1、景区商业及借鉴一、 阳朔景区1. 景区概述阳朔景区商业是目前国内较成功的景区商业。得以迅速发展有其必然性：一是得益于桂林旅游业的长期积淀，为其打下良好基础。阳朔本身就是沿桂林漓江一线的重要景区。新景区得以借势开发。二是阳朔景区（商业所在地）具有丰富的自然资源和人文资源。山青水秀，民风纯朴，气候宜人。三是阳朔景区本身就建立在阳朔县的基础上，商业街大都是在原阳朔县建筑的基础上扩建而成，常住人口在 10 万左右，在景区淡季仍有当地人的消费支持。四是与名人张艺谋合作，成功推出了印象刘三姐文化，增加了知名度、文化氛围和驻客能力。五是商业与景区相结合，商业就在景区内（漓江边上，四面奇峰耸立） ，同时商业也
2、是一景。六是当地旅游产业已形成规模，当地人 80%以上从事与旅游有关的工作，在人力、物力方面服务配套完善。七是经过多年经营，当地特色挖掘充分。尤其以特色啤酒鱼（漓江鱼）经营最为成功，桂林米粉、当地茶、果、手工制品等也对各业态起到支撑作用。2. 商业特点及分析借鉴 由于景区就在县主城区，受当地零售店影响，核心景区商业街基本无百货、衣、用等生活用品零售店。这一点与我项目不同，我项目将设一部分上述功能的业态。大型零售店只为当地人服务，游客无人问津。借鉴：我项目在规划和招商定位过程中，应避免大型零售店物业的出现。对于规划为主力店的大型零售物业，可通过将二层以上作为住宿、娱乐等业态进行招商。 一楼零售，
3、其它楼层娱乐、餐饮和住宿。大部分商业都是一层进行分隔，并在一层设一间有楼梯的、通向二、三楼的一层门面，二、三楼统一经营。但存在三楼利用率极低的情况（利用率约 50%） 。我项目与其不同的，是我项目的商业业主对自商住的需求大于阳朔，因为阳朔本身就是县城，商业业主可在当地置业居住。业态相对集中、少量掺杂。餐饮、零售业态相对集中，但有少量掺杂，娱乐较为分散，集中在各单体的二、三层。借鉴一：我项目应小范围调整部分单体设计，不拆分二、三层，并在一层一间店面设楼梯。借鉴二：在不影响区块整体功能的同时，允许少量 A、B 区单体二、三层开设小型旅馆、娱乐或餐饮。 对主力店的依赖性不大，几乎无主力店，各入驻商家
4、实力较高。阳朔景区商业经过多年的经营，不断优胜劣汰，吸引和驻留了众多全国范围内优秀的旅游零售商和特色饭店。符合游客购买特色精品的消费需求，虽然都是不大的店铺，但货品精美、美食云集、工艺品艺术含量高、文化打造层次高、服务与国内一线城市接轨。娱乐业发展成熟，也能提供较高水平的娱乐项目。与传统商业区相比，这里的商业氛围依靠的不是主力店，而是由各层次较高的零售服务店共同打造。借鉴一：不能过分依赖主力店，不能建过多的主力店。以中小型优质商户招商为主。借鉴二：注重长期经营，全国范围内重点引进优质旅游零售商、特色饭店和娱乐商家。 好租难经营，店铺易主频率高。经过了解，由于阳朔的知名度、成熟景区、稳定的年游客
5、量和景观吸引力，阳朔景区商业的店铺出租相对容易，但在新进商铺业主经营过程中，一是面临淡季的影响，二是面临阳朔成熟优质商业和当商业的激烈竞争压力，三是商业业态已趋饱和，新进入的商户只有少部分能够存活下来。故产生较高的商铺易主率。产生了不断商家涌入、退出的现象。而单体总包商及单体产权所有者的利益却能得到保障。借鉴：我项目在开街后很长一段时间将出现商铺租户易主频繁的现象，二次招商压力大，热街场面的保持存在难度。应做好这方面的准备工作。 产权分散，整包分租，租多售少。由于阳朔景区中心商业是在原县城的基础上建设和发展，各单体产权分散。产权所有者大多采用大面积分割销售或整体长期出租（总包）的方式。很多项目
6、者整体出租或出售均可。租多售少的原因是区域价值的长期得好和地位的不可复制性。借鉴：我项目出租方式以长期整个单体总包为重点，出售方式以整体出售为重点。对大部分非重点单体，根据客户需求采取租售均可的方式进行招商。 娱乐业成为阳朔整体商业不可或缺的一个重点。以 KTV、迪厅、洗浴按摩、印象刘三姐等业态为主，形成了阳朔景区娱乐业的繁华场面，使这里成为一个不夜城。使游客的驻留日期由一天变为两天、三天。阳朔对娱乐业的管理并不严格，也有力促成了这一局面的形成。借鉴一：必须在我项目一期就形成足够的娱乐氛围，增加娱乐业态面积配比，在招商过程中应重视这一业态各服务项目的引进。借鉴二：与当地管理部门及商业业主在这一
