1、慈溪市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案（征求意见稿）为认真贯彻落实物权法和国务院不动产登记暂行条例，切实保护农民合法财产权益，推进农村各项改革工作。根据国家相关法律法规和浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知（浙政办发201743 号）、 宁波市人民政府 办公厅 关于印发宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知（甬政办发2017118 号）等文件精神，结合我市实际工作，特制定本方案。一、指导思想认真贯彻落实中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见，坚持以人民为中心的发展思想，结合深化“无 违建县” 创 建、“三改一拆”及美 丽乡村建
2、设等工作部署，严格执行不动产登记法律法规，按照省、宁波市政府统一部署,稳妥推进农村宅基地及住房确权登记发证（以下简称“ 农 房登 记发证” ）工作，切 实维护好 农民合法财产权益，促进农村各项改革深入推进，为加快农村经济社会提供重要动力。二、目标任务（一）工作目标。按照建立不动产统一登记制度的要求，坚持“属地负责 、协同推进、依法依规、便民利民、积极稳妥” 的工作原则，全面摸清全市 农村宅基地及住房现状情况，梳理完善相关法规政策和制度，分类处理历史遗留问题，规范登记业务标准，补充完善农村宅基地及住房权籍调查成果数据库，并实现不动产登记数据动态更新。（二）主要任务。以不动产登记暂行条例（以下简称
3、条例）、不动产登记暂行条例实施细则（以下简称细则）及农房登记发证的相关政策为依据，因地制宜开展农村房地一体的权籍调查，有序推进农村房地统一登记工作，力争到2019 年底基本完成符合条件的农村村民住房确权登记工作。1、2017 年底前，全面启动“房地一体” 的 权籍调查工作，形成满足登记要求的权籍调查成果，以坎墩街道四塘南村作为全市试点单位，总结试点经验并制定实施方案，以点带面，引导符合登记条件的在日常申请不动产登记时一并办理“房地一体”登 记。2、2018 年底前，力争全面完成权籍调查工作，力争符合登记条件的登记率达到 70%以上，更新权籍调查成果数据库和登记数据库。3、2019 年底前各镇（
4、街道）基本完成农房登记发证工作，力争符合登记条件的登记率达到 85%以上，完善权籍调查成果数据库和登记数据库。三、工作步骤本次农房登记发证工作分为三个阶段开展。（一）工作部署阶段（2018 年 1 月底前）1、组建机构。市政府成立由国土资源、规划、住建、综合行政执法、镇（街道）等部门（单位）组成的工作领导小组，承担农房登记发证工作的组织实施工作。镇（街道）和村集体经济组织要建立农房登记发证工作班子，具体组织和承办农房登记发证相关工作。2、制定实施方案。各镇（街道）研究制定并报请当地政府出台农房登记发证实施方案，明确目标任务、方法步骤、时间安排、工作要求等内容。（二）全面推广实施(2018 年
5、2 月至 2019 年 11 月底前)1、排查摸底。各地以村为单位开展宅基地及房屋排查摸底工作，调查权利人、坐落、面积、审批情况、建造时间、超建面积、质量情况等基本情况，建立工作台帐，形成基础资料。2、分类处理。各地开展宅基地及住房一体权籍调查测绘，建立不动产登记单元和权籍调查数据库。按照“一户一宅、权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，出台细化确权登记发证具体政策，妥善处理各类历史遗留问题。3、确权登记。各镇（街道）、村要在相关部门的指导下精心组织开展农房确权登记工作。积极动员符合确权登记条件的农户申请农房登记，依照法定程序审核、公告、登记、核发不动产权证书。农房登记办理地点要向村级延伸，方
6、便群众就近办理。各地要依托不动产登记信息平台，完善不动产登记信息系统。（三）检查总结阶段（2019 年 12 月底前）1、检查总结验收。各地对农房登记发证工作组织自查，查遗补缺、提高完善，及时整理工作资料并立卷归档。市级将组织对各地确权发证工作进行检查验收。2、建立长效机制。要建立完善农村宅基地及住房审批机制，落实国土资源、规划、住建、综合行政执法、镇（街道）等单位共同参与的责任机制和监管措施，从源头上规范农村宅基地及住房管理，常态化开展农房登记发证工作。四、技术路线以 1：500 村庄数字地籍调查、集体土地所有权、宅基地使用权登记及农房所有权登记等现有成果资料作为工作底图，结合现有宅基地审批
7、、规划许可、房产登记等档案资料，按照国土资源部农村地籍和房屋调查技术方案（试行）的要求，开展房地一体的不动产权籍调查工作，补充完善权籍调查成果数据库。依托权籍调查成果，根据条例、细则等规定，进行不动产登记受理、审核、登簿、发证，最终形成以不动产单元为单位的不动产登记档案，并统一纳入不动产登记信息系统。对已经土地登记且权属来源资料完整的宗地进行内外业核实，实地未发生变化的，开展房屋测量，建立房地关联。对已经土地登记且经核实发生变化或权属来源资料缺失、不完整的宗地进行外业核实、调查，开展不动产权籍调查。对于未经土地登记或无权属来源资料的宗地进行外业调查，开展不动产权籍调查。五、妥善处理农房历史遗留
8、问题本着“尊重 历史、保 护权益、先地后房、分类处理” 的原则，在按照浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见（浙政办发 201473 号）规定确定宅基地使用权的基础上，分阶段妥善处理农村住房历史遗留问题，切实维护农民合法权益。（一）1982 年 2 月 13 日村镇建房用地管理条例实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，对该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。（二）1982 年 2 月 13 日村镇建房用地管理条例实施起至 1993 年 11 月 1 日村庄和集镇规划建设管理条例实施前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，且在1993
9、 年 11 月 1 日后未发生变化的，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。（三）1993 年 11 月 1 日村庄和集镇规划建设管理条例实施后至 2014 年 3 月 27 日浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见（浙政办发201446）号出台前，农民未经批准或超 过批准面积占用宅基地建房的，根据慈溪市人民政府办公室印发关于加快推进农村宅基地确权登记发证工作的实施方案的通知（慈政办发201610 号）相关政策规定确定宅基地使用权，对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续
