1、,林语的涅槃,保利林语2013下半年营销提报 保利代理2013.8,项目定位思考,就着卖点卖观点剖析林语核心价值，传承林语气质,保利林语,林语气质传承,保利林语第八代五桂山传世纯正北美风原山美墅,区隔市场形象差异,品牌,产品,资源,千亿央企，精心打造 传世林语荣耀八城,纯正北美原山墅 坡地设计,最后一块五桂山稀缺处女地,寄情山水、返璞归真，低调内敛，极致享受,国际化、大而空、高调宣誓资源占有,别墅组团阶段性推广：,组团名：林语墅SLOGAN：藏于山，立于世形象定位：国家生态保护区原山美墅,客户：一群追求独立自由和身份地位标签的“财智精英”,竞品：说地段，讲城央占据山、湖资源,项目：五桂山麓豪宅
2、核心，唯一纯正北美风、传承林语八代、保利中山完美格局,区域聚集远洋、万科、城建、君华、雅居乐等诸多品牌发展商，竞争白热化；雅居乐凯茵又一城，挤压项目无所不用其极。下半年别墅面市，必将面临直面的客户争抢，遭遇更加强烈的全面挤压如何在群雄激战中找客突围？,Q2,品牌立势突围项目执掌市场话语权,7-8月,9月,10月,11-12月,9.20别墅展示开放,品牌立势,10月底别墅首开,11月底南区洋房开售,执掌市场话语权,项目重塑,营销总纲,品牌立保利林语：世界藏在山里,保利林语立势：藏于山，立于世,品牌发声，让中山重新认识保利林语：林语八代，央企血统：与生俱来的高贵林语八代，央企血统：气质从来与众不同
3、林语八代，央企血统：布局城市，从来都是王者,林语发声，让中山接受并认可保利林语：让城市感动的林山环水绕，藏风聚气（规划、景观）让城市感动的风北美风情，王者风范（产品）让城市感动的情时光随意，生活由你（生活方式）,国宝兵器（您被邀请了吗？）,国广林语；春天里林语、洋房别墅,别墅带洋房销售：6#、13#、14#,别墅认筹、开盘（同期消化洋房余货）,品牌区隔，中山市场洗脑一个津津乐道的“保利”话题一个影响圈层的活动一场轰动全城的项目舆论风暴,精细化营销渠道外部扩容：持续的广州客户拉动，向珠三角要效益内部做大：持续的中山活动营销+传统传播渠道，挖掘中山本土市场潜力,关键动作,推货节点,品牌立势：世界藏
4、在山里,一个津津乐道的“保利”话题：林语八代，央企血统一个话题“你被邀请了吗？”悬念起势一场轰动全城的项目舆论风暴：中山林语，世界藏在山里,保利地产：布局城市，从来都是王者林语八代，央企血统,品牌发声,让中山人认识保利林语：世界藏在山里,一个津津乐道的“保利”话题（别墅样板房开放前）,保利地产的格局观：布局全国50多个城市，开发150多个项目；品牌、综合实力位居央企榜首保利地产的中山城市发展观：占据中山城市核心，享受最优质地段、资源景观，引领中山商脉向北、人居向东：商住转型林语八代，历久弥新站上中山舞台，礼献林语八代，引领中山人居走向,保利地产：与生俱来的高贵林语八代，央企血统,品牌发声,让中
5、山人认识保利林语：世界藏在山里,品牌是信心的保证，央企更是不二选择：保利地产，推动中山城市发展（区隔雅居乐、万科、远洋城、城建等）卓尔不群，出手不凡国宝兵器老爷车巡城：保利地产品牌实力见证，致力于带给城市的不只是地产，还有文化（以品牌的附加值区隔市场）林语八代，历久弥新万众瞩目的产品，中山林语给中山人居带来品质和信心（气质嫁接项目）,一个津津乐道的“保利”话题（别墅样板房开放前）,保利地产：气质从来与众不同林语八代，央企血统,品牌发声,让中山人认识保利林语：世界藏在山里,一个津津乐道的“保利”话题（别墅样板房开放前）,文化地产，和者筑善的人居理念：让城市更有高度（活动），让社区更有品味（建筑）
6、，让生活更有调性（人居理念）亲情和院的邻里：保利地产提供不一样的人居、生活理念，创造和谐的亲情邻里；林语八代，历久弥新融合八个城市气质，保利林语项目规划、产品、园林、配套等更成熟（嫁接项目）,我们首先做到了知己，但要想突围仍需知彼！让我们首先研究下中山各品牌开发商的营销手法：,活动聚势,活动营销，制胜中山,投其所好：各大房企在中山上演了一场活动大战,中山开发商格言：“活动不在精，在于多！”,中山人的爱好：热闹！,活动营销,在中山没有活动是万万不行的,中山开发商的格言：活动不在于精更在于多！,雅居乐又一城：以巨星开篇，后续亲子活动不断，不间断炒动业主，保证客源滚动，实现别墅月均13套去化佳绩,1
