1、承包热门合同样书 承包热门合同样书 一、 引言从广义上讲，房地产开发的整体流程包括征地拆迁阶段(即_市更新，但该阶段并非每个项目都会涉及)、土地开发的前期阶段(如规划、立项、政府审批等)、施工建设阶段(如工程的总包、专业分包等)、房地产经营阶段(包括房屋的预售、现售、租赁、物业管理等)，前述阶段无不以合同为依托，即各方当事人在前述阶段以合同的约定来绑定各方的权利义务，故此，合同既体现了各方权益的博弈，又是引发法律风险的危险地，二、 案件介绍及分析（一）、基本案情_年_月_日，XX公司与XX公司签订了某国际中心(办公综合体)装饰石材买卖合同(以下简称：石材买卖合同)，约定： XX公司向XX公司购
2、买石材，合同总价为人民币2300万元。合同还约定了付款及结算方式、交货时间和地点、质量保修等条款。石材买卖合同附件-4，C(香港)公司出具承诺书，载明：“特授权XX公司以其名义代表我公司签署某国际中心(办公综合体)装饰石材买卖合同，我公司对XX公司签署的所有文件承担全部责任”。_年_月_日， XX公司与D装潢工程公司签订_市建设工程施工(单价)合同(以下简称：施工合同)，约定： XX公司将某国际中心(办公综合体)室内石材安装工程发包给D装潢工程公司。合同价款暂定为人民币9,234,700元。开工日期：_年_月1_日(以开工报告为准);竣工日期：_年_月_日，总天数为77天，合同还约定了工程款支
3、付方式、工期延误、违约、索赔、工程质量缺陷保修等条款。施工合同附件， C(香港)公司出具承诺书，载明：”特授权上D装潢工程公司以其名义代表我公司签署某国际中心(办公综合体)装饰石材安装工程合同，我公司对D装潢工程公司签署的所有文件承担全部责任”。上述施工合同的履行过程中，XX公司分别于_年_月_日、_月1_日、_月_日向D装潢工程公司共支付了工程款人民币4,008,675元。但D装潢工程公司未能依约完成安装工程。为此，_年_月_日，XX公司出具承诺书，承诺把石材买卖合同、安装合同之工程于_年_月3_日或前完成。同时承诺于_年_月_日前完成追加工程“某国际中心(办公综合体)3区核增面积石材工程”
4、。_年_月_日，XX公司向XX公司、 D装潢工程公司发出律师函，要求该两公司履行合同义务。_年_月_日， XX公司回函，表示由于工程新增项目和约定外项目、工地设施问题导致工期逾期。_年_月_日， XX公司对此进行回函，表示不存在XX公司提到的问题。_年_月_日， XX公司以D装潢工程公司承包的工程严重逾期构成根本违约为由，向D装潢工程公司发出解除合同通知书，要求解除施工合同。_年_月2_日， XX公司向C(香港)公司发出索赔函，要求XX公司对D装潢工程公司逾期竣工导致XX公司的损失承担保证责任。（二）、本人分析1、施工合同效力问题(1)、C(香港)公司出具的承诺书的性质分析，存在两种理解：A.
