1、金地自在城会所建议,杭州同策房产咨询有限公司,一、会所定位思考,开发商：经营问题成为顾虑的焦点：厦门会所100%亏损；广州会所约90%亏损；深圳会所约84%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；对金钥匙等专业公司笃信；,国内豪宅会所的现状,目前国内会所普遍处于亏损状态的原因,会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能设置期
2、 销售期功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；儿童活动场地没有成人休息座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一起,雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会,失败会所特征,香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津,满足客户优越感和开发商形象,满足客户使用需求,满足客户优越感和开发商形象,满足客户使用需求,国内成功会所典型案例,国内豪宅会所成功经营4大模式,酒店式的开放经营模式,大而精的俱
3、乐部模式,广州珠江帝景,北京棕榈泉国际公寓,大而专的封闭经营模式,深圳招商海月花园,小而精的半封闭经营模式,成都金林半岛,特殊模式,常规模式,成功会所特征,广州珠江帝景,北京棕榈泉国际公寓,深圳招商海月花园,成功会所特征,会所4大模式的适应性思考,适合金地自在城的会所经营模式,1.功能定位：高档社区会所。2.经营模式：半封闭式经营，服务社区，针对自在城业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。2.管理方式：部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营。,小结：,模式：大而专的封闭经营模式,二、会所功能分区,定位前的利益思考1,会所功能设置锁定消费者需求,女主人和小朋友是会所需要满足的核心人
4、群,重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢,将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用,消费者需求,会所设置的核心点思考,定位前的利益思考2,针对小孩的消费项目,为小孩花钱是当今家庭的最大支出,香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队,针对女人的消费项目,女人有闲，重保养，经常性支出巨大,成都金林半岛：针对女人的法国主题spa,会所设置的主力客群：女人和小孩,会所功能设置在保证会所高档次的同时，首要考虑的是满足主力消费群需求与保持可持续运营。,会所一楼部分,大堂：,面积：约60平方米功能：
5、会所入口，主入口形象导入及完成室内外空间转换。装修要求：简洁大气开敞，体现会所整体品味及格调，,1楼商业部分,书吧咖啡馆,企宣销售区,艺术博物馆,大堂,销售动线,大堂图片示意,艺术博物馆：,面积：约120平方米功能：个人私藏博物馆、个人收藏品展示装修要求：具有艺术氛围，增加大量留白空间，将主角留给收藏品，注意处理光线与格局的关系。,1楼商业部分,书吧咖啡馆,企宣销售区,艺术博物馆,大堂,销售动线,艺术博物馆图片示意,企宣销售区：,面积：约220平方米功能：以品牌企宣为主，以设置整体沙盘和品牌企宣功能；中期具备销售案场功能；装修要求：预留企宣展示、接待功能，可作为大型展会空间利用，强调未来性及科
6、技性。,1楼商业部分,书吧咖啡馆,企宣销售区,影音放映馆,艺术展示区,洽谈区,沙盘区,控台区,销售动线,企宣销售图片示意,书吧咖啡馆：,面积：约100平方米功能：同时承担销售洽谈及休闲咖啡阅读功能场所；装修要求：慵懒、休闲、轻松格调的咖啡馆空间，大量的软装点缀，以光线与质感家装点缀空间质感。,1楼商业部分,企宣销售区,影音放映馆,艺术展示区,洽谈区,沙盘区,控台区,销售动线,书吧咖啡馆,书吧咖啡吧图片示意,1楼商业部分,书吧咖啡馆,企宣销售区,影音放映馆,艺术展示区,1楼商业部分：,对外招商，具体功能待定。,会所二楼部分,游泳池设备间,瑜伽馆,刘诗昆钢琴学馆：,面积：约600平方米功能：刘诗昆