7、业态的管理尺度上达成默契。 租金不高。商业中心区一层租金约 1.8 元-3 元/平方米/天，二层租金普遍 1 元/平方米/天。 ，宽进深比普遍为 1：2。造成这一局面的因素包括业态饱和及产权不统一造成的恶性竞争，当地县城商铺租金水平的影响及景区淡旺季经营的特点。借鉴：结合景区商业租售金定价，定价时结合景区资源、业态饱和程度及景区成熟程度等因素，参考阳朔定价。 中高端酒店经营良好，低端酒店恶性竞争。目前仅阳朔地区就有两家五星级（未评级）宾馆，宾馆星级越高，所处地理位置越好。拥有 361 间客房的碧莲江五星酒店，东临漓江，西依峻峰，位置极佳，经营状况良好。另一家五星酒店由外商承包经营，同样经营状况
8、良好，由于合同到期，开发商看好预期的经营收入不愿与其按约续约，双方诉诸法院，目前停业。由于阳朔景区建立在原县址，县内住宅商业纷纷改建为只有几十甚至十几间客房的小型旅店，为抢客源不惜采用低价方式竞争。当地政府多年来对民间旅店缺少统筹管理，产生了目前这一业态恶性竞争、供大于求的状况。借鉴一：项目五星级酒店具有好的经营预期，由此可谨慎乐观的预测招商前景。并应配套四星酒店。此类酒店的先天景观不足，可通过景观再打造弥补，规划设计时应予重视。借鉴二：提前结合当地政府，制定管理措施，控制当地低端旅馆的发展，以免对我项目风情旅馆、产权酒店等居住业态产生冲击。3. 总结阳朔景区在桂林景区多年积累的旅游资源和自身
9、自然资源优势和基础上，以阳朔县为蓝本，以阳朔镇原居住民为主要劳动力，经多年经营，成功打造出国内领先的旅游商业区，阳朔县本身也因旅游而迅速发展。可谓得天时、地利、人和。可见成熟旅游商业的打造不可能靠一两年就能完成。招商过程也是一个引进、淘汰、再引进、再淘汰的长期过程。因此，招商过程与经营商业管理过程是相互配合的过程，对于开发商和当地政府，商业管理的重要性大于商业经营的重要性，而对整个项目的盈利计划，也应是一个与景区共同发展、长期稳定的收入过程。成为公司战略发展、融资及长期回收利益的一个资源储备库。为了项目运营的顺利发展，我司应减少自营比例，将更多产品投放到市场租售，给更多擅长经营的商家。虽然商业
10、业态应有区域重心，但作为一个单体的三层甚至二层区域，很难用于零售和餐饮，而将一层用于娱乐与居住亦是一种资源浪费。通过市场调查，景区的旅馆的需求大于我们目前的旅馆规划。合理的业态安排应为在各业态具有相对集中区域的同时，宜将零售的二、三层或三、四层用于小型旅馆，宜将餐饮的三层、四层、负一层用于娱乐。随着景区的成熟，对娱乐功能的需求会有一个逐渐增加的过程，娱乐功能的成熟实际上反映出一个景区商业成熟的程度。因此在一期的招商过程中，即应重视娱乐，尤其是大型娱乐的引进。一个景区的餐饮必须有其主要的餐饮品牌，太杂就等于没有特色，这个品牌必须与当地土产相结合，阳朔的啤酒鱼成就了阳朔的餐饮业。我项目在招商之初就
11、应确定主力餐饮招商的定位。景区商业内的山、水景观是项目成功打造的重点。黄果树瀑布离我项目较远，近无能成景观的山水资源，是我项目的一个弱点。分析游客心态，在商业区衣食住玩的时候，只要不是商业感太强，有小溪流过、有民俗小景不时出现、动静分离、干净而古朴，有这些感觉就够了，并不需要黄果树瀑布就在眼前。因此，景观打造是项目成功发展的基础。而这一打造过程，在项目一开始就应先行投入完工。有了梧桐树，才能引来金凤凰。能够引来凤凰的另一因素是采用“放水养鱼”的招商策略，在前期招商时给予商家大的优惠、宽松的经营条件和必要的推广支持。下面的洋人街、九寨沟，无不采用这种方式进行招商。相对于阳朔我们的一个优势是项目整体开发、产权集中及再分配。这将会避免业态混乱和无序发展，能够在大体上按照我们的构思发展，同时方便了整个商业区的管理。需要提醒的是，制定商业管理机制的时候，既应结合投资客、经营户、当地政府及我们自身的需求，又应以长远、前瞻、周密的眼光综合制定。在很大程度上，管理的执行会受到当地管理部门的牵制，因此理顺与当地管理部门关系，为商户争取更多实际利益，是项目在招商之前就应做好的一项目重要工作。将当地人吸引过来，让他们既成为项目运营的劳动力受益，又成为项目运营商业主和消费者中的一员，是招商和管理工作中的一环。二、 九寨沟景区
