1、,江津双福福城新界(原铁马项目)消费者调研报告,CLIENT 客户：重庆富滕房地产开发有限公司RESEARCH机构： 重庆尚峰企业营销策划有限公司TIME提交时间： 2011.04.26,调研技术报告住宅需求分析商业需求分析消费者调研综述,概 述,本次完成调研198组（其中深访78组，普访120组），深访：商业类问卷 39份，住宅需求39份,调研样本筛选原则： 购房需求和项目运营时间匹配/目标客群形成交集调研区域 ：双福新区,调研技术报告,（1）调研目的,（2）调研内容,（3）问卷设计,（4）调查方法,（5）分析方法,住宅类调研目的了解预期客户群基本特征了解预期客户的购房动机和购房决策因素了解
2、预期客户对产品的需求偏好（户型、面积、功能房偏好）了解预期客户对本项目地段的初步意向了解预期客群的价格承受力,商业类调研目的了解目标客户对片区商业及酒店配套看法商业消费习惯商业业态、档次需求企业商务往来频率酒店类型需求商业购买意向及价格承受力,调研技术报告,（1）调研目的,（2）调研内容,（3）问卷设计,（4）调查方法,（5）分析方法,调研内容：,目标客户群消费特征（区域来源、年龄、家庭结构、行业、支付能力）对新政的看法现有物业情况：类型、套数目标客户群的购买特征（购买动因、意向产品、产品需求）关注重点项目及其原因目标客户对本项目的意向,住宅需求,目标客户群消费特征（区域来源、行业类型、支付能
3、力）对新政影响的看法及投资意向 对双福新区商业规划的看法商业消费习惯（场所、消费额度、消费频率）商业业态、档次需求商业购买意向及价格承受力（租金/售价）企业商务往来频率及酒店需求,商业需求,调研技术报告,（1）调研目的,（2）调研内容,（3）问卷设计,（4）调查方法,（5）分析方法,（一）问卷结构主要分为说明部分、甄别部分、主体部分、个人资料部分；同时问卷还包括访问员记录、被访者记录等。特别说明：甄别部分将如下人群不纳入访谈范围：年内无购房意向客户；从事过房地产开发/销售/策划/广告/市场/媒介机构/相关建筑专业人群等；（二）问卷形式问卷形式采取封闭式问题设计为主，辅以开放式问题；问卷逻辑采取
4、思路连续法，即按照被调查者思考问题和对产品了解的程度来设计。,调研技术报告,1、调研方法：深度客户访谈2、调研样本分布深访以双福新区内企业代表、经营商家、事业单位职员、常住居民为主:商业类主要以企/事业单位、经营商家、常住居民为主，合计39份，住宅类主要以新区企业、热销楼盘准客户、常住居民为主，合计39份。,3、调查时间深访：4月14日-4月15日4、调研人员调查员：专业市调人员5名控制督导：1名,市场调研部分析师调研复核：1名，市场部分析师,（三）调研控制,（1）调研目的,（2）调研内容,（3）问卷设计,（4）调查方法,（5）分析方法,1、关于数据录入的说明应用SPSS专业统计软件格，编写自
5、动统计录入表，问卷回收后，对问卷进行统一的编码、数据录入工作。 2、分析方法问卷回收后，经过整理、编码、录入以后，我们将用专业的统计软件SPSS13对问卷进行数据分析。主要的分析有：频数分析（Frequencies）做单变量的频数分布表；显示数据文件中由用户指定的变量的特定值发生的频数；获得某些描述统计量和描述数值范围的统计量。 交叉分析（Custom Tables）调用tables过程，主要生成各种交叉频数、亚组百分比和表格总百分比等，为我们分析各种因素之间的相对重要性提供价值贡献。多选题分析（Multiple response）多选题分类数据，由于其数据格式较为特殊，分析时也需要计算一些特
6、殊的指标，我们在spss中用tables模块、optimal scaling过程或者multiple response过程来实现。,调研技术报告,（1）调研目的,（2）调研内容,（3）问卷设计,（4）调查方法,（5）分析方法,（四）问卷分析,调研技术报告住宅需求分析商业需求分析消费者调研综述,住宅需求分析,现住区域：受访者以双福新区（55%）当地人群居多，其次为江津城区（26%） 居住在主城区的比例为18.4%，样本分布较广。工作区域：以双福新区为主，占比超过9成，江津区域占1成。 由此可见被访者工作和生活的圈子多在双福片区 。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,
7、（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,年龄结构：被访者年龄范围较广，其中尤其以25-35岁的客群居多，合计占比 突破51%，其次为41-50岁的之间的群体家庭结构：被访者以三口之家为主，占比突破51.3%，其次为夫妻二人家庭 且被访者多为中青年群体，首置类购房需求明显,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,客户类型：被访者以园区企业代表（多为企业中高层管理者）为主，其次常住居民，此外还包括事业单位代表、在售楼盘准客户，样本涵盖客户类型丰富，代表性强。,（1）客户背景,（2）新政影响,
8、（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,居住房型：受访者目前居住房型以3房居多，占比超过5成，其次1房 和2房均占2成居住面积：以建面80-100平米为主，其次为100-120平米，居住面积相对宽松满意程度：满意当前居住需求占64% ，原因为居住习惯性、工作便利性； 不满意当前居住需求占36%，原因为环境嘈杂、社区配套缺乏及家庭结构的 变化对居住产生新需求，改善性需求日益突出,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,支付能力：大部分受访者家庭月支出为200
