1、东胜集团邢台旅游地产项目市场调查报告,集团市场调研部2014年9月10日,前言,根据OA相关要求，明确本次调研目标：1、邢台生态旅游项目发展现状及未来发展前景2、邢台周边旅游资源情况调研； 3、邢台农业观光园项目发展现况调研； 4、绿色观光园发展潜力区域调研；,目录,1,2,3,邢台旅游产业背景,生态观光重点项目分析,4,生态旅游消费心理调研,生态观光项目建议,Part1、邢台旅游产业背景,邢台旅游产业背景/城市概况,区位：地处环渤海经济区腹地，距北京396公里，距郑州269公里；东距黄骅港、天津港分别为336公里、364公里。交通：京广、京九铁路纵贯南北，106、107、308国道以及邢德、
2、邢左、邢和等11条高等级公路密布全境。已成为连接东部沿海地区、华北地区和中原地区的重要交通枢纽。人口： 2013年末，邢台地区常住人口总人口697.2万人；邢台市区人口约70万， 人口自然增长率约7.5%， 2020年市区规划人口116万人以上。,邢台城市定位于华北地区的中心城市，地理位置优越，人口基数小,邢台旅游产业背景/经济发展,邢台GDP以及人均GDP位于中等偏下水平；城市发展与其他城市有不小差距；城市仍在寻找新的经济刺激点。,邢台旅游产业背景/产业结构,邢台市是典型的二产发达的工业性城市，2013年的二产比例占到52.7%，三产比例发展相对缓慢，通过与石家庄结构对比我们发现，主要的服务
3、业仍然向中心城市集中。,邢台旅游产业背景/宏观环境,据世界旅游组织统计，旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加1个直接就业人员，社会就能增加5个就业机会。 旅游业是现代经济中发展迅速、综合度高、带动力强的新型产业和朝阳产业，被称为相关产业协调发展的催化产业、百姓增收的富民产业。,邢台旅游产业背景/政策目标,战略目标还邢台青山绿水，走生态发展之路2012年2月，为深入学习、宣传、贯彻市委提出的“还邢台青山绿水，走生态发展之路”重大发展战略，主要为以下几方面：从改善环境质量角度谈我市工业的生态发展 ；加快建设新内丘 ；修复水生态 再现泉城风采；加快转型升级 推进工业绿色
4、低碳发展；打生态牌加快发展旅游业 ；实现生态资源化产业化,备注：以上信息摘自邢台政府网站,总体目标融自然生态与历史文化为一体的休闲城市邢台建成融自然生态与历史文化为一体的，能够覆盖周边临近城市的集观光游览、娱乐、休闲度假、会展会议为一体的休闲城市。到2020年，游客量达到2100万人次，实现旅游收入200亿元。,邢台旅游产业背景/旅游总体规划,邢台市旅游产业发展三年行动计划（2013年2015年）：以建设“山水泉城，魅力邢襄”为主线，打造“一个中心、两大集群”，构建邢台旅游“金三角”,一个中心：邢台中心城区旅游集散地，以中心城区为支撑，以七里河、皇寺新区、高铁新区为节点，开发城市休闲、文化创意
5、、民俗体验旅游产品，建设城市旅游设施，强化城市旅游功能，完善城市旅游体系；两大集群：邢台大峡谷国家5A级景区、岐山湖国家旅游度假区（5A级景区），以邢台大峡谷为支撑，以天河山、紫金山、周公山、英谈、路罗为节点，按照国家5A级景区标准，打造太行山旅游龙头，建设“世界知名、国内一流”旅游胜地；以岐山湖为支撑，以崆山白云洞、天台山、蝎子沟为节点，建设集观光、休闲、度假、会议于一体的国家旅游度假区。在打造“一个中心、两大集群”基础上，强力推出邢台“金三角”精品旅游线路，力争使其游客人数占全市50%以上。其中邢台大峡谷为省“十二五”重点旅游建设项目。邢台市将利用三年时间，集中力量打造邢台大峡谷旅游龙头。
6、,黄寺新区,七里河新区,邢台大峡谷,临城岐山湖度假区,邢台市,高铁新区,邢台市,备注：以上信息来自邢台旅游局网站,邢台市县两级采取“政府主导、市场运作”的方式，对全市重点优质旅游资源进行整合，其中邢台县、沙河市、临城县、内丘县等被列为邢台重点旅游县（市），要谋划推进一个综合性旅游产业区建设,邢台旅游产业背景/旅游总体规划,邢台县,沙河市,临城县,内丘县,邢台市区,临城县：崆山白云洞景区、丰乐园景区、岐山湖国家旅游度假区、蝎子沟农家庄院休闲一条沟等内丘县：大鹊山旅游区、邢白瓷文化产业园等邢台县：邢台县九龙峡景区、前南峪生态旅游区、邢台县天河山景区、邢台县云梦山景区、邢台县天梯山景区等沙河市：沙河