5、委托关系合同主体则为XX公司与C(香港)公司B.保证关系合同主体则为XX公司与D装潢公司， C(香港)公司为一般保证人。(2)、以上两种理解导致两种不同的法律后果A.委托关系因XX公司与C(香港)公司均无施工资质，而导致合同无效。根据：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(以下简称：施工合同案件司法解释)的有关规定，施工合同将被认定为无效。B.保证关系：不因XX公司与C(香港)公司无施工资质而无效。2、关于施工合同的解除及索赔问题A、关于解除施工合同问题(1)如施工合同被确认无效，则不存在合同解除的问题。(2)如施工合同合法有效， D装潢公司为合同相对人，C(香港)公
6、司为保证人。根据施工合同第B42.2(3)约定：承包人的施工进度未能依据发包人认可的工程进度进行计划施工，而且与工程进度计划相比，相关项目的工期延误超过63天，发包人可以解除合同，承包人承担违约责任，合同范本关于石材厂承包合同(:.c)。现有资料显示，涉案工程已远远超过施工合同合同约定竣工日期，并已达63天以上。故XX公司有权依约解除施工合同，向D装潢公司主张违约责任，并可要求C(香港)公司承担保证责任。_年_月_日，XX公司出具承诺书，承诺于_年_月3_日或前完成工程。如XX公司对该新的工期予以同意，则XX公司于_年_月_日发出解除合同通知书尚未符合合同约定的条件，因此，须XX公司须核实是否
7、对新的工期作出了书面或其它形式的同意。如XX公司对新的工期予以同意，则须重新向D装潢公司发出解除合同通知书B、关于索赔问题(1)如施工合同被确认无效，则XX公司无权按照施工合同有关索赔的约定向合同向相对方主张赔偿， XX公司的有关损失只能按照合同无效的处理原则处理。(2)如施工合同合法有效，则根据施工合同第34.2条约定：承包人存在严重的工期延误及工程质量达不到合同约定的质量标准时，承包人须承担违约责任及赔偿违约损失。资料显示，D装潢公司在约定的工期内未能完成安装工程，且经XX公司检查，工程质量达不到约定的标准。据此， XX公司依约有权向D装潢公司主张索赔。C、转包、分包建筑法第28条规定:“
8、禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人,禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”合同法第272条第2款、第3款规定:“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人完成或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建筑工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。”建设工程质量管理条例第35条第3款规定:“施工单位不得转包或者违法分包工程。”因此,施工单位基于转包和违法分包而签订的合同,违反了法律和行政法规的强制性规定,应当是无效合同。三、风险提示1、合同未订、主体
9、资信审查为先;2、合同签订、条款约定为关键;3、合同履行、违约证据须保留、违约追究须及时;4、合同纠纷发生、诉讼措施须紧跟。四、结语合同的管理实际上是从合同主体的资信审查直到合同的销毁的整个过程，而合同的这整个过程类似于生命的孕育到生命的终结，期间离不开专业人士的保驾护航，律师在合同这个生命从无到有的过程中，既是保姆也是营业专家，目的在于使生命顺利诞生及自然正常发展。发包方;石材厂，法定代表人：黄(以下简称甲方)承包方：李，男，省县乡街72号，身份证号： (以下简称乙方)为提高双方的经济效益，保护双方的合法权益，经双方协商同意，甲方将本厂大理石生产线加工承包给乙方，现就有关事宜签订如下合同：一
10、、 承包项目：大理石加工。二、 地点：石材厂生产车间。三、 承包期限：自_年_月_日止计_年。四、 承包方式：甲方大理石生产线的加工承包给乙方。石材及其它材料、机器设备、电费由甲方提供，并按件支付给乙方加工费，(含乙方及其雇工额社保金、工伤保险金、医保金由乙方自行到劳动部门缴纳)。同时乙方应按甲方下达的大理石规格、数量及时完成加工任务。乙方所需的雇工由其自行安排。工具管理及机械设备的日常维护由乙方负责。五、 甲方付给乙方承包费的39;的结算标准和付款办法：1、 大理石切边每平方米叁元(包括生产区清渣)。2磨大边每平方米叁点伍X。3.磨大边和线条每平方米陆元。4.磨小边壹点伍X。5.异边每平方米
11、叁元。6.钻洞每个壹元。7.装车每平方米零点伍X。以上要加工的产品，由双方按登记并确认。付款方式：按双方每月确认的产量和单价每月结算一次。六、 在承包期间，乙方应严格遵守国家和地方有关本行业安全生产和用工的有关规定，若因乙方管理不善发生意外事故和安全生产责任事故。由乙方承担一切经济损失的赔偿责任和法律责任。二、产品质量要求：乙方应按甲方每日下达的生产订单和规格进行加工。若乙方未按订单和规格要求进行生产，造成废品时，该损失由乙方赔偿给甲方。1、违约责任：本合同经双方签字后生效，双方应严格遵守履行，不得违约。若有一方出现违约，违约方应赔偿未违约方的一切经济损失，若双方发生纠纷无法协调时，由双方当事人的一方诉至人民法院裁决。2、本合同期满，乙方继续延包未履行签订承包合同时，仍以本合同为准。本合同一式二份，双方各执一份。甲方(盖章)： 乙方(盖章)：法定代表人(签章)： 法定代表人(签章)：签订地点：签订日期：_年_月_日 第 7 页 共 7 页
