1、12月“国四条”政策解读,咨询顾问中心 2009.12,市场热点 ,自9日营业税由两年调回五年政策之后14日国务院再出房地产调控政策，以“遏制”部分城市房价过快上涨的势头,“国四条”内容,市场管理,增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；,继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；,加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；,继续大规模推进保
2、障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,在固定资产投资拉动全年GDP增长8%无忧的宏观背景下，针对当前房地产市场出现的房价上涨过快等问题进行适当调控，即做到有保有压,GDP增速情况,固定资产投资和房地产投资增速,前三季度GDP增速分别为6.1%，7.9%和8.9%，平均增速7.7%，全年保8无忧；在GDP保八过程中，在消费稳定、出口疲软的情况下，固定资产投资拉动GDP增长的贡献功不可没，固定资产投资至10月份累计同比增速33.1%；而在固定资产投资中，房地产开发投资无疑备受瞩目，作为支柱型产业，至10月份，房地产开发投资累计增速达到18.9%,
3、数据来源：国家统计局,政策出台背景：GDP保八无忧,今年以来全国房价飙涨，一线城市如上海商品住宅成交均价较1月上涨25.1%，二线城市如无锡涨幅达到34.8%,09年到9月份房价涨34.8,2008-2009年11月份上海商品住宅成交均价走势,2008-2009年9月份无锡商品住宅成交均价走势,数据来源：佑威数据系统,数据来源：无锡网上房地产,09年到11月份房价上涨25.1%,政策出台背景：疯狂上涨的房价,一线城市房价收入比持续上升，深圳房价收入比则是超过了20倍，房价收入比的持续上升将进一步降低普通民众的住房购买意愿,北京房价收入比：目前超过16倍,上海房价收入比：目前在12倍左右,数据来
4、源：宏源证券，数据更新至09年9月，假设09年可支配收入增长10， 房价收入比按90平米住房、三口之家考虑,深圳房价收入比：目前超过20倍,武汉房价收入比：稳定在8倍左右,政策出台背景：房价收入比持续上升,09年全国商品房销售面积大幅增长，供求缺口进一步扩大，供求比为1：1.72，供求矛盾突出,2006-2009年1-11月份全国商品房供求情况,2009年3-11月全国商品房供求走势,数据来源：国家统计局,2009年全国商品房销售面积的大幅增长，供求差距进一步扩大，按今年3-11月每月新开工面积约0.96亿平米的速度计算，再加上一定时间的施工周期，须至少6个月的时间才能满足现有缺口；从09年月
5、度情况看，6月份供求缺口最大，达到约5亿平米，11月份，由于资金充足和土地的储备，竣工面积和新开工面积大幅增长，分别为0.65亿平米和1.62亿平米,政策出台背景：房地产市场供不应求,随着市场回暖和流动性的空前充裕，对未来通胀预期加强，造成6月份以来高档住宅成交的逐渐放大，投资需求旺盛，抬升了区域成交均价,随着市场的回暖和流动性的空前充裕，市场对未来通胀的预期加剧，造成自6月份以来高档住宅成交比重逐渐放大，市场投资需求过旺，相当程度上带动了区域房价的上升；这中现象在一线城市尤为明显，如浦东星河湾，上海翠湖天地、绿城黄浦湾、深圳华润幸福里等 ，二、三线城市的高档项目尽管价格水平与一线城市存在较大
6、的差距,但同样受到消费者青睐；,一线城市高档住宅成交比重走势,备注：上海、深圳：30000元/以上；北京：25000元/以上,8月8日浦东星河湾开盘销售，当日来访车辆超3000辆，销售264套，成交总金额超40亿，开盘6小时，每小时售出46套，每小时销售额超6.5亿，创造了一个中国楼市的神话,数据来源：易居数据、新景祥研究中心,政策出台背景：投资性需求过旺,土地市场成交火爆，上海、北京住宅类用地成交楼面价达到新高，溢价成交普遍，全国溢价成交地块中溢价水平超过100%占一半以上,截止于09年10月，北京市住宅类平均楼面地价为4667元/平米，平均溢价率为58%，上海平均楼面地价为6746元/平米
7、，平均溢价率130%；另据统计，2009下半年新增土地楼面价与当地城市商品住宅成交均价之比值达到65%，拉动全年均值达到60%，甚至部分地块成交楼面价已高于周边房价，出现面粉贵过面包的现象；土地溢价成交情况极其普遍，据本中心统计，溢价成交地块中溢价率高于100%的占比从二季度37%上升至三季度的57%,政策出台背景：土地成交楼面价持续上升、溢价普遍,数据来源：各城市国土局、联合证券研究所，数据截止09年10月,近几年北京和上海住宅类用地楼面地价和溢价水平情况,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、新浪房产,2009年第三季度高溢价地块成交比例,自五六月份以来地王便开始频频出现，其中9月份最为火
8、爆，分别诞生出全国总价地王和单价地王，均位于上海,政策出台背景：地王频现,全 国 部 分 地 王 列 表,数据来源：新景祥研究中心,基于以上市场情况，“国四条”分别从供给、信贷、市场管理和保障性住房四个方面来调控当前房地产市场,供给,保障性住房,信贷,市场管理,完善招拍挂和商品房预售制度，加强市场监管,- 到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,加大差别化信贷政策执行力度，防范信贷风险，抑制投资投机性购房,四个方面,适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,政策解读：从四个方面调控,资本市场一贯表现的比实体经济要灵敏，“国四条”出台第二天地产股便领跌
