1、楚雄市酒店式公寓市场调查报告调查目的:了解楚雄市酒店式公寓的基本情况并对其进行分析调查对象：楚雄市酒店式公寓（北部湾酒店，玛雅酒店，恋家酒店，英伦一号酒店）调查时间：2010年08月10日-14日调查方式：实地考察，访谈法小组成员：马晓娟，陈永琳，戴林，杨顺芹，丁忠林，林家文第一部分 酒店式公寓概况一. 酒店式公寓的发展历程酒店式服务公寓的概念，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客。供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服
2、务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展漂洋过海，如今已遍布全球。因酒店式公寓的集住宅功能齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高新白领、外籍人士颇有吸引力。我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有基础上形成自己特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件设施上毫不逊色，而服务更加家庭化，由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。二. 酒店式公寓的特点其一、它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二、它配有全套的家具电器，同时。能够为客人提供酒店的专业
3、服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。其三、酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。其四、酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。其五、酒店式公寓从用途可分为
4、居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。三. 酒店式公寓的发展趋势酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，外籍人士聚集区、CBO中心区或旅游景区，酒店式公寓只有坐落在这些区域才有广阔的发展空间和更高的投资回报。不过，未来的酒店式公寓的分布仍将以大城市的新兴区域和旅游风景区为主。近年来，二三线城市的旅游风景区迎来了酒店式公寓的开发热潮，吸引了大量投资者。像楚雄这样的二三线城市，近年来旅游业发展迅速，酒店式公寓的起步也晚，竞争对手少，人们也开始逐步接受这种新兴的房地产投资
5、产品，因此，必将迎来一波发展热潮。第二部分 楚雄市酒店式公寓概况楚雄市酒店式公寓近几年来才逐渐发展起来，在整个市场中相对处于空白。项目一般位于城市住宅紧邻地段，目前楚雄市酒店式公寓数量不是很多，但是已楚雄传统和现代商业互相交融的核心产品，同时，项目集中了恋家酒店式公寓、玛雅酒店式公寓、英伦一号、北部湾酒店式公寓等楚雄市的大部酒店式公寓酒店，是楚雄市旅游住宿、休闲娱乐的黄金场所。楚雄市酒店式公寓配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级
6、酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 楚雄市酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了等其它项目。第三部分：楚雄市酒店式公寓的SWOT案例分析一. 北部湾酒店优势：1.位于楚雄市经济技术开发区鹿城北路，附近有楚雄最大的超市天顺超市，网吧城和建材城，银行有农行和建行等金融机构。2.
