1、涿州项目市场研究报告,2011年7月,涿州市概况,涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻保定市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴县、房山区毗邻，距北京天安门公62公里，为首都北京的南大门。 涿州是位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。,城市概况：首都北京南大门,涿州到北京现有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速、铁路通道，2012年还将建成通车的京石高铁将使得两地时间成本直降至12.
2、5分钟。,城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程,京石高铁,房山即将启动地铁房山线南延工程，将现有的房山线向南继续延伸，从良乡经窦店直达琉璃河，将几个重点园区和城镇连接起来。届时从涿州市中心北上约14公里即可搭乘地铁房山线去往北京市各地。,琉璃河,琉璃河,涿州市,距离涿州市中心14KM,城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程,涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。,城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大
3、加速京涿一体化进程,北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场的快速稳健发展。,涿州城市规划,城市定位：现代化中等城市、京郊生态新城、大北京都市圈,依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。,北延：向北延伸到拒马河。在北部建设新行政中心，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共服务设施中心。,将沿107国道的
4、南拒马河适当向西推出1公里左右，外迁107国道，使原107国道成为城市道路。,涿州城区跨过京石高速公路向东发展,东拓北延适当西展滨河城市,城市发展战略：东拓北延、适当西展、滨河城市,两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。两轴：南北向的玫瑰大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区,玫瑰大街发展走廊,全市公共中心,老城区副中心,范阳路发展走廊,城市总体布局：两心、两轴、四片，绿色环绕河滨城,城市产业规划：北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带,新政府的迁移对北部地区的发展有着重大的意义,新政府迁移：由于城市南部发展受阻以及大北
5、京概念影响，涿州市的行政中心逐渐迁移到北部,区域总部基地：仅2010年全市26个个省市重点项目中就有19个是“国”字号或来自京津的投资项目，总投资达149.6亿元,总投资9.53亿元的中国石油集团东方地球物理科技园区地球物理研究中心和总投资13.68亿元高性能计算机中心项目等大批高科技项目落户涿州。该公司陆上勘探市场份额居全球第一位，综合实力位居全球物探公司第四位，年收入达百亿元以上。项目建成后，将成为亚洲最大、速度最快数据处理中心。,随着北京钢铁研究总院、北京航天赛德科技公司纷纷把总部或生产基地放在涿州，涿州产业结构得到了进一步优化，基本形成了电子信息、新型材料、整车及汽车零部件、现代机械制
6、造与加工四大主导产业格局，已发展成京南最具发展潜力的一座现代化“投资之城”。,涿州房地产市场调查,城区分布：涿州由老城区、政府新区、开发区、北部生态新区等四个主要片区组成，本案地块位于北部生态新区内,区域报价6500-7000元/,区域报价6800-7700元/,区域报价6500-7400元/,区域报价7000元/,金阳瑞景：距离地铁房山线南延线最近，仅10KM，生态居住区,北部生态居住区,93.2两室两厅一卫,125.2三室两厅两卫,金阳瑞景：格局方正，使用率高，户型偏大,项目印象：占据优越交通优势，临近生态居住区，项目自身价值较高，但营销力度不足，在产品和开发节奏上略显稚嫩。,大北京城上城
7、：临近拒马河，生态环境好，大型楼盘，大范围推广,北部生态居住区,50一室一厅一卫,80三室一厅一卫,大北京城上城：格局方正，使用率高,项目印象：占据优越交通优势，临近生态居住区，拥有完善配套，小学，幼儿园，健身中心，是涿州少有的大型楼盘，营销力度较大，初期销售速度较快。,凯旋门：政府新区欧式大盘，售价较高,政府新区,65.9两室两厅一卫,71.69三室两厅两卫,凯旋门：欧式风格品质感较高，观景阳台，户型在涿州市最为新颖,项目印象：涿州市内的大型楼盘，少有的欧式建筑风格，在众多楼盘中标新立异，实施效果较好。但建成的成品楼座品质较差，预计后续上涨空间较小,名流涿郡东区：区域知名开发商，涿州在售最大