7、2月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,12月22日凯茵又一城【比华利山】中央区别墅盛大开放，TVB热播45周年台庆剧名媛望族主演陈松仁、江美仪、马国明亲临现场，美国百老汇歌舞SHOW助兴,凯茵又一城未来方舟主题乐园系列活动12月30日启动，元旦开始举行动物新年乐满fun贺岁表演、亲子游戏，爱家园亲子环保DIY活动,3月9日至3月17日凯茵又一城举办“我为中山种棵树”万人植树季系列活动,4月13日，雅居乐中山凯茵又一城内一场少儿高尔夫球入门班首班培训课热闹开课,4月20日，中山雅居乐杯“全民治安，和美中山”主题摄影比赛在凯茵又一城举行开镜仪式，比赛正式拉开序幕,5月11日，凯茵又一城举
8、办了一场中山市各界青年迎“五四”健身长跑活动，庆祝建团91周年暨五四运动94周年。,“国际爱犬嘉年华”于5月18日在凯茵又一城盛大开幕。本次中山狗狗盛事由NGKC广东俱乐部主办，凯茵又一城独家冠名,6月1日2日儿童节期间，中山首创“熊出没”大型主题乐园活动在雅居乐中山凯茵又一城欢乐上演,别墅首开,二期238森林海,户外大牌封锁全城+项目联展+香港外展+阶段性报广、软文,活动营销,在中山没有活动是万万不行的,中山开发商的格言：活动不在于精更在于多！,远洋城：每月均有大活动上演，不断提升项目形象。半年劲销13亿,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,11月3日，中山远洋城在世界观销售中
9、心举办了一场“星光耀鎏金”活动，此次活动主要针对别墅高端客户群。活动当天远洋城还邀请了香港明星郭可盈、香港风水大师宋韶光莅临现场，与别墅客户现场互动、交流。,3月，远洋城将举办【爱值得】系列活动，包括， 3月9、10日爱 自然 随意风铃DIY、绿植栽培DIY、烧仙草DIY3月16、17日爱 阳光 遮阳伞与太阳帽DIY3月23、24日爱 健康 自然爽肤水DIY、水果滨治DIY、绿色运动光感等游戏3月30、31日爱 甜蜜 情侣眼镜DIY、情侣钱包DIY，共尝韩式水果塔,4月13日，远洋城最新组团天曜展示区正式开放，在远洋城销售中心还举办了荷兰郁金香节，现场布置了不少郁金香，吸引了众多客户前来参与活
10、动。,5月30日晚，远洋地产在海港城举办“巅峰圈层 名流盛宴”远洋地产20周年VIP明星答谢宴，邀请了台湾知名歌星姜育恒现场献唱。,6月11日晚上，远洋城在售楼中心举办了端午节大型游园会活动，场面盛大来客众多，业主客户们度过了一个开心的夜晚。,天曜开盘,天曜板房开放,天曜新品推介会,天曜第二次加推,户外大牌封锁全城+网络通栏（搜房、房讯）+阶段性报广、软文,活动营销,在中山没有活动是万万不行的,中山开发商的格言：活动不在于精更在于多！,君华新城：大活动不断，在开发区享有盛名，月均业绩5000万，开发区冠军盘,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2012年12月26日，由君华地产独
11、家举办的欧洲施特劳斯圆舞曲交响乐团新年音乐会广州专场落下帷幕。“君华地产15周年庆三重奏”将于12月26日上演，包括“君华好声音”总决赛、2013年度新品发布会、欧洲施特劳斯圆舞曲交响乐团新年盛会等。,3月9日，星期八小镇开放，国内最大的户外少儿社会角色体验乐园，同时也是最具影响力的儿童角色扮演乐园。以模拟真实”成人世界“，打造”儿童梦想王国“为目的，儿童可以在大人的必要辅导下，自主模拟扮演各种社会角色，提前感知成人世界，培育健全心理，增强社交能力，塑造健全人格，让孩子尝尝做大人的滋味。,4月13日下午，“汤王”养生汇在中山君华新城红酒博物馆隆重开讲。,“中山英才走向世界”才艺大赛活动时间从5