7、市王硇乡村生态旅游区、沙河市秦王湖景区（五指山、北武当山、桃花源）等,邢台四个县依托优越的太行山脉资源，以及政府的大力支持，未来发展潜力巨大！,邢台旅游产业背景/旅游总体规划,邢台政府着力促进旅游项目的建设，“十二五”期间，全市规划各类旅游项目120个，其中列入省重点项目12个，市重点项目33个，计划投资约100亿元。2013年，邢台市共争取旅游专项资金1200万元，增幅居全省首位。目前，邢台市绝大部分4A级景区达到省整改验收标准；旅游业被定位为邢台市经济发展战略的支柱产业，也成为邢台市现代服务业龙头和城市转型的重要突破口。,邢台城市生态旅游资源较为丰富，主要为概括为山水资源、人文资源、红色资
8、源、以及生态资源四方面；,生态观光重点项目分析/旅游资源梳理,山水资源：山资源主要位于太行山东麓，如峡谷群、天河山、云梦山等；水资源：邢台泉城文化资源丰富，在历史上誉为“百泉之城”，如百泉、珍珠泉、银沙泉、达活泉等；与此之外拥有南水北调水资源，并有若干水库如八一水库、朱庄水库（邢台最大）、野沟门水库等；人文资源：悠久的历史背景下，元代科学家郭守敬博览城、邢侯墓、唐祖陵、柏人城等历史遗存；有开元寺、玉泉寺、普彤寺等宗教文化资源；有宁晋工笔画艺术，隆尧秧歌等民俗文化。红色资源：拥有抗大总校遗址、新河县董振堂将军事迹陈列馆、任县冀南革命纪念馆等红色景区等；生态旅游：在营及在建项目均有，如春田公社、前
9、南峪旅游生态区，在建项目有七里河凤屏山生态旅游区,玉泉寺,达活泉公园,朱庄水库,生态观光重点项目分析/生态旅游主要景点分布,岐山湖旅游度假区,邢台位于太行山南麓，拥有3500年悠久的历史，拥有深厚的历史文化积淀以及丰富的自然资源，近5年来在政府大力支持下，城市旅游经济稳定增长！,邢台旅游产业背景/旅游经济发展,单位：万人次,备注：以上信息来自邢台统计局网站,邢台市旅游局获悉，2013年邢台市实现旅游总收入82.15亿元，同比增长23.67%；共接待国内游客1194.06万人次，同比增长13.29%。从市旅游局获悉，9月6日至8日中秋期间，邢台市各大景区共接待游客38.7万人次，接待人数创中秋小
10、长假历史新高，较去年同期增长20.1%。各景区中秋假期旅游总收入2.4亿元，较去年同期增长21%。,邢台旅游产业背景/旅游SWOT分析,优势（ Strengths）邢台丰富的旅游资源，拥有独特旅游资源：崆山白云洞河北第一洞，高达200米的大峡谷；优越的地理优势：邢台距离石家庄、邯郸距离较近，道路交通良好，对周边客源也有一定吸引力；,劣势（ Weaknesses）经济发展较低：邢台人均GDP全省排名第11；旅游发展落后：起步晚，发展整体水平落后；旅游资源的破坏：因环境治理及人为的因素，制约旅游业的发展。,机会（ Opportunities ）政府的大力支持：近年来，邢台政府大力发展旅游业；市场潜
11、力巨大：因邢台旅游业兴起较晚，存在较大的市场机会，发展空间较大；旅游业的兴起：朝阳产业；,威胁（ Threats ）旅游业的整体崛起，未来竞争压力大；旅游资源的同质化：与周边城市旅游资源较近，如山水等；旅游业人才的匮乏：旅游业相关专业人才的匮乏,邢台旅游产业背景/旅游现状特点,受到政府重视，生态旅游蓬勃发展，潜力较大,1,邢台作为能源型城市，自身城市污染较为严重，因此在政府“还邢台青山绿水，走生态发展之路”重大发展战略下，邢台生态旅游产业开始蓬勃发展，旅游产业经济也逐年增长，未来发展潜力较大；,西部依托太行山脉，成为重点发展带,2,邢台位于太行山东麓，政府利用天然地理优势以及人文历史资源，重点
12、打造邢台西部山前生态旅游产业带，并以西山产业带为轴，逐渐向县域辐射，如邢台县、临城、沙河、内丘等，形成“集群化”发展模式。,旅游市场随团游客减少，自助游客增加,3,随着经济的发展，居民收入增加，私家车保有量上升，加之旅游意识的发掘，越来越多的市民选择灵活的自助方式；,邢台旅游产业背景/旅游现状特点,旅游线路由长变短，短线游呈增长趋势,4,体验式、互动式旅游受到游客追捧,5,追求“花钱少，玩得好”的同时，红色旅游明显升温,6,通过官方旅游数据也看出，邢台旅游经济的增长离不开当地市民的消费支持，并且短线游基于旅游距离较短、旅游时间灵活等特点，短线游越来越受到市民的欢迎。,天河山、九龙峡、岐山湖、富
13、岗等景区的乡村游、野趣游、农家乐、自驾游等的体验式、互动式旅游受到游客追捧。,据悉中秋假期邢台县前南峪景区、新河县董振堂将军事迹陈列馆、任县冀南革命纪念馆等红色景区游客普遍增多，游客纷纷到红色景区敬献鲜花，缅怀先烈，接受革命传统教育，表达对革命烈士的敬仰之情。,Part2、生态观光重点项目分析,前南屿风景区,生态观光重点项目分析/生态观光重点项目分布图,本次调研重点研究邢台生态观光园,【项目简介】,玉泉山度假村地处邢台西郊皇寺镇，邻近八一水库、玉泉禅寺，风景秀丽，且出行便利。至玉泉禅寺步行约10分钟；距离八一水库约1.5公里，中北集团全力打造邢台首家集度假、旅游、餐饮、居住、商业为一体的综合性
