1、青岛2012年10月市场月报,PART 1 十月大事记,国土部：严控各地调控政策 全国地价增速继续放缓,PART 1 十月大事记全国动态,各银行：房贷优惠逐步取消，年底信贷额度收紧,克而瑞观点：销售转暖使开发商资金缓解，部分龙头房企开始趁低位储备土地。针对近期部分城市土地市场明显升温的情况，国土部有针对性地进行了调控。金融方面，年底信贷额度的收紧在影响购房者购买力的基础上，也会变相推动开发商促销，在淡季到来前提高去化速度。,10月19日，国土资源部公布今年第三季度全国地价的总体情况。“第三季度全国主要监测城市地价总体平稳，环比微升，同比增长率持续下降。”国土资源部地价所所长赵松19日表示，第三
2、季度住宅地价4564元/，增速连续5个季度放缓。报告显示，第三季度全国主要监测城市地价总体水平是3093元/，同比增长1.77%。其中，和住房相关度最高的住宅用地价格三季度平均4564元/，环比增长0.92%，同比增长1.03%。地价同比增速继续放缓，较上一季度下调0.74个百分点，增速连续5个季度回调。,国有工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，目前既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。由于四季度银行信贷额度普遍偏紧，房贷审核过程可能会更严格。在限购、限贷政策尚未松动的背景下，如
3、果银行上调首套房贷利率的局面持续下去，那么刚需人群会受到一定影响。信贷是楼市调控的重要手段之一，临近年底，银行房贷政策的紧缩，对开发商肯定会造成压力。开发企业再度“以价换量”，实施“策略性降价”或直接降价，以应对首套房贷利率变化对市场成交的影响，在楼盘定价时或许也会更加务实。,多地：集体出台公积金新政 异地购房还贷铺开,10月24日，武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款最高限额由40万元提至60万元。调整公积金政策的并不止武汉。最近广东省内公积金互贷的城市已经增加到9个，湖南省长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛等地区早
4、前也先后实施公积金“异地互贷”。截至目前，全国已经有超过20个城市上调了公积金额度。公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。公积金的异地互主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不温不火”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的回升。,PART 1 十月大事记地方动态,青岛：青岛十二五住房建设规划出炉 各区重点项目公布,克而瑞观点：公积金作为地方微调的重要手段，已经从放宽额度，降低首付发展到异地互贷，作用越来越明显。青岛目前没有公积金相关调整的消息，但是未来规划中除了调整建设布局，重点提及了保
5、障房建设，尤其是“城市中心区”和“公租房”值得关注。,青岛市“十二五”住房建设发展规划日前获市政府批准，正式发布。规划显示，结合全市房地产业现状和发展趋势预测，七区各类房地产有效需求量约3700万，其中住房有效需求量约3000万。建设布局上，将按照公共交通导向、产业布局引导、就业居住均衡发展、促进社会公平和旧区改造不新区发展并重的原则加以引导。“十二五”期间，以保障和改善民生为目 的，深入贯彻落实市委市政府 “率先科学发展，实现蓝色跨越，建设宜居幸福的现代化国际城市”目标，加快调整住房保障建设和供应体系，逐步减少经济适用住房和限价商品住房建设规模，重点加大公共租赁住房建设，着力推动集中筹建工作
6、。城市中心区规划建设各类保障性住房680万，住房保障覆盖率达到20%以上。,“银十”平淡收场，供应大减六成，成交继续回落开盘数量不减，信贷政策收紧，楼市暖冬或难再现,10月份，青岛商品住宅供应量骤降63.12%，为半年来低位；而成交量也环比下降14.32%，三个月持续出现下滑。虽然环比出现“双降”，近期仍是较高水平，“银十”平淡收场。11月第一周商品住宅市场供应成交都为平均水平，无明显变化。但预计在11月开盘加推的项目较多，其中不乏知名开发商重量级项目，有望保持市场的活跃度。近期政策面相对平静，地方微调基本得意默许，但是信贷政策在年底有所收紧。虽然有较多供应上市，但传统淡季到来和需求后继乏力，
