1、社旗【公园道1号】营销推广方案,2011.6.20,前言,本报告从社旗的城市文化切入，通过对社旗的城市规划、房地产市场的研判、目标客户群体的分析，结合本案的产品特点，挖掘本案独特的卖点主张，将之打造成社旗房地产市场与城市发展里程碑式的代表，并通过整合营销推广策略的包装与执行，形成强势的市场销售力，确保本案年度推广目标与营销目标的实现。,目录,探寻社旗城市化进程审视公园道1号解析区域竞争市场深度项目定位分析展望市场攻击策略,探寻社旗城市化进程,从城市的变迁看社旗,从大槐树下到赵河边,明代万历年间，山陕移民来到赊旗店，将赵河南岸一个名叫三旗屯的小村，由几户变成几十户，先开鸡毛小店，渐次开成商铺。随
2、着时日推移，由屯而店而集镇，终在清康乾之时，将其变成13万人口的豫南巨镇，在全国客商心目中，与汉口齐名，有“金汉口银赊店”之称。,从城市的变迁看社旗,老家人的山陕会馆,明清时期，晋商秦商在很长时间段和经营空间内，都以联省商帮出现，称为“山陕商人”。因两者极密切的关系，山陕商人前后脚来到赊旗店，当地人也将明清来此的山陕商人通称为“老家人”。山陕商人，共同主导了赊旗店的数百年兴衰。,从城市的变迁看社旗,茶叶之路与兴隆古街,赊店水陆交接的独特地理位置使之成为中国商业发展之始的一个繁荣的商业码头。而以山陕会馆为中心，依托山陕商人的遗产打造的七十二条商业古街，即将成为中原最具特色的“商业文化基地”。,社
3、旗的城市化发展进程,今日之社旗（一）,社旗县是全省首批对外开放县；全国商品粮食基地县；全省外派劳务基地县；全省农民工培训基地县；全省科技扶贫先进县城、全省社会治安综合治理先进县。,社旗的城市化发展进程,今日之社旗（二）,社旗县位于伏牛山南麓，河南省西南部，南阳盆地东缘，处于东经11246-11311，北纬3247-3309，总面积1203平方公里，耕地106.9万亩，总人口65.8万。距省会郑州220公里，距南阳40公里，土地肥沃，物产丰富，素有“豫南粮仓”之称。无特大洪涝、台风、地震等自然灾害，适宜永久性居住及投资。,社旗的城市化发展进程,十二五发展规划（一）,2010年11月5日，社旗纳入
4、南阳“十二五”发展一圈两轴四极规划。南阳市谋划“十二五”发展，以规划为先导，以空间布局为引领，构建现代市域城镇体系。构建以中心城市为核心，以县城为基础，以中心镇为支撑的现代市域城镇体系，形成镇平、新野、内乡、方城、唐河、社旗、南召等县城组成的一小时城市圈。,社旗的城市化发展进程,十二五发展规划（二）,统筹四区建设，完善基础设施按照集中连片、区域开发、培育精品、丰富内涵的总体要求，统筹推进“一河三区” 建设，促进古城区、新城区、赵河公园区、产业集聚区统筹协调发展。坚持县域中心城市、中心镇和新农村建设“三位一体”，实现宛社一体化发展，形成南阳东部的重要区域中心城市；加快以饶良镇等3个中心镇和下洼镇
5、等4个次中心镇集镇建设，提升集镇综合承载力。,本案,社旗的城市化发展进程,十二五发展规划（三）,2015年，县城城镇化水平达到42，县城建成区面积达到 16.5平方公里，县域城镇人口达到29万人，其中，县城人口达到13 万人，城镇人口达到 16万人。 2015年，县城及重点集镇建成比较完善的城镇基础设施体系，城镇人均道路面积达到12平方米，人均绿地面积达到10平方米，人均住宅面积达到32平方米。,本案,县政府规划占地,社旗的城市化发展进程,综述,从社旗的历史沿革与城市发展来看： 依托“山陕会馆”与“兴隆古街”的历史文化积淀，社旗的城区功能划分日渐清晰，独有的商业文化旅游产业已成为社旗吸引外来投
