1、 广西德保县房地产市场调查报告南宁有道企业管理咨询有限公司2009 年 8 月目录第一部分宏观市场环境分析第二部分德保县房地产市场概况第三部分德保县商业调查分析第四部分德保县楼盘调查分析第五部分市场导向性结论【第一部分】市场宏观环境分析一、 德保县概况区位情况德保县位于广西百色市南部，地处南亚热带，全县总面积 2575.03平方公里。东部与天等县和田东县相连，西南部和靖西县接壤，北和田阳县、百色市相毗邻，西南面靠近越南社会主义共和国。县城距自治区首府南宁市 275 公里，距百色市人民政府驻地 129 公里，距南昆铁路田东火车站 86 公里，距右江航道的平马镇航站 85 公里，距靖西的龙邦口岸
2、93 公里，距那坡县平孟口岸 107 公里，处于边防二线。行政辖区及人口全县辖 14 个乡 4 个镇。4 个镇：城关、隆桑、敬德、足荣，14 个乡：东关、都安、马隘、古寿、那甲、荣华、燕峒、兴旺、龙光、大旺、巴头、扶平、东凌、朴圩。185 个村民委，2016 个自然屯。2008 年末，德保县总人口 37.12 万人，作为一个少数民族县，壮族人口在全县占有很大比例，壮族人口占总人口的 98.01%；瑶族占总人口的 1.53%，位居第二；汉族占总人口的 0.44%。作为一个少数民族县域，人口规模相对较小，增长速度也比较慢。目前交通状况及规划前景在德保全县公路网中，其中省道 2 条，县道 7 条，乡
3、村道 146 条，等级公路占公路总里程的比重为 13.96%，已初步形成了以省干道为主骨架、以县乡公路为支骨架，重要村通公路，一般村通汽车的公路网络。公路网目前虽已形成一定的规模，但随着经济的发展，道路的相对不足凸现出来，已经成为制约经济发展的瓶颈。公路技术等级低，干支不能较好的连通，降低了整个公路网的运营效率。缺少停车场、中转仓库、广场。现有房地产停车专业项目西南驿站正在启动中。规划高速公路北由百色经田阳、那甲、念色、那隆，南至兴旺西往靖西，东经燕峒往天等。高速公路德保段进出口位于念色。目前该高速公路已经通过可行性分析阶段，近期一期工程（田阳-德保）将开始动工。规划铁路由百色，经田阳、隆桑、
4、足荣、念色、那隆、那布往靖西，火车站位于念色，现已经动工。公路客、货运交通设施：客运站按客、货流方向分别布置在中心城区的东侧和西侧；东客运站布置在乐观岩南，德盛路北侧；西客运站布置在城西组团中心附近，鉴河南路西侧。铁路站场布置在中心城区以北，工业区以南，充分照顾到两方面的需求。具体位置位于快速干线北侧。-随着华银铝的逐步投产，铁路、高速公路的相继动工，德保的交通网络系统将进一步完善，以两口岸物流贸易为主的交通枢纽区位优势逐步体现，为保障德保工业的发展打下坚实的基础，同时是实现经济快速增长的契机。德保资源1、矿产资源重要矿产资源有铝土矿、铜、重晶石、锰、硫铁等 21 种，其中铝土矿储量 3.2
5、亿吨，铜矿储量 1364.7 万吨，锰矿储量 163 万吨，大理石储量 2590 万立方米，重晶石储量 3000 万吨。2、旅游资源自然景观：德保县境内山峦连绵，平均海拔 600 米。鉴河是县内最大河流，东西贯通县境，自然落差 530 米，这里一年四季气候温和，年平均气温 19.5 度，是避暑佳地。其中“天保十景”：云山叠翠、独秀擎天、马鞍效灵、扶苏旭升、西山夕照、响泉流韵，文笔干霄、马凉华表、磐石坐镇、鉴水潆洄等，又有鉴芳园、吉星岩、老虎洞等旅游新秀。吉星岩素有“亚洲第一洞”的美称，正处于开发的初步阶段。区内还有黄连山和后龙山两个自然保护区。人文景观：县境内居住着壮、汉、瑶等民族，壮族人口占
6、总人口的98.01%，瑶族占 1.53%。壮族聚居的大县，当地的壮族文化多姿多彩。主要有：歌圩文化、壮剧文化、杆栏文化、壮医文化、壮锦文化、麽教文化。铝业的发展为开展工业旅游也提供了优势条件。3、物产资源德保县物产资源丰富，主要有八角、茴油、矮马、田七、雄睾酒、黑糯米酒等，目前建成八角茴油基地 28 万亩以上。德保县的香料集团年产值 5000 万元，产品远销世界各国，八角茴油生产已成为德保的支柱产业之一。黑糯米酒有天然色素、琼香，富含 18 种氨基酸和丰富的葡萄糖，具有健脑活血、养血益寿之功效，1998 年获得中国文化名酒称号。4、农业资源全县总面积 257503 公顷，耕地面积 23070
