1、,拟制人： 审核： 审批：,长虹国际城期一期北商铺出租价格管理办法,四川长虹缤纷时代商业管理公司,2012年3月15日,1. 前言,为科学规范的开展长虹国际城一期北商铺的招商、经营管理工作，提高经济效益，明确长虹国际城一期北商铺经营管理、出租价格、租赁条件和优惠政策等相关事宜，特制定本办法。,2. 制定依据,2.1绵阳市房屋租赁条例2.2绵阳市物业管理条例2.3 经批准的长虹商业公司权责手册,3.1 项目概况基本情况,长虹国际城一期北商铺总建筑面积约10569.28平方米，套内面积9523.46平米（根据在售中心2011年11月29日提供）。其中首层建筑面积6770.24平方，套内面积5997
2、.24平方；二层建筑面积3799.04平方，套内面积3526.4平方，商铺共182间，其中一层100间，二层82间。商铺面价均价为56403元/平米，其中一层为65241元/平米，二层为40653元/平米。 截止2012年3月19日，已出售面积2526.42平米(合同面积），去化率为24%。已出售49间，其中一层22间、二层27间。,13. 餐饮规划示意图（一层）,跃虹路,跃进路,富乐路,步行街,涌金街,炫酷街,E元大道,餐饮1,餐饮2,餐饮3,餐饮4,餐饮5,餐饮6,餐饮8,餐饮7,说明：一层预规划餐饮面积1363.4平米。,3.2 项目概况首层业态规划,14. 餐饮规划示意图（二层）,跃虹
3、路,跃进路,富乐路,餐饮（餐饮为主）,步行街,餐饮为主,餐饮1,餐饮2,餐饮3,餐饮4,餐饮5,餐饮6,餐饮8,餐饮7,餐饮10,餐饮9,餐饮11,餐饮12,餐饮13,餐饮14,餐饮15,餐饮16,说明：二层预规划餐饮面积3650.6平米。,3.3 项目概况二层业态规划,Preface,前言,4. 租金定价思路,需明确的问题,评估方法,本项目各业态租金指导价,本项目租金指导价测算,店铺承付租金水平,01 市场通行租金水平评估,02 通过市场分析，结合对本项目租金的期望,03 本项目租金指导价、业态系数,租金收益,04 地段影响因素,5.1 市场调查调查区域,剑南路,富乐路北段,临园路,安昌路,
4、涪城路,大观园,北街,翠花街,长虹大道,警钟街,富乐路南段,绵阳核心街铺（参照DTZ选点市调）,跃进路,长虹国际城,长兴街,5.2 市场调查跃进路段,长虹国际城,5.3 市场调查跃进路段,长虹国际城,5.4 市场调查长虹大道,长虹国际城,5.5 市场调查长虹大道,长虹国际城,5.6 市场调查剑南路,长虹国际城,5.7市场调查剑南路,长虹国际城,5.8 市场调查临园路,长虹国际城,5.9 市场调查临园路,长虹国际城,5.10 市场调查公园路路段,5.11 市场调查警钟街路段,5.12 市场调查长兴街路段,5.13 市场调查分析,1、本次市调商铺取样共11间，最小租赁面积20平米，最大租赁面积12
5、0平米；2、长虹国际城项目周边的商铺（跃进路、长虹大道、剑南路）租金均在150元/平米以， 但均有转让费，转让费从3万-15万元不等；若转让费折合成租金，跃进路租金均价为： 200元/平米；长虹大道租金均价204元/平米；剑南路租金均价为：228元/平米；4、警钟街、公园路、长兴街商业形成时间15年以上，根据转让费折合成租金，其租金价 格在330-550元之间，租金符合市场发展规律.,6.2 市场调查分析及建议,5.14 市场调查小结,6.1 来访客户分析,1、来访客户承租一层商铺大多为经营服装，二层为餐饮、娱乐；2、服装客户通常租期23年，餐饮、娱乐通常租期58年；3、客户一层能承担的租金约
6、为200元/平米左右，二层为120元/平米；4、客户建议年递增率为6%。,6.2 市场调查分析及建议,6.2 来访客户分析小结,返租政策：1、返租基本年限至2014年12月31日，延展期不超过五年（2019年12月31日）；2、返租基本年限内，年租金按“销售优惠价*6%/12” 返还给商铺投资者，延展期（即2015年1月1日开始）在前一年的基础上递增5%。（注：销售优惠价指按销售面价的一定优惠折扣，不含返租折扣部分）执行情况：1、截止2012年3月19日，已售商铺情况： 目前已售商铺49间，一层22间、二层27间，其中27间约定只返租至2014年12月31日，5间同意延展，6间不返租（包含建行