6、资与外来人员的城市名片。,社旗的城市化发展进程,综述,从社旗的城市发展规划来看： 围绕着大南阳城市经济圈的发展建设，南社一体化发展进程将逐步加速，为社旗的城市建设带来较好的契机，城市框架的不断拉大与城市基础设施建设的不断完善，为社旗的发地产市场提供了较好的外部条件与发展机遇。 随着社旗“一河三区”城市发展战略的逐步推进，新城区即将成为主导未来5-10年内社旗城市发展方向的桥头堡，大量投资资金的涌入与城市配套设施的不断完善，该区域势必成为社旗房地产开发与投资的沃土。,社旗的城市化发展进程,综述,从项目所处区域来看：,新老城区结合部,新城区首个房地产开发项目,扼守南社交通要道,赵河+公园两大生态环
7、境资源,优越的地理位置独有的生态自然环境,社旗新城区最具代表性的房地产开发项目,审视公园道1号,项目本体分析,区域发展环境,本案,占据城市发展轴线,未来城市政治、文化核心,纵横捭阖的交通路网,隶属社旗新城区，是南社一体化发展的中轴与城区发展的过渡带！,发展方向,发展方向,项目本体分析,自然生态环境,本案,占地39.57公顷的赵河公园,蜿蜒流淌的赵河风光,外部优越的景观资源环境成为项目市场竞争与市场攻击的主要突破点！,发展方向,发展方向,项目本体分析,项目用地分析,项目本体分析,项目自身条件分析,地块方正、平整,西班牙主题风情小区,100亩以上滨河大盘,大社区、大规划、大景观成为引领社旗生活品质
8、与生活模式变革的领袖！,成熟的开发商品牌形象,高绿地率与景观组团规划,项目本体分析,项目立地条件分析,其它,开发商品牌,100亩以上滨河西班牙风情社区,沿河丰富的生态自然与环境资源,城市未来的行政、文化中心,城市的发展规划与沿河自然生态环境将是项目立地的基本条件！,解析区域竞争市场,市场总体情况分析,市场总体情况,从社旗目前的总体发展情况来看，市场开发项目相对较少，产品大多以多层、小高层为主，房地产市场发展相对较为滞后。,区域竞争市场分析,市场供应体量分析,从市场供应体量分析，目前市场在售体量约24.1万平米，除华府中央新城、世博广场之外，竞争项目的开发规模均相对较少，难以形成品质与规模开发的
9、优势。,区域竞争市场分析,户型配比分析,从户型的配比分析可以看出：两房、三房类产品是市场需求的主要户型类型，其中两房产品的面积主要集中于90平米左右，三房产品主要集中在120平米左右的面积区间，客观反映了社旗房地产市场的需求特征与消费习性。,区域竞争市场分析,市场价格分析,对比价格分析可以看出：市场的价格区间主要集中在23002600元/平米的均价区间内，且多层与小高层、高楼层与低楼层价差相对较小，客观反映了市场的消费能力与消费者的心理预期。,区域竞争市场分析,综述,从市场总体竞争情况来看 目前社旗房地产市场竞争主要集中于老城区，大多为09年-10年住宅开发项目，市场新进项目与开发体量均相对较
10、少，整体市场的竞争环境相对较为缓和。从产品竞争角度来看： 多层产品与小高层大行其道，高层类产品刚刚起步，且市场接受程度有限。 户型需求主要表现为90平米左右的两房与120平米的三房，户型设计较为传统，仅为满足普通的住房需求，市场创新类产品与高附加值产品相对较少。 建筑立面风格大多较为模糊，整体市场缺乏品质感。从价格表现来看 市场整体均价表现在2500元/平米左右，多层与小高层、高楼层与低楼层价差相对较小，客观反映了市场的消费特征与价格预期。,市场竞争性个案分析,华府中央新城,项目基本情况,户型配比情况,市场竞争性个案分析,赵河花苑,项目基本情况,户型配比情况,市场竞争性个案分析,世博广场,项目
