1、,招商与品牌组合,演讲嘉宾：连允真2012年2月23日,2012中国（上海）购物中心发展论坛,正大商业房地产管理有限公司总裁正大广场资深副总裁卜蜂莲花资深副总裁（分管全国招商部，工程设计部),连允真 ERIC LIAN,正大广场,泰国正大集团由老一辈华裔实业家谢易初，谢少飞兄弟于1921年在曼谷创建。农牧企业是正大的核心企业。此外集团还涉足电讯，商业零售，国际贸易，房地产等。至今已有89年历史。 1979年，正大集团在中国改革开放的第一时间，领先进入中国市场，在深圳特区兴办了第一家外资企业(深外资证第001号), 20多年后的今天，正大集团在中国的投资额近60亿美元，年销售额约400亿人民币，
2、设立企业200多家，员工人数超过80,000人，业务遍及除青海，西藏以外的所有省，市，自治区。 正大集团在全世界主要资本市场如纽约、伦敦、香港等拥有十多家上市子公司，年收入超过150亿美元,上海正大广场基本信息 Basic Information,发展商：上海帝泰发展有限公司股东： 泰国正大集团 建筑商： Jerde Partnership, Inc. U.S.A楼层： 13层 总面积： 247,425平方米 可利用面积： 121,433 平方米 开业日： 2002年10月18日,招商与品牌组合,一 招商前必须先准备的工作,一 招商前必须先准备的工作,二 招商原则,（1）确定按理念、定位、战略
3、，维护及坚决已设定好的经营主题,（2）核心主力店（自营百货？大卖场？超市？主力店？次主力店的位置及条件）,（4）从建设初期已准备好自己规划方案与主题，以节省建设成本（尤其是餐饮与电影院等大型店铺或特殊店铺）,（5）厂商的数量，平均面积，合理的合同期（周转率）,（6）顺序：国际一线品牌、主力、次主力、大型租户先行招商洽谈，主楼比裙楼先行,（3）Retail mix租户组合：业态与国际、国内、当地品牌比例,（7）以顾客为中心的思考并利用合理的布局与主力店、次主力店与聚客业态的位置安排，A位置比率提高，死角减少,（8）特殊租户特别优惠“以减租、纯扣替代补贴”，聚客或独家商品同时以区域独家来要求（价折
4、租金）,（9）前期人气不足的招商困扰：短、中、长期之租户都需要，只是比例问题，餐饮、休闲、娱乐业态的帮忙是传统方法、市场培育期给租户前期优惠，但必须要有品质的租户，同时能二者取高。,（10）优良的统一人力培训，物业管理、营销推广机制与规划、好的销售与租户（商户）获利，招商就不必疲于奔命！,（11）完整的ERP信息系统平台，掌控到每单位真实的效益与顾客消费讯息。,二 招商原则,三、招商目标与计划,三、招商目标与计划,三、招商目标与计划,(16) 导引设施、公共空间及社会责任等。,）,三、招商目标与计划,四 招商活动与节点、推广,（4）引导话题性活动来制造未招商前引起注意（如吉尼斯记录、公益活动等）,五 内部人员招商监控与招商外包,五 内部人员招商监控与招商外包,六 重新招商与调整策略,（4）改造调整策略与战略,（5）丁字户的处理（关键位置注意处理，避免法院封存）,（6）财务测算（定位）,（7）适当回应提出降租的租户，有条件的降租,六 重新招商与调整策略,（6）国外主力店/开发,（7）国际设计公司参与度愈来愈高（日本/欧美）,（8）空置率愈高的营运不佳的购物中心或商场的困境,七 附录：现代购物中心在规划与招商的趋势和创新,谢谢,
