1、大学城商铺定价系数专题报告,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,项目背景,项目地块,大学城片区,吴家营片区,斗南片区,大渔片区,项目地块位于昆明呈贡大学城内项目地块临近昆明大学城与吴家营片区的交界处，距离新行政中心约两公里。 项目地块周边主要有，昆明医学院、云南中医学院、云南艺术学院。,项目概况,经济技术指标：总用地面积：29.91公顷净用地面积：22.54公顷地上总建筑面积：56.05万平方米住宅建筑面积：50.34万平米（3050户）商业建筑面积：41000平米（可售）公建配套建筑面积：11320.72平米项目住宅部分为定向销售，住宅
2、底商及商业步行街将面向市场进行销售,项目概况,项目背景,项目概况,项目情况介绍,在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述：,项目概况,项目情况介绍,地理位置：位于呈贡新城，大学城内昆明医学院旁；项目环境：目前大学城共计五个高校教职工住宅小区，均为住宅定向开发，配建部分商业，正在兴建包括本项目在内四个高校教职工住宅小区，同时均配建有部分商业。市政配套：目前除了有高校进驻以外、片区教育配套、金融配套还不够完善，医疗配套和商业配套较为欠缺，但后市发展潜力巨大；昆明大学城中的多数高校还在建设中，大学城仅有部分学校有师生入驻，未来二至三年内将逐步成熟。项目规划：本项目商业在满足社区配套的同时成
3、为片区内的一个商业中心；面积：201800，主力户型100150；项目规模：项目总建筑面积达56万，商业为4万，属于大型社区商业配套，达到小型商业中心规模。,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,项目产品介绍,项目产品分析,项目产品介绍主要从影响项目产品定价的6个方面描述,项目产品介绍,项目产品分析,项目产品介绍主要从影响项目产品定价的6个方面描述,项目产品分析,项目产品配比分析,项目产品分析,项目产品配比分析,项目产品配比分析,项目产品分析,北区,项目产品配比分析,项目产品分析,步行街,项目产品配比分析,项目产品分析,南区,项目产品配比分
4、析,项目产品分析,面积分析,项目产品分析,产品面积决定了购买总价，故项目产品的面积分析，对项目产品定价影响深远，以下将对项目产品的面积区间、不同区间商铺产品的总面积分布做出表述，详细划分参看产品面积划分表。,项目产品分析,面积分析所有可售的304套产品单位中，100平米以下占了67套， 100150平米以下占了156套，占了总套数比例的76%，而面积比只占57%，其余24%皆为150平米以上的商铺，面积比占了43%。所以在后期的销售过程中需要注意确保出货平衡，避免出现销售套多但价少的现象，即销售套数多，但总销售额少。,项目产品配比分析项目独立商业和底商所占面积比例基本接近，独立商铺所占面积较小
5、，故产品定价时可以用需要用独立商铺高价平衡底商的低价比例，南区底商确保在整体均价接近，可以用独立商铺的高价平衡北区底商价格，确保北区底商及南区部分底商有部分低价房源吸引客户。,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,定价原则概述,整体定价流程,首先确定项目的整体均价，整体均价确定的基础上，进行确定项目的户型均价。户型均价确定后就开始项目304套可售单位的客观市场调价，内容包括影响项目个体产品价值的各种因素调价，然后进行实现项目利润最大化的利润组合调价，目的是通过这一调价，充分实现项目的快速销售和保证开发商的快速回款要求，同时确保开发商实现项目
6、利润最大化。最后得出项目最终单价（包括304套可售单位的销售单价）。,定价原则概述,定价原则,利润最大化原则客观原则市场接受原则影响因素全方位原则销售阶段性调价原则公正性原则详细定价原则阐述参看四、五、六三部分内容。,定价原则概述,竞争对手价格分析,商品房项目的市场均价确定是来源于可对比市场参照项目，结合资产评估原则，用市场比照法测算出项目的市场均价。根据项目市场均价，结合项目成本定价和开发商利润目标定价最终得出项目的销售执行均价。由于此次定价是本项目的开盘销售执行价，所以需要和均价确定基础上进行优惠提价。,实力大学城商业中心目前大学城项目的先行者，是本项目最直接的竞争对手主力物业形式为独立商