12、月11日持续到7月28日。比赛邀请了广东省星海音乐学院著名教授、中山市艺术界的各大名家担任评委，吸引不少热衷音乐、戏剧、器乐、舞蹈的表演爱好者参加，本次大赛的优胜者可获邀参加“欧洲艺术游学之旅”。,六月，君华继续圆梦之旅，中山英才才艺大赛持续火爆进行中，高人气、又得意的“大黄鸭”正式安家君华新城气质非凡的塞纳湖。同时，君华金街倾城亮相，交楼特惠房限时抢购。,商铺开盘,147-152新品认筹,147板房开放,4月20日，中山市首届“君华新城”杯棋王争霸赛将在君华新城红酒博物馆会所拉开帷幕。,新品开盘,户外大牌封锁全城+大信墙体广告+搜房、房讯网络通栏+阶段性报广、软文,大活动立势,活动是最好的话
13、题，掌控市场话语权靠大活动,凯茵又一城首开，名媛望族连续四周悉数登场。奠定又一城高端现代气质,凯茵最后组团梵登亮相，以名人堂开场，连续一个月风暴全城。将梵登高贵气质凸显,远洋城重大慈善活动高调开启，树立远洋城大盘气质,保利国宝展轰动中山，掀起保利国际广场盛势篇章,指标大盘的杀手锏讲名人，讲排场，树立大盘高端大气的形象，抢占市场话语权,2个目的：活跃现场人气，促进销售眼球化活动，炒作新闻性，执掌话语权2个原则活动常态化，系列化营销节点活动话题性 、圈层性,案例参考启示：,推售货源：【春天里】洋房续销，推出6栋关键活动：您被邀请了吗？重点解决：别墅起势,【传播主题】,世界藏在山里,传承林语精神,品
14、牌立势(9月),林语别墅出场便有“百闻不如一见”的气势。搭上通往山林的英伦快车，尽揽引领中山新风尚的原山美墅。,项目发声：藏于山，立于世,“外部扩容”持续推进“一辆通往山林的快车”召集酷爱英伦风尚的城市新贵,1个客户根据地：“异地外销”售楼部 宏发广场外展场尽快启动到位，并不断拉动广州客1次深度的媒体合作：南都包销方案 与媒体进行深度合作，持续进行硬广炒作，以及线下看房活动拉动1条有效的推广渠道：网上售楼部 选定网易房产频道进行网络直观展示林语项目，并由其组织看房团1条林语生态休闲主题秀：销售体验线 在林语现场打造一条“林语凯茵生活区长江高尔夫球会长江水库风景区”的体验动线,外部扩容4个1工程
15、,年度方案成熟，可通过线上线下渠道继续执行对广州客进行持续拉动，扩大客源,外部扩容,下半年，没有执行的4个1工程建议继续执行，争取更多上客量,藏于山，立于世【您被邀请了吗】，让城市感动的林,开盘前3周：林语的3次发声,内部做大的悬念,核心之城，林语万象：珠三角核心，享广佛、珠澳、港深三大都市圈繁华；纵贯全城，15分钟即享繁华山环水绕，生态之城：五大公园环绕、两大水库相依，天然大氧 吧，PM2.5永不超值藏风聚气，未来之城：踞中山东进桥头堡，居博爱路豪宅板块核心，拥山抱水 。,多媒体渠道集中投放，集中引爆中山日报报广，【保利林语】发声：,藏于山，立于世【您被邀请了吗】，让城市感动的风,开盘前3周
16、：林语的3次发声,传承八代，系出名门：从2005年广州林语山庄到 2008年北京西山林语，从2009年佛山东湖林语到2010年长春林语林语系产品是保利地产精心打造的成熟产品，是为城市精英打造的山林度假社区。北美风情，王者风范：欧式、现代、日式、东南亚日益泛滥，带着英伦皇家血统+北美风情+ARTDECO范的保利林语，独树一职，成就家族传承基业。,多媒体渠道集中投放，集中引爆中山日报报广，【保利林语】发声：,内部做大的悬念,藏于山，立于世【您被邀请了吗】，让城市感动的情,开盘前3周：林语的3次发声,一山一世界，一语一人生：八代林语，八个城市，八座山林，八种风情相同的是，保利地产为每一个客户提供不一
17、样的林语人生。中山保利林语，让你看到不一样的尊贵，不一样的生活方式时光随意，生活由你：在保利林语，你可以享受山林的浪漫、幽静、生态；你可以快捷享受石岐、火炬开发区的繁华与成熟，区域内三大商业片区的便利；你还可以享受2亿奢华酒店会馆服务,多媒体渠道集中投放，集中引爆中山日报报广，【保利林语】发声：,内部做大的悬念,渠道精准化,线上悬念引人：你被邀请了吗？,户外大牌风暴,你被邀请了吗？保利林语感动城市的风、林、情林语墅即170-270将首映,搜房网等网络通栏风暴,你被邀请了吗？保利林语感动城市的风、林、情林语墅即170-270将首映,你被邀请了吗？保利林语感动城市的风、林、情林语墅即170-270
