1、武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 1 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：857146982010 年度武汉市房地产市场投资报告德盛行地产机构市场研究中心武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 2 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698目 录卷首语 .3第一章 房产市场 .5第一节 德盛指数 .5第二节 房产市场概述 .7第三节 房产交易分析 .10第四节 区域市场分析与评价 .14第五节 市场供应分析 .24第二章 土地市场 .2
2、5第一节 土地市场综述 .25第二节 土地供应分析 .33第三节 土地交易分析 .35第四节 土地市场发展趋势 .37第三章 市场年度关键词大盘点 .38第四章 2009 年房地产政策分析 .44第五章 2010 年房地产投资的风险、机会与建议 .51第一节 房地产投资风险 .51第二节 机会与建议 .53第六章 2010 年武汉市重点区域投资价值报告 .55结束语 .60武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 3 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698卷首语诺亚方舟的传说2008 年，世界金融危机蔓延，房地
3、产行业风云突变。到 2008 年 9 月时，成交量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。绝望之余，希望仍存。2008 年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。正是政策这条诺亚方舟，将地产业从满目疮痍的 2008 年载到了生机勃勃的 2009 年。2009 年，在经济复苏的脚步仍很缓慢的时候，房地产业却一马当先，从年初的成交量摆脱
4、持续低位运行的阴影，再到房价的稳步上升，最后到房地产开发投资额的大幅度增长。作为整个国民经济的重要支柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年 GDP“保 8”任务的完成功不可没，其支柱作用也进一步加强。2009 年，整个房地产业迅速褪去 2008 年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。2009 年武汉市房地产开发投资为 778.59 亿元，同比增长 36.51。其中，房地产住房开发投资为 498.04 亿元，同比增长 17.19。2009 年武汉市房屋施工面积为 4487.38 万平方米，同比增长 18.1
5、%；其中新开工面积为 1651.17 万平方米，同比增长 14.1%。住房施工面积为 3580.99 万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为 1247.61 万平方米，同比增长 1.2%。2009 年，武汉市商品房销售面积为 1418.4 万平方米，同比增长 126.26%。其中，商品住房销售面积 1258.89 万平方米，同比增长 90.09%。商品房销售套数为 122270 套，同比增长 81.66%。其中，商品住宅销售 120379 套，同比增长 135.31%。武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 4 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站
6、：电话：027-85714668 传真：857146982009 年，武汉市存量房交易面积为 524.81 万平方米，同比增长 87.47%，交易套数为54586 套，同比增长 102.82%。其中存量住房交易面积为 443.07 万平方米，同比增长134%，交易套数为 51321 套，同比增长 124.32%。2009 年，武汉市商品房综合销售均价为 5484 元/平方米，同比增长 6.52%。其中，商品住房销售均价为 5265.91 元/平方米，同比增长 7.84。2009 年，武汉市存量房成交均价为 4078 元/平方米，同比增长 12.42%；其中，存量住房成交均价为 3965.47
7、元/平方米，同比增长 14.95%。2009 年，武汉市土地成交 109 宗，同比增长 128.57%；成交面积 962.54 万平米，同比增长 853.02%；出让金额 306.8 亿，同比增长 438.24%。其中，中心城区土地成交 57 宗，同比增长 6.12%；成交土地面积 549.27 万平方米，同比增长 443.4%；成交金额 266.34 亿元，同比增长 302.03%。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在 市 场 进 入 繁 荣 阶 段 的 趋 势 下 ， 政 府 似 乎 开 始 收 回 这 条 诺 亚 方 舟 ， 转而 采