9、大盘，地产指数跌幅达到3.43%,受“国四条”影响，16日开盘时沪深两市100余只正常交易的房地产股中，仅有13只上涨，截至收盘，沪市地产股全线下跌，拖累股指下滑；以沪市为例，84只房地产股票中，仅7只上涨，77只下跌，房地产板块平均下跌2.62%，领跌大盘。其中云南城投下跌7.99%，为房地产板块中跌幅最大的股票。万科、保利、中粮、金地、万通等明星房企的股票全部下跌，跌幅普遍在3%以上，以金地集团5.15%的跌幅最为突出；地产指数连续九日下跌，15日跌幅达到3.43%，至18日10点20时已跌至1840点，累计下跌13%,数据来源：新浪财经,政策解读：资本市场的反应,基于套均成交总价的逐渐上
10、升和小户型面积成交的比重相对偏低，此次政策将增加中低价和中小面积的供给，从而保证普通购房者需求,政策解读：供给,上海1-11月商品住宅成交面积结构,从上海前11月商品住宅成交面积结构来看，120平米以下的面积段比例呈先逐渐下降到8月份开始逐渐上升的走势，另外70平米以下的小户型面积比重相对较低；从上海前11月商品住宅成交套均总价来看，呈现逐渐上升的走势，从1月份套均成交总价的142.2万上升到11月份的175万，其中8月份由于豪宅成交放量，套均成交总价达到213万。,上海1-11月商品住宅成交套均总价走势,数据来源：新景祥研究中心,信贷方面的重点还是在遏制过旺的投资投机性需求上，这将一定程度抑
11、制房价盲目上涨的势头，放缓和平稳房价向上的走势,09年个人住房按揭贷款增长情况,开发商资金来源情况,今年以来个人住房按揭贷款猛增，至11月份，累计贷款达到7009亿元，同比增长130%；而本次信贷的调控目的重点是遏制过旺的投资投机性需求和信贷风险防范，因此对二套房及多套房的贷款利率将进一步收紧，而对首套房和改善性需求住房将实行压力测试，以防范风险；投资投机性需求的遏制将一定程度抑制房价盲目上涨的势头，放缓和平稳房价的上涨幅度；,对消费者:,对开发商:,开发商在经历了去年的严冬之后资金面充裕度达到历史新高，而资金来源中银行贷款比例所占仅20%，其主要依靠自筹资金和定金及预付款；另外，在全年流动性
12、充裕和明年适度宽松的主基调下，开发商资金面的充裕将不会受到太大影响，但是在实体经济逐步稳定的情况下要适当考虑未来货币政策适当收紧的变化,数据来源：国家统计局、WIND资讯,政策解读：信贷,虽然开发商资金面目前空前充裕，但50%的首付将在一定程度上限制土地市场地王的频现，中小开发商将进一步退出竞争的舞台,5月27日，国务院办公厅发布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，其中房地产行业的一般房地产开发项目的最低资本金比例由35%下调至30%，保障性住房和普通住房则为一般项目下限水平的20%,12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“
13、分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易,开发商资金来源与投资额差值处于历史新高,数据来源：WIND资讯,政策解读：市场管理,在2012年末达到解决1540万户保障性住房的具体指标下，对房地产市场中的低收入群体将产生一定的心理预期，但对房价影响有限,近几年我国经济适用房投资额占财政收入比重在2%-3%左右，属于特惠型保障性住房，一般位于5%以下，针对的群体主要是对极少数家庭予以特别资助；目前我国廉租房覆盖人数在220万户左右，受惠群体还比较少；根据“国四条”，到2
14、012年末要解决1540万户低收入家庭住房困难问题，受惠群体将大幅扩大，对房地产市场中低收入群体住房需求有一定的心理预期，一定程度上平抑过快上涨的房价走势,廉租房覆盖人数走势,经济适用房投资额占财政收入比重,政策解读：保障性住房,在以上指导性框架下，预计下一步将可能在信贷、普通商品房供给、税收等方面来出台细则,下一步政策预计,目前 “国四条”的第一拳已经打出，即18日出台的土地出让金首付50%和土地出让价款原则上一年内缴清的要求，从其他方面来看，我们认为：,信贷：虽然明年将继续实行适度的货币宽松政策，但为了抑制投机投资性需求，对二套房和多套房的贷款利率将更严格的限制，同时，在实体经济逐步稳定的
15、情况下，明年有可能进行适当加息，防止通胀风险和信贷风险，但在抑制投资投机性需求的同时也将会在一定程度上影响改善性需求；,供给：除2012年末1540万户保障性住房的供应之外，针对满足普通民众的购房需求，即总价偏低，中小户型等，是否会重提70/90政策将是个可能性的问题；另外，通过信贷和税收优惠间接地增加此类商品房的供给也可能是未来的一个举措；,税收：为了房地产消费市场的合理性和抑制投机性需求，在物业税已经初步讨论的框架下，明年也将可能实行物业税的试点，完善房地产税收体系；另外，契税1%的优惠政策明年有可能重调回1.5%；,制度：完善土地出让制度，在土地供需两方面出台政策，包括已经出台的50%首付土地出让金和一年内付清和勾地预申请制度；在商品房预售上可能需进一步完善市场规范和监管，避免开发商捂盘及少量多批，人为制造供给短缺市场供不应求等现象,END！,