7、公顷（其中水田 154035亩，旱地 192015 亩） ，有灌溉设施的 110000 亩。农业人口 31.5 万人，平均每人有耕地 1.1 亩（水田 0.489 亩、旱地 0.609 亩） ，另外还有2138 公顷的宜农荒地。农作物分布大致上可以分为：西北部为玉米、中稻、豆类、茶叶区域；西部为玉米、豆类、中稻、黄皮果、李果区域；中部为甘蔗、双季稻、中稻、玉米、水果区域；东南部为双季稻、中稻、玉米、花生、李果、柑桔、蕉类区域。5、林业资源德保县位于北回归线上，属亚热带季风气候区，光照充足，热量丰富，雨量充沛，为天然阔叶林、灌木林和各种人工用材林的生长创造了良好的自然条件。全县面积 257503
8、 公顷，林地为 70293.29 公顷，占土地总面积的 27.2%。-德保拥有充足的资源做保障和后盾，为德保经济持续、良好的发展提供了先天的好条件，为进一步把资源转化为经济增长提供了基础。二、 德保县宏观经济概况经济发展情况德保是一个国家级贫困县，2004 年前其经济和社会发展水平明显落后于百色市的其它县区，但随着华银铝的建设，德保经济得到了极大的推动。传统农业向特色农业转变，工业进程加快，锰、铝系工业初具规模，基础设施建设成绩显著，从 2004 年德保的经济得到快速发展。GDP 与房地产发展模式GDP 增长率 小于 4% 4-5% 5-8% 大于8%房地产业发展状况萎缩 停滞 稳定发展 高速
9、发展根据左图数据，2004 年、2005 年、2006年、2007 年、2008 年 GDP 同比增长分别为14.1%、26.58%、36.6%、18.51%、48.19%，五年增长率均超过 8%。德 保 国 内 生 产 总 值 （ 亿 元 ）9.87 12.7316.91 20.0429.7051015202530352004 2005 2006 2007 2008年 份国 内 生 产 总 值 （ 亿元 ）人均 GDP人均 GDP 与房地产市场发育状况的关系表人均 GDP（美元）800-1300 1300800080001300013000以上阶段 住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶
10、段德保近年来整体经济得到快速发展，生产总值由 2004 年的 9.87 亿元增加到 2008 年的 29.7 亿元，年均增长 25；2008 年德保国民生产总值 29.7 亿元，比上年增长 48.19%。生产总值稳步快速增长，良好的经济发展态势将为德保房地产业发展奠定良好、坚实的基础。2008 年德保县人均 GDP 为 2200美元左右，根据以上的标准判断，德保县当前人均 GDP 水平下，房地产发展处于住房快速上升阶段。城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ）6012 803110583 1287015411050001000015000200002004 2005 2006 2
11、007 2008城 镇 居 民 人 均 可 支 配收 入 （ 元 ）近年来随着经济快速发展，城镇居民人均可支配收入明显提高，由 2004 年的6012 元增加到 2008 年的 15411 元，年均增长 21；2008 年德保城镇居民人均可支配收入 2200 美元，比上年增长 22.89%。城镇居民收入稳定快速增长，将为德保房地产业发展快速上升提供了条件。“三大产业”结构德保财政收入第二产业占比较大，第一、第三产业发展迅速。德保三大产业结构经过不断优化，从 2004 年的 33.4：38.5：28.1 调整到2008 年的 14.1：67.4：18.5。因此德保将以铝工业基地、锰工业基地、为主
12、的工业体系基本形成，力争建成百色地区乃至广西重要的铝工业基地。三 大 产 业 产 值 （ 亿 元 ）4.187720.14785.49450510152025第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业产 值三、 宏观市场分析结论德保县是百色计划构建的百色市三角特色经济区重要组成部分，是两口岸贸易物流的交通枢纽城市，是百色市域未来的附市中心之一。随着铝工业基地建设和交通建设的加快，德保的经济德 保 财 政 收 入0.69 1.141.762.393.0800.511.522.533.52004 2005 2006 2007 2008财 政 收 入 （ 亿 元 ）随着经济的快速发展，近年德保财政收入显著提高，从 2004 年的 0.69 亿元到 2008 年的 3.08亿元，年均提高 30%。德保财政收入不断创新高，2007 年突破 2 亿元大关，到 2008 年突破 3 亿元大关，2009 年值得期待。财政收入的稳定快速增长，确保市政建设的加快，近几年德保县城的市政配套建设不断完善，特别是县城绿化率高达到 37%。
