感及强领域化的围合式布局、小组团方式，这样也更能适应景观打造。单位洋房建筑形式升级：目前市场上普通洋房产品的建筑设计，越发与类别墅产品类似，仅在物业层数上逊于类别墅产品，未来的洋房产品将在建筑选材、面积赠送、功能打造等方面进行升级，此类因素将成为重要的竞争手段；户型面积将更加趋于实用紧凑：从第一代洋房的重尺度，单纯重舒适度的洋房开始延伸，经过4代洋房的发展，加上目前客群的家庭结构趋于简单，洋房产品的户型面积将趋于紧凑实用。,
