1、长沙房地产市场周报( 10.31 11.06 )中国房产信息集团| 克而瑞(中国)信息技术有限公司长沙机构2011.111.07此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团| 克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录第一部分本周焦点 .第二部分长沙市商品住宅整体市场分析.351 、住宅市场51.1 、成交量分析61.2成交价格分析62 、土地市场8第三部分长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况9第一部分本周焦点1、最新营销动态楼盘一万科金域华府 营销内容:10 月 11 日-11 月 6 日 ,万科艺术奇第三季 一次尊重生命的穿越时空展火热进行中。
2、营销见报日期:11 月 2 日。楼盘二凯富漫城 营销内容:2 期一批 VIP 折后一次性付款最低价3868 元 / 最高价4088 元 / 。营销见报日期:11 月 2 日。楼盘三凯乐国际城 营销内容: 11 月 12 日 盛大开盘特惠正在进行中特惠延续到开盘,开盘后涨价。营销见报日期:11 月 3 日。楼盘四碧桂园威尼斯城 营销内容:给您一个五星级的家210-325超值岛城美墅11 月 6 日盛大开盘。营销见报日期:11 月 3 日。楼盘五家和院 营销内容:一口价4580元 / 家和院3 号栋新品加推,认筹倒计时,不分楼层户型。营销见报日期:11 月 4 日。楼盘六喜盈门范城 营销内容: 1
3、1 月 5 日内地综艺天皇,天后汪涵 ,谢娜签约喜盈门范城形象代言人签约仪式新闻发布会。营销见报日期:11 月 4 日。楼盘七纳爱斯阳光锦城 营销内容:阳光锦城11 月 5 日耀世开盘86-113平米阳光臻品耀动星城。营销见报日期:11 月 3 日。楼盘八金房奥斯卡 营销内容:一家老小三房刚好5589 元 / 一口价限量推出VIP 卡火爆登记中。营销见报日期:11 月 3 日。楼盘九象屿优美山地 营销内容:5980 元 / 起限量特惠70-119 N+1花房10-20超大面积赠送认购日火爆劲销。营销见报日期:11 月 1 日。楼盘十天晟海拔东方 营销内容:争锋武广巅峰巨惠一口价 5688元 /
4、 起VIP内部 93 折起。营销见报日期:11 月 4 日。2、政策2.1珠海房地产市场今起实行限购限价政策11 月 1 日,珠海市人民政府办公室发出关于深入开展房地产市场调控工作的通知紧急出台房地产调控政策,要求从2011 年 11 月 1 日起,对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。“限购只分本地户籍(社保)与非本地户籍,”1 日下午,珠海市住建局召开记者见面会,该局陈哈理局长就“双限令”解释时说,“双限令”对于港澳居民购房没有特别规定。据了解,珠海市人民政府办公室昨日正式公布了关于深入开展房地产市场调控工作的通知,限购细则与之前业内人士猜测结果一致,仅将珠海香洲主城区纳入限购范围。
5、限购令施行后,本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民,只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。在众多国内城市“限购”“限价”二选一的情况下,珠海还选择了“限购”“限价”双管齐下。 通知也进一步落实了“限价”政策;强调了住房信贷政策;此外,通知还要求加强住宅用地出让管理。克而瑞长沙机构点评:消失了一段时间的地方限购政策再次出台,并且是施行限价限购的“双限”政策,珠海此番政策出台响应了中央政策,遵照中央政府指示,进一步巩固调控成果。“双限”在未来较长一段时间将对地方房地产市场产生较大影响,促使市场回归理性范围。2.2湖南长沙第 32 届房地产交易展示会情况通报2
6、011年10月28-10月 31日,为期四天的湖南? 长32沙第届房地产交易展示会在长沙红星国际会展中心隆重举行。本次展会共有66 家企业参展,其中 56 家房地产开发企业,满意和基本满意的开发企业为6 家海外参展企业,93% 。房交会期间,3 家房地产中介企业,89 个参展楼盘累计成交1家家装企业。根据组委会问卷调查统计成果显示,对本届房交会总体评价认为1055 套, 11.03 万;其中网签合同成交377 套, 3.94 万;购房意向成交678 套, 7.09万,海外置业有200 多个意向购房客户。本届展示会网上房展点击人数累计112.37万人次,到访人数约27 万。克而瑞长沙机构点评:6
7、0 余家企业携90 个项目参展,品牌房企齐齐亮相,今年秋季房交会阵势庞大,但整个房交会下来,观望者众多、成交清淡。许多项目参展同时也借此机会观察市场动向,而本届房交会,出现了一定范围的特价房,但总体来说本届房交会实质优惠力度不大,没有打动购房者。需要关注的是,本届房交会长沙主要商业综合体项目悉数登场,商业地产搅动市场,与之相比的另外一个特点是,中小企业和品牌开发商参展达到了近几届房交会的一个高峰。另外,海外地产业本届房交会首次参展,这种海外地产意识导入也是给房交会增添了些许精彩。第二部分长沙市商品住宅整体市场分析1、住宅市场本周成交数据情况概况成交套数成交面积(万 )成交金额(亿元)成交均价上