7、促成楼市暖冬难度不小。,PART 1 十月大事记市场表现,2011年1月-2012年11月第1周商品住宅供求价走势,PART 1 十月大事记数字楼市,10月商品住宅供应大幅减少，成交环比继续下降，但好与去年同期；商业办公供应减少近八成，成交环比减半，但价格依旧出现上涨。土地市场除规划刺激区域外较为平淡，价格仍以底价成交为主。,PART 2 政策资讯,政策资讯,PART 2 政策资讯政策资讯,PART 2 政策资讯市场动态,政策资讯,PART 2 政策资讯市场动态,PART 3 商品房市场,统计对象：七区五市商品房（所有物业类型）,PART 3 商品房市场量价供求走势,10月，青岛商品房市场成交
8、量为92.52万，较上月减少24.79万，环比下降21.13%。但是成交均价继续上涨至8602元，上涨8.98%。从整体市场来看，呈现量跌价升态势，主要是市区成交占比提高的原因。10月，因各区域开盘加推供应较少，去化压力有所降低，供求比降至0.9。,2011年1月-2012年10月商品房供求价走势,2012年10月区域商品房供求价走势,PART 3 商品房市场存量走势,10月，青岛商品房市场存量为1826.98万，较上月减少9.63万。近期市场保持了一定的活跃度，供应明显减少，促使市场去化周期降至16.39月。10月，新增供应主要集中在市北市、四方区、胶南市，使3个区市存量上涨幅度最大，其余各
9、区市存量均小幅波动；本月市南区（52.96月）去化周期再创新高，黄岛区（28.18月）和市北区（25.01月）紧随其后。,2011年1月-2012年10月商品房存量走势,2012年9月-10月区域商品房存量走势,PART 4 商品住宅市场,统计对象：七区五市商品住宅(普通住宅、别墅、酒店式公寓),当日去化率50%以下,当日去化率50-70%,当日去化率70%以上,当月主要项目认购率,PART 4 商品住宅市场开盘认购率,10月重点关注的开盘加推项目共有7个，整体去化情况差异较大。其中万科正阳东郡和德馨筑家情况较好，去化率均在70%以上；万科青岛小镇作为别墅项目去化60%，效果比较理想；另外4个
10、项目的去化率均在35%以下，其中天域蓝湾公寓项目，因价格偏高和配套缺失，去化率较低。,青建太阳岛，516套，均价13000元/，当日去化率19%,国信紫云臺，推112套，惠后均价12700元/，当日去化率19%,天齐天域蓝湾开盘推出286套，起价南向14000元/，北向11000元/，均含3500-4000元/装修，去化率9%左右,万科正阳东郡，推出464套，惠后均价5800元/，去化率70%,德馨筑家，推出165套，惠后均价8900元/，去化率76%,卓越蔚蓝群岛三期憩云岸开盘推别墅20套；电梯洋房、小高层共计380余套房源。高层6500元/，洋房7000元/，去化率33%。,万科青岛小镇加
11、推72套联排别墅，价格1.2-1.6万元/，当天去化43套，去化率60%,10月，青岛商品住宅市场成交量为81.60万，环比减少63.12%；商品住宅供应量61.62万，环比下降14.32%。因为供应量大降，本月存量小幅回落，去化压力稍有降低。七区项目成交明显增加，占比达到总量的60%。因大部分开发商集中进行“银十”的最后冲刺，加之9月集中供应仍未去化，故本月开盘供应量明显下降。,PART 4 商品住宅市场供求价走势,2011年1月-2012年10月商品住宅供求走势,2011年1月-2012年10月商品住宅七区与五市成交占比,PART 4 商品住宅市场成交均价走势,10月，因市区高端项目成交占
12、比上升，如香山美墅（1.57万，23887元/）、迪生山庄（1.96万、22189元/）等，故青岛商品住宅成交均价涨至8356元/，环比上涨6.96%，同比上涨7.47%；10月，区域均价方面，因青建太阳岛（0.56万， 14085元/）等高价项目成交，四方区均价上升幅度最大，为16%；降幅较大的市南区均价下降-11%，金茂湾（0.76万， 14728元/）拉低了平均价格。,2011年1月-2012年10月商品住宅成交均价走势,2011年1月-2012年10月商品住宅区域成交均价走势,PART 4 商品住宅市场区域成交走势,10月成交量再度下滑，只有市北区、城阳区、莱西市出现小幅上涨；其中莱西