7、火车站和汽车客运北站附近，主要交通干线公交站点（1路，5路，6路等）。3.有专业的物管公司负责物业，内部设计时尚简约，很适合年轻的创业一族。劣势：1.周边无明显自然景观优势。2.地处交通枢纽，空气质量差，噪音较大。3.部分房间采光不好,项目体量小，难更改。机遇：1.楚雄市酒店式公寓的潮流以慢慢兴起，商机无限。2.随着楚雄经济飞速发展，外来客商增加，商务交往活动频繁，为酒店式公寓的客源提供了保障。威胁：1.周边玛雅特区与之形成市场竞争。2.附近酒店较多，如永兴，锦星等酒店在楚雄市民中以深入人心。二. 玛雅酒店优势1.位于楚雄市经济技术开发区鹿城北路，附近有楚雄最大的超市天顺超市，网吧城和建材城，
8、银行有农行和建行等金融机构。2.火车站和汽车客运北站附近，主要交通干线公交站点（1路，5路，6路等）。3.客房量大，户型多，价位相对便宜。劣势：1.无明显自然景观优势，居住人员复杂。2.位于交通枢纽，空气质量差，噪音较大。3.管理较差，每周会停三次水。4.没有对住房价格的统一规定，前台人员接待散漫，对价格也比较随意。5.内部装修简单，家具设施老化较快。机遇：1.雄市酒店式公寓的潮流以慢慢兴起，商机无限。2.商务人士来楚雄不断增多，商务活动日趋频繁。威胁：1.周边北部湾酒店与之形成市场竞争。2.附近酒店较多，如永兴，锦星等酒店在楚雄市民中以深入人心。三. 家恋酒店优势1.附近有建行，农行，工行等
9、金融机构，2.交通便利，有3路和2路车经过，汽车客运西站就在斜对面。3.附近有龙江公园，楚雄儿童乐园，大明星KTV和一些大型商场，为购物娱乐提供了便捷。劣势1.项目体谅小，难寻求发展。2.楼层低，附近有夜市摊，对客户休息保障提出很高要求。机遇1.楚雄市已逐渐形成购买酒店式公寓的潮流。2.楚雄经济飞速发展，外来客商增加，商务交往活动频繁。危机1.销售上容易受国家政策的影响，自身的销售压力也很大.2.附近楼盘较多，存在竞争压力。四. 英伦一号酒店优势：1.地理位置优势：项目总店位于楚雄市开发区鹿城北路玛雅特区，分店位于彝人古镇毕摩广场旁楚园西区D-55幢，两地都处于开发区，人流量旺盛，附近有楚雄彝
10、人古镇等旅游景点，周边地区都是楚雄传统的团队游客接待地，有利于吸引外地游客入住，同时购物方便，有天顺超市等购物之所，周边娱乐设施也较为发达，更增加了它的优势。2.交通优势：该地地处楚雄交通繁华之处，附近有楚雄北客运站，楚雄火车站，带来大量人流，此外，周边公交线路较为发达，有6,9等路公交车经过，路口道路也较为宽敞，有利于车辆进出。3.品牌优势：该酒店公寓名曰英伦一号，听其名马上给人一种不一样的感觉，吸引力较强。劣势;1.该酒店式公寓位于开发区人流旺盛之处，这既是一种机遇但同时也是一种潜在的威胁，因为周边人流旺盛，因此也吸引了众多酒店，附近有锦星酒店，永兴酒店等一系列酒店，对其构成严重的威胁。2
11、.周边位于开发区，地处闹市，车流，人流较大，噪音污染的情况可能发生。3.酒店式公寓作为一种新兴的产物，可能消费者对他的了解程度不是太多，缺乏信任，这在一定程度上可能对其造成影响。机会：1.酒店式公寓在楚雄还属于新兴没几年的项目，目前楚雄大力发展旅游业，建设滇中特色大城市，以及云南省滇西旅游经济圈的打造，必将为有大量的旅客途径或到楚雄旅游，因此市场前景广阔。2.酒店式公寓目前虽还没有深入人心，但是其独特的优势，户型小，价格适中，装修豪华等优点在未来几年肯定会受到人们的青睐。威胁:1.酒店式公寓虽属较为先进的一种地产开发形式，但是在楚雄目前已经有几家酒店式公寓形成竞争，并且还有兆顺等地产公司在加入
12、酒店式公寓的开发之中，必然会使行业的竞争加剧。第四部分 结论通过对楚雄酒店式公寓的调查，我们可以看到，从大的视角上来讲，酒店式公寓在楚雄属于一个新兴起步发展状态，酒店式公寓的市场需求还不是很大的，而且酒店式公寓多集中在交通配套发达、便捷的鹿城北路经济开发区附近，在建造、销售上容易受国家政策的影响，自身的销售压力也很大。但也有其自身的优势，因为它是适应现代商品经济社会，以及人们追求时尚，自由，轻松，快捷的生活节奏的产物，它是当今房地产市场的一种杰作，一种创新。从小的方面来讲，酒店式公寓是一种简约，细致，精致生活方式的完美诠释，是普通老百姓进行地产投资的一种首选方式。它满足人们的居住要求，以小的空间创造大的价值，也是一种资产保值，增值的方式，潜力无限，酒店式公寓目前在楚雄虽属新兴起步阶段，但是随着市场需求的加大，项目的逐渐完善，项目运作逐渐的步入正轨，在将来必定大有可观。