8、周全市(六区)302432.1122.016855本周全市(六区)102911.488.347270上周开福区6467.655.236837本周开福区1732.211.858395上周天心区5455.203.526769本周天心区740.820.738822上周芙蓉区1731.621.267778本周芙蓉区690.680.517550上周雨花区5256.104.577492本周雨花区1852.221.496742上周岳麓区8888.465.516513本周岳麓区4514.472.786217上周望城区2473.081.926234本周望城区771.080.98906510.31-11.06长沙
9、市六区住宅成交情况1.1成交量分析六区成交住宅1029套,环比下降66.0% ,六区成交面积11.48万平米,环比下降64.2% 。本周全市六区成交量环比上周大幅跌落。上周受房交会影响,成交上有所上扬,从本周市场成交量下跌以及结合这一段时间的房地产形势变化看,市场已逐渐步入拐点,政府已经表示就房地产调控不会放松,还将持续,这对房地产市场的打击可谓不小,市场目前已经开始出现价格波动,尽管不明显,但是成交衰退在延续已经表明,楼市正在步入寒冬。从各区成交来看,本周环比都有不同程度的下降,其中开福、天心、雨花、岳麓区成交量下降较大,本周成交上岳麓区成交量最大,但其区域供应量也大。1.2成交价格分析近期
10、各周长沙商品住宅套数、均价成交走势(六区)本周长沙六区成交均价为7270 元 / ,环比上升6.1% 。本周市场成交量环比大跌,部分高档住宅项目成交占比上升,拉高了市场总体均价,各区来看,芙蓉、雨花、岳麓区域成交均价持续下滑,其他区域价格出现了上升,其中望城均价飙升至9000 ,主要是因为中粮北纬28 度项目单体别墅成交上量,抬高了总体均价,中粮本周成交占望城区域成交总量的15% ,项目均价高达27000元,望城区不计中粮项目,区域成交均价在5750 元。目前,长沙市场价格目前处于一个市场动荡下的观望期,涨价现象已经趋于停止,多数项目都调整了后市的价格预期,未来楼市价格涨跌走势还是取决于政府市
11、场调控和消费者的购房态度。2、土地市场( 1)周土地供应情况本周暂无土地供应。( 2)周土地成交情况起始价成交楼面地土地单价环线位土地成交时占地面积建筑面积(平总价价( 元/公告号区域地址竞得人容积率(万(万元 /溢价率置用途间(平方米)方米)(万平方元)亩)元)米) )2011网挂芙蓉二至三芙蓉区火星镇纬商业中止1452.363630.902.5010772966.2494.37024号区环间二路(办公 )1岳麓区高新区麓2011网挂岳麓二至三谷工业园岳麓大商业 /中止52482.55157447.653.00222001409.9282.00025号区环间道以北、延农路以住宅9东2011网
12、挂岳麓二至三岳麓区枫林三路2011-湖南华润万家1785.0商业生活超市有限19916.0649790.152.5077688888297.5214.42%026号区环间以北、麓龙路以西11-29公司2011网挂雨花二至三雨花区香樟路2011-湖南科惠房地24971717.1住宅产开发有限公41547.05145414.683.5018130400.6737.73%027号区环间589 号11-206司2011网工岳麓二至三高新区旺龙路以2011-湖南辰泰电子工业信息技术有限16669.8130005.661.808011633544.2365.31103.87%挂 017 号区环间东、麓高路
13、以北11-2公司2011网工岳麓二至三高新区雷高路以工业流拍366095.27549142.911.5017573320.0132.00挂 018 号区环间东、长延路以北2011网工雨花三环外雨花区桃阳村工业2011-长沙遵诚置业21693.9854234.952.5011461146211.3035.220.00%挂 019 号区11-2有限公司026025024027本周土地市场截止7 幅地块挂牌,2 宗中止, 1 宗流拍, 4 宗成交 。除了雨花区桃阳村的 1 幅地块, 以底价 1146 万元被长沙遵诚置业有限公司拿下外,另外 3 幅地块均溢价出让。位于高新区雷高路以东、长延路以北的网工
14、挂018 号地块,因无人报价流拍。网挂 027 号为住宅用地, 宗地面积分别为41547.05平方米,位于雨花区香樟路589号,被湖南科惠房地产开发有限公司以24970万元拿下,溢价率为37.7% 。网挂 026号为商业用地,宗地面积19916.06平方米,位于岳麓区枫林三路以北、麓龙路以西。被湖南华润万家生活超市有限公司以8888 万元拿下,溢价率14.4% 。此次 网挂 026号商业用地被湖南华润万家生活超市有限公司拿下,意味着不久的将来,河西的枫林三路将出现华润万家的大型购物中心。而根据该地块出让条件,华润万家需自持不低于总建筑面积60% 的商业面积, 还必须在东南角临城市道路交叉口建设