13、市成交量上升幅度最大，主要是利群莱西广场（1.07万）热销 。10月，商品住宅市场成交仍以刚需项目的去化为主，成交量前三名的区市分别为城阳区（17.07万）、胶州市（ 11.15万 ）和李沧区（10.16万）。,2012年1月-2012年10月商品住宅区域成交走势,2012年1-10月商品住宅区域成交占比,PART 4 商品住宅市场成交面积段走势,10月，70-90平面积段的成交继续保持领先优势，但本面积段成交比重有所减少；整体来看，90-100平的成交热度上升，改善性成交增多。因青建太阳岛、莱茵7080、即墨宝龙城市广场等项目热销，70平方米以下的小户型成交也有一定增加。,2012年1月-2
14、012年10月商品住宅面积段成交走势,2012年9月与2012年1-10月累计商品住宅面积段占比,单位：套,单位：,单位：,PART 4 商品住宅市场成交总价段走势,10月成交结构基本稳定，各价段比例变化不大。因迪生山庄、香山美墅等高端项目成交增多，故从总价段看，200万以上的产品占比上升幅度较大。10月，因市区项目、改善性产品占比增加，总价段100-150万产品占比略有增多。,2012年1月-2012年10月商品住宅总价段成交走势,2012年10月与2012年1-10月累计商品住宅总价段占比,套,单位：万元,单位：万元,PART 4 商品住宅市场商品住宅存量,10月，供应量大降，供应量小于成
15、交量，故存量稍有下降；但市场存量去化周期并未降低，去化压力依旧。10月，区域存量方面，胶州市取代胶南市成为第一、胶南市和黄岛区紧随其后；其他区域无明显变化。,2012年1月-2012年10月商品住宅存量走势,2012年9月-2012年10月商品住宅区域存量走势,PART 4 商品住宅市场排行榜,10月，成交面积榜上刚需产品仍是主力，尤其是城阳区城中城持续热销，登上成交面积冠军，同时进入成交金额前三名；新开盘的万科东郡和国信紫云臺也表现不俗。10月，市区项目占据成交金额榜单主流，别墅项目也表现抢眼，香山美墅、海上罗兰挤入前四；低调开盘的迪生山庄作为改善性高价项目皆登上榜单前三名。,2012年10
16、月七区五市商品住宅成交面积排行榜,2012年10月七区五市商品住宅成交金额排行榜,PART 4 商品住宅市场排行榜,10月，七区上榜项目改善盘代替刚需盘成为主力，其中市内中心区项目明显增多，外围城区仅城中城上榜。10月，五市上榜项目变化较大，但胶州市和胶南市项目仍占据七席；上榜项目主要为知名开发商的高端别墅和大量成交的低价刚需产品。,2012年10月七区商品住宅成交金额排行榜,2012年10月五市商品住宅成交金额排行榜,PART 5 商业、办公市场,统计对象：七区五市商业办公,PART 5 商业办公市场商业供求,2011年1月-2012年10月商业市场供求价走势,2012年10月，七区五市商业
17、供求齐跌，仍处于供过于求态势。供应量大降为6.72万，环比下降77.14%，同比减少约一半。成交量仅为3.97万，环比减少了53.81%，同比也下降了1/3左右。成交均价为17056元/，环比同比均上涨近24%，主要为高价项目拉动，如;平度市龙腾天下城（28512元/ ）、市南区奥特莱斯广场（23314元/ ）等。从区域成交表现上看，本月除市北区外均有商业成交，城阳区、平度市和胶州市成交量位居前三。本月城阳区以0.86万的成交量领先，占总成交的约22%，主力项目为启城尚都。平度市成交最多项目是龙腾天下城 ，胶州市为多个小区零散成交。,2012年10月商业市场区域成交占比,PART 5 商业办公
18、市场商业成交结构,2012年10月与1-10月累计商业成交区域市场占比,2012年10月与1-10月累计商业成交面积段占比,2012年1-10月累计来看，七区五市商业成交主要集中在胶州市、胶南市和城阳区。本月成交量增长最多的区域为平度市，主要成交来自龙腾天下城（6327，28512元/ ），也是全市成交面积最多项目 。城阳区的增量，主要成交项目为启城尚都（4118，15226元/ ）。从成交面积段看，10月份90以下面积产品仍然是占比最大，90-150面积段产品成交占比次之，总量有所上升。从累计来看，90以下小商铺依然为成交主流。,单位：,2011年1月-2012年10月办公市场供求价走势,2