11、基本情况,户型配比情况,市场竞争性个案分析,隆盛锦城,项目基本情况,户型配比情况,深度项目定位分析,项目定位分析,一. SWOT分析二. 客层定位三. 形象定位,Q1：项目的核心价值是什么？如何树立项目USP卖点（独有的销售主张）？Q2：项目的客层在那里？他们具有怎么样的消费需求？Q3：以何种形象面市，吸引市场目标客层的广泛关注？,SWOT分析,行动策略整体对策矩阵图,通过优势与机会的组合，最大限度地利用本项目的外部市场机会，力争规避或削弱项目自身的劣势与威胁。,SWOT分析,区域环境：代表社旗城市发展的方向稀缺价值：丰富的自然环境资源交通条件：交通咽喉重地，方便快捷项目气质：滨河百亩大盘社区
12、规划：西班牙主题风情社区品牌形象：成熟的开发商品牌,S,板块效应：城市空间发展规划带动下的发展契机稀缺：自然环境资源的不可复制与绝佳的地理位置区域市场：市场竞争较为缓和，区域内尚未有竞争楼盘出现,O,生活氛围：城市规划之新区，生活氛围尚未成熟城市配套：城市发展较为滞后，作为新城区，区域内城市配套设施尚待完善产品类型：纯高层类产品较市场的销售价格与消费习惯相对超前市场：区域房地产开发尚未起步，需要引导,W,竞争：县城内竞争项目对客源的分流政策环境：国家宏观调控政策的不确定性,T,扬长避短，各个击破！,通过优势与机会的组合，最大限度地利用本项目的外部市场机会，力争规避或削弱项目自身的劣势与威胁。,
13、SWOT分析,对区域发展与稀缺城市资源进行炒作,强化区域投资潜力与建于生态资源之上的生活模式,加强市场监控、强化项目自身优势，积极应对市场变化,用高品位的居住文化内涵吸引客户,规避,弱化,深化与利用,城市发展规划与独有的自然环境资源将是项目进行市场区隔的主要竞争力！,项目定位,定位的原则,说什么,怎么说,对谁说,三位一体定位原则,客层定位,对谁说,Q1：我们的客户在哪里，他们都具有怎么的特征？Q2：他们有怎样的消费需求？,客层定位,对谁说,通过对社旗市场的调研以及在售项目的分析，我们发现，目前市场的消费客层主要分为以下几类：,企事业单位职工城镇居民商铺老板私营企业职工乡镇客群,客层定位,对谁说
14、,通过分析，目前社旗的消费群体主要以本地的个体/商户经营者为主，其次为城镇的边缘性客层。该部分人群亦是本案的主力消费人群。,个体/商铺老板,乡镇客层,城镇居民,企事业单位职工,私营企业职工,核心客层分析,客层定位,对谁说,年龄大约在30-45之间； 有一定的积蓄，家庭成员在三口以上； 认同城市未来的发展环境； 对现有物业或者生活不满，有改善目前居住现状的消费需求； 刚性需求为主。,消费者特征描述,说什么,公园道1号价值体系,公园道1号,开发企业,公园社区,区域环境,物业配套,前景利好投资热土,稀缺的生态自然,交通便捷,专业的开发团队,成熟品牌,市场较高的知名度,高附加值产品,赵河公园,两大主题
15、景观组团,西班牙主题风情,精英会所,小哈佛幼儿园,建业品牌物业管理,共享附加值,信任感,项目档次,附加值,项目价值体系分析,高尚区位,和客户建立关系的方向：1、对城市稀有资源的私有，目标客层共鸣的第一重认识（心理优越感）2、生活居住的资源扩展性，资源意味着生活品质的优越性（居住价值认同）3、城居模式的转换，让消费者有了生活与品质的双重附加值（生活品质奠基）,稀缺资源的占有性，多数稀缺资源，仅给少数人新特区，豪宅依托的居住标准与城市的若即若离，界定城市与自己的关系，合理的转换城居、与品居的关系；,项目价值体系分析,公园社区,和客户建立关系的方向：1、突破常规，并非公园都是公众享有，仅为业主所能私