18、将首映,中山日报一次报广起势,渠道精准化,线下聚人：您被邀请上车，通往山林之约！,南方日报DM直邮,尊敬的先生：,恭喜您已经被邀请！保利传奇第八代林语别墅即将首映中山，纯正的北美风格中山独一，9月20日将举行保利林语新品发布仪式，到场有定制竞品礼品相赠。 诚邀热线 0760-88498888 等你的：保利林语,时间：9月中下旬邀请对象：中山南方日报VIP客户（银行家、公务员、企业管理层、知名人士等）推介形式：“一封通往山林的邀请”形式，通过南方日报进行DM直邮，邀请客户参加保利新品林语墅发布仪式，同时到场参加林语的现场活动赠送名品：到场被邀客户均可享有定制：女士dior香水、男士LV皮包,一封
19、来自山林的邀请函,渠道精准化,线下聚人：您被邀请上车，通往山林之约！,短信精准投放：筛选公务员、以及银行VIP客户进行限量精准投放,上车，通往上林之约！尊敬的VIP客户，保利林语醉美原山墅即将首映，邀请共赏88498888,夹报投放投放：与南日进行合作，定向选取公务员、银行家等种子客进行投放,座驾：双层巴士惊现中山，通往山林,英伦标签双层巴士亲历体验资源嫁接：广州现在海珠区设有6路观光双层巴士，可与之商谈，引入到中山。亮点：双层巴士为英伦标签化符号，同时与林语气质相符号，而且中山人只有在香港才能感受到的，在中山亲历，必将引人注目同时，招手即停，可立即上车直奔林语，到林语看楼车上喷制大大的二维码
20、和林语王子酒店的背景，英伦风尽显集合地：孙文公园集合，乘坐双层巴士巡游至项目,最炫英伦风,巡城时间：9.20日（展示区推出）10.20（开盘）巡城路线：保利林语博爱路孙文公园孙文西步行街兴中道中山路长江路博爱路林语,活动亮点1,老男人摇滚乐队演奏,二层狂欢派对,二层进行摇滚老男人乐队演奏,首层进行旅客乘车，二层进行老人摇滚乐队演奏名曲Wonderful Tonight，唤起英伦情节,活动亮点2,现场进行拉斯维加斯派对,活动主题：拉斯维加斯活动亮点：丰富的博彩活动，邀请澳门美女荷官时间：9-10月地点：保利中山林语会所亮点配合：为了营造时尚、高雅的氛围和格调，在休息区域打造名仕鸡尾酒会，以酒为媒
21、，拉近与客户间距离。娱乐台选用百家乐、猜大小、俄罗斯转盘、龙虎斗等经典的拉斯维加斯博彩游戏，刺激好玩的同时可赢取心仪礼品，让来宾流连忘返。,主要环节：兔女郎迎宾嘉宾签到领取筹码博彩娱乐（赢取筹码、换取礼品）鸡尾酒会梦幻美女魔术幸运大抽奖（iphone、ipadmini）,领取筹码：来宾可凭集章卡至筹码派发处领取3000游戏筹码（含优惠政策及游戏说明）。散客签到后，可至前台登记凭有效证件领取集章卡一张，换取筹码，每人限领一次。,现场礼遇1,藏于山立于世 林语八代，感动中山的山林大宅,9月20日：别墅展示区开放在香格里拉 ，参考保利生态城，给媒体、同行一场视觉盛宴,林语墅首映中山，高调起势,话题1
22、揭秘“林语8代”,揭秘“林语8代”,1问：为什么有别墅的出现？,别墅,即别业,是居宅之外用来享受生活的居所,是第二居所而非第一居所。追溯其起源,并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅,大的有帝王的行宫,将相的府邸,小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。,2问：别墅种类知多少？,按建筑形式别墅分为以下5种:独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。,3问：20年保利创建了多少别墅王国？,“亿元级”到“入门级”一线城市到三线城市每一种别墅每一种人生,4问：保利林语，历经多少辉煌？,3年，保利林语成回忆，5年，仰望保利林语广州 林语山庄 ，目前广州最高端的别墅社区之一，曾获世