19、012年10月办公市场区域成交占比,10月份，青岛市办公市场继续走低，因无月度供应，供过于求态势有所缓解。成交1.74万，环比下滑30%。市场成交均价继续上涨，达到16501元/，是近年来较高水平。主要因为卓越大厦和青岛中心等项目的成交拉高了市场均价。本月四方区、李沧区、即墨市和莱西市均无办公成交。本月市北区以0.44万排名各区域办公成交量第一，占总成交的25.51%，主力成交项目为卓越大厦，成交0.33万；胶南市成交0.33万，位居第二；崂山区成交0.28万，名列第三。,PART 5 商业办公市场办公供求,2012年10月与1-10月累计办公成交区域市场占比,2012年前10月办公累计成交量
20、来看，崂山区仍以30%占主力地位，市北区和黄岛区次之。本月，市北区卓越大厦以0.33万占据成交榜首；崂山区名汇国际紧随其后，成交0.23万，胶南市东方至尊排名第三，成交0.2万。10月从成交面积段看，90以下面积段占到71%的高比例。从累计成交量来看，仍为90以下面积段产品占比最大，90-150面积段产品次之，这两个面积段产品占据整体的八成以上。,2012年10月与1-10月累计办公成交面积段占比,PART 5 商业办公市场办公成交结构,单位：,PART 6 土地市场,统计对象：七区五市商住办类土地,PART 6 土地市场土地供应,10月，全市商、住、办类土地供应面积96.03万方米，平均容积
21、率为1.82，规划建筑面积174.48万，环比下降33.38%，同比下降21.32%。,2011年1月-2012年10月土地供应规划建面及平均容积率走势,PART 6 土地市场土地供应结构,本月土地供应以住宅、商业两用地为主，纯住宅纯商业用地供应较少，从供应区域上来看，本月土地供应覆盖9个区市，城阳区、胶州市是土地供应主力区域；而规模上以中小规模用地为主。,2012年10月土地供应用途建筑面积结构（万M）,2012年10月土地供应规模数量结构（幅数）,2012年10月土地供应区域建筑面积结构（万M）,32,地块位置,李沧区沧安路以北、板桥坊河以南、铁路既有线以西、安顺路以东北客站拆迁安置区2幅
22、地块位于李沧区沧安路以北、铁路既有线以西，位于沧口火车站西北，属于沧海新区、新客站安置区域。该地块西临环湾高速，东靠四流中路，距离跨海大桥2千米左右，东西，南北交通较为便利，地块所在区域是青岛市十二五规划拥湾北向发展的主要区域，未来将规划建设为李沧交通商务区（沧海新区）。,位置示意,周边规划,现场实景,李沧区沧安新区2幅商住类土地供应,PART 6 土地市场重点地块分析,PART 6 土地市场土地供应明细,PART 6 土地市场土地供应明细,PART 6 土地市场土地供应明细,PART 6 土地市场土地成交,10月，全市成交商、住、办类土地17幅，土地成交面积73.83万方米，平均容积率1.6
23、6，成交土地规划建筑面积122.22万方米，环比下降67.30%，同比上涨52.43% ；10月，成交的17幅土地均已底价成交。,2011年1月-2012年10月土地成交规划建面及平均容积率走势,2011年1月-2012年10月土地供求楼板价与溢价率走势,PART 6 土地市场重点地块分析,地块位置,10月23日，青岛奥克斯置业有限公司拍卖获得李沧区少山路以南、书院路以北、峰山路以东、北方国贸以西349-345-370213-006-008-0020地块，成交总价96338万元，楼板价5046元/，占地面积34043.2平方米，容积率：5.61，地块以底价成交。,地块位置,青岛奥克斯置业有限公
24、司拍得李沧区核心商圈商住用地,该地块位于李沧区少山路以南、书院路以北、峰山路以东、北方国贸以西，地处李沧区核心商圈，周边崂山百货、利客来购物中心、中防商街，等商业配套云集，伟东乐客城、银座中心、苏宁电器广场等商业也在紧张建设中，商业氛围日益浓厚，而中海国际社区、李沧万达广场等大型社区也将为此区域引入更多消费人群；该地块容积率为5.61，商业配比超过三分之二，预计未来将建设一大型城市综合体。,PART 6 土地市场土地成交明细,PART 6 土地市场土地成交明细,PART 7 营销媒体,2011年1月-2012年10月媒体广告投入,PART 7 营销媒体媒体投放及营销活动变化,2012年10月与2012年1-10月主要平面媒体房地产广告投放情况对比,10月，本月报广投放力度明显降低，版面投放比上月减少了35.22%。投放金额方面，半岛都市报比例达到一半以上，仍旧领先；青岛早报第二，所占比例32.43%。,PART 7 营销媒体营销活动,THANK YOU,