14、高档度假村，在当地口碑较好。,【优势分析】,位置优势优越，公交发达，交通便利运营时间早初具规模，环境优美，早期别墅产品升值口碑好中北集团实力打造，丰富的操作经验以及强大的客户资源强强联合，引入国际管理集团康年，成为邢台首家旗下酒店项目处于黄寺上风上水宝地，有山有水，风景秀丽,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,玉泉度假区,邢台市,直线距离约18公里,棋盘山,八一水库,8,玉泉禅寺,玉泉度假区整体规划,别墅区,公寓区,别墅区,别墅区,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,玉泉寺始于唐朝贞观年间（公元627-649年），与“玉泉夕照” “柳溪春涨”等并称古邢台八景。20
15、02年，全国佛教协会副会长、河北省佛教协会会长净慧法师率僧团进驻，投巨资对寺院进行修复，当年元顺帝被明将朱洪武追杀，曾经避难于玉泉寺附近，所以后来将此寺改名皇寺。,八一水库，是一座以防洪为主，兼顾灌溉、养殖等综合利用的小型水库。其上游有一片非常美丽的柳林，每当水库水位上涨时候，柳树被部分淹没，形成类似于热带水生树的景观，这片面积不大的小湿地，每年往来栖息着大约50余种鸟类。近年来这里成为市区居民休闲游玩、烧烤聚餐的首选。,康年酒店：邢台首家康年国际集团挂牌的四星级会议度假型酒店主题定位：集商务会议、疗养健身、餐饮娱乐休闲度假于一体地理位置：处于整个休闲度假区的核心位置容纳人数：200多人住宿收
16、费标准：420元/间，会议价320元/间开放时间：2003年建设，2006年营业经营情况：3-10月为旺季，旺季爆满；经营情况良好主要客群：政务会议、商务会议、婚庆典礼,康年酒店,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,康年国际管理酒店集团是一家百分之一百纯为酒店服务的软件管理集团，在国内外有着多年成功经验，拥有数十家高星级酒店,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,聚财纳气，风光旖旎，景色怡人！,华北最大的室外游泳池，池水碧波荡漾！,产品情况：精装公寓：5000元/，一楼带10小院（地势低，使用性较差）5100元/，面积区间50-84，现房，一梯10户；毛坯别墅：销售二期产品，独栋12000元/，29
17、0-390，仅剩10多栋；联排约5000元/，320-340，40多栋，现排卡，2015年交房；销售情况：一期叠拼销售情况较好但因采光面小，规划调整为联排，因价格合理，销售情况良好，因邢台高端客群基数小，独栋产品销售相对较慢；,公寓,二期别墅区,一期别墅区,一期墅区,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,精装公寓样板间实景展示,旅游度假产品先行：中北集团依托皇寺镇玉泉湖、玉泉禅寺、八一水库等景点先期开发康年酒店，集餐饮、住宿、会议、商务、休闲、健身、娱乐等于一体，后增设草坪婚礼，经营情况良好，旺季经常爆满；整个度假区配套齐全，市场口碑较好；别墅公寓产品高额回报：旅
18、游度假区的成功打造，带动土地溢价，进而提升地产产品增值，通过别墅公寓产品的销售获得高额回报；,运营模式研究：旅游地产开发,本地客群为主：主要为邢台市及郊县高端客群，拥有一定的财富积累，寻求景观优美的别墅社区；部分外地客群：部分外地收入高的客群，如北京、邯郸等，甚至部分邢台籍华人在此投资置业；,目标客群研究：邢台高端客户为主，部分外地客群,生态观光重点项目分析/玉泉度假区,多个休闲项目最大接待力：玉泉酒店（住宿约200人，就餐约55桌）、拓展基地800人，高尔夫10个打位，网球2个整个度假村每日最大接待能力约为1500余人；,最大客流量预估：综合接待能力较强,生态观光重点项目分析/春田公社,【项
