1、常营项目临时售楼处选址建议,思源经纪常营项目组2009.2,临时售楼处选址前提,项目自身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处,工程进展：目前处于挖槽阶段:预计09年5月出地面09年12月结构封顶。,选址要求,具备条件,面积要求,成本投入,距离项目现场较近，交通便利，人流量大，展示性好，能够有效拦截竞品客户。,面积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求（约200平米左右）。,09年营销费用有限，不宜前期投入过大。,针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案,方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房,方案一：租赁底商,万象新天底商：临朝阳北路,柏林爱乐底商：临东苇路,东卫城底商
2、：临朝阳路,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且品质差异较大，初步选取周边底商中交通便利、品质较好的3个底商（柏林爱乐、东卫城、万象新天）进行深入调研。,朝,阳,路,杨闸环岛,柏林爱乐底商,客户到访售楼处动线,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,柏林爱乐底商,柏林爱乐底商,位置：东苇路柏林爱乐底商 交通便捷：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距项目现场距离1.6公里。 人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流十分密集 展示性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严格，展示性略受影响 突出的拦截竞品客户效果：该底商
3、向南200m为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天 售楼处，两项目后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。,备选底商位置,底商正面东苇路,距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳。,柏林爱乐底商,一层层高4m左右，二层层高3.5m左右,开间5m左右,进深13m左右,底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米； 格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实际敞开可做展示、接待区的面积相对较小，在40平米左右。,卫生间,底商面积适中。,柏林爱乐底商,租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：免收,租赁成本较低，且免物业及取暖费！,柏林爱乐
4、底商小结,优势：区位条件相对突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。劣势：展示性略受影响，格局不够方正。,东卫城底商,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,东卫城底商,客户到访售楼处动线,东卫城底商,位置：朝阳路杨闸环岛西北角 交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距项目现场距离2.46公里左右。 人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。 展示性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。 有一定拦截竞品客户效果：该底商正
5、对朗廷售楼处，向东1000m为北京新天地项目，对这两项目的客户拦截效果将较为明显，考虑到朗廷项目体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。,备选底商位置,距离项目现场较远，看房便捷性较差。,东卫城底商,吊顶后层高3.5m左右,开间柱间距66.5m左右,进深柱间距7m左右，最大进深20m,底商面积可出租自行分割， 格局方正。开间12m，进深20m分割。,面积可根据需求，自行分割。,东卫城底商,租金：10元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：中央空调，50元/平米*年 付款方式：一次性,租赁成本较高，付款方式较严。,东卫城底商结论：,优势：自身区位条件比较优越，做售楼处展
6、示性较好，面积、户型格局符合售楼处需求。劣势：但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。,朝,阳,路,杨闸环岛,万象新天底商,客户到访售楼处动线,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,万象新天底商：临朝阳北路,万象新天底商,位置：临朝阳北路万象新天底商 交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距项目现场距离1.5公里左右。 人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。 展示性效果一般：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展示性一般。 拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两
7、项目后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。,备选底商位置,距离项目现场较近，看房便捷，对竞品项目客源有一定拦截性。,万象新天底商,吊顶后层高3.5m左右,西侧开间5m左右，东侧开间8m左右，开间共13米。,底商面积偏小，120平米左右。（此户型呈刀把型，进深10米，偏东面积40平米左右，偏西侧70平米左右）。 格局较差，多处隔断，不便于分割，使用率低。东侧较为方正，可用于接待、展示区；西侧格局较差，死角多，不便分割，浪费面积多。,底商户型不规则，格局较差，不利于售楼处布局。,万象新天底商,租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费： 4元/平米*年，可协商是否收取 取暖：3
8、5元/平米*年，可协商是否收取,租赁成本较低，物业费及取暖费“收取”视情况而定。,万象新天底商方案小结,优势：区位条件适中，与项目现场通达性较好，做售楼处展示性一般。劣势：户型面积过小，格局较差。,方案一各底商综合评比,只有柏林爱乐底商能够基本满足三项选址要求，其余各方案均不能同时满足； 各方案中柏林爱乐底商的劣势均可通过其他方式解决或规避，但东卫城、万象新天底商的租赁成本、面积格局难题无法解决。,建议 “柏林爱乐”底商做临时临时售楼处,如果以底商做临时售楼处：,方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房,邮局用房工程进度,邮局尚未开始建设，目前项目整体仍处在挖槽阶段，预计5月工程
9、0后方能开工建设； 预计邮局用房建设工期6个月左右，则邮局最快投入使用时间为09年11月，不满足目前10月开盘筹备的条件；,工程进度紧张，很难满足营销进度要求,2009年1月施工现场,邮局位置,朝,阳,北,路,公交车站,公交车站,邮局用房基本条件,项目现场西北角，不临朝阳北路，邮局西侧规划道路尚未开始修建； 目前只能通过现场唯一出入口绕过工地抵达邮局；公交线路：991、675、639、306,项目现场唯一出入口,客户看房动线,项目位置,邮局用房,交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。 人流量稀少：目前项目现场均为在建项目，无入住居民、无商业，人流量十分有限。
10、 展示性较差：不临朝阳北路，推广无法形成良好的展示效果。 拦截竞品客户效果差：项目虽然离万象新天较近，但该项目客户不经过本案现场位置，基本无法拦截竞品客户。,项目现场朝阳北路现状,项目现场朝阳北路现状,交通不便捷，人流量少，推广展示性较弱。,邮局用房,面积：约1500 成本：无租赁成本，仅需支付水、电、取暖费用,面积较大，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约成本！,邮局用房方案小结,优势：能够满足售楼处面积、格局要求，节约成本。劣势：工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；邮局不临市政道路，展示效果较差。,各方案综合评比,柏林爱乐底商优势明显； 柏林爱乐底商、项目现场邮局的劣势均可通过
11、其他方式解决或规避，但邮局的工程进度存在较大风险。,临时售楼处选址建议,1、柏林爱乐底商做为临时售楼处首选方案，其劣势可通过其他方法尽量规避；2、如首选方案无法实施，建议选择项目现场邮局作为备选方案。,次选方案准备工作,尽快启动邮局建设工程，以期尽早投入使用； 开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，与项目现场施工进出口相隔离； 在朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌，弥补售楼处展示性缺陷，同时尽量拦截周边竞品客户。,售楼处功能区划分及面积需求,目前计划现场办公人员：销售7人、策划2人、销管客服及财务人员3-4人。,售楼处装修建议,由于临时售楼处使用时间较短，不建议进行整体装修； 可参考首开畅心园售楼处
12、，仅在底商现有条件下进行简单分割、吊顶，辅以销售道具和简单配饰。,首开畅心园售楼处内景,售楼处装修费用预算,目前市场装修单项报价参考： 多乐士五合一第二代涂料：20元平米（包工料）； 铺地砖：25元平米（包辅料）； 贴磁砖：25元平米（包辅料）； 吸音板吊顶：70元/平米（包工料） ； 石膏板隔断：80元/平米（包工料）。,由于售楼处选址未最后确定，具体装修面积无法确定，故无法提供整体装修预算，仅就目前市场价格进行参考。,针对柏林爱乐底商不利因素,可利用其他方法进行规避：,现场展示性低:利用路牌、道旗、海报等方式提高标识性格局不够方正：针对所需各功能区合理划分空间,首选方案需改进及准备工作,尽快落实房屋租赁事项：按10月开盘进行前期准备工作，则售楼处最晚8月进场。,谢谢！,常营项目组2009-2-24,