7、业，主力户型产品为50至90的小商铺5%的优惠+返租三年相当于总房款7.5折，三年租金可直接冲抵首付大大降低了购买门槛；因优厚的优惠政策，7月18日的实际成交价格为9000-12000元/；因内部认购时间曾多次调价，所以整盘最后成交均价（实际回款）应为9000元/左右。,定价原则概述,项目销售均价的确定,结合本项目户型面积相对较大的特点，本项目的销售价格，应以具备市场竞争力为定价标准（本项目不采取返祖销售，项目的价格策略应以略低于实力大学城实际回款价格），并且根据实际销售情况逐步提升。,整理项目可售单位的面积和性质根据前期实力大学城的销售表现及项目自身情况，确定项目商铺的销售价格为均价8500
8、元/平米 (实际回款价格），在内部认购当天由于采用对购房客户平均5%的优惠，所以需要在定价时将售价提高到8500元/平米（1+5%）=8925元/平米,为便于定价调价，将项目商铺均价确定为9000元/平米（面市价格）。,定价原则概述,街区均价的确定,根据项目街区建筑单体分布位置，本项目各个街区基本位于人流相差较大的位置，所以确定街区均价基本可以确定项目的片区均价。本项目的一个较大的特色就是各个街区皆有自己较为明显的特性。而且人流及经营限制条件差异较大，各种因素决定了本项目的街区差价会比较大。以上已经确定项目的商铺均价确定为9000元/平米。街区均价的确定参看片区均价确定表:,定价原则概述,街区
9、均价的确定,定价原则概述,定价需注意的焦点问题,定价需在确保均价的基础上确定增减幅度，同时避免出现为保证项目均价而进行小片调价，而应该整个小区统一调价；在定价时要充分参考有购房意向的普通客户的意见，如哪一个户型最受欢迎，哪一单体最有抗性，哪一片区最受瞩目；定价时除已经存在的影响因素外，还需考虑预期影响因素，即将来会有什么样的变化，这种变化对业主而言是否有利，以便于销售时的销讲。,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,客观市场定价,影响价格确定的各因素的调价说明,片区均价已经确定，故仅需在片区均价基础上，对同一片区不同位置、面积、户型结构的房
10、源进行差价调整，调价说明如下：,位置差异调价,客观市场定价,影响价格确定的各因素的调价说明,面积差异调价,客观市场定价,影响价格确定的各因素的调价说明,户型结构差异调价,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,利润最大化的项目组合调价,优惠提价 由于在确定项目销售执行均价时已经考虑项目优惠提价，所以无须再次进行项目优惠价格提价。,挤压调价 为了促进内部认购当日的销售，同时保证开发商的销售回款速度，在制定开盘执行价时，需要通过价格的挤压调整（故意制造定价错误），最终得出项目终价。,供求关系调价 整个项目共有可售304套房源，这其中，小面积低总价
11、的房源严重欠缺对此部分户型进行加价，加价幅度不超过1000元/平米；,利润最大化的项目组合调价,竞争规避调价 由于项目同质产品过多，项目的定价过程中必须要注意尽量避免内部竞争，具体的竞争规避调价措施为： 在确保整体均价的基础上，将总价易控的独立商铺的价格整体调提高，相应降低底商的价格，以此确保底商的跑货； 为了促进底商的认购销售，故需要对底商进行挤压差异调价，充分保证项目有少量低价促销房源，让客户自己发现同质差价，借以提高商铺的挤压跑货； 为保证大面积房源的销售，在价格制定时，需要进行严格的总价控制原则，即确保单套房源总价在一个易接受的区间，如总价1002340元的房源，需进行小幅度调价，使得
12、总价为999999元。,利润最大化的项目组合调价,促销策略调价 促销策略调价，其主要目的是为了加快销售速度，同时缩短回款时间，主要手段就是在销售期间，对剩余房源进行阶段性调价，调价原则为只升不降，因为房地产市场有一个定性规律“买涨不买跌”。通常市场因素指标包括：宏观政策变化导致房价下跌等。终述：通过对项目每一套房子的价格调整，做到一房一价，让客户有充分的选择性，同时确保每个客户可以按照市场价值买到合适的房子。项目定价保证的是低价入市，同时价格具备后期涨价的空间，保证内部认购的销售回款速度， 同时确保整个项目实现利润最大化，根据内部认购销售情况，本次定价市场接受情况，再对后期开盘价格进行调整。,销控策略,销售房源控制 本次内部认购，原则上所有房源全部放出，但须对30%左右房源进行销控，以保证后期开盘及价格调整空间。对销控的房源必须是整幢销控，销控范围为步行街30%以上商实，南区两个八面风，及南区的部分底商。销控面积：12183.49平米占总面积的30%，销售价格 占整盘销售金额的45%。,谢 谢,