19、目简介】,春田公社属于煤矿塌陷区，由生态种植区、生态观光区、休闲娱乐区、生态农场区、生态度假区五大部分组成。因距离市中心非常近，并有班车来往市区，故春田公社收到市民的忠爱。,【优势分析】,市中心10分钟车程，位置优势凸显；项目交通便利，公家、自驾、班车均可园区整体规划及景观小品设置颇有小文艺风项目营销推广到位，项目知名度较高运营模式新颖独特，客户接受度较高,春田公社,距离襄都路直线距离约1.2公里,邢台城区,春田小院,油菜花观赏区,油葵种植区,春田公社门口,小火车,食堂,管理处,儿童乐园,生态观光重点项目分析/春田公社,春田小院,小卖部及公社产品销售、农具领取处,休闲活动广场,私家菜地,生态观
20、光重点项目分析/春田公社,春田小院规划解读：小院入口：私密入户小径度假房：双面采光、南北通透，精装修，配套清新田园家具，拎包即可入住暖棚田园：可以在暖棚里种植绿色蔬菜，休闲庭院：可在庭院欣赏夜景，孩子在花草间玩耍，自家柴火灶烹饪美食，充分享受农家乐趣,生态观光重点项目分析/春田公社,生态观光重点项目分析/春田公社,春田公社内部开通4辆观光车循环往返,生态观光重点项目分析/春田公社,春田公社对外开通两辆班车循环往返,发车时间：由燕云台到春田公社：8:00、8:30、10:00、10:30、15:00、15:30、17:00、17:30春田公社到燕云台：9:00、9:30、13:00、13:30、
21、16:00、16:30、18：00、18：30；,班车数量：两辆班车来回往返；站点设置：设有燕云台站、达活泉西门、达活泉北门、邢台学院、春田公社；市民可在任一站点候车；,明出租暗融资3年内免费使用，合同到期可续约亦可全额退款客户只须交取8000元押金（业主7000，老带新7000），3年内免费领种30菜地，免费使用农具并得到公社技术指导； 客户交取18-35万押金，3年内免费入住租精装修小院（带生活家具）约300（居室20-50），水电费另收，物业费约1.2元/；一期小院约50套，8月16日开始排卡，截止月底已排卡40多张，颇受客户钟爱；休闲游乐：在其它休闲游乐项目收费如游泳（燕云台业主免费）
22、、钓鱼（50元/8小时）、采摘如红杏、红薯、草莓、菜籽油等；以及适合儿童玩乐的观光小火车、老年棋牌室等，可以充分满足全年龄段客户需求的游乐项目。,运营模式研究：明出租暗融资+休闲游乐,本地客群为主：以本市居住客群为主，其中燕云台（公社投资商开发）业主较多；少量外地客群：少量外地市区客群，欲体验开心农场、亲近自然的客群；,目标客群研究：主要为市区客群+少量郊县客群,生态观光重点项目分析/春田公社,【项目简介】,前南峪生态旅游区为国家4A级风景名胜区，全国科普惠农先进单位，分为抗大观瞻区、生态观光区、化山揽胜区、川林果园区、三支锅景区、大石岩景区和龙宫景区十大景区，是一处传统教育、科学考察、旅游观
23、光、消暑避夏、回归自然、休闲度假为一体的综合景区。,【优势分析】,拥有邢台优越的西部山前自然景观资源，项目知名度高景区规模大，景点多，整体发展成熟，游乐兴趣浓项目产品线丰富，水果品种丰富、规模化生产，并且浆水镇苹果享誉全国，口碑良好；,生态观光重点项目分析/前南峪生态旅游区,前南峪生态旅游区,邢台市,直线距离约42公里,城市生态旅游产业/重点项目分析/蓝天生态观光园,抗大观瞻景区,引导景区,川林景区,生态观光区,化山揽胜景区,前南峪生态旅游区主要景区分布图,中国人民抗日军政大学敌后总校所在地,生态观光重点项目分析/前南峪生态旅游区,各项票务收费：门票收费以及其他营利游乐项目收费，如漂流68元/
24、人、索道单层30元/人（双层50）等农业观光采摘：将片区内农户水果种植园统一管理，统一经营；农业采摘园门票10元，采摘水果按实际水果单价计算（若购买了水果采摘园门票可冲抵水果费用），如新疆薄皮核桃、美国凯特杏、美国红提葡萄、澳洲秋红油桃、大杏仁、欧洲榛子、乌克兰大樱桃以及杜仲、树莓、北海道黄杨和千株玫瑰等品种齐全；家禽养殖及衍生品：如笨鸡、笨鸡蛋等，受季节影响较小，全年均可实现经济效益；餐饮住宿：因项目片区发展，餐饮住宿分为前南峪农庄以及农家乐，农庄双标258/间，农家乐15元/间，40元/间（含三餐）土地溢价以及地产开发：景点的热度带动区域土地升值，进而开发其他商业，温泉度假村，创造高额利润
25、；,运营模式研究：旅游休闲+土地溢价+地产开发,本地客群为主：前南峪景点在当地知名度较高，且游乐项目较多，邢台市及郊县客群认可度较高；部分外地客群：为邢台著名景点，较多外地客群慕名而来，如天津、山东、山西、唐山、保定、沧州等；,目标客群研究：本地客群+外地客群,生态观光重点项目分析/前南峪生态旅游区,【项目简介】,蓝天生态城集旅游观光、休闲健身、文化娱乐、餐饮住宿、会议接待为一体的综合性观光园，生态农业园拥有智能温室两座、高标准温室大棚37座、冷棚16000余平方米、猪舍36个、百亩鱼塘和百亩果园各一处，拥有“蓝天旗舰”、“蓝天庄园”“岐山湖”和“蝎子沟”等注册商标，2007年荣获“市级重点龙