7、个人钢琴学馆，包括教学、展示、练习、接待四大功能区。（亦可作舞蹈、声乐、语言、早教功能综合区）装修要求：以冷色调艺术装修氛围为主，预留个人工作室功能空间。,办公区,刘诗昆钢琴教学馆,1866美体养生馆,家庭影院室,钢琴学馆图片示意,游泳池设备间,瑜伽馆,瑜珈馆：,面积：约160平方米功能：相对独立的瑜珈空间，容纳35人的私教瑜珈空间。装修要求：具有东南亚风情的简朴主义风格，以自然材质打造敞开室内空间。可适当布置佛教元素的氛围。,办公区,刘诗昆钢琴教学馆,1866美体养生馆,家庭影院室,瑜珈馆图片示意,游泳池设备间,瑜伽馆,1866美体养生馆：,面积：约260平方米功能（参考格林世界1866会馆
8、）健康养生休闲项目：女人SPA、泰浴按摩、亚健康调理等高端美体养生项目。装修要求：新亚洲风格的纯粹休闲空间，重软装，预留功能空间（如浴池、浴缸、桑拿室、更衣室等）,办公区,刘诗昆钢琴教学馆,1866美体养生馆,家庭影院室,游泳池设备间,瑜伽馆,家庭影院室,面积：约100平方米功能：业主观影休闲、小型电影PARTY、亦可作销售辅助功能，建议自行经营。装修要求：考虑采光、湿度等影院条件、注重吊顶及软座的材质选择。以电影海报加强影院感染力。,办公区,刘诗昆钢琴教学馆,1866美体养生馆,家庭影院室,家庭影院室图片示意,会所三楼部分,恒温泳池,小型SPA,小型桑拿,恒温泳池：,面积：800平方米功能：
9、游泳休闲装修要求：2030M标准游泳池，配备小型SPA间及桑拿间。整体风格体现现代港式的高品质感。,游泳池图片示意,会所四楼部分,室外网球场,室外网球场：,可参考西湖国际科技顶层的网球场做法。,三、其他建议,会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性,会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费,主体类收入,基础类收入,刺激类收入,拓展类收入,控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性,内地豪宅客户群体也对物管费敏感，如爱琴海6元/平方米月客户抗性极大香港将会所费用嫁接到物管费的做法在内地不适用，香港有法律保障,以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目
10、相结合，带动其它经营项目的消费,咖啡吧,健身功能,恒温泳池,带动,带动,SPA,瑜伽馆,健身房,将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目：保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用,免费,会所外包商推荐,咖啡吧,深圳Kosmo咖啡 联系电话： 0755-26861419案例：小型品牌市场咖啡吧 参与香蜜湖1号、万科17英里等,健身俱乐部,深圳中航健身会 联系人：陈先生 13113652268案例：经验丰富，中信红树湾、泰宁花园、碧海云天、安柏丽晶等楼盘设有会所，且在喜来登酒店、中心城市广场设有会所,上海一兆韦德健身俱乐部 联系电话：021-63212666介绍：实力雄厚
11、，创建于美国，具有66年健身经验的上市公司，1999年进入中国，已与全国多个楼盘合作,女人主题,思妍丽 联系电话： 0755-83248015 张小姐案例：国际品牌，与万科有紧密合作，如深圳金域蓝湾、金色家园等，擅长项目水疗，SPA，美容，足疗等，关注女人需求,四、会所风格建议要点,1.细节处理的精细化：对顶部进行层次感打造，运用顶灯、射灯等光影运用，以及对于细节部位的处理，体现会所整体的奢华感及休闲氛围。,2.室内绿化的渲染：由于会所的尊贵感营造，势必在格局上容易造成空旷感，因此强化绿化的营造，可以使室内更有“生机盎然”的生气。,3.风格浓郁的新亚洲风及现代港式风格针对会所独特的功能特征，体现奢华、慵懒、艺术化氛围浓烈的室内风格。,3.软装小品的大量运用点经会所休闲质朴气质通过质朴软装小品的大量运用，充分体现休闲及不经意的随意点缀。恰 到好处地体现会所整体的自然休闲气息，增强装修效果感染力。,4.随处放置的舒适软榻及座椅实现功能及美观的两重作用在公共场所随意布置的沙发座椅软装点缀，提供轻松自如的会所休闲体验。,5.原木材质的会所导引系统采用原木材质制作导引系统，体现原木质朴生活及休闲氛围，给人以轻松自在之感。,THE END,