15、一个不小于1000 平方米的城市广场。此外,位于高新区旺龙路以东、麓高路以北,宗地面积为16669.81平方米的 网工挂 017 号用地,以 1633 万元被湖南辰泰电子信息技术有限公司收入囊中,溢价率近103.9% ,成为当日溢价率最高地块。第三部分长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况本周新开盘或处于加推状态楼盘的销售情况项目名称新开 /成交新推案时推出新推楼栋优惠情况后续率间套数1、入会优惠: 加入 VIP 总价32%5# 、6#2011-11346纳爱斯阳光锦城新开优惠 2 万; 2 、升级 VIP 可-05折;享 99开盘当天团购客户可享受2000 元 VIP 优惠、 5000元购房优惠券
16、以及2 万抵 5万诚意认购优惠,还可再享受香樟街 2 、阶梯式团购优惠97 折,即:一次性付款优惠券最终价格3 、 8、9= (定价 -2000元 VIP 优惠栋、金楠2011-11303中海国际社区新开60%-5000 元购房优惠券 -2 万抵街 1、 3、-0510 栋部分5 万优惠) *一次性付款 97折* 阶梯团购优惠 97 折;银房源行优惠最终价格 = (定价-2000 元 VIP 优惠 -5000元购房优惠券 -2 万抵 5 万优惠)* 银行按揭98 折 * 阶梯团购优惠 97 折。户型比例户型面积区间套数占比二房86-9123066%三房111-11311634%二房84.633
17、010%三房93.90-136.082%2491144 15-168%四房241.88成交成交均价套数(元 / )11383001837000VIP 客户 2 万抵 6 万,一次“水岸人性 92 折,按揭 96 折,按时碧桂园 ? 威尼斯城52%2011-11签约再享 98 折。成交客户抽双拼别210-325100100%528500-9000加推家”组团100-06取碧桂园凤凰酒店 18888 元墅双拼总统套房体验券。开盘当日 VIP 客户预存1 万二房88.219350%抵 6 万;现场办卡 100低2011-1156%5000; 一次性付款 95 折,按1831025600五矿紫湖香醍加
18、推20# 、26#-05揭 99 折 ;5 天内签约 99折 ;三房125.419050%老带新优惠 20002011-11VIP 客户一口价 3880 元 / ,二房82.25850%凯富漫城加推60%6#116小三房90.074337%704150-06全款 98 折,按揭 99 折三房1121513%临街商铺,包括1# 栋( 18席)、2#栋( 12VIP 认筹 5 万抵 15 万,一次临街商46.84-241.334%2011-11性付款 98 折,按揭付款 9956100%1935000麓山翰林苑加推席)、6#564-05铺栋( 13折席)、8#栋( 13席,1 层 8席,2 层 5
19、席)克而瑞长沙机构点评:本周记录开盘项目共6 个, 2 个新开, 4 个为加推。本周 6 个项目共新推住宅1104套,开盘当天成交约539 套,整体成交率为48.8% 。本周开盘项目、供应套数相比上周的情况有所增加,项目开盘整体去化率环比上周也有所上升,但开盘的去化情况依旧维持低迷。中海国际社区此次为团购客户,优惠幅度达10% ,开盘地点为五强集团一楼,客户主要为岳麓区政府、先导区管委会、高等教育院校、银行等事业性单位职工;约50% 为刚需, 40% 为改善性住房,约10% 为投资型住房。纳爱斯阳光锦城为本周新开楼盘,项目位于雨花区韶山中路421 号,由纳爱斯集团投资,湖南丽星房地产开发有限公
20、司开发,总用地面积45511.39平方米,建筑面积241205.60平方米。项目共9 栋, 2263 套。项目位于新建东路与曙光路交汇处,属于雨花亭商圈。项目紧邻沃尔玛,平和堂、金色家族、友谊商城、省中医附一医院、二十一中学、雅礼中学、铁道学院等林立周边,生活设施一应俱全。11 月 5 号 18:30在喜来登举行首次开盘,到场人数约350 人, VIP 客户 214 批,开盘场面较为热烈,且活动丰富,除常规的一些歌舞表演外,还举行了一元起价的拍卖活动,现场客户多以30-45岁中年考客户为主,有很多是二三次置业,看中项目投资潜力。客户年龄层:以30-45岁为主,中年男女较多,二次置业客户约占到一
21、半。客户来源:客户多来自项目周边地区,雨花亭商圈、东塘商圈和五一商圈客户为主。置业目的:客户自住占到65% ,其余为投资客户,看好项目周边交通位置和区域成熟完善的配套设施。本次开盘推出项目5 号栋和6 号栋, 31 层电梯房,共346 套房源。 86.48-91.01平米两房230 套,占比66% ; 111.53-113.26平米三房116 套,占比34% 。推出户型格局周正,赠送面积较多,但其户型设计存在缺陷,厨房餐厅较小,动静不分区,干湿不分离。优惠情况:1 、入会优惠:加入VIP总价优惠2 万; 2、升级VIP可享99折;3、一次性付款享受96 折优惠,按揭99 折。 4 、签约优惠,7 天内签约99折,优惠享受2000元房款或2000元家电。截止当天晚上21 点,销控板显示成交113 套,销售率为32% 。