1、,*前言,什么是市场调研？市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。,同时应认识到，而我们此次市场调查所得到的结论只是项目全体的某一侧面，其中难免存在不足与欠缺，这一切都有赖于在接下来的策划工作中运用策划人员自身丰富的经验、超前的眼光把握匡正。,*提纲 一.襄阳城市基本经济概况及宏观市场环境分析 二.襄阳房地产市场整体现状及发展前景 三.消费者市场研究 四. 项目SWOT分析 五.市场预测&建议,城市概况,城市属性,高新技术开发区,襄州区,樊城区,鱼梁洲经济 开发区,襄城区,襄阳市位于湖北省西北部，
2、居长江最大支流汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市； 辖襄城、樊城、襄阳3区，南漳、保康、谷城3县，枣阳、宜城、老河口3市； 设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼梁洲经济开发区。,汉水流域中的一座中心城市，设有国家级高新技术产业开发区和省级鱼 梁洲经济开发区,市域总面积,19774.41平方公里,市区面积,3563平方公里,建成区面积,约100平方公里,城市概况,城市属性,城市概况,经济指标,2010年末襄阳市全市常住人口550.0万人(指常住本市半年以上人口)。全年出生人口7.42万人，出生率为12.6；死亡人口2.81万人，死亡率为4.8，人口自然增长率为7.8,单位：亩,由图可知，商品房
3、供应量逐年增加，增幅逐渐减小。 从2007-2010年，保障性住房总量逐年减少。2011年，国家加大对保障性住房的建设，预测未来5年襄阳保障性住房总量会有所增加。,城市概况,市场供应量,商品房供应量逐年增加，增幅逐渐减小。,襄阳房地产市场调研,近几年襄阳建设投资情况,二.襄阳房产发展前景,总的来说，襄阳的房产发展前景是十分光明的。不仅有政府的支持，还有我们自身的优势。,消费者市场研究,A.房产背景B.消费者调查,A.房产背景,2010年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2009年六七月份开始，一直
4、延续到2010年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。 由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄阳楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2010年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了10
5、00元，上涨幅度超过25。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。,2010年12月，市区商品房成交均价达到3712元平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元平方米，其中襄城区均价为3522元平方米，樊城区均价3644元平方米，高新区均价为4194元平方米，鱼梁洲均价为2692元平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨
6、了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。,来看看商品房价：,2011年4月襄阳楼市销售情况,襄城区,B.消费者调查,最重要的！,襄樊房地产市场调研,根据调查： 襄阳市房地产市场处于发展过渡期，消费者购房的心理趋向成熟。 住宅：自住为主，地段及价格为主要决策因素 住房购买者消费心理趋向成熟，在选择和购买住宅产品时一定程度上以地段及价
7、格为主要决策因素，对于户型、产品品质乃至建筑质量等方面逐渐开始关注。,房地产市场,消费者心理分析,购买商品房仍是消费者的第一选择，占90.1%，比去年增加18.5个百分点； 选择初装修的消费者占比37.5%； 目前，襄樊房地产市场上的装修房主要是小户型； 而符合消费者需求的二室一厅装修房，市场上却鲜有供应，这点值得开发商关注； 选择购买二手房的消费者比例为9.9%，较去年有所下降，人们的消费观念还是以购买新房为主。,房源,房源,有45.3%的消费者选择在市中心或靠近市中心；其次是无所谓，只要周边设施完善即可；然后是市区边缘；排在最后的为近郊。市中心或靠近市中心是消费者首选的地理位置，主要是因为
8、其交通便利，商业、医疗、学校、金融等配套设施齐全,住宅地理位置的选择,&.消费者对住房的面积需求：,60-90需求占到总需求的55.6，是住宅市场需求的主流，其次是90-120的占到总需求的21.4，这两项共占总需求的77%；另外120以上占总需求的比例较少。由此可见，消费者的面积需求以经济实用的小面积住房为主,&消费者对住房的户型需求： 二室一厅是消费者最青睐的户型，占55.9%，较去年提高7个百分点，其次为二室二厅，占18.6%，较去年下降1.3个百分点；这两种户型的被选率共占74.5%，这是由二室类住宅的基本特点所决定的能够满足消费者的使用功能，总价相对较低，后续物业管理费、采暖费等比较