9、0-3000元，以支出来推算，被访 者的家庭月收入约为60009000元，支付能力较强承受单价：可承受最高单价集中在40005000元/之间，合计占比达42% 实际承受能力高于该水平，被访者多可接受当前的房价。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,置业影响：受访者普遍关注近期出台的楼市新政，6成被访者认为当前不是购房的最佳时机。有近37%的被访者认为当前是投资房产的好时机。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,已置业
10、次数：46%的被访者无置业经历，属于首置类购房需求，由此可见刚性需求占比较大，置业1次的受访者占39%。置业目的：购房者的置业目的趋于多元化，提升居住品质排名首位，占比33%，其次为解决居住者，占23%，结婚用房者占10%，投资者占10%。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,购买特征：31-40年龄段购房者居多，以提升居住品质需求为主，其次，20-30岁以解决居住目的为主，刚性需求为该类人群的
11、主力需求。,住宅需求分析,适宜置业片区：高尚住宅和会议区的选择率最高达40% ，主要因为该片区自然环境优良（缙云山、湖泊等），其次是商业商贸中心区（34.2%），相对而言综合住区和工业园区的选择率较低。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,置业看重因素：购房考虑前三要素分别是1、价格（31%）；2、户型（28%）；3、社区配套（28%），人文及自然景观、建筑质量、物业管理为次要关注要素,受访者普遍对开发商品牌尚未形成注重考虑因素，在第二、三考虑因素中均为0,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,
12、（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,业态选择：调查显示，高层住宅的选择率达46%，为当前的主力需求。其次为小高层（33%），受访者以小高层、高层住宅为主要选择业态。片区当前在售公寓很少，客户对该类产品缺乏认识，故选择率较低，需要加强市场引导。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,房型选择：预期购房主力户型以2房、3房为主，其中3房需求较大，一房的选择率相对较低。面积选择：选择90 以上面积段比例为46%，其次为70-79 ，占比26%。结合户型和面积，可设计一房变
13、两房，既效控制面积又满足功能的实用性。,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政看法,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,房型与面积交叉分析：受访者购房需求以2房、3房为主，2房面积在70-79之间；3房面积以90以上为主，预期未来中小紧凑户型为市场需求主力,住宅需求分析,除卧室、客厅和卫生间外，对其他功能空间的需求方面：厨房（26%）的关注度最高；其次为景观阳台（24%）；第三为生活阳台（33%），衣帽间、双套房、书房相对重要性较低,功能
14、空间选择,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（5）关注项目,（6）购买本案,（4）价格承受,（3）产品需求,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（5）关注项目,（6）购买本案,（4）价格承受,（3）产品需求,生活配套需求,生活配套需求重要性前三项排序1、超市（87%）；2、银行/邮局（49%）；3、药店（47%），其次干洗店和理发店,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（5）关注项目,（6）购买本案,（4）价格承受,（3）产品需求,娱乐休闲配套需求,娱乐休闲配套需求重要性前三项排序1、健身房（46%）；2、游泳池（36%）；3、
15、室内球馆（31%），其次为会所、影院、酒吧,住宅需求分析,支付方式：选择按揭付款的比例达到74%（其中以商业贷款为主），一次性 付款的比例为20.5%。最高月供：受访者可承受最高月供分布在1500-3000元区间，最大比重在 1500-1999元，其次为2000-3000元，潜在支付能力较高,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,关注项目,客户最关注项目为恒大金碧天下，主要关注点为环境打造和社区配
16、套，但对户型设计和地理位置不满；其次关注水岸花都与福城中央，看重其地理位置及配套资源，对环境较不满意,住宅需求分析,（1）客户背景,（2）新政影响,（3）购买特征,（6）关注项目,（7）购买本案,（5）价格承受,（4）产品需求,考虑购买本案：意向客户占比30%， 考虑因素主要为地理位置临近工业园区，满足工作便利需求，受访者对本案不确定意向占56%,调研技术报告住宅需求分析商业需求分析 消费者调研综述,商业需求分析,区域来源：双福新区为受访者主要区域来源占54%，其次主城区占23%工作区域：以双福新区为当地工作为主，其次是江津城区,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,
17、（4）商务需求,商业需求分析,年龄结构：25-30岁的客群为主占35%，30岁以上的群体占比达65%，其中41-50岁群体占比22%，客群集中在中青年龄段间，覆盖人群广家庭结构：以三口之家（44%）居多，其次为夫妻二人，家庭结构较年轻化,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,企业性质：被访者所在单位性质多元化， 41%为个体商家，其次私营企业占31%，事业单位占比15.4%，国营企业和行政机关也有一定比例。职务结构：65%的被访者为技术人员和企业中层及以上管理者，普通职员占比34%，被访者的层次相对较高。,（1）客户背景,（2）投资特征,