10、后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。农民占用经依法批准宅基地建房，但未办理村镇规划审批手续的，补办村镇规划审批手续后，按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。（四）2014 年 3 月 27 日浙政办发2014 46 号文件出台后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。六、严格规范农房登记发证行为各地要严格依照现行法律法规政策办理农房登记发证，确保登记行为依法依规。（一）严格把握政策界线。农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照“三改一拆” 工作相关政策 应当拆除的
11、，坚决予以拆除。对符合浙政办发2014 73 号文件规定，允许补办审批手续的，应当先处理（处罚）、后补办，村镇规划和用地审批手续应当同步补办。对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经乡镇政府（街道办事处）会同市规划、住建、国土资源、综合行政执法等部门认定，可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房，超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积；未能区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。对依法继承房屋或在 1999 年 1 月 1 日土
12、地管理法修订实施前经依法批准合法取得的宅基地，不受宅基地“一户一宅 ”政策的限制，应 当予以确权登记。（二）严格执行房地一体。按照房地不可分离的事实，以房地一体的原则，确定房地权属，调处纠纷，办理登记；房地权利主体不一致时，应当重新确定权利主体，权利主体相对应后进行登记；房地依法转移时，应当一并转移，确保房地权利主体相对应。对于取得宅基地使用权后尚未建造房屋或房屋尚未建造完成的，权利人可以单独申请宅基地使用权登记，对于依法利用宅基地建造住房及其附属设施并建造完成的情形，权利人应当一并申请宅基地使用权及房屋所有权登记。（三）严格确认权利主体。宅基地使用权应依法确认给本农村集体经济组织成员。对非本
13、农村集体经济组织的农民，因新农村建设、地质灾害防治、移民安置、下山脱贫、小岛迁移等原因，经依法批准异地建房的，在落实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理宅基地使用权确权登记。1982 年 2 月 13 日村镇建房用地管理条例实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982 年村镇建房用地管理条例实施起至 1999 年 1 月 1 日土地管理法修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记
14、簿和权属证书附记栏中注明。对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告 30 天无异议并出具证明，经镇（街道）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。（四）严格履行登记职责。严禁利用确权登记发证机会将违法占用的宅基地和违法建筑合法化，对拆旧建新的，当地国土资源部门在审批新建宅基地时，应当同时办理原宅基地使用权注销，收回原不动产权利证书；当事人在申请办理新宅基地及住房登记手续时，应当同步办理原宅基地及住房注销登记手续。对当事人未按规定申请办理原宅基地及住房注销登记的，当地国土资源部门
15、应当责令当事人限期办理注销登记手续；如逾期不办理的，应经公告后直接办理注销登记。七、保障措施（一）加强组织领导。市政府成立由常务副市长任组长的慈溪市农村宅基地及住房确权登记发证工作领导小组（具体成员名单见附件），负责全市农村宅基地及住房确权登记发证工作的组织和领导，统筹协调解决工作推进中出现的问题。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，具体负责全市农村宅基地及住房确权登记发证的组织、协调、督查、技术指导、考核和制定操作细则等日常工作。（二）明确工作职责。市、镇两级有关部门要各司其职，确保全市农房登记发证工作有序进行。综合行政执法部门和国土资源部门要按照各自职责对农村违法建筑和违法用地依法
16、进行查处，对符合补办用地审批条件的宅基地及时予以补办，对符合确权登记发证的宅基地及住房及时予以办理。规划部门要对符合补办规划审批条件的住房及时予以补办，对确实无法拆除需暂时保留的建筑提出处理意见；建设部门要加强农村住房质量安全监督管理，指导乡镇政府（街道办事处）、村级组织对农村住房质量安全进行认定。乡镇政府（街道办事处）会同市规划、住建、国土资源、综合行政执法等部门对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的农村住房进行认定。镇人民政府（街道办事处）要组织乡镇相关部门和村级组织开展宣传发动、调查摸底、村民身份确认、房屋安全认定等工作，协助市相关部门开展确权、审批补办、争议调处、登记发证等工作。领导小
17、组中的其他成员单位按照各自工作职责协助做好农房确权登记工作。（三）减轻农民负担。以深化“最多跑一次” 改革为目标，积极提升办事效率，降低办事成本。政府要将农村宅基地及住房权籍调查、登记发证、信息化建设等工作经费纳入财政预算，切实保障工作开展。（四）维护社会稳定。各地要以维护社会和谐稳定为前提，按照“ 尊重 历史、保 护权益、先地后房、分 类处理” 的原则，既要依据当时历史环境下的政策规定，又要充分考虑当前实际情况，妥善处理历史遗留问题。同时，要依法保障进城镇落户农民的合法权益，其原合法取得的宅基地使用权和房屋所有权应予以确权登记，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。（五）强化宣传培训。各地要采取灵活多样的形式，通过报纸、电视、广播、网络等媒体，大力宣传农房登记发证工作的重要意义、不动产登记法律法规政策、典型经验及做法，创造良好的舆论环境和工作氛围，提高全社会对农房登记发证工作重要性的认识，调动广大农民群众积极性，争取群众的理解支持。