8、楼盘，新市政广场北侧，地中海风情山水城,政府新区,85两室两厅一卫,89.3两室两厅一卫,名流涿郡东区：格局方正，使用率高,项目印象：涿州市内最大楼盘，临近新市政广场，生活配套完善，是涿州市具有较高潜力的楼盘。,涿州中心城：新市政广场地下大型商业项目，按每年8%返租三年，统一招商经营,政府新区,华泰豪庭：买房送地下室、小户型项目，酒店式物业服务,老城区,50左右一室一厅一卫,华泰豪庭：户型多为方正格局，没有阳台，舒适度相对较差,85左右两室两厅一卫,项目印象：小户型产品项目，买房送地下室，酒店式物业服务为项目卖点，产品略显不足,汇元四季橙：区域知名开发商，临近京广铁路涿州站，小户型项目,老城区
9、,63一室两厅一卫,汇元四季橙：格局方正，使用率高,项目印象：小户型项目，产品一般，营销力度较大,紫荆尚城：小型楼盘，大面积产品，销售相当较低,老城区,100三室两厅一卫,175.29三室两厅两卫,紫荆尚城：格局方正，使用率高,项目印象：面积较大，单价较低，户型格局一般,金竹首府：中型楼盘，人车分流,开发区,121.9三室两厅一卫,113.43三室两厅一卫,金竹首府：格局方正，使用率高,项目印象：景观设计较好，采用人车分流，户型为全景户型,在售项目情况综合分析,涿州市城市北部的发展空间和提升价值加大，大型楼盘主要集中在北部生态区及政府新区； 涿州市内在售楼盘的容积率普遍较高，产品多以两梯四户的
10、高层板楼为主； 建筑风格主要以现代风格为主，在建筑品质上有较高提升空间； 涿州市内户型产品面积主要以小面积户型为主，但户型的细节把握普遍较低； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/。,客户分析：北京客户的数量占到总数的50%以上，涿州本地客户占到10%左右,涿州市户籍人口达到65万人，其中城区人口23万人，其自身市场容量很小，但由于涿州市内有大量国企总部，城市人口增长速度较快，原本在北京工作的居民，逐渐迁徙到涿州市内； 涿州市内大北京概念的逐渐成型使得北京投资客户逐渐涌入涿州房地产市场； 涿州市内本地客户主要以旧城旧村改造为主，购买新住房
11、的需求较小；,营销方式：路边道旗、传单、户外广告、报广、推广范围延伸到了北京市区,涿州市房地产项目的营销力度较大，营销辐射面延伸到了北京市区内，华美式营销模式在涿州市房地产项目中最为常见； 由于近期市场热度不高，各类营销活动也频频登上涿州市场，如看房送红酒等；,涿州市房地产市场总结,涿州市凭借着大北京概念，S5号城铁的建站，在2008-2010年市场持续火爆，但由于严厉政策影响，目前市场热度急剧下降； 涿州市内楼盘的开发水平还处于较低水平，户型产品的舒适性不高，建筑风格的品质感不强，主要的开发力度都集中在营销推广上，大都采用华美式营销模式； 涿州市内购房客户主要以在北京工作的客户为主，涿州本地
12、客户的比例仅为总数的一成； 由于涿州市内大部分的地块都属于旧村改造，所以为了提高价值空间，容积率普遍较高，建筑形式也多以高层为主； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/。,涿州市房地产市场预测,大北京概念的逐渐成形以及城铁的延长线进驻涿州都会对涿州市房地产市场产生利好作用，涿州的地理位置对于北京西南部居民具有较大吸引力； 在楼盘销售价格上，由于最近持续严厉的政策影响，在2011年涿州市内的房价一直处于停滞状态，但涿州市的北部发展现在正处于萌芽阶段，发展成型后将会有极大的升值空间； 涿州市内楼盘开发水平尚有较大升值空间，从当前在售楼盘的情况
13、来看，对本项目的市场竞争压力较小，同时在价格上可以有一定提升空间；,本项目开发建议,用地面积：300亩容积率：住宅3.0总建面：75万平米,经济技术指标：,本地块位于北部生态新区的上念头村和范莲邓村，临近拒马河，自然环境条件优越； 地块在地理位置上位于政府新区、老城区、S5号线的中心位置，交通便利，位置优越；,地块现状：,涿州中学,地块现状,地块现状,本地块拆迁工程尚未动工，开发周期较长； 居涿州市当地居民表示，本地块拆迁难度较大，要重点注意；,项目开发注意事项：,涿州市房地产市场受到政策影响较大，目前市场热度不高，但总体看来市场还具有较大潜力，所以在开发节奏的控制上要重点把握，根据市场情况调节开发节奏； 涿州市内房地产项目的开发水平不高，本项目应抓住市场缺口，在控制成本的前提下，提高项目品质感，获得市场认可度； 本项目所在位置是涿州市内最为火热的生态居住区，市场认可度高，先天优势明显，但旧村改造成本难以预估，应首先控制好拆迁成本，确保项目整体成本控制；,