16、享（身份价值）2、视觉及居住舒适度，6大组团组成一个大公园，最优质生活的保证。（规划先进性）3、项目成本最直接的体现，价格是否认可的主导因素，从内到外的细节，让居住者真正的能够参与到生活中来，感受不一样的尊贵生活（实际利益）,39.57公顷赵河公园，仅为业主尊享；40%绿地率滨河西班牙风情主题社区，纯粹的生活质地、纯粹的视觉印象；入户花园、附赠面积，高附加值产品,项目价值体系分析,成熟品牌,领跑社旗高端房地产住宅市场；成功的住宅开发经验给市场以品质的基础保证；,和客户建立关系的方向：1、项目品质基础支撑，消费市场的信心建立（信心保证）2、社旗1号城市发展作品，带领社旗房地产市场进入高层时代，市
17、场将迎来生活品质与生活模式的变迁（认知比较）,项目价值体系分析,管家物业,引入建业物业管理理念，对接生活的物业管理服务标准，专业的管理团队；全方面物业服务，企业品牌号召力，对接于豪宅的门当户对；建业小哈佛全面入驻，提升小区的物业档次,和客户建立关系的方向：1、最门当户对的物管专家。（身份对位）2、制定了一种豪宅标准 （项目档次）,项目价值体系分析,价值凝练,赵河畔新城区公园旁 25万平米西班牙风情社区,从项目的区位属性以及项目立地的基本条件进行深入的分析，综合项目的价值体系，将项目树立为社旗新城区最具代表性的住宅项目，使项目的品牌与社旗新区的形象统一起来，并成为社旗新区的代言。 公园道1号既是
18、赵河畔最具景观价值的生态住宅项目，同时又是引领社旗居住品质与生活模式发展变化的优品住宅项目。,项目的形象定位,新城区首席滨河公园社区,通过对项目价值体系的梳理以及消费心理的研究，对本案形象做如下定位：,区位属性界定，代表城市的发展方向与投资潜力,市场占位，代表生活方式与生活模式的变革,项目档次定位，丰富的生态自然环境是项目立地的基本条件,项目的形象定位,公园里的西班牙庭院,诠释：公园里的庭院，更易于使受众产生联想，便于形成消费者对本案最直观的形象认知；同时阐释出本案用绿色的理念铸造健康人文生活空间的开发思想。庭院的认知对于国人来讲可谓根深蒂固，公园里的西班牙庭院一方面充满异域风情的文化气息带给
19、市场新鲜感与好奇，阐释出西班牙建筑的精髓，另一方面更能取得与消费者心理的共鸣；,Slogan推广定位语,人们往往习惯于将那些有庭院和纯白墙面的建筑称作西班牙风格建筑；典型的西班牙建筑一般每户都有两个庭院入户庭院和家庭庭院；,展望市场攻击策略,市场的攻击策略,一. 产品分析二. 整合营销推广策略,产品分析,项目一期的分布,项目一期位于地块南侧，共计274户，3万余平米，属于项目形象塑造的关键分期。项目一期共包含两栋高层，南侧邻近城市交通主干线，与赵河公园隔路相望，交通通达性好，且外部生态资源丰富、环境优美，生活附加值相对较高。,产品分析,项目一期产品特征,赠送半面积的超大入户花园高附加值产品价值
20、,两体三户布局，户型方正，全明空间设计；动静分区，在注重室内活动动线的同时兼顾居住的舒适性与私密性；南侧观景阳台，很好的利用了外部景观环境，身临其境，宛若生活在公园之中。户型面积分布较为合理，主要为115-135平米的三房、87平米的两房；,产品分析,项目一期产品特征,项目一期位于地块的南侧，紧邻城市交通主干道，是南阳至社旗的必经之路，易于凸显项目的整体品质与项目档次；项目立足于社旗未来行政、文化中心，整体采用西班牙建筑风格，优越的地理条件以及丰富的自然生态环境资源，在牺牲了老城区生活便利、配套齐全等诸多优势的同时，给予客户更多的投资价值、生活价值提升的空间；代表先进规划的社区开发理念以及高附