8、 取 了 一 系 列 的 调 控 政 策 。 首 先 ， 下 半 年 政 府 在 全 国 大 力 打 击 捂 盘 、 囤 地 行 为 ，公 布 全 国 范 围 内 闲 置 土 地 ； 其 次 ， 12 月 国 务 院 发 布 国 四 条 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快上 涨 的 势 头 ， 增 加 普 通 商 品 住 房 的 有 效 供 给 ， 并 且 继 续 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 住 房消 费 ， 抑 制 投 资 投 机 性 购 房 ； 接 着 ， 出 台 进 一 步 加 强 土 地 出 让 收 支 管 理 的 通 知 ， 规 定 开 发 商 拿 地 时 首 次 缴
9、 款 比 例 不 得 低 于 全 部 土 地 出 让 款 的 50%； 之 后 又 明确 二 手 房 交 易 营 业 税 免 征 年 限 恢 复 至 5 年 。 此 系 列 密 集 出 台 的 政 策 ， 一 方 面 从 供给 源 头 遏 制 房 价 攀 升 ， 盘 活 库 存 土 地 ， 另 一 方 面 在 开 发 商 融 资 环 境 改 善 的 情 况 下 ，提 高 其 拿 地 门 坎 ， 并 通 过 增 加 购 房 交 易 中 的 支 出 来 抑 制 投 资 投 机 性 需 求 增 长 。政 策 优 惠 似 乎 有 逐 步 取 消 以 至 从 严 的 趋 势 ， 高 房 价 下 的 购
10、房 人 群 的 置 业 心 态如 何 变 化 ， 房 地 产 业 在 2010 年 又 该 如 何 前 行 ， 值 得 我 们 深 思 。如何让房地产行业远离暴利、回归平缓，远离粗放、回归集约；如何让房地产承认智慧和科技，承认专业化；如何让房地产尊重主流消费者？这也值得行业深思。武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 5 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698第一章 房产市场第一节 德盛指数一、构建目的房地产指数是反映房地产现象的量化描述，具有反映市场动态和预测的功能。为了更好的反映武汉市房地产市场，提高市场
11、判研技术含量和科学性，尝试构建一套适合市场需要的指数系统。此指数既可以服务于房地产开发公司、营销公司，也可为政府部门决策提供参考。二、构建意义目前众多研究机构成果（指数、系数等） ，均以价格的变化作主要指标。而价格的变化并不能完全反应出市场的真实情况。供应量和去化量是反映市场走势最基础、最现实和最重要的风向标之一，是充分反映市场消化活力和能力唯一指标，对投资、走势预测均具有重大的影响，有利企业和购房者理性决策。只有将价格与供应量、价格与去化量结合进行比对和计数，才能研析市场、判断市场。为此，德盛行地产机构研发 “武汉房地产吸纳指数” （简称“德盛指数” ） ，以弥补价格指数不足。 “德盛指数”
12、的推出，为武汉房地产市场提供了一个崭新的市场研判标准。吸纳指数越高表明市场越活跃。吸纳指数与吸纳率成正向关系，吸纳率越高表明市场销售速度越大于市场存量积累速度。吸纳率的倒数即为吸纳周期，通过计算可以反映出市场存量大致消化周期。此外，运用吸纳指数还可以预测房地产市场发展趋势。三、德盛指数构建1. 确定基准对比日期为对比反映房地产市场走向和强弱，需确定基准对准日期。考虑到我国房地产处于快速发展期和武汉市近四年房地产成交数据合理性，拟定吸纳率相对平稳的 2007 年 1 月为基期。2. 季节因素调整武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 6 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉
13、广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698房地产受到季节因素影响较大，为反映真实市场形势，需要对数据进行调整，本指数采用常用的 X-11 季节调整方法对原始数据进行修正。3. 测算方法Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100%Ct,j 表示报告期吸纳率, Bt,j 表示报告期吸纳量, Kt,j-1 表示上期期末空置量，Zt,j 表示报告期新增供应量Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100%Yt,j 表示报告期吸纳指数，C2007, 1 表示基期（2007 年 1 月）吸纳率。四、指数应用图 1：德盛指数示意图从指数走势示意图上来看，武汉市在 20
14、07 年 9 月份德盛指数达到最高峰，随后走低，当时是否“拐点”仍然处于争论之中，但指数已经明显的显示出市场的压力之大。2008 年市场投资信心不足，指数也持续低位徘徊，直到 2009 年 3 月份，指数才有所回升，但也只与 2007 年 7 月水平相近。此后随着市场环境的逐步好转，指数也在逐步攀升，在 8、9 月受全国量价下跌影响指数也出现了小幅下跌的插曲，但在 10 月份后年末市场的爆发，指数也大幅上扬。从 2009 全年观察，房地产整个市场行情还是比较趋于理性，并没有出现像 2007 年大起大落之势。武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 7 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道
