1、,湖北省咸宁市怡宁园项目,整体营销报告,2011年6月,一、 城市背景,二、 项目认知,三、 营销建议,一、 城市背景,咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称 。 咸宁市辖通山县、通城县、崇阳县、嘉鱼县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设12个乡、51个镇、6个办事处。,城市概况,咸宁市实景,咸宁市行政区划图,经济增长加快，内在活力增强，“十一五”期间，咸宁经济增长率始终保持在湖北省前列。 2008年，全市生产总值为360亿元，比上年增长16.1%，2009年全市生产总值418亿元，同比增长15.2%。2010年全市生产总值达到520亿
2、，同比增长15.9%。,中国内陆首座核电站咸宁核电,咸宁大道,经济发展,一座千年老城，焕发崭新光彩武汉后花园 湖北南大门经济发展迅速，生活水平极速提高,小结,二、 项目认知,项目位于咸宁市发展重点方向“北部新城”； 毗邻鄂南高等学府鄂南大学城； 周边学院、客运中心、酒店、餐饮、商圈齐全，人口大量涌入；,项目区位,距离城际铁路中心站咸宁北站仅1000米，往返武汉只需30分钟； 咸宁市客户中心距项目不到300米，出行便利； 项目周边公交线路众多，3分钟抵达市行政中心，5分钟直达商务区；,咸宁市客运中心,咸宁城际铁路中心站,项目交通,项目容积率仅1.99，荣获”最佳人居指数社区“； 项目专业规划运动
3、主题园林、运动休闲会所； 首创40-100精致户型，居住、投资皆可；,项目效果图,项目鸟瞰图,项目情况,项目情况分析,项目核心卖点,品牌,形象,配套,景观,天邦置业在当地拥有一定的知名度。,已经是项目尾盘销售，项目形象和知名度已深入人心。,生活配套齐全，交通便利。,高绿化率1.99超低容积率,三、 营销建议,我方认为本次项目的战略目标为：2011年9月开盘前积累目标客户800组；2009年底力争去化70%以上；,备注：本报告所指目标仅限于项目尾盘224套房源的销售目标。根据目前的市场情况，结合咸宁本地的实际，本目标的制定是以5进1的方式推导的。,项目营销目标,品牌层面 轰动市场,完成开发商品牌
4、的形象深化,项目营销目标,营销层面 大气结尾,共赢层面 互相辉映,完成项目最终售罄，完成项目总体形象的最终提升,在实现自身销售目标的基础上，增加中铁新业与天邦置业的了解，达到最终的双赢局面,营销目标解读,项目营销目标难点,市场面,1、房地产调控，住宅市场影响较大。,产品面,营销面,2、户型面积区间较大，客户层不够集中。3、区域同类产品较多，产品竞争较为激烈。4、尾盘销售，无法形成连续的市场关注。,5、时间紧，任务重。,解决方法,1、政府严格调控房产市场；2、户型面积区间较大；3、区域产品竞争较为激烈；4、尾盘销售；5、时间紧，任务重。,项目困难点,1、主动寻找刚需客户；2、户型分类，转化客户意
5、向；3、区别化营销；4、尾盘新做，以老带新；5、积极蓄水，开盘去化70%。,解决方法,营销推广建议,以活动吸引寻找客户，不断在市场上发出声音。小众媒体短信、DM派发为主，大众媒体报纸、电视为辅。,活动推广建议,老带新活动,”周周乐“客户联谊活动,企业团购活动,周边乡镇巡展活动,1、,2、,3、,4、,客户契合：对首期款较敏感的客户群体,操作方法：直接从首期款中减去优惠额度,策略二：渠道优惠,团购客户优惠，老客户带新客户优惠,针对客户集中的群体优惠，如老鄂高校友等,策略三：活动优惠,推特价房，周末活动时推出抽奖活动,策略一：送首期款,销售策略建议,产品：将产品进行等级分类，对应价格及目标客户，实
6、现效益与速度最大化,客户：研究客户深层次需求，使产品对应客群更加精准,节奏：销售现场控制，加强现场锁定能力，不同时间节点控制推售节奏，有张 有弛，保持热销平稳的销售节奏,价格：密切关注市场动向，寻求差异空白点，以产品对应客户为基准，以实际 的价差达到更好的利润空间。,销售策略建议,推货节奏、价格实现、销售目标,1108,1106,1109,销售目标,开盘预计销售120套,多次开盘后预计销售率70%,阶段策略,进行推广和蓄水,推广结合价格取胜，开盘热销,小步快跑，,价格策略,整体静态价格（待定）,推盘策略,正式对外接待客户,大小结合，进一步以旺销户型的销售带动滞销户型的销售,项目营销节奏,THANKS ！,
