1、 目 录第一章 总论 .11.1 项目简介 .11.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 .21.3 项目建设单位简介 .31.4 研究的主要结论与建议 .5第二章 项目建设背景与建设必要性 .62.1 项目建设背景 .62.2 项目建设必要性 .9第三章 市场分析与预测 .123.1 芜湖市旅游市场简析 .123.2 芜湖市星级酒店市场简析 .143.3 项目周边市场环境分析 .153.4 本章小结 .16第四章 项目建设条件分析和需求分析 .174.1 项目建设条件分析 .174.2 县域经济基础分析 .184.3 发展优势 .18第五章 建设内容与规模 .205.1 建设内容与规模
2、 .205.2 经营内容 .22第六章 工程设计方案 .256.1 设计依据 .256.2 工程概况 .256.3 建筑设计 .256.4 结构设计 .276.5 辅助工程 .29第七章 环境影响分析 .347.1 周边环境现状 .347.2 环境影响分析 .347.3 环境保护措施及治理效果 .35第八章 节 能 .378.1 设计依据 .378.2 节能措施 .37第九章 消防与安全卫生 .399.1 消防 .399.2 劳动安全 .409.3 卫生防护 .41第十章 项目的组织机构与运作方式 .4410.1 组织机构 .4410.2 部门职能 .44第十一章 经营方式与营销策略 .511
3、1.1 经营方式 .5111.2 营销策略 .51第十二章 项目实施进度 .5512.1 项目工程实施计划 .5512.2 项目实施横道图 .55第十三章 投资估算 .5713.1 估算编制依据 .5713.2 估算编制范围 .5713.3 估算编制方法 .5713.4 投资估算 .5813.5 资金筹措及还贷 .59第十四章 经济效益评价 .6014.1 成本核算 .6014.2 利润估算 .6014.3 财务评价结论 .62第十五章 结论与建议 .64第 1 页第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：天福假日酒店2.项目建设单位：洋浦天创实业有限公司3.项目负责人：谢刘京4.项目建设地点
4、：天福假日酒店位于海南省澄迈县福山镇敦茶村,位临海南西线高速-至海口入口处，占地面积 6846.29 平方米。5.项目建设规模和建设内容：（1）建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积 13000 平方米，主楼地上 6 层，地下一层，裙楼 3 层。（2）建设内容：a. 客房部分：客房总数 138 套。其中：标准（豪华）套间 38 套，标准单人间 100 间。b. 餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。c. 娱乐：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳 200 人具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。
5、（3）总投资 3000 万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置相关的配套物品。6.投资估算第 2 页总投资 3000 万元，其中：建设投资 2950 万元，铺底流动资金 50 万元。7.可行性研究报告编制单位：洋浦天创实业有限公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1 编制依据1. 中华人民共和国城市规划法2. 城市用地分类和规划建设用地标准 （GBJ137-90）3. 澄迈县土地利用总体规划和澄迈县其他有关专项规划4. 国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定5. 其他相关的政策法规和技术规划6. 天福假日酒店建设项目提供的相关资料1.2.2 指导思
6、想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城镇经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为省内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照澄迈县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城镇中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等） ，又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）
7、的功能。第 3 页1.2.3 可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介天福假日酒店由洋浦天创实业有限公司投资，公司成立于 2001 年，注册资本 780 万元，现有员工 100 余人，并于 2000 年根据澄迈县招商引资政策，在福山镇敦茶村购买村民 10.269 亩土地，并对原有土地的建筑物进行装修改造。建成现有的天福酒店。随着 2010 年海南成功定位为国际旅
8、游岛，国民经济的高速发展，全县生产总值突破 100 亿大关。并在全省市县中排名第一的大好形势下，目前公司凭借多年的运作经验及雄厚资金实力，公司决定在福山镇敦茶村新建一座三星级大酒店。洋浦天创实业有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造品牌产品，致力于第 4 页为澄迈县城市建设缔造新的生活梦想，为澄迈县的投资开发做出新的贡献。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标名称 数量 备注总投资 3000 万元其中：1、固定资产投资 2950 万元2、铺底流动资金
9、50 万元正常年份销售收入 890.1 万元 正常年正常年份总成本 500.9 万元 正常年利润总额 387.7 万元 正常年所得税 96.9 万元 正常年税后利润 290.8 万元 正常年内部收益率（） 11.6% 税后财务净现值（万元） 216.6 税后投资利润率（） 10.8%投资利税率（） 11.0%盈亏平衡点（产量） 70.5%第 5 页第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1 澄迈县简介澄迈县位于海南岛西北部，地跨北纬1923-2001东经10945-11015。北面与东面同海口市接壤，南面与东面同屯昌、定安县交界，西南同儋州市、琼中县相连，西与临高县毗邻。全
10、境东西部宽56.25千米，南北长70千米。总面积2067.6平方公里。海域面积1100平方公里。澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年(公元前30 年)为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高祖武德五年( 公元622 年 )改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年(公元639 年)又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。唐玄宗开元十三年(公元 755年) 把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，
11、遂于清光绪十八年(公元1892年) 将县城迁至今治南渡江边的金江镇。金江镇旧名“打铁市”，相传几户打铁匠居于此而得名。后来，在清江发现江中沙土含金，故改名“金江”。 1950年 4月，澄迈解放， 1958年11 月澄迈和临高合并，县名暂称金江县。1959 年1月13日，又称澄迈县，1961年，与临高县分开，恢复澄迈县建制至今。全县辖10个镇，分别是金江镇、瑞溪镇、永发镇、老城镇、中兴镇、加乐镇、福山镇、桥头镇、文儒镇、仁兴镇。县城设在金江镇。全县共有162个村第 6 页(居)委会，790个自然村。境内有6个农垦国营农场和3个省办农林场，分别是红光农场、昆仑农场、和岭农场、西达农场、红岗农场、金
12、安农场和华侨农场、仁兴热作农场、太平林场。 澄迈县土地资源丰富，地势平坦，宽广肥沃，面积20.67万公顷，可利用土地面积占95.99%，尚有2万公顷土地有待开发。土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。澄迈县福山镇是海南两个以咖啡出名的地方之一，福山地区的咖啡豆结实、粒大、均匀、饱满。真正的福山100%纯咖啡，是不加糖和香料焙炒的。具有浓郁、香醇、滑口、的优秀品质，富有海南福山地区特有的地方咖 啡味，又具有印尼苏门答腊岛的黄金曼特宁咖啡品质特性。 近年来，澄迈县着力推进福山镇的现代化建设，即有全国热带农业旅游的示范点，福
13、山咖啡文化休闲旅游区及休闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等精心打造高品位，并具有独具特色的现代化城镇。为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山镇及周边区域日益增长的休闲，娱乐，文化经贸交流等方向的需要。2.1.2 本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至 1998
14、年末，第 7 页我国旅游业收入 3237.21 亿元，占国内生产总值的 4.3%，1995-1998 年年均增长率 20%，是同期 GDP 增长率的 2 倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望 21 世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。随着 2010 年海南成功定位为国际旅游岛，并且旅游资源十分丰富，
15、自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是全国的重要的旅游区域。结合福山镇市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：福山镇域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目建设，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1 建设天福假日酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业” ，离不开一、二、三产业的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一” 。第三产业的兴旺发达是现代化经济一