7、5间），11间未约定。2、需协调解决的问题： 1）27间商铺约定不作延展，将不利于餐饮类业态等较长租期的招商； 2）委托经营管理合同第九条，约定需经甲乙双方协商后才能确定延展期，不利于餐饮类业态等较长租期的商家招商。,6.2 市场调查分析及建议,7.1 带租约销售分析返租政策,7.2 带租约销售分析楼层均价,说明：1、楼栋租金均价=楼栋销售面价均价*0.959*0.06/12(由在售中心提供)； 2、楼栋租金系数为楼栋租金均价/楼层租金均价；,6.2 市场调查分析及建议,7.3 带租约销售分析小结,1、按商铺面价均价为56403元/平米，其中一层为63,018元/平米，二层为40,958元/平
8、米。 则一层商铺月租金为310元/平米，二层为203元/平米。2、首层月租金预计收入2,097,145元，二层租金预计收入769,947元,月租金总收入 2,867,092元。,8.1 租金定价一层租金指导均价,租金指导均价定义：指项目首层首年一般零售租金指导价,租金指导价建议说明：,建议一期北商铺租金指导均价为250元/平米/月。,一般零售租金建议,8.2 租金定价二层租金指导均价,首层,上1层,上1层,1F：1.0,2F：0.6,3F：0.5,1F：1.0,2F：0.6,项目租金楼层系数,一般项目系数,本项目系数（零售）,下1层,B1：0.6,二层租金指导均价为150元/平米；注：以上系数
9、只表示同一位置在不同楼层的租金比例状况，不考虑主力店及特殊商户因素。,8.3 租金定价楼栋租金均价,说明：1、楼栋租金均价=楼层租金指导均价*楼栋租金系数； 2、按以上推算月租金合计为2,261,539元。比按销售面价推算的租金每月少收605,553元。 3、上述为2014年12月31日以前的租金定价，2015年开始租金按销售优惠价*6%/12*（1+5%）。,9.1 免租期,1、零售类租期通常为3年，按市场租金定价，商家基本可以接受，因此免租期参照市场行情，控制在1个月内即可；2、餐饮类租期较长，通常为58年，由于第4年开始按售价推算制定租金，明显高于市场租金，商家难以接受，如何解决？ 建议
10、在免租期上给予一定优惠。,按市场推算的总租金,按售价推算的总租金,免租期2个月,第3年开始按8%递增,第4年开始按5%递增,2012年7月1日交付,2019年12月31日截止,2012年7月1日交付,2019年12月31日截止,免租期？,按市场租金,2015年1月1日前按市场租金，之后按售价推算的租金,9.2 免租期餐饮类测算,9.3 免租期餐饮类分析,1、上表根据业态规划餐饮区计算，白色区域按市场价格计算，黄色区域按本项目实操计算；2、根据测算，按市场价总租金收益为92,718,035元，销售优惠价租金收益为92,750,867元。 总租金基本持平；3、按销售优惠价推算的情况，首层免租期为5
11、个月，二层为13个月；（原因：首层租金指导价与销售面价租金系数比高于二层租金指导价与销售面价租金系数，故首层投资回报率较高。）鉴于，若给予餐饮类5个月免租期，则可能过短，不利于出租，若为13个月，可能过长，开发商让利较大，建议： 给予餐饮类免租期为58个月。,10.1 租赁基本原则,租赁范围 国际城1期北所有商铺，已售并约定不返租的除外。租赁年限1、若已出售并约定不做延展的，则租赁年限最长至2014年11月30日；（预留 2014年12月为房屋修复期）2、零售通常2-3年，最长不超过3年；3、餐饮类（含银行、休闲娱乐、美容美发等）通常5年，租期不得超过8年（即2019年12月31日）； 合作方式1、合作方式以“纯租金”方式。 年递增率返租基本限不做递增，2015年开始，每年按5%递增； 装修免租期1、零售通常为15天至1个月，最长不超过1个月；2、餐饮、休闲娱乐、银行、美容美发为58个月。,10.2 租赁基本原则,租金及管理费的收取模式按季度予以收取。租赁合同签约主体 以四川长虹电器股份有限公司作为出租主体。 其他本租赁政策为2012年商铺租赁的基本原则，2013年租赁政策可根据市场行情、实际经营状况另行制定。,11. 租赁政策,说明：1、上述价格均以建筑面积出租； 2、物业管理费按4元/平米（建筑面积）予以收取。,12. 审批和管理权限,