23、界别墅品质大奖北京 西山林语 ，2008年被评为北京最具价值别墅社区上海的保利林语溪、长沙的保利麓谷林语、佛山的保利东湖林语、丹东的保利锦江林语、沈阳的保利溪湖林语这些项目无不体现保利别墅的自然与尊贵的完美融合,配合媒体：报纸软文网络新闻微博微信短信销售手册,话题2独一无二家解读,独一无二专利墅,1震：中山，勇挑全球，再冲刺新专利？,联合中山政府，共同将此保利林语户型申请专利，炒作成为政府行为。保利地产，再次推动中山城市发展,2震：专家为您解析保利专利墅？,邀请保利领导暨设计博士“余英总”及设计院名设计师阐析“保利林语专利墅”的由来及卓越的产品优势；可以是新闻发布会或“名家论坛”形式,余英：广
24、东保利地产董事长,环节一：林语人生展示,品牌与林 语系林语八代,生活方式林语人生,保利林语展示产品,环节二：热场表演生态时装模特SHOW,以生态环保概念，打造“春夏秋冬”四季女神，配合不同场景画面走秀，尽情展现保利林语生态之美,定制奢侈品，给足面子,定制dior香水,定制LV男士包,现场礼遇2,为下筹客户精心定制专属皮包与香水，给足客户面子，满足其虚荣心，最好口碑宣传,打造以凤凰木/香樟树/榕树等打造私家林荫大道，开启归家的礼遇,宾至如归的尊贵享受,现场礼遇3,遮阳挡雨的停车场，尊贵悠然而生,宾至如归的尊贵享受,现场礼遇3,宾至如归的尊贵享受,用绿植强调别墅入口仪式感,用红枫、山茶、樱树等丰富
25、园林层次,建议种植丰富的红枫、山茶等树种，形成特色园林；强化入门及连廊的花池绿化，增强入门仪式感及私密性。,简洁大气的集中展示，曲径通幽的道路设置！,现场礼遇3,宾至如归的尊贵享受,采用dior、hermes、Armani等世界品牌香水，塑造香味环绕的浪漫板房不同房间不同香味，如：女主人的衣帽间采用miss dior cherie； 儿童房采用Hermes Merveilles粉红葡萄柚， 书房采用Armani ACQUA DI等。,每一个房间，都有属于它的独特香味,样板展示个性化,现场礼遇3,利用“小太阳效应”，组织“保利地产天天大讲堂”+“保利林语巡回大讲堂”，邀请中山/广东省有关美术、音
26、乐、书法、围棋、国学、作文、跆拳道特级教师在保利林语现场或各大学校进行主题教学，吸引学生和家长参加，提升保利地产品牌美誉度和保利林语知名度，拓展客户。这切合文化地产调性，能活跃现场气氛，增加销售人气,保利地产大讲堂,合作方式：与教育局充分沟通，与各学校充分沟通，采取保利地产主办，指定学校合作；教师聘请：公开竞聘，制造舆论话题，炒作项目；,一个可以持续3个月的公益化、主题化、话题性保温活动,内部做大的保温,保利地产大讲堂,上课时间：暂为期3个月；“天天大讲堂”安排为周末10：30、非周末17：00准时开始，45分/节；“巡回大讲堂”据各学校情况灵活安排上课地点：“天天大讲堂”安排在保利林语售楼部
27、；“巡回大讲堂”则进校园，据各学校情况安排现场包装：“天天大讲堂”据现场实际情况包装；“巡回大讲堂”要求PPT讲义必须打上保利林语LOGO和销售电话，最好有背景板（上面印有保利地产和保利林语销售信息）销售信息：“巡回大讲堂”为广告场，向所有参加活动的学生散发印有保利林语基本销售信息的调查表，内容包括“学生兴趣爱好、天天大讲堂报名、保利林语3问”三方面内容；“天天大讲堂”为吸客入场点，一切以售楼部销售氛围为主。,一个可以持续3个月的公益化、主题化、话题性保温活动,内部做大的保温,招生标准：小学2-4年级（家长接送），内部指定学校生源（确保家长资质和保利林语购买潜力）收费标准：两个大讲堂，对外均为免费，以吸纳更多的学生和家长（教师聘请费用按1000-1500元/节计，约9000元/周，小计36000元/月，3个月总计108000元）课程安排：,保利地产大讲堂,一个可以持续3个月的公益化、主题化、话题性保温活动,内部做大的保温,