26、头企业”、“绿色饭店”等称号。,【优势分析】,临城重点项目，受到相关政策支持项目交通路网便捷，通达性良好园区内果树成型早，果实丰硕，口感佳项目运营较早，在邢台有一定的知名度项目产品线丰富，水果、蔬菜、家禽均有,生态观光重点项目分析/蓝天生态观光园,蓝天生态观光园,邢台市,直线距离约42公里,酒店住宿,生态产品,生态观光重点项目分析/蓝天生态观光园,1、经营产品：农业观光采摘实现经济效益：如李子、草莓、梨等水果；受季节影响较大，一般4月-10月为旺季，其余时间较冷淡家禽养殖及衍生品实现经济效益：如鸡、笨鸡蛋、猪等，受季节影响较小，全年均可实现经济效益；休闲娱乐会议实现经济效益：依托自身观光园游客
27、、临城著名景点游客、当地企业餐饮、住宿、会议等需求，实现经济效益；受季节影响相对较小，全年均可实现盈利；,运营模式研究：农业观光采摘+休闲娱乐会议,本地客群为主：主要满足邢台市民及周边县市客群观光、旅游需求；少量外地客群：因临城有崆山白云洞等著名景点，吸引外来游客，项目共享景点游客资源，如邯郸等,目标客群研究：邢台市区以及郊县为主，少量外地客群,生态观光重点项目分析/蓝天生态观光园,【项目简介】,岐山湖拥有八百公顷的浩瀚水域，拔地而起、突兀壁立的岐山以及瀑布、高达50米的汉白玉观音像等，依托所在地地域特征、文化特色，围绕还青山绿水的主题，打造邢台旅游度假、休闲娱乐、宗教文化、健身拓展、大型会展
28、等于一体的旅游度假区。,【优势分析】,临城重点项目，受到相关政策支持项目交通路网便捷，通达性良好自然资源丰富，水库、岐山、汉白玉观音塑像等地理优势：处于邢台、石家庄中间，吸附两地客群；红旗大街南延直达,生态观光重点项目分析/岐山湖度假区,岐山湖度假区,邢台市,直线距离约44公里,生态观光重点项目分析/岐山湖度假区,高达50米的汉白玉观音像,景区实景图,旅游+娱乐项目：景区风景的游览以及其他游乐设施，统一收取40元门票，免费游览景区，但是设置了二次收费项目如水乐园等，,运营模式研究：休闲旅游区,本地客群为主：主要满足邢台市民及周边县市客群观光、旅游需求；少量外地客群：因临城在石家庄、邢台之间，对
29、外地客群辐射较广，比如石家庄客群、邯郸客群等；,目标客群研究：邢台市区以及郊县为主，部分外地客群,生态观光重点项目分析/岐山湖度假区,【项目简介】,长寿百果庄园是国家级农业旅游示范点，AAA及旅游景点，生态观光、休闲度假、娱乐健身为一体的多功能旅游区，原是1万亩荒沙土岭，现在经过建设，栽种了有160种果树，建成后的百果园可达到季季开花、季季接果。园区内有亚洲真石假山万寿山及仙人洞、近水中心、钓鱼台、养鱼池等；,【优势分析】,内丘重点项目，受到相关政策支持项目交通路网便捷，通达性良好园区内果树品种众多，可实现四季开花、四季结果园区依托丘陵地势建立景观，观赏性较强；,生态观光重点项目分析/长寿百果
30、庄园,长寿百果庄园,邢台市,直线距离约24公里,硕果累累,景观小品,生态观光重点项目分析/长寿百果庄园,农业观光采摘实现经济效益：游客通过购买门票50元/人，可以免费采摘一袋子水果（最多5斤）、免费试吃园内水果，观赏万亩果园；于此同时通过水果批量销售，实现利润大幅增长；采摘季为5月-11月份；带动周边经济发展：通过借势农业观光园人气，带动区域餐饮、住宿等发展，最终实现区域经济增长、就业的增加；,运营模式研究：农业观光采摘+休闲旅游,本地客群为主：主要满足邢台市民及周边县市客群观光、旅游需求；少量外地客群：因内丘扁鹊庙等著名景点，吸引外来游客，项目共享景点游客资源，如邯郸等,目标客群研究：邢台市
31、区以及郊县为主，少量外地客群,生态观光重点项目分析/长寿百果庄园,【项目简介】,绿野仙踪薰衣草庄园为邢台地区首家以薰衣草香草种植、有机蔬菜采摘、娱乐游玩休闲于一体的综合性庄园。2014年年中开放，目前已种植有两大片薰衣草、三大片马鞭草，初具观赏性。,距离邢台市中心较近，并有公交等通行，交通便利；项目周边具备西北留湿地，区域休闲游玩知名度较高邢台首个薰衣草庄园，比较受市民青睐通过观光园带动地块景观价值，进而开发其他商业项目,【运营模式】,【优势分析】,属于旅游地产开发模式，通过景观的营造，收取观光门票；以此提升地块景观、环境，进而提高地块价值，通过地产产品绿野仙踪移动木屋别墅的销售（10万/套/