15、688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698第二节 房产市场概述2009 年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在 2008 年底得到解除后，从 2009 年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年 GDP“保八”任务已圆满完成。因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出手，导致楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。一、 武汉市 2009 年房产市场发展特征1.政策宽松国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，这是推动楼市前进最有利条件，一系列救市政策的出台十分明显的
16、向社会传达了国家对房地产市场的重视，导致大量的社会财富向房地产市场流动。2.刚性需求集中释放2008 年市场整体低迷，积累的刚性需求终于在 2009 年的得到集中释放。2008 年媒体全面的消极宣传深入的影响了购房者对市场的信心，导致大量的刚性需求被积压，2009 年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。. 3.板块轮动中心城区板块带动了郊区板块的回升。中心城区价格的大幅上涨使得部分购房者不得不考虑郊区楼盘，从而带动了郊区板块成交量以及价格的上涨。武汉市近郊历来由于供应量较大，需求弹性大，竞争相对激烈。但在整体市场行情好转时郊区板块就会成为购房重要关注区域。中心
17、城区房价坚挺，而郊区房价越显理性，并没有出现 2007 年疯涨的局面，反而以走量优先，适度涨价。4.房地产发展板块化明显由于受地形影响，武汉市各板块间房地产发展差异较大，交通便利、居住氛围良好、有产业支撑的片区成交情况相对乐观。2009 年同区位的汉口中心区与汉阳中心区成交价格差别达 1816 元/平米。同样靠近三环，东西湖片区与沌口片区成交量相差近 8000 套。武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 8 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698. 二、 武汉市历年房产市场走势图 2：武汉市商品房（住宅）销售
18、面积年度走势经过 2008 年市场的大幅下滑，2009 年武汉市商品房成交面积均出现了大幅上涨。商品房销售面积 1418.4 万平方米，同比上升 126.26%。商品住房销售面积 1258.89 万平方米，同比增长 90.09%，占商品房总销售面积的 90.09%。除去市场萎靡的 2008 年，从历年销售面积来看一直呈台阶式的上升趋势。相比火热的 2007 年，2009 年商品房销售面积增长 24.93%，商品住宅销售面积增长 17.66%，市场状况就显得更加火爆。武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 9 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-8
19、5714668 传真：85714698图 3：武汉市商品房（住宅）成交均价年度走势2009 年武汉市商品房出现大幅上涨，商品房成交均价 5484 元/平方米，同比增长6.52%，商品住房销售均价为 5265.91 元/平方米，同比上升 7.84。在国家宏观调控的压力下，2006 年武汉市房地产市场出现小幅调整。但是到 2007 年，房价出现报复性上涨。进入 2008 年，在国内外环境形势的影响下，房价非理性发展得到一定程度的抑制。但 2009 年在积极的政策信号引导下，武汉市商品房成交量急剧上涨，带动成交均价也出现一定幅度的上升。三、 武汉市房产市场发展趋势随着国家宏观经济的平稳增长，房地产业
20、将继续保持平稳健康发展，房地产开发投资和建设规模将继续将继续保持增长。商品住房仍然是房地产开发的主体，同时商业地产、工业地产和旅游地产的规模也在不断加大。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后仍将继续迎来恢复性的增长。武汉 2010 年房地产市场投资年报 第 10 页，共 62 页地址：武汉市汉口解放大道 688 号武汉广场 网站：电话：027-85714668 传真：85714698
21、第三节 房产交易分析一、 武汉市 2009 年房产总体成交分析1商品房销量走势2009 年武汉市商品房销售 122270 套，同比上升 81.66%。全年商品住宅累计销量为120379 套，同比增长 135.31%，月均销量 10032 套。图 4：武汉市商品房（住宅）成交套数月度走势从上图来看，全年月度成交量走势呈现高位运行的态势。从 3 份起成交套数一举跃升至 12000 套后，市场上就延续了 10 个月破万套的奇迹。从全年走势来看， 1、2 月份成交情况比较低迷，迈进 3 月份后成交量剧增，4 月份后直至 7 月市场都延续了红火局面，而 8 到 10 月份时成交量却出现小幅滑落，最后是年末出现恐慌性成交量爆发。但 2009 年与 2007 年的行情又有区别，2007 年的繁荣是在金融危机之前呈现出来的，2009 年则是在金融危机持续的状态下出现的火爆场面，2009 年的购房群体相对 2007 年而言比较理性。