21、加值的产品，是项目进行市场区隔与竞争的主要突破点。,Q1：如何突破市场的消费心理关口，取得一期的有效去化、实现快速回款的销售目标？Q2：如何精确制导高尚物业，降低市场对于高层物业以及价格的疑虑？,营销思路,1、心理关口的突破通过新城区规划的炒作引导客户对城市未来发展趋势的判断，树立社旗未来城市行政、文化中心的区域形象，弱化周边配套与区域发展不足的劣势，突破客户的心理障碍。2、价格心理界限的突破以大社区、大规划、优质产品的气势切入市场，以高产品附加值、稀缺城市生态自然环境塑造高品质的生活方式，凌驾于客户心理价格之上。3、高尚物业区域边界突破通过引进建业物业与哈佛小幼儿园，名品物业与高端项目结合，
22、树立社旗豪宅的标准，结合区域未来投资升值潜力的预期，提升消费群体对于高尚物业的判定标准。,针对项目一期产品的特性与市场情况，主要从以下三个方面进行突破：,营销思路,通过新城区规划的炒作引导客户对城市未来发展趋势的判断，树立社旗未来城市行政、文化中心的区域形象，弱化周边配套与区域发展不足的劣势，突破客户的心理障碍。 在项目地块南侧临主干道对社旗新城区的规划进行集中展示，使社旗新城区的规划深入人心； 在县城内人流汇集区域以及广场进行为期一周的新城规划展，以扩大市场的认知度，吸引市场对于新城区发展变化的关注； 在社旗县电视台进行新城区规划的专题报道，以有效吸引乡镇客层，为项目开发做足前期的营销造势。
23、,心里关口的突破,营销思路,以大社区、大规划、优质产品的气势切入市场，以高产品附加值、稀缺城市生态自然环境塑造高品质的生活方式，凌驾于客户心理价格之上。 营销造势，通过项目营销中心开放/项目奠基等节点，开展西班牙文化节，以活动带入加强目标客层对西班牙文化的了解，树立项目西班牙风情社区的形象，并形成市场对未来生活的美好愿景； 通过社区总体规划以及项目产品附加值的营销推广，以提升客户对项目的认知；同时通过以绿色的理念建筑城市生活空间为主题思想的推广，掌握市场的话语权，引发市场对未来生活方式与生活品质的思考；,价格心理界限的突破,营销思路,通过引进建业物业与哈佛小幼儿园，名品物业与高端项目结合，树立
24、社旗豪宅的标准，结合区域未来投资升值潜力的预期，提升消费群体对于高尚物业的判定标准。 通过与建业物业的成功签约形成市场的有效攻击点，以名品物业与高端物业的结合，进行有效的市场竞争区隔，提升市场对于高尚物业的认知与认同，弱化市场对于高层产品以及相对较高的销售价格的抗性；,高尚物业区域边界的突破,营销思路,11年6月,11年7月,11年8月,11年9月,11年10月,11年11月,11年12月,12年1月,筹备期,形象塑造,进场/认筹,开盘热销,持续热销,营销节点,推广节点,渠道策略,1.确定规划、产品销售部装修风格2.筛选沙盘模型制作公司,1.销售部装修完成，软、硬装到位，具备接待功能2.销售部