32、10年产权，相当于1万/年/套的租金）实现经济高额回报。,生态观光重点项目分析/绿野仙踪薰衣草庄园,绿野仙踪,距离百泉大道2.5公里,邢台城区,【项目简介】,西北留村建有14个大棚，种植了火龙果2棚、草莓7棚，种植了黄瓜、西红柿等，还种植了15亩的樱桃树，因临近襄湖岛周边4000余亩土地，基本上都是矿区塌陷区，不适合搞房地产等商业开发，西北留村便开辟农业观光致富路。,距离邢台市中心较近，并有公交等通行，交通便利；项目周边具备西北留湿地，区域休闲游玩知名度较高具备少量稀缺水果品种，如火龙果等,【运营模式】,【优势分析】,简单的观光采摘园模式，单纯通过采摘、租地、餐饮等实现经济效益；因项目体量小、
33、经营项目单一，未来发展受限；,生态观光重点项目分析/西北留村人民公社,西北留村人民公社,距离百泉大道2.4公里,邢台城区,生态观光重点项目分析/西北留湿地及襄湖岛,邢台西北留村附近拥有襄湖岛及邢台唯一湿地，政府曾利用襄湖岛建设3500亩湿地公园，但因后期管理不到位等原因，湿地公园目前环境较差，处于半荒废状态；但因大片水域以及芦苇等自然景观犹存，仍有不少市民前往钓鱼、游玩；,昔日美景,今日风景,运营模式：模式多样，成熟雏形已现,1,生态观光园发展的三种模式均出现在邢台市场上，有从单纯的第一代农业观光，也有由农业观光产生的其它增值效益如旅游地产开发（第三代模式），透过邢台生态观光园调研表现，可以清
34、晰的看出，邢台生态观光园在蹒跚快速发展中，成熟模式雏形已现，随着整个生态观光行业的发展，政府的大力支持，将日趋成熟稳定。,生态观光重点项目分析/总结,生态观光项目调研总结,生态观光重点项目分析/总结,分布区域：集中西部北部，借势自然景观，交通便利,多分布在邢台西部北部，借势周边景区、自然环境等有利因素，建设生态观光园；大交通环境良好，均有公交直达，自驾车车程一般在1.5小时以内，通达性比较好；,整体规划：规模大，游乐项目初级单一，缺乏趣味性,所调研项目一般规模在400亩以上，如蓝天生态观光园480亩，长寿百果园占地万余亩，春田公社占地2000余亩；园区内休闲游乐项目少，基本上是钓鱼，缺乏互动性
35、强的游乐项目如水乐园等；,2,4,经营情况：受季节影响较大，全年经营情况较一般,3,因盈利项目多为生态采摘，受季节影响较大，一般4-10月份经营情况尚可，其余季节客流量非常小；加之生态观光园盈利产品单一，因此全年平均盈利情况较一般；,生态观光重点项目分析/总结,经营项目：产品单一，培育期长，同质化严重,调研生态观光园经营产品单一：采摘水果以苹果、桃、李子、草莓等为主；蔬菜也以西红柿等为主；缺少新奇特水果以及蔬菜等；采摘季节也多是4-11月份，受季节影响比较大；幼苗果树培育期长，少则两三年，多则五六年，才能结果实，盛果期一般需要十年左右；,客群特点：消费频次低，以家庭出游为主,生态观光园客群消费
36、频次低，一般在采摘季节消费1-3次；一般以家庭出游，人群构成有大人、小孩、老人；交通工具主要为公交自驾；,5,6,经营管理:不到位，服务意识欠缺,走访多个生态观光园发现，邢台生态观光园整体管理不到位，工作人员服务意识淡薄，例如长寿百果园宣传电话长期无人接听，蓝天生态园观光园采摘接待人无迹可寻整体生态观光园缺少统一的协调管理，出现各个环节对接不流畅等问题；,7,生态观光重点项目分析/总结,宣传推广：渠道单一，力度薄弱,通过对市民的走访、访谈，市民仅能说出来一两个生态观光园，如长寿百果庄园、春田公社，或是西部山前一带，可见市民对生态观光园认知度较小，概念模糊；在邢台城区也很少见生态观光园的宣传，部
37、分生态观光园推出一定的暖场活动，如春田公社举办的假日暖场活动整体行业宣传推广力度不足；整体行业营销推广策略有待改进；,9,整体品质：设计粗糙，欠缺文化主题包装,邢台生态观光园规划整体设计粗糙，例如缺少新颖的独特的门口设计；整体园区各个功能分区缺少导游图、指示牌等；在调研的项目中仅有春田公社有简单的文化概念的包装设计，将其注入公社概念，融入多种元素，如公社食堂、农家菜、公社广播、谷仓、石碾子等元素；,8,Part3、生态旅游消费心理调研,生态旅游消费心理调研/旅行社,邢台海天旅行社：1、邢台有什么旅游景点：一般都在山前，比如大峡谷、云梦山、九龙峡什么，还有新开的岐山湖水上乐园，但是室外的，门票1