9、低。另外受消费者收入水平所影响，虽然目前消费者生活水平提高了，但是工薪阶层仍然是购房的主流，他们的需求是以经济实用的二室类为主。,主力户型对应的面积区间需求：不同户型的面积需求各异，近一半的二室一厅类消费者希望能购得60-90平方米的住房，说明二室一厅类消费者在确保能够满足使用功能、居住空间的前提下，主要关注的还是经济实用的户型。对于三室一厅户型，消费者偏好的面积区间为90-120平方米。,所以,可承受单价对应的面积需求3000-4000元/单价偏好的面积区间是60-90。在中低价位的商品住宅的需求方面，消费者偏爱经济实用、性价比较高的产品。在可承受单价较高的区间内，消费者主要偏好120以上的
10、大户型住宅。产品的功能、舒适程度等方面是这部分消费群体主要考虑的因素。,2000-3000元/是消费者能承受的单价主流区间，较去年降低13.9个百分点；能承受2000元/以下的占20%，较去年降低7.1个百分点；而选择3000-4000元/和4000-5000元/价格段的均比去年有所提高，分别增加了4.2和12.4个百分点。说明消费者的经济水平逐年提高；能承受5000-6000元/的消费者占4.1%；承受6000元/以上的消费者极少，只占0.5%的比例。,消费者承受的总价,20-30万元是目前消费者购房所能够承受总价的主流区间，占39.8%，比上年增加8.5个百分点；其次是15万元以下，占25
11、.5%，比上年减少27.7个百分点；主要是因为消费者的经济生活水平在提高，购买力随之提高。同样能够体现上述问题的是，50-60万元和60-70万元两个价格段共占16.4%，而去年承受总价在45万元以上的消费者只有0.3%的比例，今年较去年中高价段（50-70万）上升了很大的幅度。,一次性付款和按揭贷款的比例基本持平，按揭贷款稍高一些，比一次性付款高3.6个百分点。但和去年相比，今年选择一次性付款方式的比例较去年上升了14.6个百分点，说明消费者的收入水平以及购买能力有所提升。,付款方式,入住后业主最担心的问题,排在前五位的依次是房屋质量存在问题、开发商不能按合同约定及时办理产权、水电暖气不达标
12、、物业管理不到位和配套不兑现，这五个因素都和开发商的品牌信誉有关。,购买住房时考虑的主要因素,价格是消费者购房时考虑的最主要的因素，过高的房价不利于市场需求的释放。房屋质量、供暖质量、物业管理、开发商信誉的被选率紧随其后，这些因素同样是消费者购房时考虑的重要因素；交通条件、户型、入住费用、地理位置、小区规划、周边配套、周边及小区内人口素质等因素被选率相对较少，但仍然被消费者关注。,购买住房时考虑的价格因素,消费者预计购房时间,有33.2的购房者预计在1年内购买住宅，较去年增加3.6个百分点。 而选择1-3年内购买房子占50.8%， 3年内购买房子的高达84%，比去年增加7个百分点，说明市场需求
13、潜力仍然较大,项目SWOT分析,襄城山水檀溪楼盘,S W（优势、劣势)分析,地理优势：依山傍水，环境优美，空气指数高，适宜居住。 交通优势：襄城县区位、交通优势明显，自古扼南北道路要冲，通东西舟楫之便，素有“九省通衢”之称。 经济劣势：离商业区较远，经济交流方面比较不方便。,O（机会分析）,专业的物业管理（机会） 公平交易，没有内部操作。（机会） 市场供小于求，居民有强烈的购房需求（机会） 本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（机会）周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（机会） 道路的修建加强了与市区的连接，会对房产项目有正面的影响。（机会）,T（劣势分析）,价格较周边其他小区
14、要高（威胁） 本地区收入及购买力不高（威胁） 整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。（威胁） 土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。（威胁）,市场预测&建议,对于未来两年，我市房价的变动情况,大部分消费者对于未来两年我市房价走势持乐观谨慎的态度。近一半的消费者预计未来两年我市房价总体保持小幅上涨的趋势，近三成消费者认为未来两年我市房价与现在基本持平，只有10.7%的消费者认为未来两年我市房价可能下降。而认为未来两年我市房价大幅上涨的消费者还不到10%，说明消费者对于我市房价走势看好的同时，保持谨慎的消费心理。近年来,政府不断出台新的土地政策、不断调整房地产金融市场,使消费
15、者在看待房地产市场发展方面持更加理性的态度。,襄阳房地产市场调研,小结 襄阳市近几年房地产发展非常快，投资增速逐年加大，导致每年施工面积增速加快，区域市场内近年来竣工面积和销售面积基本持平，未出现较大偏差。 襄阳市目前的房价和人均收入水平偏离较大，与襄阳市民的收入水平不符，超出了大部分人的消费承受力。2010年，虽然襄樊总体经济发展增速很快，但是市民的工资收入水平没有较大变化，收入增加不明显，导致居民购买力不足，不能跟上房价的上涨速度。 市区内住房刚性需求基本上已经释放，但随着外来人员的增多投资意识增强，今年襄樊楼市销售红火。 城市向北发展襄阳市城区房地产发展核心以樊城区为主，将逐渐向襄州区和高新区发展，尤其是樊城区与襄州区交汇处，目前房地产发展处于跨越阶段，引入了高层和小高层，市场潜力巨大。 目前襄阳市代理行业市场已经逐渐被外来公司占领，甚至出现某个片区内一两家代理公司独占市场的场面，因此代理行业的竞争形势目前还处于发展阶段，代理公司的市场较大。,