25、亮相，高台蓄水，积蓄客源3.客户筛选，开盘筹备,1.确定营销推广方案、明确项目定位2.设计稿设计制作完成,1.广告设计稿出街，媒体立体轰炸2.观念引导，项目形象树立；3.认筹信息释放4.加大媒体传播力度，预热市场，为开盘热销打造基础,高调开盘引爆市场,渠道引导+推广组合+SP配合,1.开盘策略确定、前期筹备、人员分工到位2.媒体渠道整合传播，户外、车体广告形象提升,9月销售部亮相西班牙风情节,1.节点把握，演绎西班牙文化精髓2.节假日促销，加强市场客户的截流,10月西班牙饮食文化节,春节促销,感恩节/圣诞节业主联欢派对,营销节点推进表,营销思路,营销节点划分,筹备期,时间：2011年6月7月工
26、作重点：1. 项目规划与产品调整完毕；2. 销售部建造完成、确定销售部装修方案；3. 确定项目整体营销推广方案；4. 确定项目的广告调性、VIS系统设计完成5. 针对新城区的规划进行前期集中展示，炒热市场,营销思路,营销节点划分,形象塑造期,时间：2011年7月9月工作重点：1. 7月中旬开始进行项目的形象亮相，进行客户的前期意向登记；2. 确定沙盘、模型制作公司，并设计制作完成；3. 销售部进行统一的装修；4. 项目工地围挡、市内主干道、重要交通节点户外发布，营销造势,营销思路,营销节点划分,进场/认筹,时间：2011年9月12月前提条件：1. 销售部装修完成，软、硬装齐全，具备接待功能；2
27、. 项目工程动工，具有一定的工地形象；工作重点：1. 项目进场盛大仪式；2. 户外、媒体宣传物料更换、制作完成，项目认筹信息集中释放；3. 意向客户第一次筛选，并告知认筹信息；4. 高台蓄水，积蓄客源。,营销思路,营销节点划分,开盘热销期,时间：2011年12月2012年1月前提条件：1. 工程进度具备开盘条件；2. 开盘营销活动方案与相关物料筹备完成；工作重点：1. 对客户进行第二次筛选，告知开盘信息进行预约；2. 户外、媒体宣传物料更换、制作完成，项目开盘信息全面释放，高调开盘；3. 开盘活动筹备，人员分工、开盘流程熟悉、房源确定、价格确定；4. 开盘活动的后续宣传，为项目的持续热销以及二
28、期开盘奠定基础。,推广策略,1. 利用项目的区域优势以及生态资源优势，强化项目高端物业形象，突破消费者的区域消费习性与市场价格的心理关口；2. 通过西班牙风俗的演绎，深入的阐释异域风情的生活特色，将消费者带入到未来生活的愿景之中，强化市场对项目的心理认知与认同感；3. 通过与市场竞争的对比，强化产品的附加值与USP卖点，形成市场的竞争区隔并形成项目销售力。,高举高打 高调亮相,推广策略核心,推广策略,推广阶段划分,11年6月,11年7月,11年8月,11年9月,11年10月,11年11月,11年12月,12年1月,筹备期,形象塑造期,进场/认筹期,开盘热销,持续热销,第一阶段,第二阶段,第三阶
29、段,片区炒作,制造悬念,观念递进,引发欲望,第四阶段,推广思路,推广主题,城市化改变居住价值观,社旗人，未来生活在哪里？,新城区25万平米西班牙风情小镇,公园里的西班牙庭院,循序渐进 不断升温,推广策略,第一阶段 2011年7月初7月中旬,城市化改变居住价值观,7月份是项目亮相前期的重要的筹备阶段，利用项目亮相前的半个月对社旗的城市发展规划进行市场的集中轰炸，以吸引市场对项目开发区域的关注。,推广主题：,主要工作：,1. 在项目周边进行社旗城市规划展示；2. 在县城内部主要广场、人员集中地进行新城区城市规划展；3. 制造新闻热点，在县电视台进行新城区相关新闻报道，强化信息的可信度同时吸引乡镇客