18、（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,家庭月支出：受访者家庭月支出以1500-2500元居多（24%），其次3500- 4500元占比（21%），3500元以上家庭月支出占有较大比例 （46%），区域内有较强的消费能力,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,商业门面投资意向：6成受访者对双福新区商业门面具有较高投资意向，由此可见被访者投资意识较强，注重资金的增值保值。写字楼投资需求：当前双福企业及私人均暂无对写字楼投资意向,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析
19、,购买面积：以小门面为主，30-50占44%，其次30以下和50-70各占2承受价格：客户价格预期以7000-10000元/居多，占比63%，受保守心理影 响，实际承受能力应高于此水平，其次1-1.5万元/占21%。综上，片区客户小面积低总价门面的更为青睐。,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,新区商业发展：97%的受访者看好双福新区未来商业发展；主要看好因素为1、新区人口逐步集聚；2、园区工业进驻，发展动力强劲；3、政府扶持,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,商业业态：84%
20、的受访者不满意双福当前商业配套，认为当前双福新区商业 业态种类较单一，缺乏大型商场、超市及专业店，配套不完善,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业业态选择：受访者对商业业态重要性前三项排序1、大型超市；2、百货商场；3、专卖店，其次为专业店的需求,商业需求分析,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,餐饮业态满意度：54%的受访者不满意当前双福餐饮配套，满意占46%不满意的原因：1、业态种类较单一；2、缺乏中端餐饮； 3、装修品质较低满意的原因：足够满足日常基本需求,商业需求分析,（1）客户背景,（2）投资
21、特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,餐饮业态选择：受访者对餐饮业态重要性前三项排序1、连锁快餐；2、火锅店、西餐厅；3、茶楼，其中西餐厅为当前市场空白业态,商业需求分析,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,运动休闲满意度：超过8成的受访者对双福的运动休闲配套不满意，由此可加当前双福较缺乏运动休闲配套，需要进行大力改善。,商业需求分析,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,运动休闲选择：受访者对运动休闲前三项选择排序1、健身房；2、游泳池；3、室内球馆，对网吧的选择较少,商业需求分析,（1）客
22、户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,会议需求满意程度：50%的受访者对当前双福新区的商务会议满意满意原因：自身办公场所能满足其基本商务会议需求不满意原因：除恒大金碧天下外，无中端商务会议场所，难以满足企业发展需求,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,商业需求分析,酒店需求：46%的受访公司有入住酒店需求，新区内中端酒店较少，呈两极分化，除恒大五星级酒店外，其他为较低端酒店入住标准：当前恒大酒店为五星级，协议价为428-488元/天，一般的宾馆价格在80-100元/天之间，新区中档酒店欠缺，而被访者多表
23、示可接受200-300元的入住标准。,（1）客户背景,（2）投资特征,（3）商业需求,（5）酒店需求,（4）商务需求,调研技术报告住宅需求分析商业需求分析 消费者调研综述,以双福本地客群居多，家庭结构多为年轻夫妇，支付能力较高工作、生活区域来源均以双福新区为主，年龄集中在31-35岁之间，月支出2000-3000元首置购房客群居多，紧凑型高层产品更受青睐，注重产品性价比高层住宅为市场需求主力，产品集中在70-100平方米的2房、3房产品功能实用性为主，期望社区配套完善化更关注厨房、景观阳台、生活阳台等实用功能区，期望生活配套与娱乐休闲配套齐全客户价格承受力略高于目前本地市场均价可承受单价在40
24、005000元/ 之间，当前本地市场均价区间约为40004200元/ ,住宅类消费者小结,以双福新区客群为主，区域内较高支付能力家庭月支出能力以1500-2500元为主、3500-4500元区间也有较多人群，消费力较强受访者普遍看好双福新区商业发展潜力，商业门面投资意向较强烈 人气集聚和企业入驻为商业发展提供支撑动力，6成客户对商业门面有较强投资意向目前商业规模及业态不足以支撑新区发展，配套商业需求较大缺乏大型商场、超市及专业店等商业配套，中档餐饮、休闲、会议业态未完善17%的客户可承受商业价格在15000-20000元/，心理预期较低，需要引导6成多的客户可接受7000-10000元/的单价，约2成客户接受价格在10000-15000元/客户对写字楼关注较低，暂未形成写字楼投资意向，对中档酒店需求较大,商业类消费者小结,Thank You !,专注地产 专业伙伴尚峰企划本着真正以客户为中心的服务理念，互动互利，以期达到双赢的效果,