38、50元/张，现在去有点冷；2、邢台有哪些生态观光园：种地的有春田公社，对了西山那一块有，具体什么名字忘了；3、假日旅游休闲去处：一般都带孩子去近点的，岐山湖、山东方特、石家庄海世界、加勒比什么的，五台山、云台山什么的；远一点的什么长江三峡、三亚、香格里拉海世界还有山东方特欢乐世界，再远一点的什么三亚、海南什么的；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：邢台不缺水，但是没什么好玩，也就是钓鱼，应该建一些好玩的项目，跟类似石家庄海世界什么的，观光类就不太清楚了；,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行了有针对性访
39、谈,邢台天马旅行社：1、邢台有什么旅游景点：一般都在西部山前一带，但是旅行团一般都不走短途，风险大，不赚钱，再有现在好多都有车，自己就开车去了，没必要组团；2、邢台有哪些生态观光园：没怎么听说过；3、假日旅游休闲去处：一般会去三峡，有孩子的会去石家庄加勒比、海世界还有山东方特欢乐世界，远一点的什么三亚、海南什么的；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：邢台没什么好玩的，也没特色，都差不多,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/旅行社,张女士：约55岁，退休干部1、邢台有
40、什么旅游景点：一般都在西部山前一带，比如前南峪、大峡谷等还有就是郊县比如崆山白云洞等，关于邢台著名景点在网上都能找到；2、邢台有哪些生态观光园：市里有春田公社，据说是可以免费种地，但是没有去过，还有就是长寿百果园，蓝天，对了采摘还有就是前南峪，听说挺贵的，没去过；3、假日旅游休闲去处：一般周末带孩子去西山转转，爬爬山什么的；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：其实邢台没什么好玩的地方，景点总玩也没什么意思，但是郊区或者市里要是有一些大人、小孩都爱玩的地方，周末肯定会带孩子去，多一些互动、体验式的项目，具体什么项目还没不太清楚。,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民
41、、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/市民访谈,王先生：约50岁，城管、开发商代办手续兼职人员1、邢台有什么旅游景点：都在西山，还有就是郊县；2、邢台有哪些生态观光园：西山有一些，还有就是七里河有，但是一般都较小，有摘菜、农家乐等3、周末假日旅游休闲去处：一般都是转转公园，跟朋友打打牌；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：建的有特色一点，吸引人一点，邢台的都比较单一，玩一两次就没什么意思了，具体什么样的能吸引人也不太清楚；,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、
42、生态观光等方面进行了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/市民访谈,王先生：约45岁，教师1、邢台有什么旅游景点：景点一般都在山前，什么前南峪、云梦山、还有就是郊县比如临城等等，部山前一带，比如前南峪、大峡谷等；2、邢台有哪些生态观光园：好像内丘有个，具体叫什么名字记不清（内丘有长寿百果园）；3、周末假日旅游休闲去处：一般也就是在公园里散散步，在超市逛逛；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：要是有一些适合老年人的项目，比如景色比较好、并且不太远的地方，周末会考虑过去玩,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行
43、了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/市民访谈,李同学：约16岁，女学生1、邢台有什么旅游景点：景点一般都在山前，不过听说不好玩，没去过2、邢台有哪些生态观光园：这个没听说过；3、周末假日旅游休闲去处：一般都是在家休息，上网，要不就是跟同学、爸妈逛街；父母一般也都是在家休息，要不就是去超市；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：希望有一些好玩的地方，刺激一点的，比如游乐场什么的；,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/市民访谈,张先生：约35岁，房地产行业高管1、邢台有