30、层关注；4. 重点乡镇巡展。,推广策略,第二阶段 2011年7月中旬8月底,社旗人，未来生活在哪里？,从7月中旬开始，项目正式进入市场形象的攻坚阶段，如何持续吸引市场对于项目片区的关注，牢牢掌握市场的话语权将是现阶段推广工作的重点。通过具有争议性话题的提出，引发市场对于未来居住生活的反思。新城区的居住价值在牺牲了城区生活便利的同时，得到却是更多的投资机遇以及入驻未来县城行政、文化核心的机遇。,推广主题：,推广策略,第二阶段 2011年7月中旬8月底,主要工作：,1. 项目形象的强势塑造，通过“社旗人，未来生活在哪里？”引发市场的争议；2. 户外、车体、项目DM等媒体公开亮相，进入前期客户意向咨
31、询阶段；3. 重点乡镇巡展。,推广策略,第二阶段 2011年7月中旬8月底,主要工作：户外形象集中投放，给市场以“势”的冲击,道旗分布线,户外大牌分布点,推广策略,第三阶段 2011年9月初12月,新城区25万平米西班牙风情小镇,通过前两个阶段的市场炒作，自然而然的切入项目的形象；通过大社区、大规划、异域生活风情主题的项目形象展示，将市场关注的焦点转移到对项目未来生活的愿景之中，从而引发市场的消费欲望；通过与建业品牌物业以及小哈佛幼儿园的引入，再次将市场引入未来高端物业的生活形态之中，同时再次掌握市场的话语权，吸引市场对于我项目的持续关注，并形成销售力。,推广主题：,推广策略,第三阶段 201
32、1年9月初12月,主要工作：,1. 客户第一次筛选，项目认筹信息的释放；2. 9月项目营销中心盛大开放庆典；3. 建业品牌物业与小哈佛幼儿园引入，形成市场持续的热点；4. 户外形象统一更换，以项目认筹信息的释放为主要要点；5 . 短信、电视飞播等媒体全面覆盖，增加市场的接受度与现场的来访量；,推广策略,第四阶段 2011年12月,公园里的西班牙庭院,产品卖点的集中释放以及未来生活观念的提升，通过高附加值的产品与高端物业形象的结合，转化为市场的销售力，保证开盘热销的预期效果。,推广主题：,主要工作：,1. 客户的第二次筛选；2. 户外形象统一更换，释放开盘信息；3. 开盘庆典活动仪式的举办；4.
33、 媒体全方位覆盖，为项目持续热销以及二期的入市奠定基础。,推广策略,媒体推广控制,渠道开发策略,通过渠道活动的带动吸引市场对本案的持续关注； 通过渠道活动对项目的主题风格进行深入的演绎，对市场形成消费观念的引导； 通过活动的进行与相关优惠活动的结合，加强市场客户的维系，形成项目的销售力。,渠道开发策略,9月项目进场-西班牙风情节,整个风情节活动将主要分为三个部分1. 西班牙舞蹈：展示具有鲜明西班牙特色的古典舞蹈以及绚丽、热情、奔放的弗朗门戈舞，时客户切身感受项目的精神与气质。2. 西班牙艺术展：展示具有浓郁西班牙风情的陶瓷艺术，并现场示范手工陶艺的制作工艺；借此展示项目手工打造的精工品质与工程
34、质量。3. 西班牙风格展：展示西班牙建筑与室内风格图片，将客户带入到未来生活的愿景之中，提升客户的购买欲望。,渠道开发策略,9月项目进场-西班牙风情节,古典西班牙舞蹈,西班牙陶艺,渠道开发策略,9月项目进场-西班牙风情节,西班牙建筑展,西班牙室内风格展,渠道开发策略,10月认筹-西班牙饮食文化节,10月份是房地产市场下半年传统的销售旺季，鉴于项目认筹时期相对较长，从稳定客户资源的角度出发，建议在10月份开展西班牙饮食文化节活动，一方面加强对市场新入客户的活动刺激，加强对市场客户的截留；另一方面维系老客户资源，保持客户的稳定。,渠道开发策略,10月认筹-西班牙饮食文化节,以西式饮食文化切入，通过“公园道1号”产品说明会，提升客户对于西方生活习惯的认知以及未来生活的预期，同时通过现场活动刺激强化认筹的效果。,提报结束谢谢！,