44、什么旅游景点：景点一般都在山前，这些都可以在网上查到，比如云蒙山、峡谷群等2、邢台有哪些生态观光园：春田公社，主要燕云台业主，还有就是长寿百果园，别的就是一些小的生态观光园；3、周末假日旅游休闲去处：一般带孩子去山前转转；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：邢台观光园兴起的比较晚，一般都是小型生态采摘园，总体上没什么特色，吸引力不够；这个应该多借鉴一些大型成功案例；,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/房地产业内人士,李女士：约33岁，房地产营销经理1、邢台有什么旅
45、游景点：著名景点一般都在山前，前南峪等等2、邢台有哪些生态观光园：春田公社，就是可以免费种地，还有长寿百果园，听说过3、周末假日旅游休闲去处：一般都是在家休息，要不就是逛街，天气好的时候会去山前转转、爬山，捉鱼什么的；4、对邢台游乐观光项目的个人看法：不太成熟、知道的比较少，邢台听说的游乐观光项目一般都没去过；,本次调研，除了对邢台生态观光园的实地调研以外，分别对邢台繁华地段市民、旅行社、房地产行业人士进行了有关邢台旅游、生态观光等方面进行了有针对性访谈,生态旅游消费心理调研/房地产业内人士,其他访谈不再一一例举，基本内容同上。,西部山前认知度高，对生态旅游观光认识模糊,西部山前旅游资源的开发
46、及成熟度相对较高，得到市民的普遍认可，但是对于生态观光园项目认知度较低，体验度较低，走访的市民周末很少去生态观光园去休闲、消费，可见邢台市民生态旅游意识有待开发，同时也再次印证了邢台生态观光园行业整体营销推广方面的欠缺。,对与娱乐相结合、有特色的游乐项目均表示兴趣,邢台作为四线城市， 城市生态旅游资源尽管丰富，但是缺乏集互动性、新颖性、特色性为一体的游乐项目，这也是邢台生态旅游市场的一个空白。市民对生态旅游与娱乐项目相结合、有特色的游乐项目比较感兴趣。,生态旅游消费心理调研/总结,访谈小结,对自然景观比较看好，多为周末休闲出游,在访谈过程中，市民普遍反应，由于平时工作的原因，出游时间多为周末节
47、假日，并且比较喜爱亲近自然，对自然景观比较好的地方颇为热爱。,1,2,3,Part4、生态观光项目建议,生态观光项目建议/特色建议,尽量与自然资源相结合，降低开发成本,目前邢台市在营的观光项目大多数能够借助自然资源，除绿色采摘外，还可将一些娱乐项目与大自然相结合，能最大程度降低旅游开发成本。,丰富生态观光园产品线，与其他项目联动，如水乐园、地产项目等，多元化发展；协调农业观光与其它产品系列的关联性，使之互借互利；弱化季节因素带来的不理影响，尽量增加新奇特产品、实现产品四季皆有、全年无淡季的产品组合；带动区域产业发展，创造其它附加价值、衍生价值，实现区域经济效益、社会效益双赢。,1,生态观光项目
48、建议/特色建议,突破邢台生态观光行业现状，注重生态观光项目的整体包装推广策略，对项目植入丰富的文化内涵，提升项目整体品质；创新营销模式，借市场之无形大手，挖掘邢台市民生态观光潜力，引导市民生态观光消费趋势，形成行业消费忠诚度。,建立完善的生态观光配套，如住宿、就餐、交通、银行等基础设施要配备，使客户吃、住、体验、观光、休闲、游乐一站式解决，解决客户后顾之忧，让客户充分亲近自然，享受便捷服务，达到精神享受至高境界，提升项目品质。,生态观光项目建议/择址建议,自古以来上风水水宝地不外乎靠山、近水、有人文历史积淀等特征，关于邢台2小时车程内风水宝地以及生态观光潜力区域推荐如下：,1、皇寺新区：临山：
49、黄寺镇拥有丰富的山脉资源；靠水：八一水库近景区：棋盘山、玉泉禅寺等交通佳：市区30分钟车程，公交系统完善区域成熟：区域内玉泉度假区发展成熟，区域认知度高，政府重点发展区域，有利于地产开发销售客源共享：借势玉泉度假区，客源共享养生度假：目前已经有医专养老院落户皇寺区,3、西北内丘、临城区域：景点支撑：内丘临城均有不同景点支撑，临城县崆山白云洞景区、岐山湖国家旅游度假区；内丘县大鹊山旅游区；空间距离：相对距离较近，约1小时车程，处于石家庄及邢台之间，辐射区域范围更广；交通佳：道路通达性好，公交系统完善，公交自驾皆宜；区域成熟：政府重点打造区域，区域认知度相对较高,2、西部山前区域：临山：西部丰富的太行山脉资源；靠水：野沟门水库、景区自身水源等近景区：邢台著名景点，如前南峪、九龙峡、大峡谷、天河山等交通佳：道路通达性好，公交系统完善品牌效应：知名景区云集，区域认知度高，旅游重点发展区域,
